ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
不動産を売買する場合、価格は面積に坪単価をかけて大体の価格を算出することが多いですね。
この場合、土地面積は、実測してきちんと面積を算出する場合と、登記簿謄本に記載されている面積で済ませる場合があり、前者を実測売買、後者を公簿売買といいます。
高額の土地売買は、実測売買が常識であり、境界画定書面などが売買契約の必須の書面となります。
これに対し、消費者向けの建売とか建築条件付き売買なんかは、公募売買が常識です。ちょっと詳しい消費者が、「実測売買にしてくれ」なんていうと、業者のほうは、「え？」という顔をして、内心、「なに、このヒジョーシキな人、近づかないようにしよう」と思い、直ちに、お引き取り願うことになります。
まあ、一般の消費者は、公募売買と実測売買がどう違うのか、おそらくあまり認識していないと思います。それだけに仲介業者や売り主の不動産業者は、この点を十分に説明し、そのリスクを説明すべきですが、現実には、売買契約締結の前に、さっと流し読みする「重要事項説明書」のなかに、さらっと書き込んでいるだけです。
こういう現実があるだけに、公簿が実測より少ないと、結構トラブルになります。東京地裁 平成24年４月18日判決は、このトラブルを扱ったものです。
事案は、被告仲介業者の媒介により土地を買受けたが、公簿面積どおりの実測面積がなかったとして、売主に対し、数量指示売買における担保責任を根拠に契約を解除し、売買代金返還及び慰謝料を求め、予備的に、代金減額、被告及び仲介業者に対し説明義務違反を理由に損害賠償を求めたケースです。
裁判所は、公募売買だという理由で、購入者の請求を棄却しました。理由としては、以下の２点を強調しています。
１、売買契約は、いわゆる現状有姿の公簿面積売買であり、面積差異が生じても異議を申立てず、代金増減の請求をしない契約になっている。
２、重要事項説明書にも、登記簿面積68.56㎡は記載されていたが、実測面積は空欄であった。
ただ、本件では、
購入者は仲介業者から、物件状況確認書、地積測量図及びチラシを提示され説明を受け、それだと１００㎡くらいあるように見えたこと、
購入者は、90㎡から100㎡の建物が建てられる土地を探していたことは仲介業者も知っていたこと
という事情があります。
売り主さんは、自分の土地が68,56㎡と思っており、売り主に悪意はなかったようです。問題は、適当な図面を作成して販売した仲介業者で、図面を作成するなら、もう少しきちんと測量すべきだったと思います。また、公募売買のリスクについても、ほとんど説明がなかったのではないでしょうか。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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不動産を売買する場合、価格は面積に坪単価をかけて大体の価格を算出することが多いですね。
この場合、土地面積は、実測してきちんと面積を算出する場合と、登記簿謄本に記載されている面積で済ませる場合があり、前者を実測売買、後者を公簿売買といいます。
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森公任 森元みのり 共同監修
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さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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