ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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現在、わが国では、敷地が4メートル以上の道路に接していないと、建物を建てることはできない（接道義務）。しかし、古くからの街では、細く長い道路に沿って多くの建物が建てられており、接道義務を厳格に要求すると、都市部などでは多くの建物が全て再建築不可物件（既存不適格）になってしまう。
そこで、建築基準法では、元々は幅員が4mに満たない道路であっても、道路沿いの民地部分を建築基準法上の道路としてみなし、建て替えの際には道路中心線から2m下がった位置での建築を求められるケースがある。
この場合に生じた道路沿いの民地部分を通称『2項道路』と呼び、建築基準法の要件を満たすための私道の一つとされている。
土地所有者は、私有地から２メートルセットバックすることで建築許可をもらうことができるが、それでは、その部分は、道路としてほかの者の通行を受任すべ義務があるだろうか
2項道路は道路であると同時に私有地でもあるという中途半端な土地である。
所有者は、私有地であるという点を重視して考えがちであり、近隣住民は、道路であるという部分を重視して考えがちである。そのため、2項道路の利用をめぐって、トラブルが絶えない。
最高裁の考え方は、以下のとおりである。
「2項道路の指定を受け現実に開設されている道路を通行することについて日常生活上不可欠の利益を有する者は、
敷地所有者に対して当該妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める権利（人格権的権利）を有する。
ただし、敷地所有者が右通行を受忍することによって通行者の通行利益を上回る著しい損害を被るなどの特段の事情がある場合は、この限りでない。」
トラブルとして多いのは、近隣住民等からの通行妨害排除、通行権確認を求める訴訟で、多くの判例は、その原告が「日常生活上不可欠の利益を有するか否か」によって判断している・
「日常生活上不可欠の利益を有する」と判断された例としては、最判平18.3.23がある。
これは、2項道路所有者が2項道路に当たる土地に工作物を設けた事案において、
土地周辺の近隣住民らが提起した訴訟で、工作物の撤去を認めている。
「被告が同土地が2項道路であることを否定することは、被告が、建物を建築するに際し、同土地が2項道路であることを前提に建築確認を得、同土地に幅員4メートルの道路を開設し、その後5年以上同土地が2項道路であることを前提に建物を所有してきた上、同土地は公衆用道路として非課税とされているという事実関係の下では、信義則上許されない」。
これは、歩行を妨害したケースであり、妨害排除を認めている。
「日常生活上不可欠の利益を有しない」例としては、最判平12.1.27の判決がある。
この判決では、 2項道路所有者が自動車の通行の妨げとなる金属製ポールを設置した。その撤去を近隣住民が求めたというケースで、そのポールの撤去請求を認めなかった。その理由は以下のとおりである。
1、当該道路が専ら徒歩又は二輪車による通行に供されてきた未舗装である。
2、一方、妨害を求めている原告は、その土地を利用しておらず、賃貸駐車場として利用する目的で右ポールの撤去を求めているにすぎない。
3、当該道路を自動車で通行することについて日常生活上不可欠の利益を有しているとはいえない。
これは、車両の通行を妨げたケースで、妨害排除を否定した。
「日常生活上不可欠の利益を有しない」例としては、下級審だが、以下の判例もある。
この判決では、２項道路所有者が、近隣土地所有者による同私道の車両通行や、同私道を掘削して上下水道の本管及びガス管を継続して使用していることについて、土地所有権侵害による損害賠償を請求した事案において認容した。
２項道路であることから直ちに、本件土地１に隣接する土地所有者が、本件土地１を自由に使用することができるとはいえず、他にＹ１らが本件土地１を使用する権限を有することを認めるに足りる証拠は存しないから、Ｙ１らの主張は採用できない。
これは車両の通行、車とか水道管やガス管を通されたことによる賠償請求を認めた例です。
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さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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今日、大相撲初場所を見に行ってきました。
上野から浅草まで歩き、それから、隅田川沿いを下って両国につきました。
ちょっと早かったので、いつもの猫ちゃんの所に行ってごあいさつ。
(写真は、クリックすると拡大します）
それから、両国国技館に行きました。
(写真は、クリックすると拡大します）
そのあとは、いつものパターン。まず１２時から、地下一階でふるまわれるちゃんこ（２５０円）を食べました。塩味でおいしかったです。個人的には、塩が一番好きですね。
そのあと、座席に戻って、幕の内弁当、焼き鳥、あんみつと何時もの「フルコース」。
国技館では、これ以外のコースはないと思い込んでいましたが、帰るとき、和菓子の売店があることに初めてきがつきました。今場所、初めてできたのか。それとも、今まで気が付かなかっただけなのか。
いずれにせよ、そこに「白星たいやき」を見つけました。たい焼きの餡の中に、白い白玉が二つ入っています。おそらく、歌舞伎の「めでたい」たい焼きからヒントを得たんでしょう。あちらは紅白白玉ですが。
５月場所は、このたい焼き、必ずゲットしなきゃ。
(写真は、クリックすると拡大します）
食べ物の話ばかりしましたが、もちろん、相撲もちゃんと見ていますよ。ただ、横綱昇進のかかった稀勢の里、また例によって敗れました。「期待がかかる→負ける→期待しなくなる→突然、強くなり勝ち続ける→再び期待かかる→負ける」これをもう何回繰り返したことか。
まあ、今回は、年寄名跡をめぐるトラブルがあったとはいえ、同じ部屋の力士は、ちゃんと勝っていますから。
明日からの相撲の楽しみが半減しました。（― ―）
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正月は今日で終わり。明日、明後日と休みが続きますが、正月休みではなく、土曜と日曜という普通の休みです。
昨年から今年にかけて個人的には、かなりお気楽な年末・正月を過ごさせていただきました。
12月22日には、都内の某温泉で、恒例のゆず湯を楽しみ、12月24日は、事務所と自宅でクリスマスケーキ食べました。
年末の28日～30日は、友人と伊豆半島をドライブしました。
あけて1月1日は、鈴本演芸場で落語を楽しみ、そのあと浅草の浅草寺に行き、夜は「一族」で食事をしました。
１月2日は、近所の銭湯で初湯を楽しんだのち、友人と月島でもんじゃ焼きを食べ、そのあと、月島から浅草まで、ワイワイいいながらウオーキングをしました。友人の一人は体調がすぐれず心配していましたが、その日は、すごく元気で安心しました。
今日（1月3日）は、歌舞伎座で歌舞伎を楽しみました。歌舞伎座名物のたい焼き「めでたい」は、品切れで購入できなかったのが残念です。
その間をぬって、テレビで岩合さんの「世界猫歩き」を見ました。ＮＨＫが2日、3日と今まで放送した番組をまとめて再放送したので、録画して鑑賞しました。明日4日は、岩合さんの新作が放映されます。これも必見です。
一つ一つは、平凡な日々で、どうってことないことばかりですが、自分は自分なりに、こういう日々でよいと思っています。
写真は、友人と伊豆半島ドライブ旅行をした時の写真です。
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ある程度の規模のマンションの場合、必ず一人か二人、「困ったちゃん」がいるものです。近隣の人達に、やたらと喧嘩を売る、ゴミ捨てのルールを守らない、夜中に騒ぐ、等々。
まあ、たいていは、そういう困ったチャンがいても、多くの住民の方々は「つきあわない」という方針でのぞんでいるはずです。そんな人に抗議をしようものなら、それこそ半沢直樹ばりに「倍返し」が来ますから、それよりは、「君子、危うきに近寄らず」というのが普通の住民でしょう。
しかし、「困ったちゃん」にも限度があり、これが暴力団事務所となると、「君子、危うきに近寄らず」というわけにはいきません。こういう場合は、住民同士団結して、この手の連中を追い出す必要がでてきます。
しかし、区分所有マンションの場合、それぞれがオーナー。「いくら俺がヤクザだといっても、俺のものをどう使おうと俺のかってだろう」という反論がきそうです。
しかし、ご心配なく。区分所有法が、この「困ったちゃん」対策を助けてくれます。
まず区分所有法6条。これは、「建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはなりません」として、自分のものでも、同じマンションの人達の共同の利益に反しない限度での利用しか認めていません。
もし、それを無視した場合は、区分所有法57条。これは、同じマンションの人達の共同の利益に反する行為は、「停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。」と規定しています。つまり、問題行為は止めなさい、という権利です。
まあ、それでも守らない人は、次は区分所有法58条で、「相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。」と規定しているんで、そのマンションを使っては駄目という権利もあります。
使用禁止だけでは効果がないという場合は、最後の手段として、区分所有法59条。これは、そのマンションを競売にかけて強制的に売却させることが出来るという、ものすごい規定です。
「区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。」
さすがに、この59条が発令されるケースは少数ですが、相手が反社会的勢力、つまり暴力団のときは、けっこう認められます。福岡地判 平24・2・9が、その判決の一つですが、簡単に判決文を引用しておきましょう。
区分所有法6条の適用について
「Ｙが専有部分を暴力団事務所として使用することは、区分所有者の生活上の利益を含む建物の管理・使用全般にわたる共同の利益に反する行為であり、これによる区分所有者の共同生活上の障害が著しい程度に至っているものと認められる。」
区分所有法57条の停止命令で足りるか
暴力団事務所の使用は禁止しても、住居なんかの「使用自体は許した場合、自宅への訪問者と称して出入りさせることが可能となること、各種備品が置かれていることなどに照らすと、事実上暴力団事務所として使用する可能性があるといえる。したがって、区分所有法57条１項に規定する請求によっては共同生活上の障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難である。」
つまり、停止命令では足りないというわけです。
区分所有法58条の使用禁止で足りるか
「専有部分を住戸として使用していると称していても、事実上暴力団事務所として使用する可能性があることも併せ考慮すると、区分所有法58条に規定する請求に基づいて、一定期間に限り、専有部分の使用を禁止することによっては、共同生活上の障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるといわざるを得ない。」
つまり、一定期間使用を禁止してもいくらでも潜脱できる。
そこで、ついに59条の競売になるわけです。
「本件においては、区分所有権等の競売請求以外の方法によっては共同生活上の障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であると認められる。」
わが国では、代表的な５つの不動産業団体において、不動産取引の契約のモデル条項として、暴力団等反社会的勢力排除条項が定められている。この条項を極力普及させ、活用することで、区分所有法の発動なんてしなくても、すむようになってもらいたいものである。
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家を購入した、あるいは建築してもらった、ところが建物が傾いたとか、雨漏りがするとかというトラブルは、結構、身近にあります。
そういう欠陥住宅に関する紛争を処理するＡＤＲとして、各弁護士会に住宅紛争処理委員会があり、自分も、その委員の一人に就任させていただいております。
住宅紛争処理委員会委員の研修として、毎年、何回か研修があり、結構、勉強になります。
大がかりな研修は、毎年、年末に、大手町サンケイホールで行われています。昨日もその研修が行われました。毎年、年末になると、同じ場所で行われるだけに、自分にとっては、年末の風物詩みたいなものです。これに参加すると「ああ、今年も、もうすぐ終わりだなぁ」と妙な感慨にふけったりします。
参加弁護士は、東京だけでなく、なんと全国から来ます。１時半から５時までの研修ですから、休憩時間を含めて、正味、３時間半。それだけのために遠路はるばる上京してくるのですから、弁護士って、やっぱり勉強するのが好きな人種なんですね。
内容は、ともかく濃い。
まず、建築学の研修は、「基礎」に関する工法等、色々な建築知識。つづいて、住宅紛争処理制度の概要、それから重要判例、最後に全国での相談事例や紛争処理委員会での調停成立までのケース分析。
これだけの内容を３時間半というのは、土台無理。テキストの一部を説明し、あとは自分で読んでください、という「つまみ食い形式」にならざるをえません。
それでも、結構、面白かったです。
そのなかで一番印象に残ったのが、ネットに氾濫している、欠陥住追及を問題にするＮＰＯ団体。
このＮＰＯ団体が、結構、あちこちでトラブルを引き起こしているんですね。どういうトラブルかというと、たいした欠陥でもないのに大騒ぎし、「建て替えが必要だ」なんて診断書をオーナーに提出する。オーナーは、それを見て、紛争処理委員会に申し立てをする。紛争処理委員会は、一見して、「何の問題もない」と見抜くんだけど、その怪しげなＮＰＯを信頼している消費者は、欠陥だ、建て替えだと騒ぐわけです。
こういうＮＰＯが絡んできたら、業者も大変だけど、消費者も、無用な心配をさせられるわけで、何ともいえませんね。
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