ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
不動産を売買する場合、価格は面積に坪単価をかけて大体の価格を算出することが多いですね。
この場合、土地面積は、実測してきちんと面積を算出する場合と、登記簿謄本に記載されている面積で済ませる場合があり、前者を実測売買、後者を公簿売買といいます。
高額の土地売買は、実測売買が常識であり、境界画定書面などが売買契約の必須の書面となります。
これに対し、消費者向けの建売とか建築条件付き売買なんかは、公募売買が常識です。ちょっと詳しい消費者が、「実測売買にしてくれ」なんていうと、業者のほうは、「え？」という顔をして、内心、「なに、このヒジョーシキな人、近づかないようにしよう」と思い、直ちに、お引き取り願うことになります。
まあ、一般の消費者は、公募売買と実測売買がどう違うのか、おそらくあまり認識していないと思います。それだけに仲介業者や売り主の不動産業者は、この点を十分に説明し、そのリスクを説明すべきですが、現実には、売買契約締結の前に、さっと流し読みする「重要事項説明書」のなかに、さらっと書き込んでいるだけです。
こういう現実があるだけに、公簿が実測より少ないと、結構トラブルになります。東京地裁 平成24年４月18日判決は、このトラブルを扱ったものです。
事案は、被告仲介業者の媒介により土地を買受けたが、公簿面積どおりの実測面積がなかったとして、売主に対し、数量指示売買における担保責任を根拠に契約を解除し、売買代金返還及び慰謝料を求め、予備的に、代金減額、被告及び仲介業者に対し説明義務違反を理由に損害賠償を求めたケースです。
裁判所は、公募売買だという理由で、購入者の請求を棄却しました。理由としては、以下の２点を強調しています。
１、売買契約は、いわゆる現状有姿の公簿面積売買であり、面積差異が生じても異議を申立てず、代金増減の請求をしない契約になっている。
２、重要事項説明書にも、登記簿面積68.56㎡は記載されていたが、実測面積は空欄であった。
ただ、本件では、
購入者は仲介業者から、物件状況確認書、地積測量図及びチラシを提示され説明を受け、それだと１００㎡くらいあるように見えたこと、
購入者は、90㎡から100㎡の建物が建てられる土地を探していたことは仲介業者も知っていたこと
という事情があります。
売り主さんは、自分の土地が68,56㎡と思っており、売り主に悪意はなかったようです。問題は、適当な図面を作成して販売した仲介業者で、図面を作成するなら、もう少しきちんと測量すべきだったと思います。また、公募売買のリスクについても、ほとんど説明がなかったのではないでしょうか。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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アベノミクスの影響で業者による不動産投資勧誘が盛んである。このブログの「不動産投資」をクリックするとランキングにとぶが、その広告欄には、かならずといっていいほど、不動産投資の広告が載る。その多くが投資用ワンルームマンションの広告である。
こういう広告を載せる業者のほとんどは真面目な業者なのだろうが、中には悪質な業者もいる。会社自体が悪質な場合もあるし、会社は問題がなくても歩合給の営業マンが脱線する場合もある。
悪質な販売業者の手口は、相手の無知・無思慮に乗じてともかく相場よりも高値でマンション購入契約を締結させることにつきる。高めの値段をお買い得だといい、無理な返済シュミレーションを示して十分返済可能だと強弁する。最終的には、言葉巧みな営業トークで契約に持ち込む。これが業者の大体の手口だ。
ただ、それだけでは詐欺を理由として契約を取り消すことはできないし、錯誤による無効も主張できない。詐欺による取消は刑事事件として立件できるレベルの悪質性が必要だし、錯誤無効も、相場と5倍くらいの価格差がないと難しい。
そこで注目されるのが消費者契約法である。東京地裁（Ｈ24･･3･27）の判決であるが、裁判所は、売り主業者の不実告知により「誤認」があったとして、契約の取り消しを認めている。
裁判所は、
１、業者が、相場よりも高いワンルームマンションを、相場よりも安価であると虚偽事実を告げている、
２、返済シュミレーションで非現実的な返済計画を示して誤診させている
３、「将来売却プランも10％以下の下落をありえない前提で説明している
と認定し、不実告知があったとした。
ただ、こういう判例があっても、裁判所は、いざとなったら常に消費者契約法の適用を認めて、アナタを守ってくれるとは期待しないほうがよい。
この裁判官は、たまたま消費者保護の観点に立ってくれたが、自分の経験では、投資の自己責任を強調する裁判官の方が圧倒的に多い。
本件も、購入マンションは「投資用」マンションであり、そもそも購入者は「消費者」といえるのか、「投資家」ではないのか、という根本的な疑問がある。また投資であるならば、業者の営業トークに安易に乗せられた点で問題はないのか、そういう調査は、投資家である以上、自分の責任で行うべきで、見込み違いは自分の責任ではないのかという点も考慮する必要がある。
にもかかわらず、本件で消費者契約法が適用されたのは、その営業手法にかなり強引な手口があり、それが、裁判官をして、消費者被害の一種だと判断させたのだろう。
投資用ワンルームマンションとかアパートというのは、たいていは、相場よりも高めのものが多い。具体名は言えないが、昔、全国各地でワンルームのアパートを建設して東京で売りまくっていた会社がいたが、その値段は地元業者が唖然とするような値段設定だった。
ワンルームマンションに投資するのは自由だが、その際、アナタは、消費者ではなく投資家として購入するのだということ、投資家として購入する以上は、全ては自己責任であるということは、肝に銘じておいたほうがよい。
今、あちこちで開かれているマンション投資セミナーなんかに出席して、そこで営業トークに乗せられてマンション購入して高い買い物をしても、それは投資家としての自己責任と切り捨てられることが多いのが裁判所の現実だ。
参考までに述べると、投資用ワンルームマンションの広告は、自分が若いころ、ＴＶや新聞で盛んに宣伝された。やがて多くのワンルームマンション業者は倒産し、購入者の多くが経済的破綻に追い込まれた。
最近になって再び目立つようになったが、「歴史は繰り返す」ということだろう。
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追伸
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自分が購入した物件で、かって殺人事件があった。それを知らずに購入した場合、「瑕疵」があったといえるか？
普通、瑕疵というのは、欠陥を言う。土地なら、建築基準法上、建物がたたないとか、建物なら、雨漏りするとか、利用にあたって具体的な不都合がある場合。
したがって、その土地で殺人事件があったとしても、具体的な不都合はないから、「瑕疵」があったとは言いにくい。
しかし、購入者からすれば、やはり、殺人事件のあった場所というのは、通常は、「どうしても、その土地でなければ」という顧客でない限り、購入を控えるだろう。それを知らずに購入してしまい、売り主に文句をいったら、売り主から「それが何か？」と開き直れば、カチンとくるのは当然だ。
これについて、大阪高裁Ｈ18.12.19は、殺人事件があったという事実も「心理的瑕疵」にあたるとしている。事案は、殺人事件のあった建物を取り壊し、土地を売却してケースだった。
ただし、この判決は、その損害を、売買代金価格の５％とし、わずかに751､575円と認定しており、この数字には異論がある人も多いだろう。
こうした心理的瑕疵についてが、多くの判例があり、横浜地裁Ｈ1･9･7は、自殺があった建物について、解約を認めている。また、東京地裁Ｈ11･6･15は、土地の真向かいに暴力団事務所があり、それを知らずに売買した場合、９％の賠償責任を認めている。
それでは、仲介業者は、不動産売買の仲介に当たり、殺人事件があったことを調査すべき義務があるだろうか。
東京地裁Ｈ24.8.29は、仲介業者には、そのような調査義務はないとしている。しかし、この判例では、たまたま「知りませんでした」という抗弁が認められたものの、現実には、「地元の業者が知らないはずがない」と追及されるのが普通だ。この判例も「知っていたら告げるべきだ」という判断を前提としている。今後、仲介業者は、地元でのトラブルには、充分注意し、購入者には、できるかぎり、適切な情報を開示すべきだろう。
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しかし、購入者からすれば、やはり、殺人事件のあった場所というのは、通常は、「どうしても、その土地でなければ」という顧客でない限り、購入を控えるだろう。それを知らずに購入してしまい、売り主に文句をいったら、売り主から「それが何か？」と開き直れば、カチンとくるのは当然だ。
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こうした心理的瑕疵についてが、多くの判例があり、横浜地裁Ｈ1･9･7は、自殺があった建物について、解約を認めている。また、東京地裁Ｈ11･6･15は、土地の真向かいに暴力団事務所があり、それを知らずに売買した場合、９％の賠償責任を認めている。
それでは、仲介業者は、不動産売買の仲介に当たり、殺人事件があったことを調査すべき義務があるだろうか。
東京地裁Ｈ24.8.29は、仲介業者には、そのような調査義務はないとしている。しかし、この判例では、たまたま「知りませんでした」という抗弁が認められたものの、現実には、「地元の業者が知らないはずがない」と追及されるのが普通だ。この判例も「知っていたら告げるべきだ」という判断を前提としている。今後、仲介業者は、地元でのトラブルには、充分注意し、購入者には、できるかぎり、適切な情報を開示すべきだろう。
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不動産業界には、世間の常識と異なる常識がいくつかある。その一つが転売である。
仲介業者さんが、Ａさんから所有する不動産の売却先を探してくれるよう頼まれた。そこで、Ｂさんを紹介し、1000万円で売買が成立した。
この場合、仲介業者の受領できる手数料は、双方からそれぞれ３％＋6万円が上限である。本件では､72万円が上限である。
ところが仲介業者は、Ｂさんが、2000万円でもほしいというので、Ａさんから1000万円で買い、直ちにＢさんに2000万円で転売した。つまり、土地転がしをした。
この場合、仲介業者の得た利益は1000万円である。
これが土地転がしであるが、こういう単純な土地転がしは少ない。仲介業者に譲渡益が発生するし、土地転がしが売り主にばれるからだ。
普通、仲介業者は、「どこかのつぶれてきた会社」を買主に仕立て、まずＡさんに、その会社を買主として1000万円で売却させる。次に、その会社を売り主に仕立て上げ、Ｂさんに2000万円で売却させる。
仲介業者は、転売益のほかに、売り主と買主から仲介手数料をもらえる。しかも、譲渡益は、「どこかのつぶれた会社」に発生しており、税務署としては仲介業者に課税の手段がない。
業者の弁解は、こうである。
「Ａさんは、1000万円での売却に同意していた。Ｂさんも、2000万円の購入に同意していた。全員が了解済みであり、問題はない」
これはかなり世間常識に反するが、業界では、常識である。昭和時代の土地高騰では、業者は、大手不動産業者を含めて、平気でこういう土地転がしをしていた。不動産の価格は一つなのに、買取価格とか末端価格などというありえない用語が日常化し、消費者を（土地転がしの最後の顧客、つまり投機目的ではなく、真に土地がほしい人）エンドユーザーなどという用語で平気でよんでいた。
このような土地転がしが日常化することは、不動産市場への信頼を害することから、法務省は、不動産登記法を改正し、中間省略登記を禁止した。土地転がしは、多くの場合、中間省略登記を行うからである。
上記の例でいえば、本来は、Ａ→「どこかのつぶれた会社」または仲介業者→Ｂと登記すべきであるが、これだと、登記簿に土地転がしをしたことが如実に反映されてしまう。そこで、中間省略登記をして、Ａ→Ｂと登記してしまう。これだと土地転がしは、なかなかばれない。
しかし、それでも、司法書士や弁護士等は、不動産業界に「土地転がし」の需要があることから、何とかして中間省略登記を合法化しようと、いろいろな構成を考えている。ただ、土地転がしの必要があるからとは正面から言えないので、建前上は、登録免許税の節約という表現をしている。
福岡高裁平成２４年３月１３日判決は、
宅建業法４６条が宅建業者による代理又は媒介における報酬について規制しているところ、これは一般大衆を保護する趣旨をも含んでおり、これを超える契約部分は無効であること（最判昭和４５年２月２６日判決）、被控訴人らは宅建業法３１条１項により信義誠実義務を負うことからすれば、宅建業者が、その顧客と媒介契約によらずに売買契約により不動産取引を行うためには、当該売買契約についての宅建業者とその顧客との合意のみならず、媒介契約によらずに売買契約によるべき合理的根拠を具備する必要があり、これを具備しない場合には、宅建業者は、売買契約による取引ではなく、媒介契約による取引に止めるべき義務がある。
として、土地転がしを否定している。
この宅建業者は、直接取引を行いその後転売することによって、６００万円の利益を得ている。媒介の手数料は上限は７２万４５００円だから、差額の５２７万円程は丸儲けとなる。
それでも、一審は、この土地転がしを合法だと判断しており、業界の「常識」にそった判決をくだしている。地裁裁判官が、そのように判断するほど、土地転がしは、日本社会に根差した常識なのだろう。
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03-3553-5916
不動産業界には、世間の常識と異なる常識がいくつかある。その一つが転売である。
仲介業者さんが、Ａさんから所有する不動産の売却先を探してくれるよう頼まれた。そこで、Ｂさんを紹介し、1000万円で売買が成立した。
この場合、仲介業者の受領できる手数料は、双方からそれぞれ３％＋6万円が上限である。本件では､72万円が上限である。
ところが仲介業者は、Ｂさんが、2000万円でもほしいというので、Ａさんから1000万円で買い、直ちにＢさんに2000万円で転売した。つまり、土地転がしをした。
この場合、仲介業者の得た利益は1000万円である。
これが土地転がしであるが、こういう単純な土地転がしは少ない。仲介業者に譲渡益が発生するし、土地転がしが売り主にばれるからだ。
普通、仲介業者は、「どこかのつぶれてきた会社」を買主に仕立て、まずＡさんに、その会社を買主として1000万円で売却させる。次に、その会社を売り主に仕立て上げ、Ｂさんに2000万円で売却させる。
仲介業者は、転売益のほかに、売り主と買主から仲介手数料をもらえる。しかも、譲渡益は、「どこかのつぶれた会社」に発生しており、税務署としては仲介業者に課税の手段がない。
業者の弁解は、こうである。
「Ａさんは、1000万円での売却に同意していた。Ｂさんも、2000万円の購入に同意していた。全員が了解済みであり、問題はない」
これはかなり世間常識に反するが、業界では、常識である。昭和時代の土地高騰では、業者は、大手不動産業者を含めて、平気でこういう土地転がしをしていた。不動産の価格は一つなのに、買取価格とか末端価格などというありえない用語が日常化し、消費者を（土地転がしの最後の顧客、つまり投機目的ではなく、真に土地がほしい人）エンドユーザーなどという用語で平気でよんでいた。
このような土地転がしが日常化することは、不動産市場への信頼を害することから、法務省は、不動産登記法を改正し、中間省略登記を禁止した。土地転がしは、多くの場合、中間省略登記を行うからである。
上記の例でいえば、本来は、Ａ→「どこかのつぶれた会社」または仲介業者→Ｂと登記すべきであるが、これだと、登記簿に土地転がしをしたことが如実に反映されてしまう。そこで、中間省略登記をして、Ａ→Ｂと登記してしまう。これだと土地転がしは、なかなかばれない。
しかし、それでも、司法書士や弁護士等は、不動産業界に「土地転がし」の需要があることから、何とかして中間省略登記を合法化しようと、いろいろな構成を考えている。ただ、土地転がしの必要があるからとは正面から言えないので、建前上は、登録免許税の節約という表現をしている。
福岡高裁平成２４年３月１３日判決は、
宅建業法４６条が宅建業者による代理又は媒介における報酬について規制しているところ、これは一般大衆を保護する趣旨をも含んでおり、これを超える契約部分は無効であること（最判昭和４５年２月２６日判決）、被控訴人らは宅建業法３１条１項により信義誠実義務を負うことからすれば、宅建業者が、その顧客と媒介契約によらずに売買契約により不動産取引を行うためには、当該売買契約についての宅建業者とその顧客との合意のみならず、媒介契約によらずに売買契約によるべき合理的根拠を具備する必要があり、これを具備しない場合には、宅建業者は、売買契約による取引ではなく、媒介契約による取引に止めるべき義務がある。
として、土地転がしを否定している。
この宅建業者は、直接取引を行いその後転売することによって、６００万円の利益を得ている。媒介の手数料は上限は７２万４５００円だから、差額の５２７万円程は丸儲けとなる。
それでも、一審は、この土地転がしを合法だと判断しており、業界の「常識」にそった判決をくだしている。地裁裁判官が、そのように判断するほど、土地転がしは、日本社会に根差した常識なのだろう。
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森公任 監修
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「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
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「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
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