ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
最近、第三者的には、「馬鹿じゃないの？」と思われる些細なことで気が滅入る日が続いたので、久しぶりに青空の見えた日曜、思い切って小湊鉄道に乗ってきました。
小湊鉄道は、五井駅を始発とし、上総中野駅を終着駅とする鉄道です。区間距離は39.1kmだから、マラソンよりも距離が短いことになります。
どこにでもある地方のローカル線ですが、この時期は、カメラを抱えた鉄ちゃん、鉄子であふれかえります。というのは、上総牛久駅を過ぎると電車は山間部に入り込むが、線路の沿線に桜や菜の花が咲き誇り、まるで桃源郷のようになるからです。鉄ちゃん、鉄子は、この桃源郷を走る電車を撮るのです。
友人が最近、この小湊鉄道にのり、絶賛していたこと、また最近はまっている音楽がこの鉄道を背景にしていること（https://www.youtube.com/watch?v=B4iuF5J4bac）何よりも、養老渓谷駅にお目当ての「もの」がいると聞いたことから、思い切って、小湊鉄道にのってきました。
下の写真は、小湊鉄道の風景。家族連れも来ていました。写真は、クリックすると拡大します。時間の関係で、駅から外に出ることはできませんでしたが、それでも、充分きれいでした。
往復しただけですが、面白いのは、車窓から見える鉄ちゃん、鉄子たち。みなさん、1時間半に一本通るかとおらないかの電車のために、ほんとうに辛抱強いですね。特に一番左の上の写真、菜の花に埋もれています。写真は、クリックすると拡大します。
もちろん、猫ちゃんにも会ってきました。春の日差しをあびて、くつろいでいました。20分ほどの時間でしたが、充分、遊び相手になってもらいました。下の写真は、某駅に住み着いている猫ちゃん。写真は、クリックすると拡大します。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
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「春になれば桜は咲く」。
当たり前の話ですが、今年の春は、桜が咲くころ、世間的にはどうでもいいような、しかし、個人的には大切な「小さくて暖かいもの」との突然の別れを体験しただけに、よけいに感じました。
写真は、毎年、この時期に行くお寺の桜です。ここの桜は豪華ではありませんが、境内の厳かな雰囲気とあい、清楚な感じがして個人的には好きです。写真はクリックすると拡大します。
先週の土曜日、仕事の合間をぬって職場付近の川にそって歩いてみました。日曜日は一日雨と聞いていたので、桜見物は、この日が最後のチャンスと思ったのです。
自分も一度は、この船に乗ってみたいですね。写真はクリックすると拡大します。
最近、はまっているのが「春よ、来い」。この詩、いいですね。前から知っている詩ですが、改めて名曲だと感じました。写真はクリックすると拡大します。
https://www.youtube.com/watch?v=B4iuF5J4bac
「淡き光立つ 俄雨(ﾆﾜｶｱﾒ)
いとし面影(ｵﾓｶｹﾞ)の沈丁花(ｼﾞﾝﾁｮｳｹﾞ)
溢るる涙の蕾(ﾂﾎﾞﾐ)から
ひとつ ひとつ香り始める
それは それは 空を越えて
やがて やがて 迎えに来る
春よ 遠き春よ 瞼(ﾏﾌﾞﾀ)閉じればそこに
愛をくれし君の なつかしき声がする」
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写真は、毎年、この時期に行くお寺の桜です。ここの桜は豪華ではありませんが、境内の厳かな雰囲気とあい、清楚な感じがして個人的には好きです。写真はクリックすると拡大します。
先週の土曜日、仕事の合間をぬって職場付近の川にそって歩いてみました。日曜日は一日雨と聞いていたので、桜見物は、この日が最後のチャンスと思ったのです。
自分も一度は、この船に乗ってみたいですね。写真はクリックすると拡大します。
最近、はまっているのが「春よ、来い」。この詩、いいですね。前から知っている詩ですが、改めて名曲だと感じました。写真はクリックすると拡大します。
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
賃貸人と賃借人との間で建物賃貸借契約を締結する際に、賃借人から賃貸人に対して敷金の預託が行われます。
それでは、賃貸人が、その建物を第三者に譲渡した場合は、どうなるでしょう？
仲介業者が仲に入って、賃貸建物を譲渡する場合は、譲渡人と譲受人との間で建物譲渡に伴い、テナントとの賃貸借契約を譲受人が承継することが合意されるのが常識で、その際、敷金返還債務も建物の譲受人が承継することが合意されるのも常識です。
が、素人同士で売買契約を締結し、このような合意がなされることなく賃貸建物が譲渡された場合には、敷金返還債務はどのように処理されるのでしょうか。
判例は、「建物賃貸借契約において、建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があった場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、未払賃料等があればこれに当然充当され、残額についてその権利義務関係が新賃貸人に承継される」（最高裁昭和44年７月17日判決) とされています。
つまり、賃貸建物が譲渡されたときは、譲渡時点で、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料があれば、その部分は敷金から控除するものの残額はすべて建物譲受人に承継され、譲渡時点で未払賃料がなければ、敷金の全額が新賃貸人に承継されるということです。
注意すべきは、「譲渡時点で、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料があれば、その部分は敷金から控除する」とされている点です。普通、敷金というのは、あくまでも担保として預かっているにすぎず、敷金を未払い賃料に充当するか否かは賃貸人の自由とされています。賃借人が賃料の滞納をしたときは、普通は、賃貸人は、敷金に未払い賃料を充当せず、契約解除を選択します。
しかし、賃貸人が建物を譲渡し、それに伴い敷金も譲渡されたときは、未払い賃料は、当然に敷金から差し引かれることになります。
それでは、売り主と買主との間で、「未払い賃料は敷金に充当せず、敷金も未払い賃料債権も、買主に譲渡する」と合意した場合は、どうなるでしょう？この場合は、この合意を否定する根拠はないので、有効な合意と解することになるでしょう。
これに関して、問題になった判例が、東京地裁H25･9･11です。
① 賃貸人が弁護士を通じて破産申立予定の通知をしてきた。
② 敷金がもどってこないことを恐れた賃借人Ａは、それ以降、賃料の支払いを拒否した。
③ Ｂは、賃借人Ａが賃料を8か月滞納した時点で、賃貸物件をオーナーチェンジで買い取った。
④ 賃借人Ａは、Ｂにオーナーチェンジした段階以降はちゃんと賃料を支払っている。
⑤ Ｂは、滞納賃料の支払い求めたが、Ａは、最高裁昭和44年７月17日判決により、譲渡時に敷金が当然に滞納賃料に充当されるはずだから、滞納分はないとして支払いを拒否した。
⑥ Ｂは、賃料不払いを理由として賃貸借契約を解除し、建物明渡訴訟を提起した。
東京地裁は、賃借人Ａの主張は認められないとしながらも、旧賃貸人の破産予告で賃料の滞納をしたこと、判例を誤解していたこと、誤解が解けたのちは速やかに支払っていること等から、信頼関係違反はないとして、Ｂの解除は認めませんでした。
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賃貸人と賃借人との間で建物賃貸借契約を締結する際に、賃借人から賃貸人に対して敷金の預託が行われます。
それでは、賃貸人が、その建物を第三者に譲渡した場合は、どうなるでしょう？
仲介業者が仲に入って、賃貸建物を譲渡する場合は、譲渡人と譲受人との間で建物譲渡に伴い、テナントとの賃貸借契約を譲受人が承継することが合意されるのが常識で、その際、敷金返還債務も建物の譲受人が承継することが合意されるのも常識です。
が、素人同士で売買契約を締結し、このような合意がなされることなく賃貸建物が譲渡された場合には、敷金返還債務はどのように処理されるのでしょうか。
判例は、「建物賃貸借契約において、建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があった場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、未払賃料等があればこれに当然充当され、残額についてその権利義務関係が新賃貸人に承継される」（最高裁昭和44年７月17日判決) とされています。
つまり、賃貸建物が譲渡されたときは、譲渡時点で、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料があれば、その部分は敷金から控除するものの残額はすべて建物譲受人に承継され、譲渡時点で未払賃料がなければ、敷金の全額が新賃貸人に承継されるということです。
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しかし、賃貸人が建物を譲渡し、それに伴い敷金も譲渡されたときは、未払い賃料は、当然に敷金から差し引かれることになります。
それでは、売り主と買主との間で、「未払い賃料は敷金に充当せず、敷金も未払い賃料債権も、買主に譲渡する」と合意した場合は、どうなるでしょう？この場合は、この合意を否定する根拠はないので、有効な合意と解することになるでしょう。
これに関して、問題になった判例が、東京地裁H25･9･11です。
① 賃貸人が弁護士を通じて破産申立予定の通知をしてきた。
② 敷金がもどってこないことを恐れた賃借人Ａは、それ以降、賃料の支払いを拒否した。
③ Ｂは、賃借人Ａが賃料を8か月滞納した時点で、賃貸物件をオーナーチェンジで買い取った。
④ 賃借人Ａは、Ｂにオーナーチェンジした段階以降はちゃんと賃料を支払っている。
⑤ Ｂは、滞納賃料の支払い求めたが、Ａは、最高裁昭和44年７月17日判決により、譲渡時に敷金が当然に滞納賃料に充当されるはずだから、滞納分はないとして支払いを拒否した。
⑥ Ｂは、賃料不払いを理由として賃貸借契約を解除し、建物明渡訴訟を提起した。
東京地裁は、賃借人Ａの主張は認められないとしながらも、旧賃貸人の破産予告で賃料の滞納をしたこと、判例を誤解していたこと、誤解が解けたのちは速やかに支払っていること等から、信頼関係違反はないとして、Ｂの解除は認めませんでした。
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大学時代の友人と40年以上続く旅行。みな還暦を過ぎ、それぞれ、過ぎた日々の重みを抱いて生きています。人生、色々なことがありますが、還暦を過ぎた時点の自分の人生がどうなっているか、学生時代に予想できる人は誰もいないでしょう。
最初に行ったのは、太宰府天満宮。連休初日で人があふれかえる参道で、托鉢僧が静かに読経していました。写真はクリックすると拡大します。
太宰府天満宮の境内。お参りをするために、参列する人々。子供とおとな、男と女、老いた人と若い人、激しい人と静かな人、軽い人と重い人、新しい人と古い人、成功した人と破産した人、みんな仲良く並んで順番が来るのを待っています。写真はクリックすると拡大します。
次の日は、吉野ヶ里遺跡（よしのがりいせき）に行きました。稲作が大陸から伝わると人々の間に、「貧富」の差が生じ、「階級」が生じます。小さな集落がクニとなり、クニどうしで、食料や土地を奪い合って殺しあう「戦争」がはじまります。
写真左は、当時の食糧保存庫。盗まれないようにするために、こういう構造になったようです。写真右は、敵の攻撃を防ぐために儲けた防護柵。なんかザンコクですね。写真はクリックすると拡大します。
クニとクニが戦い、人と人が殺し合い、勝ち残ったクニが次第に大きくなり、やがて国家になるわけです。この遺跡の大地にも、弥生時代のたくさんの血がしみ込んでいるのかもしれません。写真左は、その遺跡跡を歩く家族です。写真右は、豊かな大地に復元された吉野ヶ里遺跡の建物です。写真はクリックすると拡大します。
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「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
大学時代の友人と40年以上続く旅行。みな還暦を過ぎ、それぞれ、過ぎた日々の重みを抱いて生きています。人生、色々なことがありますが、還暦を過ぎた時点の自分の人生がどうなっているか、学生時代に予想できる人は誰もいないでしょう。
最初に行ったのは、太宰府天満宮。連休初日で人があふれかえる参道で、托鉢僧が静かに読経していました。写真はクリックすると拡大します。
太宰府天満宮の境内。お参りをするために、参列する人々。子供とおとな、男と女、老いた人と若い人、激しい人と静かな人、軽い人と重い人、新しい人と古い人、成功した人と破産した人、みんな仲良く並んで順番が来るのを待っています。写真はクリックすると拡大します。
次の日は、吉野ヶ里遺跡（よしのがりいせき）に行きました。稲作が大陸から伝わると人々の間に、「貧富」の差が生じ、「階級」が生じます。小さな集落がクニとなり、クニどうしで、食料や土地を奪い合って殺しあう「戦争」がはじまります。
写真左は、当時の食糧保存庫。盗まれないようにするために、こういう構造になったようです。写真右は、敵の攻撃を防ぐために儲けた防護柵。なんかザンコクですね。写真はクリックすると拡大します。
クニとクニが戦い、人と人が殺し合い、勝ち残ったクニが次第に大きくなり、やがて国家になるわけです。この遺跡の大地にも、弥生時代のたくさんの血がしみ込んでいるのかもしれません。写真左は、その遺跡跡を歩く家族です。写真右は、豊かな大地に復元された吉野ヶ里遺跡の建物です。写真はクリックすると拡大します。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
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定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
不動産売では、よく現状有姿（現況有姿）という言葉が使われます。
「売り主は、本物件を現状有姿にて引き渡す」というような表現の使われたかをします。我々弁護士も、裁判所の和解条項で、「原告は被告に本物件を現状有姿にて引き渡す」という表現を使います。
これは、「現状の、有るがままの姿で引き渡せばいい」という意味で使われています。そこから、瑕疵があっても、売り主は、責任を負わなくていいという意味にも捉えられています。
しかし、よく誤解されているのですが、現状有姿＝瑕疵担保責任免除ではありません。
「現状有姿売買」というのは、「現状で、何ら手を入れずに外から見える姿のままで売る」ということです。そこで、売主は、「表に現われている」瑕疵については責任を負いませんが、「隠れている」瑕疵は「表に現われている」瑕疵ではなく、賠償責任の対象になります。
例えば、壁紙が汚れてるとか、壁や床がキズだらけだとか、そういうものについては、「現状で、何ら手を入れずに外から見える姿のままで」売り、そういうキズとか汚れについては、責任は負いませんよという趣旨です。
これに対し、目に見えない、たとえば水回りの欠陥とか、柱の中がシロアリで食われているとか、そういうものは、外から見えるものではなく、現状有姿売買だとしても、売り主は、瑕疵担保責任を負います。
売買契約書には、たいてい、「現状有姿売買につき、売主は瑕疵担保責任を負わない」と規定されています。
この契約文言は、「売主は瑕疵担保責任を負わない、なぜなら現状有姿売買だからだ」という意味に解されがちですが、法律的には、「現状有姿売買につき」というのは、「目に見える瑕疵」については責任を負わないということであり、「瑕疵担保責任を負わない」というのは、「目に見えない瑕疵」についても責任を負わないという趣旨です。両者は違う意味なのです。
なお、「目に見える瑕疵」といっても、厳密に言うと、売買における瑕疵担保責任の問題は、あくまでも「隠れた瑕疵」が対象であって（民法第570条）、目に見える瑕疵そのものは、瑕疵とは言いません。そういう意味で、現状有姿売買というのは、「売主は目的物件に手を加えず、そのまま引き渡す」という意味にすぎず、瑕疵について何かを規定したものではありません。
というのは、民法第570条（売主の瑕疵担保責任）では、「売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。」として、「隠れた瑕疵」という表現をしているからです。
また、「瑕疵担保責任を負わない」といっても、売り主が知って告げなかった瑕疵については責任を負います。民法第572条（担保責任を負わない旨の特約）が、「売主は、第560条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。」と規定しているからです。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
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定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
不動産売では、よく現状有姿（現況有姿）という言葉が使われます。
「売り主は、本物件を現状有姿にて引き渡す」というような表現の使われたかをします。我々弁護士も、裁判所の和解条項で、「原告は被告に本物件を現状有姿にて引き渡す」という表現を使います。
これは、「現状の、有るがままの姿で引き渡せばいい」という意味で使われています。そこから、瑕疵があっても、売り主は、責任を負わなくていいという意味にも捉えられています。
しかし、よく誤解されているのですが、現状有姿＝瑕疵担保責任免除ではありません。
「現状有姿売買」というのは、「現状で、何ら手を入れずに外から見える姿のままで売る」ということです。そこで、売主は、「表に現われている」瑕疵については責任を負いませんが、「隠れている」瑕疵は「表に現われている」瑕疵ではなく、賠償責任の対象になります。
例えば、壁紙が汚れてるとか、壁や床がキズだらけだとか、そういうものについては、「現状で、何ら手を入れずに外から見える姿のままで」売り、そういうキズとか汚れについては、責任は負いませんよという趣旨です。
これに対し、目に見えない、たとえば水回りの欠陥とか、柱の中がシロアリで食われているとか、そういうものは、外から見えるものではなく、現状有姿売買だとしても、売り主は、瑕疵担保責任を負います。
売買契約書には、たいてい、「現状有姿売買につき、売主は瑕疵担保責任を負わない」と規定されています。
この契約文言は、「売主は瑕疵担保責任を負わない、なぜなら現状有姿売買だからだ」という意味に解されがちですが、法律的には、「現状有姿売買につき」というのは、「目に見える瑕疵」については責任を負わないということであり、「瑕疵担保責任を負わない」というのは、「目に見えない瑕疵」についても責任を負わないという趣旨です。両者は違う意味なのです。
なお、「目に見える瑕疵」といっても、厳密に言うと、売買における瑕疵担保責任の問題は、あくまでも「隠れた瑕疵」が対象であって（民法第570条）、目に見える瑕疵そのものは、瑕疵とは言いません。そういう意味で、現状有姿売買というのは、「売主は目的物件に手を加えず、そのまま引き渡す」という意味にすぎず、瑕疵について何かを規定したものではありません。
というのは、民法第570条（売主の瑕疵担保責任）では、「売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。」として、「隠れた瑕疵」という表現をしているからです。
また、「瑕疵担保責任を負わない」といっても、売り主が知って告げなかった瑕疵については責任を負います。民法第572条（担保責任を負わない旨の特約）が、「売主は、第560条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。」と規定しているからです。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
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森 公任 , 森元 みのり共同監修
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