ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
×
[PR]上記の広告は3ヶ月以上新規記事投稿のないブログに表示されています。新しい記事を書く事で広告が消えます。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
建物賃貸借契約期間中の賃料減額請求・増額請求は、そう簡単には認められません。
普通、賃貸借契約には、契約期間中と言えども、賃料が不相当になったときは、賃料の増減を請求できると記載してあります。国土交通省の標準賃貸借契約書にも、そのように記載してあるはずです。
ただ、実際には、期間中に賃料の増減を請求する当事者は、ほとんどいません。というのは、建物賃貸借契約期間は、普通、2年か3年で、更新時に賃料の改定を行うからです。
ただ、それでも、契約を更新しておきながら、突然、賃料の値上げを要求したり値下げをする例があります。最近は、大家さんの突然の値上げ要求が多いですね。
大家さんとしては、空き室があると不安になる。あるいは、近所に新しい賃貸マンションが建ったので、入居者が更新してくれるか不安になる。それで、つい安値で貸したり更新してしまう。しかし、いったん、更新してしまうと「なんでこんなに安く貸してしまったんだろう」と後悔する。そこで契約書を見ると「契約期間中でも値上げできる」と書いてある。「これだ！！」とばかりに、その契約文言にとびつき、不動産屋を通じて値上げ要求をする。不動産屋さんも、お得さんだけに面と向かって「大家さん、それ非常識ですよ」なんて言えず、まずいなぁと思いながら、一応、入居者に伝える。入居者は、びっくりして、「とんでもない大家だ」と怒る。かくて、大家さんと入居者の関係が悪化する。
一応、借地借家法では、
「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」
と規定してあります。
つまり、
１、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減
２、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動
３、近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき
は、契約期間中と言えども、賃料の増減を請求できることになっています。しかし、これらの事情は、契約当時、予想できなかったことが必要で、普通は2，3年の間に、１～３の事情が生じたとしても、「契約当時、予想できなかった」とは言えないでしょう。
最近の判例では、オフィスを借りている賃借人からの、契約期間中の賃料減額請求が棄却された例があります（東京高裁Ｈ24.7.19）
言われるままにハイハイと更新したけど、周囲を眺めると、どう考えても自分のところの賃料が高すぎる、あるいは、引っ越し費用を考えると、ちょっと高いと思ったけど更新した、しかし、やっぱり相場からして高すぎる。こういう場合に、賃借人から賃料減額請求がされたるわけです。
この裁判では、一審も二審も、契約更改時の想定範囲内だとして、賃料が相場より高くても値下げは駄目だと判断しました。そりゃそうでしょうね。
なお、この判例で注目すべきは、以下の点です。
「賃料相場が下落傾向にある状況下でも、建物賃借人にとって、新規に同等の建物を賃借する場合に比べて、従来賃借していた建物を継続して使用する方が、新規に契約を締結するために必要な費用や移転の経費を要しない点において経済的に有利であることは明らかであり、したがって、賃借人の利益の観点からも、賃貸借契約を継続する場合の賃料の額が新規に賃貸借契約を締結する場合
の賃料より相応に高いものとなることについては経済的な合理性があるといえる。」
「国土交通省が定める不動産鑑定評価基準においても、建物の継続賃料の鑑定を行うについて、賃料相場が下落傾向にある場合について、新規賃料を求める場合に準ずる鑑定評価を行うべき旨の記載はない。」
にほんブログ村
追伸
是非、ご購入ください。
最新版
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
建物賃貸借契約期間中の賃料減額請求・増額請求は、そう簡単には認められません。
普通、賃貸借契約には、契約期間中と言えども、賃料が不相当になったときは、賃料の増減を請求できると記載してあります。国土交通省の標準賃貸借契約書にも、そのように記載してあるはずです。
ただ、実際には、期間中に賃料の増減を請求する当事者は、ほとんどいません。というのは、建物賃貸借契約期間は、普通、2年か3年で、更新時に賃料の改定を行うからです。
ただ、それでも、契約を更新しておきながら、突然、賃料の値上げを要求したり値下げをする例があります。最近は、大家さんの突然の値上げ要求が多いですね。
大家さんとしては、空き室があると不安になる。あるいは、近所に新しい賃貸マンションが建ったので、入居者が更新してくれるか不安になる。それで、つい安値で貸したり更新してしまう。しかし、いったん、更新してしまうと「なんでこんなに安く貸してしまったんだろう」と後悔する。そこで契約書を見ると「契約期間中でも値上げできる」と書いてある。「これだ！！」とばかりに、その契約文言にとびつき、不動産屋を通じて値上げ要求をする。不動産屋さんも、お得さんだけに面と向かって「大家さん、それ非常識ですよ」なんて言えず、まずいなぁと思いながら、一応、入居者に伝える。入居者は、びっくりして、「とんでもない大家だ」と怒る。かくて、大家さんと入居者の関係が悪化する。
一応、借地借家法では、
「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」
と規定してあります。
つまり、
１、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減
２、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動
３、近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき
は、契約期間中と言えども、賃料の増減を請求できることになっています。しかし、これらの事情は、契約当時、予想できなかったことが必要で、普通は2，3年の間に、１～３の事情が生じたとしても、「契約当時、予想できなかった」とは言えないでしょう。
最近の判例では、オフィスを借りている賃借人からの、契約期間中の賃料減額請求が棄却された例があります（東京高裁Ｈ24.7.19）
言われるままにハイハイと更新したけど、周囲を眺めると、どう考えても自分のところの賃料が高すぎる、あるいは、引っ越し費用を考えると、ちょっと高いと思ったけど更新した、しかし、やっぱり相場からして高すぎる。こういう場合に、賃借人から賃料減額請求がされたるわけです。
この裁判では、一審も二審も、契約更改時の想定範囲内だとして、賃料が相場より高くても値下げは駄目だと判断しました。そりゃそうでしょうね。
なお、この判例で注目すべきは、以下の点です。
「賃料相場が下落傾向にある状況下でも、建物賃借人にとって、新規に同等の建物を賃借する場合に比べて、従来賃借していた建物を継続して使用する方が、新規に契約を締結するために必要な費用や移転の経費を要しない点において経済的に有利であることは明らかであり、したがって、賃借人の利益の観点からも、賃貸借契約を継続する場合の賃料の額が新規に賃貸借契約を締結する場合
の賃料より相応に高いものとなることについては経済的な合理性があるといえる。」
「国土交通省が定める不動産鑑定評価基準においても、建物の継続賃料の鑑定を行うについて、賃料相場が下落傾向にある場合について、新規賃料を求める場合に準ずる鑑定評価を行うべき旨の記載はない。」
にほんブログ村
追伸
是非、ご購入ください。
最新版
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
PR
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
(写真はクリックすると拡大します）
11月の連休を利用し、長崎に行ってきました。主要な目的は、別にあったのですが、軍艦島訪問も、目的の一つでした。
二泊三日のうち、最初の日は雨、次の日は別の主要な目的、そこで、最後の三日目に行きました。
長崎港から9時に出発し、戻ってくるのは12時。合計3時間の旅ですが、往復の移動に2時間かかり、滞在時間は1時間だけ。上陸しても、島の内海側にある遊歩道を歩けるだけ。軍艦島らしい建造物は外海側にあり、近づくことはできません。
島は小さく、広さは東京ドームの1,3倍。島の周囲は、1,2キロ。ぐるっと歩いても、20分かかりません。
そんな小さな島の外海側半分に、小学校、中学校、病院、人々の住宅が密集し、最盛期には5,300人の人々が住んでいました。映画館、ビリヤード、パチンコなどもありました。特に映画は、長崎で一番早く封切りされたそうです。
昭和37年まで水は配給制で、風呂は海水を使い、上がり湯だけ真水でした。プールも海水。昭和37年からは、対岸から真水が海底の給水管を使い配給されましたが、風呂は、幹部社員以外は、共同浴場でした。
しかも、これらの施設は、波の荒い外海側に面して建てられ、波の穏やかな内海側には、炭鉱施設がもうけられていました。住民を犠牲にしても、炭鉱を守ろうとしたのです。
ここは波の荒い場所で、大波が押し寄せると、波が高層建築物を超え、むこうの海にまで到達する場所だそうで、高層住居群が、炭鉱を波から守る波除（なみよけ）になっていたのです。
また、内海側の炭鉱から排出される膨大なボタ（石炭のうち使えるのは3割のみ。残りはボタとして廃棄される）は、人々が住む外海側に捨てられました。そのため、住民が毎日眺める海は、いつも真っ黒で悪臭がしていたのです。青い海を眺めることはできなかったのです。
内海側にある炭鉱は、地下1000メートルのところにあり、そこをエレベータの床に手すりだけを付けただけの昇降機で、2分半で降りました。1000メートルというと、東京スカイツリーの高さです。そこを僅か2分半で、囲いも何もない手すりと床だけのエレベーターで、2分半で、一気におりたわけです。
しかも、降りたところは暗い炭鉱で気温40度、湿度95％。
当然、倒れるものが続出し、かなりの人たちが死亡したようです。
従業員への安全配慮義務が重視される現在、信じられない話ですが、当時の労組も、賃上げには熱心でも、労働環境の悪さを問題にしてはいなかったようです。
島におりて、彼方に廃墟を眺めた時、家族のために必死に働いた炭鉱マン、炭鉱マンを支えたお母さんたち、元気で狭い島を遊びまわる子供たちの姿が目に浮かんでくるようでした。
ニッポン資本主義、日本の高度成長を支えたのは、野球のＯＮでもなく、大鵬でもなく、政治家でもなく、現場で汗まみれで働いた労働者たちだという思いを強くしました。
にほんブログ村
追伸
是非、ご購入ください。
最新版
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
(写真はクリックすると拡大します）
11月の連休を利用し、長崎に行ってきました。主要な目的は、別にあったのですが、軍艦島訪問も、目的の一つでした。
二泊三日のうち、最初の日は雨、次の日は別の主要な目的、そこで、最後の三日目に行きました。
長崎港から9時に出発し、戻ってくるのは12時。合計3時間の旅ですが、往復の移動に2時間かかり、滞在時間は1時間だけ。上陸しても、島の内海側にある遊歩道を歩けるだけ。軍艦島らしい建造物は外海側にあり、近づくことはできません。
島は小さく、広さは東京ドームの1,3倍。島の周囲は、1,2キロ。ぐるっと歩いても、20分かかりません。
そんな小さな島の外海側半分に、小学校、中学校、病院、人々の住宅が密集し、最盛期には5,300人の人々が住んでいました。映画館、ビリヤード、パチンコなどもありました。特に映画は、長崎で一番早く封切りされたそうです。
昭和37年まで水は配給制で、風呂は海水を使い、上がり湯だけ真水でした。プールも海水。昭和37年からは、対岸から真水が海底の給水管を使い配給されましたが、風呂は、幹部社員以外は、共同浴場でした。
しかも、これらの施設は、波の荒い外海側に面して建てられ、波の穏やかな内海側には、炭鉱施設がもうけられていました。住民を犠牲にしても、炭鉱を守ろうとしたのです。
ここは波の荒い場所で、大波が押し寄せると、波が高層建築物を超え、むこうの海にまで到達する場所だそうで、高層住居群が、炭鉱を波から守る波除（なみよけ）になっていたのです。
また、内海側の炭鉱から排出される膨大なボタ（石炭のうち使えるのは3割のみ。残りはボタとして廃棄される）は、人々が住む外海側に捨てられました。そのため、住民が毎日眺める海は、いつも真っ黒で悪臭がしていたのです。青い海を眺めることはできなかったのです。
内海側にある炭鉱は、地下1000メートルのところにあり、そこをエレベータの床に手すりだけを付けただけの昇降機で、2分半で降りました。1000メートルというと、東京スカイツリーの高さです。そこを僅か2分半で、囲いも何もない手すりと床だけのエレベーターで、2分半で、一気におりたわけです。
しかも、降りたところは暗い炭鉱で気温40度、湿度95％。
当然、倒れるものが続出し、かなりの人たちが死亡したようです。
従業員への安全配慮義務が重視される現在、信じられない話ですが、当時の労組も、賃上げには熱心でも、労働環境の悪さを問題にしてはいなかったようです。
島におりて、彼方に廃墟を眺めた時、家族のために必死に働いた炭鉱マン、炭鉱マンを支えたお母さんたち、元気で狭い島を遊びまわる子供たちの姿が目に浮かんでくるようでした。
ニッポン資本主義、日本の高度成長を支えたのは、野球のＯＮでもなく、大鵬でもなく、政治家でもなく、現場で汗まみれで働いた労働者たちだという思いを強くしました。
にほんブログ村
追伸
是非、ご購入ください。
最新版
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
住宅用賃貸物件の場合、通常の損耗を借家人に負担させるのは難しい。特約があればいいけど、その特約も、単に特約があるだけでは駄目である。例えば、入居者に「うちは、本来は借家人が負担する必要のない壁紙の張り替えとかを、特に入居者に負担してもらいます」とか、そういう説明をする必要があるわけで、こんな説明する勇気のある大家は、まずいないだろうから、現実には、大家は、特別な損耗以外は、入居者には請求できない。
しかし、これは、居住用の場合の解釈で、事業用賃貸借の原状回復義務は、これとは全く異なる。事業用賃貸借の原状回復義務は、特約があれば、通常損耗も入居者に負担させることができる。そして、ほとんどの契約が通常損耗も入居者に負担させることになっているから、現実には、事業用賃貸借の場合、入居者は、通常損耗について原状回復義務を負担することになる。
なぜ、事業用と居住用で、原状回復義務に、これほど大きな違いがあるかというと、居住用の場合は、事業主対消費者という図式が成り立つのに対し、事業用賃貸借の場合は、事業主対事業主という図式が成り立つからである。
前者の場合は、消費者契約法の理念に基づき、原状回復義務を特別な損耗に限定する理由がある。しかし、後者の場合は、力関係は対等と考えるから、原状回復義務を、入居者に幅広く負担させて問題はない。
これは、不動産賃貸業務に携わる人には常識的事項だが、意外と世間には知られていない。弁護士にも、この違いを認識できていない弁護士がいたりする。
もっとも、不動産業者には、あまりにも当たり前すぎて、事業用の場合は。特約がなくても通常損耗は入居者の負担だと思い込んでいる人が、少なからずいる。
以下は、東京高 等裁判所平成12年12月27日判決の要旨である。
① 本件賃貸借契約における原状回復条項では、「本契約が終了するときは、賃借人は賃貸借期間終了までに造作その他を本契約締結時の原状に回復しなければならない。」、「本条に定める原状回復の為の費用の支払は、保証金償却とは別途の負担とする。」等と記載されている。オフィスビルの原状回復費用は、賃借人の使用方法によっても異なり、損耗状況によっては相当高額になることがあるが、使用方法により異なる費用負担は賃借人が負担する事がs相当であるので、一般にこの様な特約がなされる。
② 賃借人の入居期間は賃貸人に予測することは困難である為、適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めて徴収する事は現実的には不可能であり、賃借人が退去する際に、賃借時と同等の状態まで原状回復させる義務を負わせる旨の特約を定める事は、経済的にも合理性があると考えられる。
③ 建設省（ 現、国土交通省） の「賃貸住宅標準契約書」は、賃借人は、通常損耗を除き原状回復しなければならない旨規定しているが、この条項は居住者である賃借人の保護を目的とするものであり、市場原理と経済合理性の支配するオフィスビルの賃貸借には妥当するとは考えられない。Ｘ らは、本件原状回復条項に基づき、通常損耗をも除去し、賃借当時の状態に原状回復して返還する義務がある。
にほんブログ村
追伸
是非、ご購入ください。
最新版
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
住宅用賃貸物件の場合、通常の損耗を借家人に負担させるのは難しい。特約があればいいけど、その特約も、単に特約があるだけでは駄目である。例えば、入居者に「うちは、本来は借家人が負担する必要のない壁紙の張り替えとかを、特に入居者に負担してもらいます」とか、そういう説明をする必要があるわけで、こんな説明する勇気のある大家は、まずいないだろうから、現実には、大家は、特別な損耗以外は、入居者には請求できない。
しかし、これは、居住用の場合の解釈で、事業用賃貸借の原状回復義務は、これとは全く異なる。事業用賃貸借の原状回復義務は、特約があれば、通常損耗も入居者に負担させることができる。そして、ほとんどの契約が通常損耗も入居者に負担させることになっているから、現実には、事業用賃貸借の場合、入居者は、通常損耗について原状回復義務を負担することになる。
なぜ、事業用と居住用で、原状回復義務に、これほど大きな違いがあるかというと、居住用の場合は、事業主対消費者という図式が成り立つのに対し、事業用賃貸借の場合は、事業主対事業主という図式が成り立つからである。
前者の場合は、消費者契約法の理念に基づき、原状回復義務を特別な損耗に限定する理由がある。しかし、後者の場合は、力関係は対等と考えるから、原状回復義務を、入居者に幅広く負担させて問題はない。
これは、不動産賃貸業務に携わる人には常識的事項だが、意外と世間には知られていない。弁護士にも、この違いを認識できていない弁護士がいたりする。
もっとも、不動産業者には、あまりにも当たり前すぎて、事業用の場合は。特約がなくても通常損耗は入居者の負担だと思い込んでいる人が、少なからずいる。
以下は、東京高 等裁判所平成12年12月27日判決の要旨である。
① 本件賃貸借契約における原状回復条項では、「本契約が終了するときは、賃借人は賃貸借期間終了までに造作その他を本契約締結時の原状に回復しなければならない。」、「本条に定める原状回復の為の費用の支払は、保証金償却とは別途の負担とする。」等と記載されている。オフィスビルの原状回復費用は、賃借人の使用方法によっても異なり、損耗状況によっては相当高額になることがあるが、使用方法により異なる費用負担は賃借人が負担する事がs相当であるので、一般にこの様な特約がなされる。
② 賃借人の入居期間は賃貸人に予測することは困難である為、適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めて徴収する事は現実的には不可能であり、賃借人が退去する際に、賃借時と同等の状態まで原状回復させる義務を負わせる旨の特約を定める事は、経済的にも合理性があると考えられる。
③ 建設省（ 現、国土交通省） の「賃貸住宅標準契約書」は、賃借人は、通常損耗を除き原状回復しなければならない旨規定しているが、この条項は居住者である賃借人の保護を目的とするものであり、市場原理と経済合理性の支配するオフィスビルの賃貸借には妥当するとは考えられない。Ｘ らは、本件原状回復条項に基づき、通常損耗をも除去し、賃借当時の状態に原状回復して返還する義務がある。
にほんブログ村
追伸
是非、ご購入ください。
最新版
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
登記するとき、本人になりすまして、勝手に他人様の土地を移転登記する輩がいる。いわゆる地面師という連中である。
その人の印鑑証明と権利証があれば登記はできるし、仮に権利証がなくても、保証書があれば移転登記はできる。他人様の土地を勝手に名義変更するのは意外と簡単なのだ。ただし、これをやっても、無効な登記であるから所有権は移転しないし、何よりも、相当長期間、刑務所生活を送ることを覚悟しなければならない。地面師をして、執行猶予はあり得ない。
しかし、虚偽の登記簿を使って、融資名目や売買名目で、お金を騙し取ることができる。普通、登記簿を見せられたら、誰だってそれを信用するからだ。
こういう行為を防ぐために、法務省は、司法書士に、移転登記等の際、重い調査義務を課している。売り主が本当に本人なのか、司法書士が確認しなさいというのである。
しかし、いくら司法書士に調査委義務を課しても、簡単な登記なら、書式さえあれば素人でもできる。行政書士あたりに頼んで申請書式だけ作ってもらっても良い。
地面師の跋扈を完全に防ぐことはできないのだ。
こういう地面師の跋扈を防ぐ制度として、意外と知られていないのが「不正登記防止申出制度」である。
これは、不正な登記がされる差し迫った危険がある場合に利用されるものである。例えば、
本人の知らない間に不動産の取引がされていることが発覚した場合
第三者が不正に印鑑証明書の交付を受けたことが発覚した場合
などである。
利用するには、登記の名義人や相続人等が管轄法務局に所定の内容の申出をする。
不正登記防止申出の手続は，申出人（登記名義人等）本人が登記所に出頭することを原則としているが、本人が登記所に出頭できない止むを得ない事情があると認められる場合には，委任による代理人が登記所に出頭してすることもできる。
ただし、
市町村長に印鑑証明書の不正発行に関する相談をしていること、
警察に防犯上の相談をしていること、または告発の手続を取っていることなど、ある程度の具体的な行動をとっていることが、
原則として必要となる（平成17年2月25日法務省民二第457号の第1の2）。
この申出をすると、申出の日から３か月以内に当該申出にかかる登記申請がされた場合に、法務局から申出人にその旨の通知がされることになる。
ただし、申し出出があったからといって、直ちにその対象となる登記申請が却下となるわけではないので、その点には注意が必要である。
この地面師がらみで面白い判決がある。東京高判・平成24年04月17日が、それである。概要は、以下の通り。
ＡがＢ売却し、ＢがＣに購入後ただちに転売する。Ｃは、自分が最終購入者であるから、融資をしてほしいとＤに頼み、Ｄは、了解した。
↓
融資の際、司法書士が立ち会い、ＢにＣへの売買意思確認をするとともに、必要書類をチェックし、これで問題なしというので、Ｄは、その司法書士の言葉を信じてＣに融資した。
↓
ところが、司法書士が登記申請をすると、登記所は「Ａが不正登記防止申出を行っていたことを理由に却下。
↓
ＤがあわててＣやＢに連絡を取ろうとしたが、融資したお金とともに行方不明。Ａにも問い詰めたが、Ａは、「自分は知らない間に移転登記された、ＣやＢなんか知らない」と反論された。
↓
そこで、お金を騙し取られたＤが、司法書士に、ＢからＣへの移転登記の真正をチェックするだけでなく、なんでＡからＢへの移転登記の真正までチェツクしなかったんだ、騙し取られたお金を賠償しろと訴えた。
東京高裁は、連続移転登記における前々者Ａの意思確認義務は司法書士にはないとして、Ｄは敗訴。（一審も同じ判断）。
にほんブログ村
追伸
是非、ご購入ください。
最新版
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
登記するとき、本人になりすまして、勝手に他人様の土地を移転登記する輩がいる。いわゆる地面師という連中である。
その人の印鑑証明と権利証があれば登記はできるし、仮に権利証がなくても、保証書があれば移転登記はできる。他人様の土地を勝手に名義変更するのは意外と簡単なのだ。ただし、これをやっても、無効な登記であるから所有権は移転しないし、何よりも、相当長期間、刑務所生活を送ることを覚悟しなければならない。地面師をして、執行猶予はあり得ない。
しかし、虚偽の登記簿を使って、融資名目や売買名目で、お金を騙し取ることができる。普通、登記簿を見せられたら、誰だってそれを信用するからだ。
こういう行為を防ぐために、法務省は、司法書士に、移転登記等の際、重い調査義務を課している。売り主が本当に本人なのか、司法書士が確認しなさいというのである。
しかし、いくら司法書士に調査委義務を課しても、簡単な登記なら、書式さえあれば素人でもできる。行政書士あたりに頼んで申請書式だけ作ってもらっても良い。
地面師の跋扈を完全に防ぐことはできないのだ。
こういう地面師の跋扈を防ぐ制度として、意外と知られていないのが「不正登記防止申出制度」である。
これは、不正な登記がされる差し迫った危険がある場合に利用されるものである。例えば、
本人の知らない間に不動産の取引がされていることが発覚した場合
第三者が不正に印鑑証明書の交付を受けたことが発覚した場合
などである。
利用するには、登記の名義人や相続人等が管轄法務局に所定の内容の申出をする。
不正登記防止申出の手続は，申出人（登記名義人等）本人が登記所に出頭することを原則としているが、本人が登記所に出頭できない止むを得ない事情があると認められる場合には，委任による代理人が登記所に出頭してすることもできる。
ただし、
市町村長に印鑑証明書の不正発行に関する相談をしていること、
警察に防犯上の相談をしていること、または告発の手続を取っていることなど、ある程度の具体的な行動をとっていることが、
原則として必要となる（平成17年2月25日法務省民二第457号の第1の2）。
この申出をすると、申出の日から３か月以内に当該申出にかかる登記申請がされた場合に、法務局から申出人にその旨の通知がされることになる。
ただし、申し出出があったからといって、直ちにその対象となる登記申請が却下となるわけではないので、その点には注意が必要である。
この地面師がらみで面白い判決がある。東京高判・平成24年04月17日が、それである。概要は、以下の通り。
ＡがＢ売却し、ＢがＣに購入後ただちに転売する。Ｃは、自分が最終購入者であるから、融資をしてほしいとＤに頼み、Ｄは、了解した。
↓
融資の際、司法書士が立ち会い、ＢにＣへの売買意思確認をするとともに、必要書類をチェックし、これで問題なしというので、Ｄは、その司法書士の言葉を信じてＣに融資した。
↓
ところが、司法書士が登記申請をすると、登記所は「Ａが不正登記防止申出を行っていたことを理由に却下。
↓
ＤがあわててＣやＢに連絡を取ろうとしたが、融資したお金とともに行方不明。Ａにも問い詰めたが、Ａは、「自分は知らない間に移転登記された、ＣやＢなんか知らない」と反論された。
↓
そこで、お金を騙し取られたＤが、司法書士に、ＢからＣへの移転登記の真正をチェックするだけでなく、なんでＡからＢへの移転登記の真正までチェツクしなかったんだ、騙し取られたお金を賠償しろと訴えた。
東京高裁は、連続移転登記における前々者Ａの意思確認義務は司法書士にはないとして、Ｄは敗訴。（一審も同じ判断）。
にほんブログ村
追伸
是非、ご購入ください。
最新版
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
アベノミクスの影響で業者による不動産投資勧誘が盛んである。このブログの「不動産投資」をクリックするとランキングにとぶが、その広告欄には、かならずといっていいほど、不動産投資の広告が載る。その多くが投資用ワンルームマンションの広告である。
こういう広告を載せる業者のほとんどは真面目な業者なのだろうが、中には悪質な業者もいる。会社自体が悪質な場合もあるし、会社は問題がなくても歩合給の営業マンが脱線する場合もある。
悪質な販売業者の手口は、相手の無知・無思慮に乗じてともかく相場よりも高値でマンション購入契約を締結させることにつきる。高めの値段をお買い得だといい、無理な返済シュミレーションを示して十分返済可能だと強弁する。最終的には、言葉巧みな営業トークで契約に持ち込む。これが業者の大体の手口だ。
ただ、それだけでは詐欺を理由として契約を取り消すことはできないし、錯誤による無効も主張できない。詐欺による取消は刑事事件として立件できるレベルの悪質性が必要だし、錯誤無効も、相場と5倍くらいの価格差がないと難しい。
そこで注目されるのが消費者契約法である。東京地裁（Ｈ24･･3･27）の判決であるが、裁判所は、売り主業者の不実告知により「誤認」があったとして、契約の取り消しを認めている。
裁判所は、
１、業者が、相場よりも高いワンルームマンションを、相場よりも安価であると虚偽事実を告げている、
２、返済シュミレーションで非現実的な返済計画を示して誤診させている
３、「将来売却プランも10％以下の下落をありえない前提で説明している
と認定し、不実告知があったとした。
ただ、こういう判例があっても、裁判所は、いざとなったら常に消費者契約法の適用を認めて、アナタを守ってくれるとは期待しないほうがよい。
この裁判官は、たまたま消費者保護の観点に立ってくれたが、自分の経験では、投資の自己責任を強調する裁判官の方が圧倒的に多い。
本件も、購入マンションは「投資用」マンションであり、そもそも購入者は「消費者」といえるのか、「投資家」ではないのか、という根本的な疑問がある。また投資であるならば、業者の営業トークに安易に乗せられた点で問題はないのか、そういう調査は、投資家である以上、自分の責任で行うべきで、見込み違いは自分の責任ではないのかという点も考慮する必要がある。
にもかかわらず、本件で消費者契約法が適用されたのは、その営業手法にかなり強引な手口があり、それが、裁判官をして、消費者被害の一種だと判断させたのだろう。
投資用ワンルームマンションとかアパートというのは、たいていは、相場よりも高めのものが多い。具体名は言えないが、昔、全国各地でワンルームのアパートを建設して東京で売りまくっていた会社がいたが、その値段は地元業者が唖然とするような値段設定だった。
ワンルームマンションに投資するのは自由だが、その際、アナタは、消費者ではなく投資家として購入するのだということ、投資家として購入する以上は、全ては自己責任であるということは、肝に銘じておいたほうがよい。
今、あちこちで開かれているマンション投資セミナーなんかに出席して、そこで営業トークに乗せられてマンション購入して高い買い物をしても、それは投資家としての自己責任と切り捨てられることが多いのが裁判所の現実だ。
参考までに述べると、投資用ワンルームマンションの広告は、自分が若いころ、ＴＶや新聞で盛んに宣伝された。やがて多くのワンルームマンション業者は倒産し、購入者の多くが経済的破綻に追い込まれた。
最近になって再び目立つようになったが、「歴史は繰り返す」ということだろう。
にほんブログ村
追伸
是非、ご購入ください。
最新版
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
アベノミクスの影響で業者による不動産投資勧誘が盛んである。このブログの「不動産投資」をクリックするとランキングにとぶが、その広告欄には、かならずといっていいほど、不動産投資の広告が載る。その多くが投資用ワンルームマンションの広告である。
こういう広告を載せる業者のほとんどは真面目な業者なのだろうが、中には悪質な業者もいる。会社自体が悪質な場合もあるし、会社は問題がなくても歩合給の営業マンが脱線する場合もある。
悪質な販売業者の手口は、相手の無知・無思慮に乗じてともかく相場よりも高値でマンション購入契約を締結させることにつきる。高めの値段をお買い得だといい、無理な返済シュミレーションを示して十分返済可能だと強弁する。最終的には、言葉巧みな営業トークで契約に持ち込む。これが業者の大体の手口だ。
ただ、それだけでは詐欺を理由として契約を取り消すことはできないし、錯誤による無効も主張できない。詐欺による取消は刑事事件として立件できるレベルの悪質性が必要だし、錯誤無効も、相場と5倍くらいの価格差がないと難しい。
そこで注目されるのが消費者契約法である。東京地裁（Ｈ24･･3･27）の判決であるが、裁判所は、売り主業者の不実告知により「誤認」があったとして、契約の取り消しを認めている。
裁判所は、
１、業者が、相場よりも高いワンルームマンションを、相場よりも安価であると虚偽事実を告げている、
２、返済シュミレーションで非現実的な返済計画を示して誤診させている
３、「将来売却プランも10％以下の下落をありえない前提で説明している
と認定し、不実告知があったとした。
ただ、こういう判例があっても、裁判所は、いざとなったら常に消費者契約法の適用を認めて、アナタを守ってくれるとは期待しないほうがよい。
この裁判官は、たまたま消費者保護の観点に立ってくれたが、自分の経験では、投資の自己責任を強調する裁判官の方が圧倒的に多い。
本件も、購入マンションは「投資用」マンションであり、そもそも購入者は「消費者」といえるのか、「投資家」ではないのか、という根本的な疑問がある。また投資であるならば、業者の営業トークに安易に乗せられた点で問題はないのか、そういう調査は、投資家である以上、自分の責任で行うべきで、見込み違いは自分の責任ではないのかという点も考慮する必要がある。
にもかかわらず、本件で消費者契約法が適用されたのは、その営業手法にかなり強引な手口があり、それが、裁判官をして、消費者被害の一種だと判断させたのだろう。
投資用ワンルームマンションとかアパートというのは、たいていは、相場よりも高めのものが多い。具体名は言えないが、昔、全国各地でワンルームのアパートを建設して東京で売りまくっていた会社がいたが、その値段は地元業者が唖然とするような値段設定だった。
ワンルームマンションに投資するのは自由だが、その際、アナタは、消費者ではなく投資家として購入するのだということ、投資家として購入する以上は、全ては自己責任であるということは、肝に銘じておいたほうがよい。
今、あちこちで開かれているマンション投資セミナーなんかに出席して、そこで営業トークに乗せられてマンション購入して高い買い物をしても、それは投資家としての自己責任と切り捨てられることが多いのが裁判所の現実だ。
参考までに述べると、投資用ワンルームマンションの広告は、自分が若いころ、ＴＶや新聞で盛んに宣伝された。やがて多くのワンルームマンション業者は倒産し、購入者の多くが経済的破綻に追い込まれた。
最近になって再び目立つようになったが、「歴史は繰り返す」ということだろう。
にほんブログ村
追伸
是非、ご購入ください。
最新版
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」