2012/09/18 (Tue) 新築住宅の瑕疵担保責任―住宅品質確保促進法

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新築住宅については、平成12年4月1日から住宅品質確保促進法（住宅品確法）が施行されました。新築分譲マンションの広告なんか注意してみると、建設住宅性能評価書とか住宅性能評価付きというのが今は必ず載っています。これは、住宅品格法に基づく表示です。

住宅品確法は、新築住宅の性能を制度的に保障しようというものですが、保障は二種類の方法で確保されています。

一つは、新築物件が、ちゃんとした建物かどうかを第三者にチェックしてもらう制度です。欠陥住宅そのものを市場に流通させないようにしようというわけです。この第三者機関が、建設住宅性能評価書などを発行するわけです。
この方法は、強制的なものではなく、買主が希望した場合のみとなっていますが、今は、大手なら当たり前のことになっています。逆にいうと、新築住宅なのに、こういう評価書が事前に当然のごとく添付されていない物件は、購入を控えたほうがいいと思います。


住宅品確法のもう一つの保障は、瑕疵担保責任を10年間としたことです。この点は、請負契約（第87条）も売買契約（第88条）も同じ扱いです。これは、性能表示と異なり、強制的です。
ただし、瑕疵は、新築住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」の暇疵についてのみです。また、特約を結べば、20年まで延長できるようになりました。

10年というのは、民法の本来の原則に戻しただけですが、建設業者や販売業者は、民法が任意規定であることに目をつけ、施主や買主との特約で、この瑕疵担保責任の規定を2年程度に思いっきり短縮していました。

また、売買契約でも修補請求を認めています。民法理論からすれば、建物の売買は、特定物の売買であり、債務不履行はありえず、したがって瑕疵修補請求は認められないはずですが、世間常識として、こういる屁理屈は、やはりどこかおかしいわけで、世間の常識に法律が近付いたということでしょう。

これにより消費者保護は万全だったはずですが、根本的なところを見落としていました。工事業者や売り主が、倒産したらどうなるんだ、という点です。現に姉歯疑惑に絡んで、ヒューザーが倒産し、多くの消費者が追い詰められました。いくら工事業者、販売業者の責任を強めても、倒産してしまえば何の意味もないわけです。
こうして、いよいよ瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）が登場します。


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