2012/11/16 (Fri) 家賃の増減額請求

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自分が弁護士になった頃は、家賃の増額請求事件は、かなり多かった。あのころは、家屋が絶対的に不足し、文句があるなら出ていけという大家の横暴がまかりとおった。大家さんは殿様商売ができたのだ。
それがいつの間にか、入居者に頭を下げて入居をお願いするという事態になり、更新の都度、入居者から値下げを要求されるんじゃないのかと心配するようになった。世の中、変わればかわるもんだなぁと思う。

さて、家賃の増減が問題となるのは次の3つである。
１、 土地建物に対する税金が変わったとき。
２、 土地建物の価格が上昇しあるいは下降したとき
３、 近隣相場に比べて家賃が高い、あるいは低いとき

まあ、高度成長を終えた日本では、1,2は、そうあるものではなく、ほとんど3だろう。

最近の主流は、更新時に値上げするか否かではなく「近隣相場に比べて高すぎるんじゃないの？下げてくださいよ」という店子からのクレーム。
こういう場合、大家さんは、何よりも空き室になるのを恐れ、やむなく、店子の要求を呑むというケースが多いはず。
だが、それでも人気物件とか人気の場所となると、いまだに強気の大家さんが主流で「なに？値段を下げろだと？文句があるなら出ていきやがれぇ」と反発し、ついにはトラブルにまでなるケースがある。
まあ、今は、こういう場合でも、仲介業者がうまく調整してくれるんで、弁護士のところに事件を依頼しにくるお客さんは、昔と比べて激減した。しかし、それでも、双方が引き下がらず、ついには仲介業者も匙を投げて双方が弁護士を立ててにらみ合いになるという事態が、少数だが、ある。

さて、双方の意見が調整つかないとき、賃借人としては自分が相当と認める金額を支払えばよい（借地借家法38条２）。もっとも、ほとんどの大家さんは、自分の納得する金額でない限り、受領を拒否するだろうから、賃借人は、大家さんが受領を拒否したとして、自分が相当と認める金額を供託することになる。

相当な金額は、最終的に裁判所の判断を仰ぐことになるが、もし賃借人が供託した金額が、裁判所より決めた金額より低いときは、その不足額全額を一括で大家さんに支払うことになるばかりか、年10％の金利もつく（借地借家法11条２）から、要注意だ。

こういうトラブルを回避しようと、あらかじめ賃料改定の件について取り決めておく場合もあるが、以下の2点に注意する必要がある。
１、一定期間賃料を増額しない特約は有効だが、減額しない特約は、賃借人に不利だから無効である。
２、定期借家契約では、賃料改定について合意すると借地借家法による賃料増減請求はできなくなる。



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