ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
本日、住宅紛争審査会審査委員としての研修を受けてきました。場所は、弁護士会館ではなく、大手町のサンケイビル。
行ってみると、東京だけではなく、全国の弁護士の審査委員の方が来られていました。みなさん、ご苦労様です。
この住宅紛争審査会は、品確法に基づき住宅性能評価書の交付を受けた評価住宅の請負契約又は売買契約（建売住宅）に関する紛争を取り扱っています。裁判に比べて格段に早期の解決が図られ、費用も安いことから、もっと積極的に利用されてしかるべきだと思いますが、なぜか、あまり利用されていません。全国的に、マイナーなＡＤＲだからでしょうか。
それでも、昨年は、全国で100件近い申請があったそうです。
研修そのものは、すでに知っている知識の再確認とでもいうべき内容でしたが、興味があったのは、水漏れの原因とその対策工事。水漏れのとき、業者がどうやって水漏れ箇所を発見し、どのような工事をするのか、画像を使って説明してくれました。
なるほど、と思いました。
あと、自分の知らなかった判例の説明があり、これも、結構面白かったです。普通はほぼ垂直につけるサッシを「38度の斜めにつけろ」と注文主が指示して、それで雨漏りがしたと建築会社を訴えたケースです。建築会社は、工事に責任がもてないと渋っていたようですが、注文主の信頼している建築士さんが、大丈夫だといったのを信頼し、強引に工事させたようです。それで注文主の賠償請求は棄却。そりゃそうでしょうね。この建築士さんは、何を考えていたんでしょうね。
建築士に設計を頼むと、建築費なんか念頭になく、ともかく「自分の作品」を作りたい建築士さんに出会うことがあります。そういう建築士さんだと、外見的にはしゃれていても居住空間としては無意味なデザインをすることが、まれにあります。
設計会社と建築会社を分離するのは、手抜き工事を防ぐという意味で効果的ですが、反面、創作意欲の強い建築士さんに頼んでしまうと、建築会社が首をひねるようなデザインをしてしまう。難しい問題ですね。
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本日、住宅紛争審査会審査委員としての研修を受けてきました。場所は、弁護士会館ではなく、大手町のサンケイビル。
行ってみると、東京だけではなく、全国の弁護士の審査委員の方が来られていました。みなさん、ご苦労様です。
この住宅紛争審査会は、品確法に基づき住宅性能評価書の交付を受けた評価住宅の請負契約又は売買契約（建売住宅）に関する紛争を取り扱っています。裁判に比べて格段に早期の解決が図られ、費用も安いことから、もっと積極的に利用されてしかるべきだと思いますが、なぜか、あまり利用されていません。全国的に、マイナーなＡＤＲだからでしょうか。
それでも、昨年は、全国で100件近い申請があったそうです。
研修そのものは、すでに知っている知識の再確認とでもいうべき内容でしたが、興味があったのは、水漏れの原因とその対策工事。水漏れのとき、業者がどうやって水漏れ箇所を発見し、どのような工事をするのか、画像を使って説明してくれました。
なるほど、と思いました。
あと、自分の知らなかった判例の説明があり、これも、結構面白かったです。普通はほぼ垂直につけるサッシを「38度の斜めにつけろ」と注文主が指示して、それで雨漏りがしたと建築会社を訴えたケースです。建築会社は、工事に責任がもてないと渋っていたようですが、注文主の信頼している建築士さんが、大丈夫だといったのを信頼し、強引に工事させたようです。それで注文主の賠償請求は棄却。そりゃそうでしょうね。この建築士さんは、何を考えていたんでしょうね。
建築士に設計を頼むと、建築費なんか念頭になく、ともかく「自分の作品」を作りたい建築士さんに出会うことがあります。そういう建築士さんだと、外見的にはしゃれていても居住空間としては無意味なデザインをすることが、まれにあります。
設計会社と建築会社を分離するのは、手抜き工事を防ぐという意味で効果的ですが、反面、創作意欲の強い建築士さんに頼んでしまうと、建築会社が首をひねるようなデザインをしてしまう。難しい問題ですね。
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[ニコンＤ４００]
ニコンＤ４００がでない！！6月に詳細なスペックがリリースされたが、いまだに出ない！！
かわりにフルサイズのＤ６００とＡＰＳ－ＣサイズのＤ５２００が発表された。
新製品の流れをみると、ニコンもキャノンも、あきらかにフルサイズに力点を置いており、
ＡＰＳ－ＣサイズのＤ４版は、もうでないのかもしれない。
しかし、今のＤ３００は、そろそろ限界かなと思う。
そうなると、選択は
１、ともかくＤ４００の発売を何年も待つ
２、Ｄ８００を購入する
３、Ｄ６００を購入する。
の３つから選ぶことになる。
長い目で見ると、今後の主流はフルサイズだから、ＡＰＳ－Ｃサイズのレンズをそろえても
無駄になる可能性が高い。ここは、早めにフルサイズに切りかえるのが賢明な選択かもしれない。
そこで、選択はＤ８００かＤ６００になる。フルサイズでの連写速度は、Ｄ６００で、秒５，５コマ。Ｄ８００は、秒４コマ。しかし、Ｄ８００も、ＡＰＳ－Ｃサイズにクロップすると、秒５コマになる。なによりＤ８００のカメラの造りが素晴らしいらしく、プロが絶賛している。Ｄ６００との価格差も、現時点では、数万円しかない。
ただ、このカメラは、下手な人はより下手に、うまい人はよりうまく写るようで、下手な自分は、より下手に写るんじゃないかと心配になる。
また、思いきって購入した直後に高速連写のＤ４００が発売されたらなぁという不安感もある。
ああ、エイゴウカイキ（－－）。
[白鵬]
久しぶりの優勝ですね。
日馬富士は、来場所が勝負でしょう。今までが一時的な強さだったのか、それともたまたま後半くずれただけなのか。
稀勢の里は、ただの大関なら合格点だけど、横綱を期待される大関としては落第点。
なんとか、来場所は、奮起してもらいたい。
まあ、あと一日あるけど。
(追記）
稀勢の里、結局、5敗でした。
来年は、大化けしてもらいたいものです。
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ニコンＤ４００がでない！！6月に詳細なスペックがリリースされたが、いまだに出ない！！
かわりにフルサイズのＤ６００とＡＰＳ－ＣサイズのＤ５２００が発表された。
新製品の流れをみると、ニコンもキャノンも、あきらかにフルサイズに力点を置いており、
ＡＰＳ－ＣサイズのＤ４版は、もうでないのかもしれない。
しかし、今のＤ３００は、そろそろ限界かなと思う。
そうなると、選択は
１、ともかくＤ４００の発売を何年も待つ
２、Ｄ８００を購入する
３、Ｄ６００を購入する。
の３つから選ぶことになる。
長い目で見ると、今後の主流はフルサイズだから、ＡＰＳ－Ｃサイズのレンズをそろえても
無駄になる可能性が高い。ここは、早めにフルサイズに切りかえるのが賢明な選択かもしれない。
そこで、選択はＤ８００かＤ６００になる。フルサイズでの連写速度は、Ｄ６００で、秒５，５コマ。Ｄ８００は、秒４コマ。しかし、Ｄ８００も、ＡＰＳ－Ｃサイズにクロップすると、秒５コマになる。なによりＤ８００のカメラの造りが素晴らしいらしく、プロが絶賛している。Ｄ６００との価格差も、現時点では、数万円しかない。
ただ、このカメラは、下手な人はより下手に、うまい人はよりうまく写るようで、下手な自分は、より下手に写るんじゃないかと心配になる。
また、思いきって購入した直後に高速連写のＤ４００が発売されたらなぁという不安感もある。
ああ、エイゴウカイキ（－－）。
[白鵬]
久しぶりの優勝ですね。
日馬富士は、来場所が勝負でしょう。今までが一時的な強さだったのか、それともたまたま後半くずれただけなのか。
稀勢の里は、ただの大関なら合格点だけど、横綱を期待される大関としては落第点。
なんとか、来場所は、奮起してもらいたい。
まあ、あと一日あるけど。
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稀勢の里、結局、5敗でした。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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建設業者と注文主の間の典型的なトラブの一つに追加工事がある。注文主は、勝手に工事をしたとか、認めたけど請負代金が増額するなんて説明は聞いていない、といい、業者は「なに、いってんだ。ちゃんと説明したじゃないか」と反論する。
建築に関わる、典型的な紛争の一つである。
もちろん、本当は、追加工事の都度、請負契約変更書を結ぶべきで、ちゃんと結んでいればトラブルなど起きないはずだ。最近は、追加変更工事で増額する場合は、変更契約書は結ばないものの、ちゃんと見積書を提出する業者が増えてきたが、いまだに口頭で、やりとりしているケースが多い。
こういう場合、「言った、言わない」の論争となり、裁判官も、判断しようがない。
で、どうやって判断するかというと、おおむね、次のように判断する。
まず、出来高査定方式という手法で、完成した建物の評価をする。それと当初の契約を比べて、価値があがったか否かを判断する。たとえば、1億円の請負契約で実際の建物の価値が1億2000万円なら、2000万円の価値の増加が認められることになる。
通常、業者は、無償で追加工事をするわけがないし、反面、注文主は、実際に2000万円の価値の増加を取得しているわけだから、それなら、2000万円の追加工事代金をみとめればよいという意見もあるだろうが、そうはいかない。
もし、価値の増加があったというだけで、追加工事代金の請求を認めたら、それこそ、業者の「押し売り」が可能になる。
そこで、価値の増加があったとしても、その価値の増加が注文主にとって、必要・有益なものだったかを判断する。当初の予定では、どういう不具合があり、追加工事でどうなったか、注文主の経済的状況、これらを総合的に判断して、追加工事の合意を認定することになります。
ただ、「言うは易く、行うは難し」で、一般論としては上記のように言えても、具体的事実認定となると、難しいケースが多い。
これを避けるためには、きちんと契約を結ぶべきなのだが、自分が弁護士になった30数年前も、現在も、建築業界は、相変わらず「あ、うんの呼吸」がまかり通っている。
他の業界は、英米式が浸透し、なんでも契約・契約だが、なぜ建築業界だけは「あ、うんの呼吸」なんだろう？
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建設業者と注文主の間の典型的なトラブの一つに追加工事がある。注文主は、勝手に工事をしたとか、認めたけど請負代金が増額するなんて説明は聞いていない、といい、業者は「なに、いってんだ。ちゃんと説明したじゃないか」と反論する。
建築に関わる、典型的な紛争の一つである。
もちろん、本当は、追加工事の都度、請負契約変更書を結ぶべきで、ちゃんと結んでいればトラブルなど起きないはずだ。最近は、追加変更工事で増額する場合は、変更契約書は結ばないものの、ちゃんと見積書を提出する業者が増えてきたが、いまだに口頭で、やりとりしているケースが多い。
こういう場合、「言った、言わない」の論争となり、裁判官も、判断しようがない。
で、どうやって判断するかというと、おおむね、次のように判断する。
まず、出来高査定方式という手法で、完成した建物の評価をする。それと当初の契約を比べて、価値があがったか否かを判断する。たとえば、1億円の請負契約で実際の建物の価値が1億2000万円なら、2000万円の価値の増加が認められることになる。
通常、業者は、無償で追加工事をするわけがないし、反面、注文主は、実際に2000万円の価値の増加を取得しているわけだから、それなら、2000万円の追加工事代金をみとめればよいという意見もあるだろうが、そうはいかない。
もし、価値の増加があったというだけで、追加工事代金の請求を認めたら、それこそ、業者の「押し売り」が可能になる。
そこで、価値の増加があったとしても、その価値の増加が注文主にとって、必要・有益なものだったかを判断する。当初の予定では、どういう不具合があり、追加工事でどうなったか、注文主の経済的状況、これらを総合的に判断して、追加工事の合意を認定することになります。
ただ、「言うは易く、行うは難し」で、一般論としては上記のように言えても、具体的事実認定となると、難しいケースが多い。
これを避けるためには、きちんと契約を結ぶべきなのだが、自分が弁護士になった30数年前も、現在も、建築業界は、相変わらず「あ、うんの呼吸」がまかり通っている。
他の業界は、英米式が浸透し、なんでも契約・契約だが、なぜ建築業界だけは「あ、うんの呼吸」なんだろう？
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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自分が弁護士になった頃は、家賃の増額請求事件は、かなり多かった。あのころは、家屋が絶対的に不足し、文句があるなら出ていけという大家の横暴がまかりとおった。大家さんは殿様商売ができたのだ。
それがいつの間にか、入居者に頭を下げて入居をお願いするという事態になり、更新の都度、入居者から値下げを要求されるんじゃないのかと心配するようになった。世の中、変わればかわるもんだなぁと思う。
さて、家賃の増減が問題となるのは次の3つである。
１、 土地建物に対する税金が変わったとき。
２、 土地建物の価格が上昇しあるいは下降したとき
３、 近隣相場に比べて家賃が高い、あるいは低いとき
まあ、高度成長を終えた日本では、1,2は、そうあるものではなく、ほとんど3だろう。
最近の主流は、更新時に値上げするか否かではなく「近隣相場に比べて高すぎるんじゃないの？下げてくださいよ」という店子からのクレーム。
こういう場合、大家さんは、何よりも空き室になるのを恐れ、やむなく、店子の要求を呑むというケースが多いはず。
だが、それでも人気物件とか人気の場所となると、いまだに強気の大家さんが主流で「なに？値段を下げろだと？文句があるなら出ていきやがれぇ」と反発し、ついにはトラブルにまでなるケースがある。
まあ、今は、こういう場合でも、仲介業者がうまく調整してくれるんで、弁護士のところに事件を依頼しにくるお客さんは、昔と比べて激減した。しかし、それでも、双方が引き下がらず、ついには仲介業者も匙を投げて双方が弁護士を立ててにらみ合いになるという事態が、少数だが、ある。
さて、双方の意見が調整つかないとき、賃借人としては自分が相当と認める金額を支払えばよい（借地借家法38条２）。もっとも、ほとんどの大家さんは、自分の納得する金額でない限り、受領を拒否するだろうから、賃借人は、大家さんが受領を拒否したとして、自分が相当と認める金額を供託することになる。
相当な金額は、最終的に裁判所の判断を仰ぐことになるが、もし賃借人が供託した金額が、裁判所より決めた金額より低いときは、その不足額全額を一括で大家さんに支払うことになるばかりか、年10％の金利もつく（借地借家法11条２）から、要注意だ。
こういうトラブルを回避しようと、あらかじめ賃料改定の件について取り決めておく場合もあるが、以下の2点に注意する必要がある。
１、一定期間賃料を増額しない特約は有効だが、減額しない特約は、賃借人に不利だから無効である。
２、定期借家契約では、賃料改定について合意すると借地借家法による賃料増減請求はできなくなる。
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自分が弁護士になった頃は、家賃の増額請求事件は、かなり多かった。あのころは、家屋が絶対的に不足し、文句があるなら出ていけという大家の横暴がまかりとおった。大家さんは殿様商売ができたのだ。
それがいつの間にか、入居者に頭を下げて入居をお願いするという事態になり、更新の都度、入居者から値下げを要求されるんじゃないのかと心配するようになった。世の中、変わればかわるもんだなぁと思う。
さて、家賃の増減が問題となるのは次の3つである。
１、 土地建物に対する税金が変わったとき。
２、 土地建物の価格が上昇しあるいは下降したとき
３、 近隣相場に比べて家賃が高い、あるいは低いとき
まあ、高度成長を終えた日本では、1,2は、そうあるものではなく、ほとんど3だろう。
最近の主流は、更新時に値上げするか否かではなく「近隣相場に比べて高すぎるんじゃないの？下げてくださいよ」という店子からのクレーム。
こういう場合、大家さんは、何よりも空き室になるのを恐れ、やむなく、店子の要求を呑むというケースが多いはず。
だが、それでも人気物件とか人気の場所となると、いまだに強気の大家さんが主流で「なに？値段を下げろだと？文句があるなら出ていきやがれぇ」と反発し、ついにはトラブルにまでなるケースがある。
まあ、今は、こういう場合でも、仲介業者がうまく調整してくれるんで、弁護士のところに事件を依頼しにくるお客さんは、昔と比べて激減した。しかし、それでも、双方が引き下がらず、ついには仲介業者も匙を投げて双方が弁護士を立ててにらみ合いになるという事態が、少数だが、ある。
さて、双方の意見が調整つかないとき、賃借人としては自分が相当と認める金額を支払えばよい（借地借家法38条２）。もっとも、ほとんどの大家さんは、自分の納得する金額でない限り、受領を拒否するだろうから、賃借人は、大家さんが受領を拒否したとして、自分が相当と認める金額を供託することになる。
相当な金額は、最終的に裁判所の判断を仰ぐことになるが、もし賃借人が供託した金額が、裁判所より決めた金額より低いときは、その不足額全額を一括で大家さんに支払うことになるばかりか、年10％の金利もつく（借地借家法11条２）から、要注意だ。
こういうトラブルを回避しようと、あらかじめ賃料改定の件について取り決めておく場合もあるが、以下の2点に注意する必要がある。
１、一定期間賃料を増額しない特約は有効だが、減額しない特約は、賃借人に不利だから無効である。
２、定期借家契約では、賃料改定について合意すると借地借家法による賃料増減請求はできなくなる。
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医者が医療業務を、弁護士が法律業務を独占しているように、わが国では、建物の設計とか監理とかは建築士が業務を独占しています。
建築確認をもらうために工事監理者の名前を書かなければならない、その管理者は一級建築士でなければならない、そこで、設計を頼んだ建築士さんに、ちょいと名前だけ書いてもらう。これは、日常的に行われているという現実があります。
大手の建築会社なんかは、社員に一級建築士を多数抱えているので別に問題はないんですが、小さな町の工務店なんかになると、いつも設計を頼んでいる建築士さんに書類上、工事監理者にだけなってもらい、建築確認をもらうわけです。
しかし、その設計士さんは、実際に工事の監理なんかしない。で、建物が建った後に欠陥が明らかになった。こういう場合、工事監理者に名前を貸した建築士さんは、責任を負うのか？
これは、建築業界の常識と世間の常識が完全に相対立するところです。
自分が経験するかぎり、名義を貸したら責任を負わなければならない、などと意識している建築士さんは皆無です。なぜなら、だれもが当たり前のようにやっていることで、実際、施主さんだって、あの建築士さんが監理するから大丈夫だ、なんて考えている人は誰もいないはずだと彼らは考えます。
しかし、これは、世間の常識には反します。名義を貸す以上、相応の責任を負うべきは当然ではないか。これは誰もが考えるでしょう。
裁判所も、基本的には、世間の常識に従って建築士に責任を負わせています。ただ、一方で、安易な名義貸しが横行している事実、建築士がもらう名義料が足もとを見られて、それほど多額でない事実等から、欠陥住宅の全額について責任を負わせることなく、ある程度減額して責任を負わせています。
つまり、単に名義貸しで、それほど名義料ももらっていないにもかかわらず、あまりにも欠陥がひどいときは、損害額の10％。逆に、かなりの名義料をもらっており、建築に関与の度合いも高いときは100％。各事案ごとに、関与の度合い、名義料等を総合的に判断して、割合的に建築士の責任を認めているようです。
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建築確認をもらうために工事監理者の名前を書かなければならない、その管理者は一級建築士でなければならない、そこで、設計を頼んだ建築士さんに、ちょいと名前だけ書いてもらう。これは、日常的に行われているという現実があります。
大手の建築会社なんかは、社員に一級建築士を多数抱えているので別に問題はないんですが、小さな町の工務店なんかになると、いつも設計を頼んでいる建築士さんに書類上、工事監理者にだけなってもらい、建築確認をもらうわけです。
しかし、その設計士さんは、実際に工事の監理なんかしない。で、建物が建った後に欠陥が明らかになった。こういう場合、工事監理者に名前を貸した建築士さんは、責任を負うのか？
これは、建築業界の常識と世間の常識が完全に相対立するところです。
自分が経験するかぎり、名義を貸したら責任を負わなければならない、などと意識している建築士さんは皆無です。なぜなら、だれもが当たり前のようにやっていることで、実際、施主さんだって、あの建築士さんが監理するから大丈夫だ、なんて考えている人は誰もいないはずだと彼らは考えます。
しかし、これは、世間の常識には反します。名義を貸す以上、相応の責任を負うべきは当然ではないか。これは誰もが考えるでしょう。
裁判所も、基本的には、世間の常識に従って建築士に責任を負わせています。ただ、一方で、安易な名義貸しが横行している事実、建築士がもらう名義料が足もとを見られて、それほど多額でない事実等から、欠陥住宅の全額について責任を負わせることなく、ある程度減額して責任を負わせています。
つまり、単に名義貸しで、それほど名義料ももらっていないにもかかわらず、あまりにも欠陥がひどいときは、損害額の10％。逆に、かなりの名義料をもらっており、建築に関与の度合いも高いときは100％。各事案ごとに、関与の度合い、名義料等を総合的に判断して、割合的に建築士の責任を認めているようです。
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