ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
[催促]
区分所有マンションあるいは別荘地などは、管理組合があり、マンションや別荘地を管理しています。その管理費用は、組合員から徴収します。
ところが、どの管理組合でも、必ず管理費を滞納する方がいます。管理会社に頼んでも、そもそも債権回収会社じゃないから、あんまり相手にしてもらえません。そこで、やむなく、管理組合が所有者に催促することになります。
ただ、管理費というのは、家賃同様、普通は最優先で支払いますから、管理費が滞納しているときは、その人は、経済的に追い詰められている人たちが多いです。そういう人に催促したって、「払えないものは払えません」というだけで終ってしまいます。
[管理費の承継]
管理費の滞納が清算されるのは、多くの場合、その区分所有マンションが売却されたときです。
区分所有法８条は、区分所有者からマンションを購入した、贈与を受けた人も滞納管理費の支払い義務があると定めています。法律的には、元の所有者と不真正連帯債務の関係になります。
不動産売買実務では、仲介業者は、管理費の滞納の有無は重要事項として事前に買主に説明する義務があり、決済の際は、まず滞納管理費を管理組合に支払い、残金を売り主に支払うことが不動産売買の常識になっています。
[先取特権]
しかし、区分所有者が、売ってくれないと、何時までも管理費滞納が続くことになります。
そこで区分所有法では、管理組合に管理費回収のための権限を与えています。
その第一が先取特権です。先取特権と言っても、一般の方はピンとこないと思いますが、法律で自動的に与えられる担保のようなものです。
この先取特権があると、競売を申し立てることができるし、配当も優先的に受けられます。
区分所有法7条1項に規定があります。
同法では
１、〈共有部分、建物の敷地 もしくは 共有部分以外の建物の付属施設につき〉他の共有者に対して有する債権
２、〈規約もしくは集会の決議に基づき〉他の共有者に対して有する債権
３、〈管理者または管理組合法人がその職務または業務を行うにつき〉区分所有者に対して有する債権
について
債務者の区分所有権（共有部分に関する権利及び敷地利用権を含む）および建物に備え付けた動産の上に
先取特権を有する
と規定しています。
管理費は、〈規約もしくは集会の決議に基づき〉他の共有者に対して有する債権ですから、管理組合は、その区分所有者の区分所有権について先取特権を有していることになります。
先取特権がある以上、管理組合は、その権利に基づいて、この区分所有権を競売にかけることができます。
競売申立をしたものの、配当可能性がない場合も考えられます。その区分所有に抵当権が設定さていれば、その抵当権の方が優先するからです。この場合は、収めた数十万円の予納金は、ほとんど還付されません。
仮に担保が付いていなくても、競売だと、市場で売るよりも、かなり安い価格になることもあり、滞納管理費が回収できない場合もあります。特にリゾートマンションンでは、市場価格よりも、滞納管理費の方が大きいということも珍しくないからです。
そうなると、管理組合は、先取特権による担保権行使には、慎重になります。
そこで、このような場合には、訴訟手続を活用し、滞納者に支払い方法などの言い分を聞き、和解で柔軟な解決を図ることが一般的です。（続く）
[ＯＭＡＫＥ];
瀬戸内に浮かぶウサギの島 大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。左の写真は、日露戦争前、日本軍が砲撃の練習をしたという北部砲台前です。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
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ところが、どの管理組合でも、必ず管理費を滞納する方がいます。管理会社に頼んでも、そもそも債権回収会社じゃないから、あんまり相手にしてもらえません。そこで、やむなく、管理組合が所有者に催促することになります。
ただ、管理費というのは、家賃同様、普通は最優先で支払いますから、管理費が滞納しているときは、その人は、経済的に追い詰められている人たちが多いです。そういう人に催促したって、「払えないものは払えません」というだけで終ってしまいます。
[管理費の承継]
管理費の滞納が清算されるのは、多くの場合、その区分所有マンションが売却されたときです。
区分所有法８条は、区分所有者からマンションを購入した、贈与を受けた人も滞納管理費の支払い義務があると定めています。法律的には、元の所有者と不真正連帯債務の関係になります。
不動産売買実務では、仲介業者は、管理費の滞納の有無は重要事項として事前に買主に説明する義務があり、決済の際は、まず滞納管理費を管理組合に支払い、残金を売り主に支払うことが不動産売買の常識になっています。
[先取特権]
しかし、区分所有者が、売ってくれないと、何時までも管理費滞納が続くことになります。
そこで区分所有法では、管理組合に管理費回収のための権限を与えています。
その第一が先取特権です。先取特権と言っても、一般の方はピンとこないと思いますが、法律で自動的に与えられる担保のようなものです。
この先取特権があると、競売を申し立てることができるし、配当も優先的に受けられます。
区分所有法7条1項に規定があります。
同法では
１、〈共有部分、建物の敷地 もしくは 共有部分以外の建物の付属施設につき〉他の共有者に対して有する債権
２、〈規約もしくは集会の決議に基づき〉他の共有者に対して有する債権
３、〈管理者または管理組合法人がその職務または業務を行うにつき〉区分所有者に対して有する債権
について
債務者の区分所有権（共有部分に関する権利及び敷地利用権を含む）および建物に備え付けた動産の上に
先取特権を有する
と規定しています。
管理費は、〈規約もしくは集会の決議に基づき〉他の共有者に対して有する債権ですから、管理組合は、その区分所有者の区分所有権について先取特権を有していることになります。
先取特権がある以上、管理組合は、その権利に基づいて、この区分所有権を競売にかけることができます。
競売申立をしたものの、配当可能性がない場合も考えられます。その区分所有に抵当権が設定さていれば、その抵当権の方が優先するからです。この場合は、収めた数十万円の予納金は、ほとんど還付されません。
仮に担保が付いていなくても、競売だと、市場で売るよりも、かなり安い価格になることもあり、滞納管理費が回収できない場合もあります。特にリゾートマンションンでは、市場価格よりも、滞納管理費の方が大きいということも珍しくないからです。
そうなると、管理組合は、先取特権による担保権行使には、慎重になります。
そこで、このような場合には、訴訟手続を活用し、滞納者に支払い方法などの言い分を聞き、和解で柔軟な解決を図ることが一般的です。（続く）
[ＯＭＡＫＥ];
瀬戸内に浮かぶウサギの島 大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。左の写真は、日露戦争前、日本軍が砲撃の練習をしたという北部砲台前です。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
明け渡しの正当事由が認められた裁判例です。
[事案の概要]
賃借人は歯科医で、昭和58年から、本件建物を賃借し歯科医業を営んでいる。
賃貸人は、絶えず変わり、訴訟途中でも変更した。
[賃貸人の土地明け渡しの必要性]
本件建物について、本件建物を設計施工した建設会社が行った耐震診断の報告書（平成22年１月付）には、「地震の震動及び衝撃に対して倒壊し、又は崩壊する危険性がある」との記載があった。
賃借人が、耐震性に問題のある本件建物を取り壊し、新たに本件土地の上に建物を建築しようとするのは不合理な行動とはいえない。
賃借人Ｚは訴訟継続する時点において分譲用マンションを建築するという具体的計画を有していた。
この計画は、本件土地の立地条件、周辺環境、用途規制等に照らして合理的である
[賃借人の土地利用の必要性]
Ｙは歯科医業を営む上で賃借部分を利用する必要性は高い。
[裁判所の判断]
明け渡しを認めないと、賃借部分より格段に広い土地建物全体の自由な利用を妨げられ、合理的な開発計画を実現できなくなる。
賃貸人は、主位的に6000万円の提供を申し出、更に、裁判所が相当と認める金額をもつて立退き料とする意思を明確にしている
賃貸人に立退料を支払わせることにより、口頭弁論終結の６か月前までに正当な事由が具備される
[ＯＭＡＫＥ];
瀬戸内に浮かぶウサギの島 大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
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[事案の概要]
賃借人は歯科医で、昭和58年から、本件建物を賃借し歯科医業を営んでいる。
賃貸人は、絶えず変わり、訴訟途中でも変更した。
[賃貸人の土地明け渡しの必要性]
本件建物について、本件建物を設計施工した建設会社が行った耐震診断の報告書（平成22年１月付）には、「地震の震動及び衝撃に対して倒壊し、又は崩壊する危険性がある」との記載があった。
賃借人が、耐震性に問題のある本件建物を取り壊し、新たに本件土地の上に建物を建築しようとするのは不合理な行動とはいえない。
賃借人Ｚは訴訟継続する時点において分譲用マンションを建築するという具体的計画を有していた。
この計画は、本件土地の立地条件、周辺環境、用途規制等に照らして合理的である
[賃借人の土地利用の必要性]
Ｙは歯科医業を営む上で賃借部分を利用する必要性は高い。
[裁判所の判断]
明け渡しを認めないと、賃借部分より格段に広い土地建物全体の自由な利用を妨げられ、合理的な開発計画を実現できなくなる。
賃貸人は、主位的に6000万円の提供を申し出、更に、裁判所が相当と認める金額をもつて立退き料とする意思を明確にしている
賃貸人に立退料を支払わせることにより、口頭弁論終結の６か月前までに正当な事由が具備される
[ＯＭＡＫＥ];
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
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平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
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森公任 森元みのり 共同監修
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
今回は、賃貸人が負けたケースです。ただし、正当事由による明渡ではなく、建物朽廃、無断大修繕を理由とする契約解除事案です。
[事案の概要]
①建物自体は戦後間もないころに建てられたとされており、築60数年経過しているようである。
②東日本大震災（本件震災という）によって、本件建物のＸ宅側の外壁等が崩壊した。
③賃貸人の承諾を得ることなく本件建物全体の外壁等の補強を施した。
④借地契約には「本件土地上の建物の増改築や大修繕をする際には予めＸの書面による同意を得ること」という文言がある。
賃貸人の契約解除理由その１ 建物が朽廃している
裁判所の判断
[朽廃とは]
①借地法２条１項にいう建物の「朽廃」とは、経年変化等の自然の推移により、建物が既に建物としての効用を全うすることができない程度に腐朽頽廃し、その社会的効用を失うに至った場合をいう。
②朽廃の状態に達したか否かは、建物を全体的に観察すべきであり、また自然的に達したことが必要である。
③火災、風水害や地震により一挙に建物としての効用を失うに至ったり、取壊しのように人為的に建物の効用を失わしめられた場合は「朽廃」に当たらない。
[本件では朽廃しているか]
① 本件建物は、被告会経営の従業員の寮として使用されている。
② 災害により外壁部分のモルタルが一部剥落していることは認められるが、それ以外に）建物の主要構造部分に損傷は認められない。
③ 朽廃していない。
賃貸人の契約解除理由その２ 無断で大修繕をした。
裁判所の判断
[大修繕とは]
建物の主要構造部分の全部ないし過半を取り替える工事のように、建物の耐用年数に大きく影響を及ぼすような工事をいう。
[本件は大修繕に当たるか]
被告の行った工事が、その内容や程度に照らして通常の修繕の程度を越え、上記「大修繕」に当たるほどのものであったことを認めるには至らない。
[結論]
本件土地賃貸借契約の特約違反があったとはいえない。
解除は無効である。
[ＯＭＡＫＥ];
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森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
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平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
今回は、賃貸人が負けたケースです。ただし、正当事由による明渡ではなく、建物朽廃、無断大修繕を理由とする契約解除事案です。
[事案の概要]
①建物自体は戦後間もないころに建てられたとされており、築60数年経過しているようである。
②東日本大震災（本件震災という）によって、本件建物のＸ宅側の外壁等が崩壊した。
③賃貸人の承諾を得ることなく本件建物全体の外壁等の補強を施した。
④借地契約には「本件土地上の建物の増改築や大修繕をする際には予めＸの書面による同意を得ること」という文言がある。
賃貸人の契約解除理由その１ 建物が朽廃している
裁判所の判断
[朽廃とは]
①借地法２条１項にいう建物の「朽廃」とは、経年変化等の自然の推移により、建物が既に建物としての効用を全うすることができない程度に腐朽頽廃し、その社会的効用を失うに至った場合をいう。
②朽廃の状態に達したか否かは、建物を全体的に観察すべきであり、また自然的に達したことが必要である。
③火災、風水害や地震により一挙に建物としての効用を失うに至ったり、取壊しのように人為的に建物の効用を失わしめられた場合は「朽廃」に当たらない。
[本件では朽廃しているか]
① 本件建物は、被告会経営の従業員の寮として使用されている。
② 災害により外壁部分のモルタルが一部剥落していることは認められるが、それ以外に）建物の主要構造部分に損傷は認められない。
③ 朽廃していない。
賃貸人の契約解除理由その２ 無断で大修繕をした。
裁判所の判断
[大修繕とは]
建物の主要構造部分の全部ないし過半を取り替える工事のように、建物の耐用年数に大きく影響を及ぼすような工事をいう。
[本件は大修繕に当たるか]
被告の行った工事が、その内容や程度に照らして通常の修繕の程度を越え、上記「大修繕」に当たるほどのものであったことを認めるには至らない。
[結論]
本件土地賃貸借契約の特約違反があったとはいえない。
解除は無効である。
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
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森 公任 , 森元 みのり共同監修
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森公任 森元みのり 共同監修
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
正当事由について「理屈」ばかり論じても、あんまり意味がないので、今日は、
正当事由判例研究その１として、土地の賃貸人が、賃借人に対し、土地賃貸借契約は期間満了により終了したとして、建物収去土地明渡し及び約定使用損害金（賃料の３倍相当額）の支払を求めた事案において、立退料の支払いと引換えに明渡しを認容した判決（東京地裁 平成25年１月25日判決）を紹介しましょう。
裁判所の考え方が何となくわかると思います。
1 事案の概要
原告は学校法人で、被告は、ラーメン屋を営むもので年齢は69歳。
２、賃貸人の土地明け渡しの必要性
①原告は大学病院の設置主体として、極めて公共性の高い使命を担っているが、大学及び病院として必要とする施設が不足している状況にある
②原告が設置した施設には、耐震性に問題がある老化建物が多く、その中には、専門家から早急の建替えを求められているものもある。老朽化の進んだ原告施設の耐震性の確保は人命に関わる喫緊の課題といえる
③その建替えを効率的に行うためには、スクラップ・アンド・ビルドを進めるのが合理的である。（スクラップ・アンド・ビルドとは、一部区画を更地にして、そこに建替えの優先順位の高い施設の機能を移転させ、移転の終わった施設を取り壊して、その跡地に更に別の施設の機能を移転させるという作業を繰り返す方法）。
④そのためには大通りに面している本件土地を含む貸地部分を計画建物の敷地に編入してこれを使用する必要性は極めて大きい。
④原告には、本件土地を自己使用する高度の必要性が認められる。
３、賃借人の自己使用の必要性
①昭和45年以来、本件土地上の本件建物を自宅兼うどん店として使用している。②本件建物を収去して本件土地を明け渡した場合には、自宅を失うばかりでなく、生計の途を断たれることになる。
４、正当事由と自己使用の必要性の比較
①被告の年齢（69歳）、本件建物の築年数（築42年）、近年の売上げの減少傾向等を考えると、閉店して引退してもおかしくない時期にある。
②このような意味において、本件土地の自己使用の必要性は、原告側の事情が被告側の事情をやや上回ると解される
③しかし、被告側の事情も切実なものである。
④被告に対する十分な補償（立退料の支払）の下に、初めて更新拒絶の正当事由が具備されると解する。
5、立退き料の金額
①本件においては、賃借人側の事情を最大限考慮し、借地権価格の全額を補償するに足りる立退料の支払が必要である。
②鑑定の結果によれば、鑑定時（平成24年４月18日提出）における本件土地の借地権価格相当額は1820万円である
本件土地付近の路線価は平成23年から平成24年にかけて約1.72％下落しているから、現在における借地権価格は、上記金額を若干下回るものと解される。
③本件建物は築42年の木造家屋であり、建物自体の客観的価値に大きな評価を与えることは困難である。また、本件建物に設置されている設備等は、減価償却も終わっていると推認され、残存価値はわずかなものと解される。
④うどん店の営業補償、本件建物からの移転に要する諸費用等の要素を全て考慮する。
⑤本件において正当事由を補完するために必要な立退料の額は2000万円と認めるのが相当である。
[ＯＭＡＫＥ];
瀬戸内に浮かぶウサギの島 大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
正当事由について「理屈」ばかり論じても、あんまり意味がないので、今日は、
正当事由判例研究その１として、土地の賃貸人が、賃借人に対し、土地賃貸借契約は期間満了により終了したとして、建物収去土地明渡し及び約定使用損害金（賃料の３倍相当額）の支払を求めた事案において、立退料の支払いと引換えに明渡しを認容した判決（東京地裁 平成25年１月25日判決）を紹介しましょう。
裁判所の考え方が何となくわかると思います。
1 事案の概要
原告は学校法人で、被告は、ラーメン屋を営むもので年齢は69歳。
２、賃貸人の土地明け渡しの必要性
①原告は大学病院の設置主体として、極めて公共性の高い使命を担っているが、大学及び病院として必要とする施設が不足している状況にある
②原告が設置した施設には、耐震性に問題がある老化建物が多く、その中には、専門家から早急の建替えを求められているものもある。老朽化の進んだ原告施設の耐震性の確保は人命に関わる喫緊の課題といえる
③その建替えを効率的に行うためには、スクラップ・アンド・ビルドを進めるのが合理的である。（スクラップ・アンド・ビルドとは、一部区画を更地にして、そこに建替えの優先順位の高い施設の機能を移転させ、移転の終わった施設を取り壊して、その跡地に更に別の施設の機能を移転させるという作業を繰り返す方法）。
④そのためには大通りに面している本件土地を含む貸地部分を計画建物の敷地に編入してこれを使用する必要性は極めて大きい。
④原告には、本件土地を自己使用する高度の必要性が認められる。
３、賃借人の自己使用の必要性
①昭和45年以来、本件土地上の本件建物を自宅兼うどん店として使用している。②本件建物を収去して本件土地を明け渡した場合には、自宅を失うばかりでなく、生計の途を断たれることになる。
４、正当事由と自己使用の必要性の比較
①被告の年齢（69歳）、本件建物の築年数（築42年）、近年の売上げの減少傾向等を考えると、閉店して引退してもおかしくない時期にある。
②このような意味において、本件土地の自己使用の必要性は、原告側の事情が被告側の事情をやや上回ると解される
③しかし、被告側の事情も切実なものである。
④被告に対する十分な補償（立退料の支払）の下に、初めて更新拒絶の正当事由が具備されると解する。
5、立退き料の金額
①本件においては、賃借人側の事情を最大限考慮し、借地権価格の全額を補償するに足りる立退料の支払が必要である。
②鑑定の結果によれば、鑑定時（平成24年４月18日提出）における本件土地の借地権価格相当額は1820万円である
本件土地付近の路線価は平成23年から平成24年にかけて約1.72％下落しているから、現在における借地権価格は、上記金額を若干下回るものと解される。
③本件建物は築42年の木造家屋であり、建物自体の客観的価値に大きな評価を与えることは困難である。また、本件建物に設置されている設備等は、減価償却も終わっていると推認され、残存価値はわずかなものと解される。
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⑤本件において正当事由を補完するために必要な立退料の額は2000万円と認めるのが相当である。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
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（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
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また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
11月23日、友人二人と川越の街を散策しました。
写真は、菓子屋横丁ですが、ご覧のとおり満員電車なみ。原宿も青山も真っ青という感じですね。写真は、クリックすると拡大します。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
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平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
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11月23日、友人二人と川越の街を散策しました。
写真は、菓子屋横丁ですが、ご覧のとおり満員電車なみ。原宿も青山も真っ青という感じですね。写真は、クリックすると拡大します。
川越は、蔵の街です。下の写真は、大正浪漫夢通りといわれる場所で、川越観光の中心です。今は珍しい蔵が続きます。写真は、クリックすると拡大します。
川越は，かっては中山道から分岐する川越街道の宿場町として栄え、人や物が集積する物流の拠点でした。この場所で、商売で成功した商人（あきんど）たちは、競って蔵をたて、自分の富と力を誇示したのでしょう。
「モノ」に価値のなくなった現在では、「蔵」など、無用の長物の代表みたいな存在で、富とか財産などは、しょせんは、一過性のかげろうであることを、この「蔵の街」は語っています。六本木ヒルズなんかも、あと数十年したら、今の「蔵の街」みたいな存在になっているかもしれません。写真は、クリックすると拡大します。
一緒に行った友人たちは、人生のスタート時点で、同じ釜の飯を食った仲間ですが、すでに全員還暦超え。毎年、繰り返している旅行も、何時の日か、夢紀行になるかもしれません。
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相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
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森公任 森元みのり 共同監修
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