ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納。建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
前回のブログで、「自然損耗を賃借人に負担させるには、単に特約があればよいのではなく、相当詳細な特約が必要だが、おそらく、どれほど詳しい特約を交わしても、裁判所は不十分と言い続けるだろう」と言う趣旨を述べた。
これに対し、国土交通省は、どのように述べているのだろう。
国土交通省は、2011年8月、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の再改訂版（以下「ガイドライン」という）で、この問題について、次のような趣旨を述べている。
まずガイドラインは、損耗には、次の3種類があるとしている。
１、 経年変化
建物・設備等の自然的な劣化・損耗等。
２、 通常損耗
賃借人の通常の使用により生ずる損耗等
３、 1.2以外の損耗
賃借人の故意過失、善管注意義務違反等による、通常の損耗を超える損耗
ガイドラインでは、「1.2は賃貸人の負担であり、３は賃借人の負担である」としたうえで、契約自由の原則から、１．２も、特約により賃借人に負担させることは可能だとしている。ただし、
ただし、ガイドラインも、無条件で認めるのではなく、以下の通りかなり厳しい要件を課している。
１、 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなど客観的・合理的な理由がある。
（例えば、近隣相場に比べて明らかに家賃が安価なかわりに通常損耗まで負担してもらう場合）
２、 賃借人が、通常賃貸人が負担すべき自然損耗であるにも関わらず、特約で負担させられることを認識している。
（特約を明確に契約書面でさだめ、賃借人が十分な認識と了解をもって契約している）
３、それでは、ガイドラインに触れないようにするにはどうしたらよいかというと、これも、最高裁判例同様、ほぼ不可能に近い。そもそも、今の市況からして、「うちの貸家を借りるときは、本来、支払う必要のないものまで支払ってもらいます」などと説明したら、入居を希望する人など皆無だろう。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
前回のブログで、「自然損耗を賃借人に負担させるには、単に特約があればよいのではなく、相当詳細な特約が必要だが、おそらく、どれほど詳しい特約を交わしても、裁判所は不十分と言い続けるだろう」と言う趣旨を述べた。
これに対し、国土交通省は、どのように述べているのだろう。
国土交通省は、2011年8月、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の再改訂版（以下「ガイドライン」という）で、この問題について、次のような趣旨を述べている。
まずガイドラインは、損耗には、次の3種類があるとしている。
１、 経年変化
建物・設備等の自然的な劣化・損耗等。
２、 通常損耗
賃借人の通常の使用により生ずる損耗等
３、 1.2以外の損耗
賃借人の故意過失、善管注意義務違反等による、通常の損耗を超える損耗
ガイドラインでは、「1.2は賃貸人の負担であり、３は賃借人の負担である」としたうえで、契約自由の原則から、１．２も、特約により賃借人に負担させることは可能だとしている。ただし、
ただし、ガイドラインも、無条件で認めるのではなく、以下の通りかなり厳しい要件を課している。
１、 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなど客観的・合理的な理由がある。
（例えば、近隣相場に比べて明らかに家賃が安価なかわりに通常損耗まで負担してもらう場合）
２、 賃借人が、通常賃貸人が負担すべき自然損耗であるにも関わらず、特約で負担させられることを認識している。
（特約を明確に契約書面でさだめ、賃借人が十分な認識と了解をもって契約している）
３、それでは、ガイドラインに触れないようにするにはどうしたらよいかというと、これも、最高裁判例同様、ほぼ不可能に近い。そもそも、今の市況からして、「うちの貸家を借りるときは、本来、支払う必要のないものまで支払ってもらいます」などと説明したら、入居を希望する人など皆無だろう。
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家賃滞納。建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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建設省のガイドラインでも、判例でも、「建物の自然損耗は大家さんの負担としなさい」となっているが、それでは、賃貸借特約で建物の自然損耗も賃借人の負担とするとしたら、それは有効だろうか？
民法の賃貸借に関する規定は、任意規定と言って、当事者が反対の特約をすれば有効だということになっている。だから、賃貸借特約で建物の自然損耗も賃借人の負担とするとしても、無効とする理由はない。
しかし、裁判所は、賃貸借契約締結にあたり賃貸人と賃借人の力関係に歴然たる差があることを考慮して、いろいろな理屈をつけて、建物の自然損耗を賃借人にさせないことにしている。
最高裁平成１７年12月16日判決は、次のようにのべ、事実上、建物の自然損耗を賃借人の負担とする特約を骨抜きにしている。
(1) 賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使 用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ， 建物の賃貸借においては，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収 は，通常，減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると，建物の賃借人にその賃貸借におい て生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは，賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから，賃借人に同義務が認められるためには，少な くとも，賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場 合には，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約（以下「通常損耗補修特 約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。
(2) これを本件についてみると，本件契約における原状回復に関する約定を定めているのは本件契約書２２条２項であるが，その内容は上記１(5)に記載 のとおりであるというのであり，同項自体において通常損耗補修特約の内容が具体的に明記されているということはできない。また，同項において引用されてい る本件負担区分表についても，その内容は上記１(6)に記載のとおりであるというのであり，要補修状況を記載した「基準になる状況」欄の文言自体からは， 通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえない。したがって，本件契約書には，通常損耗補修特約の成立が認められるために必要なその内容 を具体的に明記した条項はないといわざるを得ない。被上告人は，本件契約を締結する前に，本件共同住宅の入居説明会を行っているが，その際の原状回復に関 する説明内容は上記１(3)に記載のとおりであったというのであるから，上記説明会においても，通常損耗補修特約の内容を明らかにする説明はなかったとい わざるを得ない。そうすると，上告人は，本件契約を締結するに当たり，通常損耗補修特約を認識し，これを合意の内容としたものということはできないから， 本件契約において通常損耗補修特約の合意が成立しているということはできないというべきである。
この最高裁判例をみて、それなら、自然損耗の原状回復義務は賃借人の負担とするという特約を結べばいいんじゃないか、と思ったら、それは甘いと言わざるを得ない。最高裁の、このケースでは、相当詳細な特約条項が結ばれているからだ。
これでも不十分だとしたら、どんな特約にすればいいんだ、というか、「最高裁がＯＫという特約」なんか、およそ不可能なんじゃないかと考えざるを得ない。明らかに最高裁は、合意の要件を厳しくすることで、事実上、通常損耗補修特約の合意の効力を否定しているのだ。
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建設省のガイドラインでも、判例でも、「建物の自然損耗は大家さんの負担としなさい」となっているが、それでは、賃貸借特約で建物の自然損耗も賃借人の負担とするとしたら、それは有効だろうか？
民法の賃貸借に関する規定は、任意規定と言って、当事者が反対の特約をすれば有効だということになっている。だから、賃貸借特約で建物の自然損耗も賃借人の負担とするとしても、無効とする理由はない。
しかし、裁判所は、賃貸借契約締結にあたり賃貸人と賃借人の力関係に歴然たる差があることを考慮して、いろいろな理屈をつけて、建物の自然損耗を賃借人にさせないことにしている。
最高裁平成１７年12月16日判決は、次のようにのべ、事実上、建物の自然損耗を賃借人の負担とする特約を骨抜きにしている。
(1) 賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使 用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ， 建物の賃貸借においては，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収 は，通常，減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると，建物の賃借人にその賃貸借におい て生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは，賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから，賃借人に同義務が認められるためには，少な くとも，賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場 合には，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約（以下「通常損耗補修特 約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。
(2) これを本件についてみると，本件契約における原状回復に関する約定を定めているのは本件契約書２２条２項であるが，その内容は上記１(5)に記載 のとおりであるというのであり，同項自体において通常損耗補修特約の内容が具体的に明記されているということはできない。また，同項において引用されてい る本件負担区分表についても，その内容は上記１(6)に記載のとおりであるというのであり，要補修状況を記載した「基準になる状況」欄の文言自体からは， 通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえない。したがって，本件契約書には，通常損耗補修特約の成立が認められるために必要なその内容 を具体的に明記した条項はないといわざるを得ない。被上告人は，本件契約を締結する前に，本件共同住宅の入居説明会を行っているが，その際の原状回復に関 する説明内容は上記１(3)に記載のとおりであったというのであるから，上記説明会においても，通常損耗補修特約の内容を明らかにする説明はなかったとい わざるを得ない。そうすると，上告人は，本件契約を締結するに当たり，通常損耗補修特約を認識し，これを合意の内容としたものということはできないから， 本件契約において通常損耗補修特約の合意が成立しているということはできないというべきである。
この最高裁判例をみて、それなら、自然損耗の原状回復義務は賃借人の負担とするという特約を結べばいいんじゃないか、と思ったら、それは甘いと言わざるを得ない。最高裁の、このケースでは、相当詳細な特約条項が結ばれているからだ。
これでも不十分だとしたら、どんな特約にすればいいんだ、というか、「最高裁がＯＫという特約」なんか、およそ不可能なんじゃないかと考えざるを得ない。明らかに最高裁は、合意の要件を厳しくすることで、事実上、通常損耗補修特約の合意の効力を否定しているのだ。
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通常、大家がアパートを貸すときは、賃貸住宅標準契約書を使うことが多い。
しかし、賃貸借契約は、本来、個別的なものであり、個々の契約ごとに、その特殊性を考慮して締結しなければならない。
これは、前々回のブログで述べた通りである。今回は、その続きである。
「使用目的」
この項目は、軽く見過ごされがちだが、重要である。まず居住目的なのか、それとも事務所・店舗としての使用も可能なのか、これを明確にする。
もし事務所としても使用可能なら、当然、事務所の業種も明確に特定しなければならない。この点を曖昧にしたまま貸すと、その部屋で「もぐりの高利貸し」なんか始める輩もいる。
[契約期間]
通常は2年だろうが、1年以上なら、何年でもよい。1年未満は、法律で「期限の定めがない」ものとみなされることになっている。
期間の定めのある建物賃貸借契約は、期間の満了と同時に終了することになるが、借地借家法では、賃借人の保護のため、当事者が賃貸借の期間を定めた場合において、当事者が期間満了前６ヶ月ないし１年内に、相手方に対し、更新拒絶の通知、又は条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしないときには、期間満了の際、前と同一の条件でさらに賃貸借をしたものとみなすとされている。
そして、賃貸人から契約の更新を拒絶するには、自ら使用することを必要とする場合その他正当な事由がなければならないと規定されている。
一方、賃貸借契約に際し、期間を定めなかったときは、賃貸人はいつでも解約の申入れができ、この申入れから６ヶ月を経過して契約は終了する。ただし、賃貸人の解約申入れには、上記と同様に正当な事由がなければいけない。
この正当事由は、近時、不動産の公共的利用を重視する傾向にあることは、以前のブログで述べた通りである。
なお、賃借人からの解約の申入れは、正当の事由は不要である。
[賃料の額及び支払い方法]
賃料の額については、その土地その土地の相場があるから、地元の相場に精通している仲介業者と相談して決めることになる。
家賃設定にあたって注意すべきは、土地の値段と家賃は比例関係にはないということだ。東京23区の地価と地方都市の地価は、かなりの差があるが、こと家賃に関しては、それほど差があるわけではない。ただし、23区は、建物が古くなっても入居者が決まるが、地方都市は、建物が古くなると、いくら家賃を下げても入居者が決まらない。
賃料の支払い時期は、民法の原則では、毎月末日までに、大家さんのところに持参して支払うということになっているが、賃貸住宅標準契約書を含めてほとんどの契約が、翌月分を当月の末日までに指定口座に振り込み送金して支払うという内容になっている。
指定口座は、通常は、大家さんの賃貸借契約書だろうが、仲介業者が管理する場合は、仲介業者の口座を振込先に指定することになるだろう。ただし、仲介業者が倒産した場合などは、家賃を回収できないことになるから、仲介業者の財務状況は注意する必要がある。
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通常、大家がアパートを貸すときは、賃貸住宅標準契約書を使うことが多い。
しかし、賃貸借契約は、本来、個別的なものであり、個々の契約ごとに、その特殊性を考慮して締結しなければならない。
これは、前々回のブログで述べた通りである。今回は、その続きである。
「使用目的」
この項目は、軽く見過ごされがちだが、重要である。まず居住目的なのか、それとも事務所・店舗としての使用も可能なのか、これを明確にする。
もし事務所としても使用可能なら、当然、事務所の業種も明確に特定しなければならない。この点を曖昧にしたまま貸すと、その部屋で「もぐりの高利貸し」なんか始める輩もいる。
[契約期間]
通常は2年だろうが、1年以上なら、何年でもよい。1年未満は、法律で「期限の定めがない」ものとみなされることになっている。
期間の定めのある建物賃貸借契約は、期間の満了と同時に終了することになるが、借地借家法では、賃借人の保護のため、当事者が賃貸借の期間を定めた場合において、当事者が期間満了前６ヶ月ないし１年内に、相手方に対し、更新拒絶の通知、又は条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしないときには、期間満了の際、前と同一の条件でさらに賃貸借をしたものとみなすとされている。
そして、賃貸人から契約の更新を拒絶するには、自ら使用することを必要とする場合その他正当な事由がなければならないと規定されている。
一方、賃貸借契約に際し、期間を定めなかったときは、賃貸人はいつでも解約の申入れができ、この申入れから６ヶ月を経過して契約は終了する。ただし、賃貸人の解約申入れには、上記と同様に正当な事由がなければいけない。
この正当事由は、近時、不動産の公共的利用を重視する傾向にあることは、以前のブログで述べた通りである。
なお、賃借人からの解約の申入れは、正当の事由は不要である。
[賃料の額及び支払い方法]
賃料の額については、その土地その土地の相場があるから、地元の相場に精通している仲介業者と相談して決めることになる。
家賃設定にあたって注意すべきは、土地の値段と家賃は比例関係にはないということだ。東京23区の地価と地方都市の地価は、かなりの差があるが、こと家賃に関しては、それほど差があるわけではない。ただし、23区は、建物が古くなっても入居者が決まるが、地方都市は、建物が古くなると、いくら家賃を下げても入居者が決まらない。
賃料の支払い時期は、民法の原則では、毎月末日までに、大家さんのところに持参して支払うということになっているが、賃貸住宅標準契約書を含めてほとんどの契約が、翌月分を当月の末日までに指定口座に振り込み送金して支払うという内容になっている。
指定口座は、通常は、大家さんの賃貸借契約書だろうが、仲介業者が管理する場合は、仲介業者の口座を振込先に指定することになるだろう。ただし、仲介業者が倒産した場合などは、家賃を回収できないことになるから、仲介業者の財務状況は注意する必要がある。
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03-3553-5916
賃貸業を営むにあたり、避けて通ることのできない問題が、建物の劣化とその対策である。
各部屋の修繕は、入居者の入れ替え時に行われるから、計画を建てる必要はない。これに対し、外壁補修・屋上防水・鉄部塗装・給排水の改修工事となると、賃借人確保にあまり影響がないことから、つい後回しにしがちだ。しかし、当然の話だが、建物は建築したとたん劣化が開始する。長期にわたり賃貸業を営むには、長期的な計画のもとに、これらの大規模修繕を行う必要がある。
業界では、これを「修繕計画」と呼んでいるが、大規模な投資をして建築した以上、オーナーとして資産価値を維持するべく努力するのは当然であり、入居者募集のために修繕計画を後回しにすることは絶対に避けるべきである。
修繕計画は、本来、建築と同時に行うべきものである。しかし、オーナーが素人の場合、実際には、建築と同時に修繕計画を建てているケースはレアだと思われる。
すでに建築して相当年数を経過している場合は、まず劣化診断を専門業者にしてもらい、そのあとで修繕計画を建てる必要がある。
修繕計画は、おおざっぱに言えば、
どこを、
いつ、
いくらで行うか
という計画である。
ただし、計画は計画にすぎない。大規模修繕の時期の2年ほど前から計画的に行う必要がある。
具体的には、どこが、どう、どの程度傷んでいるか、を項目ごとに行うことになるが、その項目は非常に多く、かつ判断も難しいから、専門業者に依頼するしかない。
そのうえで、見積もりをとって、適切な時期に適切な値段で大規模修繕を依頼する必要がある。
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追記
高層マンションの修繕管理に関しては、社団法人高層住宅管理業界の「長期修繕計画・モノタリング」を参考にしてください。
http://www.kanrikyo.or.jp/consul/index.html
国土交通省の「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」も参考になります。http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm
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賃貸業を営むにあたり、避けて通ることのできない問題が、建物の劣化とその対策である。
各部屋の修繕は、入居者の入れ替え時に行われるから、計画を建てる必要はない。これに対し、外壁補修・屋上防水・鉄部塗装・給排水の改修工事となると、賃借人確保にあまり影響がないことから、つい後回しにしがちだ。しかし、当然の話だが、建物は建築したとたん劣化が開始する。長期にわたり賃貸業を営むには、長期的な計画のもとに、これらの大規模修繕を行う必要がある。
業界では、これを「修繕計画」と呼んでいるが、大規模な投資をして建築した以上、オーナーとして資産価値を維持するべく努力するのは当然であり、入居者募集のために修繕計画を後回しにすることは絶対に避けるべきである。
修繕計画は、本来、建築と同時に行うべきものである。しかし、オーナーが素人の場合、実際には、建築と同時に修繕計画を建てているケースはレアだと思われる。
すでに建築して相当年数を経過している場合は、まず劣化診断を専門業者にしてもらい、そのあとで修繕計画を建てる必要がある。
修繕計画は、おおざっぱに言えば、
どこを、
いつ、
いくらで行うか
という計画である。
ただし、計画は計画にすぎない。大規模修繕の時期の2年ほど前から計画的に行う必要がある。
具体的には、どこが、どう、どの程度傷んでいるか、を項目ごとに行うことになるが、その項目は非常に多く、かつ判断も難しいから、専門業者に依頼するしかない。
そのうえで、見積もりをとって、適切な時期に適切な値段で大規模修繕を依頼する必要がある。
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追記
高層マンションの修繕管理に関しては、社団法人高層住宅管理業界の「長期修繕計画・モノタリング」を参考にしてください。
http://www.kanrikyo.or.jp/consul/index.html
国土交通省の「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」も参考になります。http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm
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通常、大家がアパートを貸すときは、賃貸住宅標準契約書を使うことが多い。
しかし、賃貸借契約は、本来、個別的なものであり、個々の契約ごとに、その特殊性を考慮して締結しなければならない。
これは、前々回のブログで述べた通りである。
前々回では、賃貸人と賃借人の欄に関する注事項を述べたが、今回は、その続きである。
[連帯保証人]
賃貸人、賃借人とくれば次は、当然連帯保証人である。
最大の注意点は、連帯保証期間である。ただ単に「連帯して保証する」とすると、その連帯保証人の保証期間は、更新後の賃貸借契約には及ばないことになる。学説には、反対意見もあるが、判例はそう解している。
そうすると、一方で契約は法定更新され、他方で、連帯保証人は、契約期間満了となると、連帯保証人なしの賃貸借になってしまう。
これを防ぐためには、当初の契約に「賃貸借契約が更新されたら更新後の契約にも連帯保証人の責任が及ぶ」ことを明記しておく必要がある。賃貸住宅標準契約書も、そうなっているはずである。
ただし、そうなると、連帯保証人にエンドレスの負担を強いることになる。この点のリスクは、契約締結に際し、連帯保証人に十分説明しておく必要がある。そうでないと、後日、連帯保証人から「話が違う」として、トラブルになる可能性が高い。
誰が連帯保証人になるかだが、当然、地位と資産がある人が望ましいが、借りて市場の現在、連帯保証人の個人情報を、あまり、根ほり葉ほり聞くわけにもいかない。
常識的には、賃借人が個人の場合は親その他肉親、法人の場合は、入居する従業員が連帯保証人になる。これを断るようでは、その入居者には部屋を貸さないほうがいい。
親とは疎遠だとかいう理由で、連帯保証人が肉親以外の場合、どうするか。貸すことに関しては、かなり慎重に考えなければならない。
状況によって、家賃債務保証会社をつけることも考慮する必要があるだろう。
[賃貸借の目的物]
通常は、登記簿謄本で物件を特定するが、住居表示と建物の名称でも、特定としては十分である。
注意すべきは、フロアーの一部を貸す場合である。仲介業者の契約書をみると、「1階のうち００㎡」というような表現がまま見られる。しかし、いざ建物明渡訴訟となると、これでは特定できない。できれば、図面で特定して、契約書に添付しておくほうがのぞましい。
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これは、前々回のブログで述べた通りである。
前々回では、賃貸人と賃借人の欄に関する注事項を述べたが、今回は、その続きである。
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賃貸人、賃借人とくれば次は、当然連帯保証人である。
最大の注意点は、連帯保証期間である。ただ単に「連帯して保証する」とすると、その連帯保証人の保証期間は、更新後の賃貸借契約には及ばないことになる。学説には、反対意見もあるが、判例はそう解している。
そうすると、一方で契約は法定更新され、他方で、連帯保証人は、契約期間満了となると、連帯保証人なしの賃貸借になってしまう。
これを防ぐためには、当初の契約に「賃貸借契約が更新されたら更新後の契約にも連帯保証人の責任が及ぶ」ことを明記しておく必要がある。賃貸住宅標準契約書も、そうなっているはずである。
ただし、そうなると、連帯保証人にエンドレスの負担を強いることになる。この点のリスクは、契約締結に際し、連帯保証人に十分説明しておく必要がある。そうでないと、後日、連帯保証人から「話が違う」として、トラブルになる可能性が高い。
誰が連帯保証人になるかだが、当然、地位と資産がある人が望ましいが、借りて市場の現在、連帯保証人の個人情報を、あまり、根ほり葉ほり聞くわけにもいかない。
常識的には、賃借人が個人の場合は親その他肉親、法人の場合は、入居する従業員が連帯保証人になる。これを断るようでは、その入居者には部屋を貸さないほうがいい。
親とは疎遠だとかいう理由で、連帯保証人が肉親以外の場合、どうするか。貸すことに関しては、かなり慎重に考えなければならない。
状況によって、家賃債務保証会社をつけることも考慮する必要があるだろう。
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通常は、登記簿謄本で物件を特定するが、住居表示と建物の名称でも、特定としては十分である。
注意すべきは、フロアーの一部を貸す場合である。仲介業者の契約書をみると、「1階のうち００㎡」というような表現がまま見られる。しかし、いざ建物明渡訴訟となると、これでは特定できない。できれば、図面で特定して、契約書に添付しておくほうがのぞましい。
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