ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
いまどき、紫陽花なんて、どこでも見られるが、毎年、北鎌倉の紫陽花寺に、紫陽花を見に行くことにしている。他にやることもないし、暇だし。
他で見る紫陽花と違うかといわれると、全然、違いません！紫陽花は紫陽花。違うのは咲き方。他の紫陽花の名所は、観賞用として、きちんと庭園風・ガーデニング風に整理されているのに、ここの紫陽花は、雑草みたいに好き勝手に咲いている。しかも、ほとんど青。このシンプルさが、この寺の魅力だと、個人的には感じています。
下の写真は、その紫陽花寺に咲く紫陽花。写真は、クリックすると拡大します。
まれに白い紫陽花も咲いています。色づく前の紫陽花かと思っていたら、そうではなく、この純白さが売りの紫陽花なんだそうです。写真は、クリックすると拡大します。
写真だけ見ると風流みたいだけど、実際は、下の写真の通り。現実は、風流とは縁遠い状態です。疲れました。葛餅買ってさっさと帰りました。写真は、クリックすると拡大します。
わざわざ紫陽花寺に行かなくとも、源氏山あたりをうろうろしていると、山道とか駐車場で素敵な紫陽花に出くわします。個人的には、こっちのほうが風流です。写真は、クリックすると拡大します。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「人の死と同時に必ず発生する相続。相続が発生した場合の相続分、遺言、遺産分割、登記、裁判所での調停などの手続き、相続税知識まで幅広くフォローしています。また相続が発生する前から準備をしておきたい事項について、贈与税の知識や生前契約、成年後見、信託などの財産管理契約のしくみについても解説しています。
相続登記申請書、遺言状、契約書、家事調停手続きなどの書式サンプルも豊富に掲載しています。平成27年度の税制改正にも対応した安心の1冊です！」
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わざわざ紫陽花寺に行かなくとも、源氏山あたりをうろうろしていると、山道とか駐車場で素敵な紫陽花に出くわします。個人的には、こっちのほうが風流です。写真は、クリックすると拡大します。
紫陽花の咲く草むらから。猫ちゃんが、ひょっこりと姿を見せました。ついでに、写真右の通り、ポーズを決めてくれました。ただ、この場所の猫は、もっと多かったはず。冬を越せなかったのでしょうか。写真は、クリックすると拡大します。
帰り道、電信柱から枝に飛び降りるリスに遭遇しました。飛び降りている瞬間は、とらえたものの、完全にピンボケ。写真は、クリックすると拡大します。
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借地借家法は、経済的に弱い立場である賃借人を保護するため、いろいろな保護規定を設けていますが、その典型例が、大家さんは、明渡を求める「正当な事由」がなければ、更新を拒絶できない、あるいは中途解約できないというものです。この「正当事由」は、裁判実務上、ほとんど認定されないことから、「貸してしまえば、半永久的に追い出せなくなる」のが実情です。
かっては住宅不足から、借家人は追い出されるとなかなか次の家が見つからないという現実がありましたから、大家による追い出しを認めないというのは、経済的合理性がありました。しかし、今は、立場が逆転し、大家さんが頭を下げて借家人に入居してもらうのが現実です。入居者だって、追い出されても、すぐに次の家が見つかります。今は、正当事由を厳格に認定する理由も必要もないと思いますが、なかなか、裁判実務はかわりません。
ところで、借地借家法が、経済的弱者である借家人を保護しようとする制度である以上は、経済的弱者でない借家人には、借地借家法の適用を認めなくてもよいのではないか、という意見が当然でてきます。
その典型例が、サブリース契約です。大家さんは、たいてい建築会社のいいなりにアパートを建てた方で、右も左もわからない素人が多い、経済的弱者です。これに対し、賃借人は、経済的弱者どころか、たいていは大企業で、専門的知識も資金も人材も豊富な経済的強者です。
この点を考えると「サブリースには、借地借家法の適用を認めるべきではない」という意見は、それなりに説得力を持ちますが、最高裁は、サブリース契約にも、借地借家法の適用はあり、サブリース契約の更新を拒絶するためには、正当な事由が必要だと断言しています。（最高裁平成15年10月21日第三小法廷判決）
そうすると問題になるのは、どういう場合に更新拒絶ができるかですが、これについては、「東京地判 平２４・１・２０」が、今後の参考になる判断をしています。この判決は、サブリース業者を借主とする建物の賃貸借契約の更新拒絶につき正当事由が否定していますが、参考になる部分が多いですね。
【借家法１条の２の正当事由とは、何か】
借家法１条の２の正当事由とは、賃貸借契約の当事者双方の利害関係その他諸般の事情を考慮し、社会通念に照らして妥当と認めるべき理由をいう
【どのような要素を考慮するか】
最も重要な判断要素は、
「当事者双方の建物を使用する必要性の有無、程度に関する事情」である。
付随的な判断要素としては
① 賃貸借に関する従前の経過、
② 建物の利用状況、
③ 建物の現況、
④ 契約期間中の賃借人の不信行為、
⑤ 立退料の提供の申出
である。
【本件ではどうか】
①建物の転貸条件付一括借上による賃貸業務等を目的とするサブリース会社にとって建物賃借権が存在することは事業上重要な部分を占めているところ、本件においては、現に事業として本件建物部分の転貸を行っており、固有の利益を有している。
②サブリース会社から借りている転借人も本件建物部分を使用する必要性がある。
③サブリース契約の契約期間の満了や立退料の申出等があるが、これを考慮しても、賃貸人は、サブリース会社と比較して本件建物部分を使用する必要性は低い
なお、正当な事由の判断は、裁判官の主観に委ねられていることが多く、判例から一つの統一的な基準を見出すことが困難であることは、以前のブログでも述べた通りである。一般論部分は参考になるとしても、具体的な判断部分は、あくまでも「参考」である。
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かっては住宅不足から、借家人は追い出されるとなかなか次の家が見つからないという現実がありましたから、大家による追い出しを認めないというのは、経済的合理性がありました。しかし、今は、立場が逆転し、大家さんが頭を下げて借家人に入居してもらうのが現実です。入居者だって、追い出されても、すぐに次の家が見つかります。今は、正当事由を厳格に認定する理由も必要もないと思いますが、なかなか、裁判実務はかわりません。
ところで、借地借家法が、経済的弱者である借家人を保護しようとする制度である以上は、経済的弱者でない借家人には、借地借家法の適用を認めなくてもよいのではないか、という意見が当然でてきます。
その典型例が、サブリース契約です。大家さんは、たいてい建築会社のいいなりにアパートを建てた方で、右も左もわからない素人が多い、経済的弱者です。これに対し、賃借人は、経済的弱者どころか、たいていは大企業で、専門的知識も資金も人材も豊富な経済的強者です。
この点を考えると「サブリースには、借地借家法の適用を認めるべきではない」という意見は、それなりに説得力を持ちますが、最高裁は、サブリース契約にも、借地借家法の適用はあり、サブリース契約の更新を拒絶するためには、正当な事由が必要だと断言しています。（最高裁平成15年10月21日第三小法廷判決）
そうすると問題になるのは、どういう場合に更新拒絶ができるかですが、これについては、「東京地判 平２４・１・２０」が、今後の参考になる判断をしています。この判決は、サブリース業者を借主とする建物の賃貸借契約の更新拒絶につき正当事由が否定していますが、参考になる部分が多いですね。
【借家法１条の２の正当事由とは、何か】
借家法１条の２の正当事由とは、賃貸借契約の当事者双方の利害関係その他諸般の事情を考慮し、社会通念に照らして妥当と認めるべき理由をいう
【どのような要素を考慮するか】
最も重要な判断要素は、
「当事者双方の建物を使用する必要性の有無、程度に関する事情」である。
付随的な判断要素としては
① 賃貸借に関する従前の経過、
② 建物の利用状況、
③ 建物の現況、
④ 契約期間中の賃借人の不信行為、
⑤ 立退料の提供の申出
である。
【本件ではどうか】
①建物の転貸条件付一括借上による賃貸業務等を目的とするサブリース会社にとって建物賃借権が存在することは事業上重要な部分を占めているところ、本件においては、現に事業として本件建物部分の転貸を行っており、固有の利益を有している。
②サブリース会社から借りている転借人も本件建物部分を使用する必要性がある。
③サブリース契約の契約期間の満了や立退料の申出等があるが、これを考慮しても、賃貸人は、サブリース会社と比較して本件建物部分を使用する必要性は低い
なお、正当な事由の判断は、裁判官の主観に委ねられていることが多く、判例から一つの統一的な基準を見出すことが困難であることは、以前のブログでも述べた通りである。一般論部分は参考になるとしても、具体的な判断部分は、あくまでも「参考」である。
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堀切菖蒲園は、下町の住宅街の一角にある、小ぶりな菖蒲園である。全国的な観光名所ではないが、この菖蒲園は、江戸時代から続く菖蒲園であり、錦絵にも多数描かれている。亀戸の藤、根津のつつじと並ぶ江戸の花名所である。
京成堀切菖蒲園駅から、荒川に向かって歩いていくと、写真下左のような看板がある。看板の絵と言い、その下を野良猫ちゃんが、さりげなく歩いていく雰囲気と言い、いいですねぇ。ヨーロピアンな青山、江戸風情の根津なんかもいいけど、飾り気ゼロの、「ただの下町」。もちろん、下町だけに、街猫ちゃんも、しっかりと住み着いています。写真下右は、堀切菖蒲園近くで見かけた猫ちゃんたち。左が飼い猫、右が外猫ですが、いつも仲良く遊んでいるそうです。写真は、クリックすると拡大します。
下の写真左は、その堀切菖蒲園。地元の小学生たちが、集まって、絵を描いているところ。監視役のお父さん、ご苦労様です。写真中央、右は、堀切菖蒲園の菖蒲。写真は、クリックすると拡大します。
ここは、地元の人たちが、路地裏できれいに紫陽花を咲かせています。紫陽花寺の紫陽花もいいですが、路地裏の紫陽花も、また風情があります。
ふとみると、サツキの花に、蝶が蜜を吸っています。5月は、まだ去っていないようです。写真は、クリックすると拡大します。
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かなり数がへったものの、家賃保証会社は、いまだに不動産賃貸業界において、重要な位置を占めている。入居者に家賃滞納があったとき、保証会社が代行して大家に支払い、保証会社が入居者に家賃を請求するという会社である。経済的には、大家から家賃滞納リスクを保証料で買う事業ということになる。
ただ、このリスクを金銭的に評価して合理性ある保証料を設定するというのは、非常に難しいらしく、追い詰められた家賃保証会社が、入居者を強引に追い出してマスコミから非難されたこともある。
ところで、入居者が家賃滞納して家賃保証会社が代わりに家賃を支払ったときでも、大家や家賃保証会社は、賃料不払いを理由に契約解除できるだろうか。大阪高判 平25・11・22判決は、この問題を扱い、解除できると判断したものである。（なお、この高裁判例は、最高裁 H26・6・26の上告却下により、事実上、確定している。
この点について、同判決を分析してみよう。
家賃保証の経済的効用については次のように述べている。
「本件保証委託契約のような賃貸借保証委託契約は、保証会社が賃借人の賃貸人に対する賃料支払債務を保証し、賃借人が賃料の支払を怠った場合に、保証会社が保証限度額内で賃貸人にこれを支払うこととするものであり、これにより、賃貸人にとっては安定確実な賃料収受を可能とし、賃借人にとっても容易に賃借が可能になるという利益をもたらすものであると考えられる。」
家賃保証の法律的性質については次のように述べている。
「しかし、賃貸借保証委託契約に基づく保証会社の支払は代位弁済であって、賃借人による賃料の支払ではない」
そして、この法律論から、「賃貸借契約の債務不履行の有無を判断するに当たり、保証会社による代位弁済の事実を考慮すべきか」という問題について、以下のように述べている。
「賃貸借契約の債務不履行の有無を判断するに当たり、保証会社による代位弁済の事実を考慮することは相当でない。なぜなら、保証会社の保証はあくまでも保証委託契約に基づく保証の履行であって、これにより、賃借人の賃料の不払という事実に消長を来すものではなく、ひいてはこれによる賃貸借契約の解除原因事実の発生という事態を妨げるものではないことは明らかである。」
ただし、この判例を、どこまで一般化できるか、疑問である。本件では、
① 入居者は、度重なる催促にも関わらず一年分の家賃を滞納していること。
② 保証会社にも支払っていないこと
から、賃借人の一連の行為は、極めて悪質であり、信頼関係違反を認定されてもやむを得ない事案であった。
しかし、①滞納賃料がわずかで、しかも、②保証会社にはきちんと返済している場合には、信頼関係違反があるとはいえず、契約解除が認められないのではないか。
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建物賃貸借契約では、しばしば保証金という名目で金銭授受が行われる。しかし、この「保証金は何か」となると、敷金と異なり、その実態ははっきりしない。
結論から言うと、保証金は、敷金と異なり、多様な性格の預り金をひとまとめにして保証金といっているだけであり、「これは保証金だから、こうなる」という結論は、単純には言えない。
保証金で一番多いのは、敷金の性質を有する場合である。特に居住用の建物賃貸借契約を締結する場合に授受される保証金は、敷金を保証金と言い換えているにすぎない。こういうケースで、賃貸借物件が売買された場合には、保証金の返還債務も買主に承継される賃借権譲渡に伴い、当然に保証金も承継されることになる。
【建設協力金】、
建設協力金として授受される金銭を保証金と称している場合がある。この場合は、建設協力金である以上は、賃貸借物件が売買されても、保証金は承継されない。
（最判昭和51年3月4日民集30巻2号25頁
賃貸ビルの譲渡に伴い、建設協力金としての保証金を移転せしめる慣習がない場合には、譲受人である新賃貸人と賃借人との間に保証金関係は当然には承継されない。）
【権利金・礼金】
建物賃貸借契約の締結に際し、建物の明渡し時に保証金の一部を償却するという特約をすることがよくある。この場合、償却部分は、権利金の性質があり、非償却部分は、敷金の性質があることになる。したがって、法律関係は、償却部分は権利金として処理し、非償却部分は敷金として処理することになる。
【更新料】
契約の更新ごとに保証金の一部を償却し、その償却額を借主が補充するという特約をした場合、その償却される保証金は、更新料を保証金と言い換えているだけである。したがって、居住用の場合は、その更新料が最高裁判例から認められるか、検討する性質がある。
なお、居住用建物における「更新料」については、最高裁は、「一般に、賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するもの」と述べている（最高裁・平成23年7月15日判決）。
現実に授受された保証金名目の金銭が敷金の性格をもつのか、それ以外の性格をもつものなのか自体が裁判で争われることもある。その判断は当事者の意思がどうであったかの認定問題であるが、授受された保証金のうち家賃の6か月分だけが敷金だ、とされた裁判例もある。また、敷金の性格をもたない保証金でも償却ということもあり得る。原則的には契約自由の原則の範囲内の問題である。
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賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
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建物賃貸借契約では、しばしば保証金という名目で金銭授受が行われる。しかし、この「保証金は何か」となると、敷金と異なり、その実態ははっきりしない。
結論から言うと、保証金は、敷金と異なり、多様な性格の預り金をひとまとめにして保証金といっているだけであり、「これは保証金だから、こうなる」という結論は、単純には言えない。
保証金で一番多いのは、敷金の性質を有する場合である。特に居住用の建物賃貸借契約を締結する場合に授受される保証金は、敷金を保証金と言い換えているにすぎない。こういうケースで、賃貸借物件が売買された場合には、保証金の返還債務も買主に承継される賃借権譲渡に伴い、当然に保証金も承継されることになる。
【建設協力金】、
建設協力金として授受される金銭を保証金と称している場合がある。この場合は、建設協力金である以上は、賃貸借物件が売買されても、保証金は承継されない。
（最判昭和51年3月4日民集30巻2号25頁
賃貸ビルの譲渡に伴い、建設協力金としての保証金を移転せしめる慣習がない場合には、譲受人である新賃貸人と賃借人との間に保証金関係は当然には承継されない。）
【権利金・礼金】
建物賃貸借契約の締結に際し、建物の明渡し時に保証金の一部を償却するという特約をすることがよくある。この場合、償却部分は、権利金の性質があり、非償却部分は、敷金の性質があることになる。したがって、法律関係は、償却部分は権利金として処理し、非償却部分は敷金として処理することになる。
【更新料】
契約の更新ごとに保証金の一部を償却し、その償却額を借主が補充するという特約をした場合、その償却される保証金は、更新料を保証金と言い換えているだけである。したがって、居住用の場合は、その更新料が最高裁判例から認められるか、検討する性質がある。
なお、居住用建物における「更新料」については、最高裁は、「一般に、賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するもの」と述べている（最高裁・平成23年7月15日判決）。
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
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相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
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