2012/08/05 (Sun) 自然損耗の原状回復義務を賃借人に負担させる特約の効力その2国土交通省の考え方

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前回のブログで、「自然損耗を賃借人に負担させるには、単に特約があればよいのではなく、相当詳細な特約が必要だが、おそらく、どれほど詳しい特約を交わしても、裁判所は不十分と言い続けるだろう」と言う趣旨を述べた。

これに対し、国土交通省は、どのように述べているのだろう。
国土交通省は、2011年8月、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の再改訂版（以下「ガイドライン」という）で、この問題について、次のような趣旨を述べている。

まずガイドラインは、損耗には、次の3種類があるとしている。
１、 経年変化
建物・設備等の自然的な劣化・損耗等。
２、 通常損耗
賃借人の通常の使用により生ずる損耗等
３、 1.2以外の損耗
賃借人の故意過失、善管注意義務違反等による、通常の損耗を超える損耗

ガイドラインでは、「1.2は賃貸人の負担であり、３は賃借人の負担である」としたうえで、契約自由の原則から、１．２も、特約により賃借人に負担させることは可能だとしている。ただし、
ただし、ガイドラインも、無条件で認めるのではなく、以下の通りかなり厳しい要件を課している。
１、 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなど客観的・合理的な理由がある。
（例えば、近隣相場に比べて明らかに家賃が安価なかわりに通常損耗まで負担してもらう場合）
２、 賃借人が、通常賃貸人が負担すべき自然損耗であるにも関わらず、特約で負担させられることを認識している。
（特約を明確に契約書面でさだめ、賃借人が十分な認識と了解をもって契約している）

３、それでは、ガイドラインに触れないようにするにはどうしたらよいかというと、これも、最高裁判例同様、ほぼ不可能に近い。そもそも、今の市況からして、「うちの貸家を借りるときは、本来、支払う必要のないものまで支払ってもらいます」などと説明したら、入居を希望する人など皆無だろう。




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