ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
建物明け渡しには、正当な理由が必要で、単に「契約が終了した」というだけでは、不十分である。これは、大家さんなら、だれでも知っているはずである。
問題は、いかなる場合に「正当理由」があるかで、これがわからない。
バブル崩壊前の借家法には、正当理由について、なんの規定もなく、わずかに借地法に「自ラ使用スルコトヲ必要トスル場合」と規定するのみである。
ところが、バブル崩壊直後に施行された借地借家法では、次のような事情があげられている。
１、建物の使用を必要とする事情
２、建物の賃貸借に関する従前の経過
３、建物の利用状況
４、建物の現況
５、財産上の給付（立ち退き料）
注目すべきは、「土地の存する地域の状況」という概念は、この正当理由の判断には含まれていないということだ。立法時には検討されたようだが、立法作業中は、日本をバブルの嵐が吹き荒れていたこともあり、意図的に削除されたようだ。
当時、つまり今から20年前は、この借地借家法の改正でも、正当理由の判断基準には何の変化もないといわれ、事実、法文の変更を意識した裁判例はなかった。
しかし、その後の判例の動きをみると、バブル前と土地神話が崩壊した現代とでは、「正当理由」にも、かなり変化がでてきたことは確かなようだ。それは、一言でいえば、「借家人保護の思想から不動産の公共的利用を重視する思想への変化」といえよう。
バブル崩壊前は建物の絶対数が不足する一方で人口も爆発的に増加し続けた。借家人は家を追い出されても、かわりの借家がなかなか見つからない状況だった。借家は、供給が需要に追い付かず、オーナーの横暴から、弱い立場の借家人を守る必要があった。借家権という概念も、このころ盛んに言われた。
しかし、現在は、全く状況が異なる。
人口、特に借家を求める若い層の人口が劇的に減少する一方、アパートはどんどん供給され続けた。借家を追い出されても、ほかの適当な物件を見つけることが容易になった。
こういう状況下では、かってのような借家人保護の思想は風化するのは当然である。その一方で、都心部や駅前のような貴重な土地は、その有効利用が強く望まれる。
かくて現在の借家に関する思想は、一言でいえば、「借家人保護から不動産の公共的利用重視」へと移りつつあるといえよう。
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建物明け渡しには、正当な理由が必要で、単に「契約が終了した」というだけでは、不十分である。これは、大家さんなら、だれでも知っているはずである。
問題は、いかなる場合に「正当理由」があるかで、これがわからない。
バブル崩壊前の借家法には、正当理由について、なんの規定もなく、わずかに借地法に「自ラ使用スルコトヲ必要トスル場合」と規定するのみである。
ところが、バブル崩壊直後に施行された借地借家法では、次のような事情があげられている。
１、建物の使用を必要とする事情
２、建物の賃貸借に関する従前の経過
３、建物の利用状況
４、建物の現況
５、財産上の給付（立ち退き料）
注目すべきは、「土地の存する地域の状況」という概念は、この正当理由の判断には含まれていないということだ。立法時には検討されたようだが、立法作業中は、日本をバブルの嵐が吹き荒れていたこともあり、意図的に削除されたようだ。
当時、つまり今から20年前は、この借地借家法の改正でも、正当理由の判断基準には何の変化もないといわれ、事実、法文の変更を意識した裁判例はなかった。
しかし、その後の判例の動きをみると、バブル前と土地神話が崩壊した現代とでは、「正当理由」にも、かなり変化がでてきたことは確かなようだ。それは、一言でいえば、「借家人保護の思想から不動産の公共的利用を重視する思想への変化」といえよう。
バブル崩壊前は建物の絶対数が不足する一方で人口も爆発的に増加し続けた。借家人は家を追い出されても、かわりの借家がなかなか見つからない状況だった。借家は、供給が需要に追い付かず、オーナーの横暴から、弱い立場の借家人を守る必要があった。借家権という概念も、このころ盛んに言われた。
しかし、現在は、全く状況が異なる。
人口、特に借家を求める若い層の人口が劇的に減少する一方、アパートはどんどん供給され続けた。借家を追い出されても、ほかの適当な物件を見つけることが容易になった。
こういう状況下では、かってのような借家人保護の思想は風化するのは当然である。その一方で、都心部や駅前のような貴重な土地は、その有効利用が強く望まれる。
かくて現在の借家に関する思想は、一言でいえば、「借家人保護から不動産の公共的利用重視」へと移りつつあるといえよう。
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家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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不動産購入や売却に際し、立会いを依頼されることが多い。今は、それほどでもないが、バブルのころは、この立会が主たる業務の一つだったことがある。
売却の場合は、できるだけ現況有姿のまま売ること、隠し事はしないことが大切だ。この点さえ押さえておけば、あとは気にすることはない。
ただし、ローンが設定されているときは、事前に抵当権者と打ち合わせをしておく必要がある。
これに対し、買い取りの場合は気をつけることが多い。登記簿謄本で権利関係を確認することが必要なことは当然だが、高額物件の場合などは、閉鎖登記簿謄本も調査する必要がある。
また登記簿謄本の確認も、できるだけ売買に接近した時間に確認する必要がある。
一番、大切なのは、業者の重要事項の説明だ。ほとんどの業者は、売買契約の直前に儀式のごとく処理しているが、これは重要事項の説明の趣旨をないがしろにするものだ。
遅くとも、売買契約の一週間前には業者に重要事項の説明書をもらい、じっくりと検討する必要がある。
まあ、売るにせよ、買うにせよチェック項目は数多い。高額物件の場合、特にトラブルが絡んだ売買は、業者任せにすることなく、弁護士に立会いをたのむのが賢明だ。
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不動産購入や売却に際し、立会いを依頼されることが多い。今は、それほどでもないが、バブルのころは、この立会が主たる業務の一つだったことがある。
売却の場合は、できるだけ現況有姿のまま売ること、隠し事はしないことが大切だ。この点さえ押さえておけば、あとは気にすることはない。
ただし、ローンが設定されているときは、事前に抵当権者と打ち合わせをしておく必要がある。
これに対し、買い取りの場合は気をつけることが多い。登記簿謄本で権利関係を確認することが必要なことは当然だが、高額物件の場合などは、閉鎖登記簿謄本も調査する必要がある。
また登記簿謄本の確認も、できるだけ売買に接近した時間に確認する必要がある。
一番、大切なのは、業者の重要事項の説明だ。ほとんどの業者は、売買契約の直前に儀式のごとく処理しているが、これは重要事項の説明の趣旨をないがしろにするものだ。
遅くとも、売買契約の一週間前には業者に重要事項の説明書をもらい、じっくりと検討する必要がある。
まあ、売るにせよ、買うにせよチェック項目は数多い。高額物件の場合、特にトラブルが絡んだ売買は、業者任せにすることなく、弁護士に立会いをたのむのが賢明だ。
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家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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通常の賃貸借契約では、借主は、賃貸借契約を終了させるには、一定期間前に、賃貸人に通告することになっている。
この期間は、居住用では30日前、事業用では3か月前前というのが、世間一般の相場。標準賃貸借契約書でも、そうなっているはずである。
まあ、なかなか入居者が集まらない昨今、借主から、こういう通告をされると、ブルーになる大家さんが多いのではないか。しかし、｢明渡｣を通告された以上は、次の入居者を募集しなければならない。
但し、注意しなければならないのは、入居者は、約束通り退去するとは限らないことだ。期日がきても出ていく気配がない、聞いてみると、次の転居先がトラブルで入居できない、しばらく、ここにいさせてほしい、という申し出を受けたりすることがある。
ひどいケースでは、転居する費用が工面できない、工面してもらえば出るなどと開き直る入居者もいる。
この場合、次の入居者が決まってなければいいが、往々にして入居者が決まっている場合が多い。そうなると、今度は、入居予定者が大家さんに賠償請求をしてくることになる。
貸主としては、こういう事態に対応した契約書を入居予定者と締結しておく必要がある。「現在の入居者が立ち退かないときは、契約を解除できる」とあらかじめ決めておくのだ。
まあ、こうなると、今度は、入居予定者が、「なんだ、借りられるとは限らないのか。他の物件を探す」と言われる可能性もあるが、実務では、こういうクレームで入居申し込みを撤回した、というケースは、非常に少ないはずだ。
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まあ、なかなか入居者が集まらない昨今、借主から、こういう通告をされると、ブルーになる大家さんが多いのではないか。しかし、｢明渡｣を通告された以上は、次の入居者を募集しなければならない。
但し、注意しなければならないのは、入居者は、約束通り退去するとは限らないことだ。期日がきても出ていく気配がない、聞いてみると、次の転居先がトラブルで入居できない、しばらく、ここにいさせてほしい、という申し出を受けたりすることがある。
ひどいケースでは、転居する費用が工面できない、工面してもらえば出るなどと開き直る入居者もいる。
この場合、次の入居者が決まってなければいいが、往々にして入居者が決まっている場合が多い。そうなると、今度は、入居予定者が大家さんに賠償請求をしてくることになる。
貸主としては、こういう事態に対応した契約書を入居予定者と締結しておく必要がある。「現在の入居者が立ち退かないときは、契約を解除できる」とあらかじめ決めておくのだ。
まあ、こうなると、今度は、入居予定者が、「なんだ、借りられるとは限らないのか。他の物件を探す」と言われる可能性もあるが、実務では、こういうクレームで入居申し込みを撤回した、というケースは、非常に少ないはずだ。
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不動産を投資するにあたり最大の関心事は、採算があうのか、はたしてローンを支払えるのか、ということだろう。不動産投資は、ワンルームマンションでも、１０００万円以上するし、ちょっとした投資なら億単位となる。まかりまちがえば、破産の道をまっしぐらということになりかない。
さて投資の利回りには、単純利回り率と総資産利回り率の二種類がある。
単純利回り率は、建築費と年間総収入の割合を計算するもので、１２％前後が標準とされている。
これに対し、投資総利回り率は、土地を含めた総投資額と年間総収入の割合を計算するもので、５％前後が標準とされている。
失敗しない不動産投資家と失敗する不動産投資家の分岐点は、この利回り計算を厳格に行うか否かの違いである。
失敗しない投資家は、かなりシビアに行い、空き室率が５０％前後になっても、なお、経営を維持できるか計算する。
ところが、失敗する投資家は、年間総収入を、かなり大甘に査定する。ありえないような年間家賃総収入で計算するのだ。建築後、ローンの支払いが苦しくなるというパターンのほとんどは、この年間総収入に誤った数字を計上したことによるのだ。「どうしても、あの物件がほしい」という感情が、冷静な計算を狂わせるのだ。
もう一つ注意しなければならないことは、年月の経過とともに、家賃は下がっていくこと、空き室率が上昇していくという計算をしなければならないことだ。
どれだけ家賃が下がるか、空き室率があがるかは地域性が大きく影響する。都心の物件では家賃の低下や空き室率は、顕著なものではない。しかし、郊外や地方都市では、５年過ぎたあたりから下がり始め、１０年を経過すると空き室率はかなり高くなる。投資計算にあたっては、これらの要素を考慮して計算する必要がある。
巷では、不動産投資の無料相談会が盛んだが、あれは、不動産を買わせるための営業活動であり、まあ、話半分に聞いておいたほうがいい。しかも、ああいう相談会に参加し、そこに名前など記載しようものなら、その名簿が名簿業者に流出し、自宅に業者の営業電話がさかんにかかってきて閉口することになる。
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不動産を投資するにあたり最大の関心事は、採算があうのか、はたしてローンを支払えるのか、ということだろう。不動産投資は、ワンルームマンションでも、１０００万円以上するし、ちょっとした投資なら億単位となる。まかりまちがえば、破産の道をまっしぐらということになりかない。
さて投資の利回りには、単純利回り率と総資産利回り率の二種類がある。
単純利回り率は、建築費と年間総収入の割合を計算するもので、１２％前後が標準とされている。
これに対し、投資総利回り率は、土地を含めた総投資額と年間総収入の割合を計算するもので、５％前後が標準とされている。
失敗しない不動産投資家と失敗する不動産投資家の分岐点は、この利回り計算を厳格に行うか否かの違いである。
失敗しない投資家は、かなりシビアに行い、空き室率が５０％前後になっても、なお、経営を維持できるか計算する。
ところが、失敗する投資家は、年間総収入を、かなり大甘に査定する。ありえないような年間家賃総収入で計算するのだ。建築後、ローンの支払いが苦しくなるというパターンのほとんどは、この年間総収入に誤った数字を計上したことによるのだ。「どうしても、あの物件がほしい」という感情が、冷静な計算を狂わせるのだ。
もう一つ注意しなければならないことは、年月の経過とともに、家賃は下がっていくこと、空き室率が上昇していくという計算をしなければならないことだ。
どれだけ家賃が下がるか、空き室率があがるかは地域性が大きく影響する。都心の物件では家賃の低下や空き室率は、顕著なものではない。しかし、郊外や地方都市では、５年過ぎたあたりから下がり始め、１０年を経過すると空き室率はかなり高くなる。投資計算にあたっては、これらの要素を考慮して計算する必要がある。
巷では、不動産投資の無料相談会が盛んだが、あれは、不動産を買わせるための営業活動であり、まあ、話半分に聞いておいたほうがいい。しかも、ああいう相談会に参加し、そこに名前など記載しようものなら、その名簿が名簿業者に流出し、自宅に業者の営業電話がさかんにかかってきて閉口することになる。
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競売物件を調べるとわかるが、やたらと、アパートの競売物件が多い。かっては、アパートオーナーは殿様商売で、｢子供が産まれたら家を出て行け｣とか「女の一人住まいはお断りだ」とか、今なら、人権侵害とも言えそうな大家の横暴が、平気でまかり通った。
しかし、今は、アパートが供給過剰の時代。「入居させてやる」という立場から「入居してください」という立場に転落してしまった。
供給過剰の原因は、建築会社が地主に営業攻勢をかけ、需給関係を無視して、どんどんアパートを建てさせたことである。
現在は、完全に供給過剰の時代になった。人口は減り続けるのに、アパートは、どんどん建築されていくのだから、けだし、当然である。
自分の手持ち物件のうち、都心であり、交通至便な場所にある物件でも不動産屋は、競争上、ゼロゼロ物件にしないと入居者を募集するのは難しいと言われた。
しかし、アパート建築というのは、建築会社にとって非常に旨みのある仕事だから、供給過多とわかっていても、無理やり建てさせているのが現状だ。相手の多くは、地主とはいえ、悠々自適の方が多いから、［３０年家賃保証］なんて詐欺まがいの営業をかければ、ころりとまいってしまう。
かくて、建築会社の口車に乗せられ、需要も調査せず、家賃相場も無視し、通常の坪単価の倍近い値段で建てさせられたアパートは、６年を過ぎたあたりから空き室が目立ち始め、近隣に競争相手の新築アパートが建ち始めると値段を下げても入居者がうまらなくなり、１０年目あたりでローンの支払いが行き詰まり、ついには競売となって、先祖伝来の土地を失ってしまうのである。
それじゃあ、そういうアパートの競売物件を落札したら、いいじゃないか、競売物件なら、時価の７掛けで手に入るはずだ、と考える人もいるだろう。
しかし、競売物件も、手頃な値段の物件は、意外と末端価格と大差ないのだ。
これから大家業を始めようとする人は、このあたりの厳しい現実をわきまえる必要がある。
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しかし、今は、アパートが供給過剰の時代。「入居させてやる」という立場から「入居してください」という立場に転落してしまった。
供給過剰の原因は、建築会社が地主に営業攻勢をかけ、需給関係を無視して、どんどんアパートを建てさせたことである。
現在は、完全に供給過剰の時代になった。人口は減り続けるのに、アパートは、どんどん建築されていくのだから、けだし、当然である。
自分の手持ち物件のうち、都心であり、交通至便な場所にある物件でも不動産屋は、競争上、ゼロゼロ物件にしないと入居者を募集するのは難しいと言われた。
しかし、アパート建築というのは、建築会社にとって非常に旨みのある仕事だから、供給過多とわかっていても、無理やり建てさせているのが現状だ。相手の多くは、地主とはいえ、悠々自適の方が多いから、［３０年家賃保証］なんて詐欺まがいの営業をかければ、ころりとまいってしまう。
かくて、建築会社の口車に乗せられ、需要も調査せず、家賃相場も無視し、通常の坪単価の倍近い値段で建てさせられたアパートは、６年を過ぎたあたりから空き室が目立ち始め、近隣に競争相手の新築アパートが建ち始めると値段を下げても入居者がうまらなくなり、１０年目あたりでローンの支払いが行き詰まり、ついには競売となって、先祖伝来の土地を失ってしまうのである。
それじゃあ、そういうアパートの競売物件を落札したら、いいじゃないか、競売物件なら、時価の７掛けで手に入るはずだ、と考える人もいるだろう。
しかし、競売物件も、手頃な値段の物件は、意外と末端価格と大差ないのだ。
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