2014/12/03 (Wed) 建物の朽廃と無断大修繕を理由とする賃貸借契約解除が認められなかった例

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今回は、賃貸人が負けたケースです。ただし、正当事由による明渡ではなく、建物朽廃、無断大修繕を理由とする契約解除事案です。

[事案の概要]
①建物自体は戦後間もないころに建てられたとされており、築60数年経過しているようである。
②東日本大震災（本件震災という）によって、本件建物のＸ宅側の外壁等が崩壊した。
③賃貸人の承諾を得ることなく本件建物全体の外壁等の補強を施した。
④借地契約には「本件土地上の建物の増改築や大修繕をする際には予めＸの書面による同意を得ること」という文言がある。

賃貸人の契約解除理由その１　建物が朽廃している
裁判所の判断
[朽廃とは]
①借地法２条１項にいう建物の「朽廃」とは、経年変化等の自然の推移により、建物が既に建物としての効用を全うすることができない程度に腐朽頽廃し、その社会的効用を失うに至った場合をいう。
②朽廃の状態に達したか否かは、建物を全体的に観察すべきであり、また自然的に達したことが必要である。
③火災、風水害や地震により一挙に建物としての効用を失うに至ったり、取壊しのように人為的に建物の効用を失わしめられた場合は「朽廃」に当たらない。
[本件では朽廃しているか]
① 本件建物は、被告会経営の従業員の寮として使用されている。
② 災害により外壁部分のモルタルが一部剥落していることは認められるが、それ以外に）建物の主要構造部分に損傷は認められない。
③ 朽廃していない。

賃貸人の契約解除理由その２　無断で大修繕をした。
裁判所の判断
[大修繕とは]
建物の主要構造部分の全部ないし過半を取り替える工事のように、建物の耐用年数に大きく影響を及ぼすような工事をいう。
[本件は大修繕に当たるか]
被告の行った工事が、その内容や程度に照らして通常の修繕の程度を越え、上記「大修繕」に当たるほどのものであったことを認めるには至らない。
[結論]
本件土地賃貸借契約の特約違反があったとはいえない。
解除は無効である。

[ＯＭＡＫＥ];
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