2012/06/25 (Mon) 賃貸借契約作成にあたり注意する点その２

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通常、大家がアパートを貸すときは、賃貸住宅標準契約書を使うことが多い。
しかし、賃貸借契約は、本来、個別的なものであり、個々の契約ごとに、その特殊性を考慮して締結しなければならない。
これは、前々回のブログで述べた通りである。
前々回では、賃貸人と賃借人の欄に関する注事項を述べたが、今回は、その続きである。

[連帯保証人]
賃貸人、賃借人とくれば次は、当然連帯保証人である。
最大の注意点は、連帯保証期間である。ただ単に「連帯して保証する」とすると、その連帯保証人の保証期間は、更新後の賃貸借契約には及ばないことになる。学説には、反対意見もあるが、判例はそう解している。
そうすると、一方で契約は法定更新され、他方で、連帯保証人は、契約期間満了となると、連帯保証人なしの賃貸借になってしまう。
これを防ぐためには、当初の契約に「賃貸借契約が更新されたら更新後の契約にも連帯保証人の責任が及ぶ」ことを明記しておく必要がある。賃貸住宅標準契約書も、そうなっているはずである。
ただし、そうなると、連帯保証人にエンドレスの負担を強いることになる。この点のリスクは、契約締結に際し、連帯保証人に十分説明しておく必要がある。そうでないと、後日、連帯保証人から「話が違う」として、トラブルになる可能性が高い。

誰が連帯保証人になるかだが、当然、地位と資産がある人が望ましいが、借りて市場の現在、連帯保証人の個人情報を、あまり、根ほり葉ほり聞くわけにもいかない。
常識的には、賃借人が個人の場合は親その他肉親、法人の場合は、入居する従業員が連帯保証人になる。これを断るようでは、その入居者には部屋を貸さないほうがいい。
親とは疎遠だとかいう理由で、連帯保証人が肉親以外の場合、どうするか。貸すことに関しては、かなり慎重に考えなければならない。

状況によって、家賃債務保証会社をつけることも考慮する必要があるだろう。


[賃貸借の目的物]
通常は、登記簿謄本で物件を特定するが、住居表示と建物の名称でも、特定としては十分である。
注意すべきは、フロアーの一部を貸す場合である。仲介業者の契約書をみると、「1階のうち００㎡」というような表現がまま見られる。しかし、いざ建物明渡訴訟となると、これでは特定できない。できれば、図面で特定して、契約書に添付しておくほうがのぞましい。


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