2012/09/20 (Thu) 新築住宅の瑕疵担保責任―瑕疵担保履行法の対象となる住宅

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住宅品確法は、消費者保護を目的とした法律ですが、業者が倒産した場合は、その保護が「絵に描いた餅」になってしまうこと、そのため、業者が倒産しても消費者を保護する制度が要求され、その結果、瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）が登場したことは、前回のブログで述べた通りです。
きっかけとなったのは、姉歯建築士の構造計算書偽造、それに伴うヒューザーの倒産です。

これは、会社が倒産しても、保険金か供託金で瑕疵担保責任の履行を確保し、これによって住宅品確法の実効性を確保しようというものです。

保護を受けられる対象者は、消費者、つまりエンドユーザーですから、資力確保義務を負うのは、このエンドユーザーと直接取引をする人たちです。例えば、分譲マンションなら、販売会社であって、建築した会社ではありません。
消費者が建売や分譲マンションを購入し、あるいはマンションや木造家屋を建築してもらった場合でも、消費者と直接取引をする企業の背後には、多くの建設会社等が関わっているのですが、その人たちには資力確保義務はありません。

保護を受けられる住宅は、新築住宅に限ります。住宅品確法が新築住宅を対象としている以上、当然ですよね。
新築住宅と言えるためには、
１、建設工事完了日から起算して1年以内であること
２、人が居住の用に供したことがないこと
という二つの要件を充足する必要があります。
ですから新築だけど、なかなか売れず1年経過した住宅とか、建築して1年以内でもすでに人が住んでいる、なんて場合は、瑕疵担保履行法にいう新築住宅とは言えないことになります。

もっとも、新築住宅でも、瑕疵担保履行法で保護されるのは、平成21年10月1日以降に引き渡された住宅に限ります。
但し、実務上、保険は、それ以前の住宅にもかけられていましたから、そういう保険付き住宅は、それ以前の住宅にも適用されます。

それでは、瑕疵担保履行法では、どうやって担保責任の履行を確保しようとしているのでしょう。


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