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ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記

森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。

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敷金精算と原状回復をめぐる苦情、トラブルが増加しています。すでに旧建設省は、平成年11年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発行し、同16年2月に国土交通省住宅局が改訂しました。

このガイドラインには、さまざまな事例について、貸主と借主のどちらが、どの程度、費用を負担すべきかという基準が、事細かに示されています。
ガイドラインに強制力はありませんが、裁判所が概ねガイドラインに沿った内容で判断しており、事実上、法規範に近い効力をもっています。
貸主も、借主も、判断にまよったときは、このガイドラインに沿って行動すれば、無用なトラブルは回避できるはずです。

さらに東京都の場合は、平成16年10月1日から、「東京都で賃貸住宅紛争防止条例(東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例)」(平成16年3月30日に都議会で可決)が施行されました。

この条例は、東京都内に存在する不動産業者に対して入居中の修理や原状回復の費用負担に関して、まず法律の一般原則を説明し、次に実際の契約での費用負担特約がどうなっているのかを、独立した書面で借主に説明する義務を課したものです。

この条例は不動産業者が対象であり、貸主は何ら規制の対象にはなっていません。説明する事を義務付けられたのは家主でなく不動産業者だけです。

また、消費者保護の条例ですから、店舗・事務所等の事業用賃貸物件は、この条例による説明の必要はありませんし、居住を目的とする建物についての条例ですので、倉庫や店舗の賃貸借には適用されません。

借主に、説明すべきは、以下の3点です。
① 退室時の原状回復費用の負担について、経年変化(時間の経過に伴って生じる損耗)や通常損耗(通常の使用に伴って生じる程度の損耗)は、貸主の負担であること。
② 故意・過失、善管注意義務違反(他人のものを借りている場合、借主は、契約が終了し明け渡すまでの間、相当な注意を払って物件を使用する義務があり、これに反すること)による損耗は借主の負担であること。
③ 以上の一般原則通りでなくても、双方が合意すれば、特約を取り決める事ができること(この特約は、公序良俗に反したり、借地借家法・消費者契約法などに反した場合は無効となる)。
ただし、特約があればよいかというと、どんな特約を結んでも、裁判所は、だいたい、強引に特約の趣旨が明確でないと認定して、無効にします。借主が消費者の場合は、通常損耗等を借主負担にするのは、非常に困難です。

なお、この東京ルールに反しても、貸主に罰則はありません。仲介する不動産業者が、都知事より指導及び勧告を受けるだけます。


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