ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
不動産を売買する場合、価格は面積に坪単価をかけて大体の価格を算出することが多いですね。
この場合、土地面積は、実測してきちんと面積を算出する場合と、登記簿謄本に記載されている面積で済ませる場合があり、前者を実測売買、後者を公簿売買といいます。
高額の土地売買は、実測売買が常識であり、境界画定書面などが売買契約の必須の書面となります。
これに対し、消費者向けの建売とか建築条件付き売買なんかは、公募売買が常識です。ちょっと詳しい消費者が、「実測売買にしてくれ」なんていうと、業者のほうは、「え？」という顔をして、内心、「なに、このヒジョーシキな人、近づかないようにしよう」と思い、直ちに、お引き取り願うことになります。
まあ、一般の消費者は、公募売買と実測売買がどう違うのか、おそらくあまり認識していないと思います。それだけに仲介業者や売り主の不動産業者は、この点を十分に説明し、そのリスクを説明すべきですが、現実には、売買契約締結の前に、さっと流し読みする「重要事項説明書」のなかに、さらっと書き込んでいるだけです。
こういう現実があるだけに、公簿が実測より少ないと、結構トラブルになります。東京地裁 平成24年４月18日判決は、このトラブルを扱ったものです。
事案は、被告仲介業者の媒介により土地を買受けたが、公簿面積どおりの実測面積がなかったとして、売主に対し、数量指示売買における担保責任を根拠に契約を解除し、売買代金返還及び慰謝料を求め、予備的に、代金減額、被告及び仲介業者に対し説明義務違反を理由に損害賠償を求めたケースです。
裁判所は、公募売買だという理由で、購入者の請求を棄却しました。理由としては、以下の２点を強調しています。
１、売買契約は、いわゆる現状有姿の公簿面積売買であり、面積差異が生じても異議を申立てず、代金増減の請求をしない契約になっている。
２、重要事項説明書にも、登記簿面積68.56㎡は記載されていたが、実測面積は空欄であった。
ただ、本件では、
購入者は仲介業者から、物件状況確認書、地積測量図及びチラシを提示され説明を受け、それだと１００㎡くらいあるように見えたこと、
購入者は、90㎡から100㎡の建物が建てられる土地を探していたことは仲介業者も知っていたこと
という事情があります。
売り主さんは、自分の土地が68,56㎡と思っており、売り主に悪意はなかったようです。問題は、適当な図面を作成して販売した仲介業者で、図面を作成するなら、もう少しきちんと測量すべきだったと思います。また、公募売買のリスクについても、ほとんど説明がなかったのではないでしょうか。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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裁判所は、公募売買だという理由で、購入者の請求を棄却しました。理由としては、以下の２点を強調しています。
１、売買契約は、いわゆる現状有姿の公簿面積売買であり、面積差異が生じても異議を申立てず、代金増減の請求をしない契約になっている。
２、重要事項説明書にも、登記簿面積68.56㎡は記載されていたが、実測面積は空欄であった。
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「ぴあ」調査による2014年2月28日、3月1日に公開されたぴあ映画初日満足度ランキングで、『猫侍』がトップに輝いたそうです！
2位にアメリカの介護施設で行われている認知症改善プログラムの取り組みを追った記録映画『僕がジョンと呼ばれるまで』が、3位に『ホビット』3部作の第2弾『ホビット 竜に奪われた王国』が入りました。
出口調査では
「思っていたよりも笑えて泣ける映画だった。CGを使わないで動物の可愛さを表現しているところが凄い」
「あり得ない設定と展開が斬新。ストーリーに芯があって家族愛に心を打たれた」
などの感想が寄せられたそうです。
自分も、この映画、事前の予想よりも、すごくよかったです。
何か、環境とか反戦という社会問題を訴えるとか、人間の心の奥底に迫るとか
そういう難しいテーマは扱っていません。
そういう意味で、奥深さのない軽い映画だけど
家族の大切さをテーマとしており
個人的には満点をあげたい映画です。
それに自分は、個人的には、こういう「軽い」生き方のほうが好きです。
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出口調査では
「思っていたよりも笑えて泣ける映画だった。CGを使わないで動物の可愛さを表現しているところが凄い」
「あり得ない設定と展開が斬新。ストーリーに芯があって家族愛に心を打たれた」
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自分も、この映画、事前の予想よりも、すごくよかったです。
何か、環境とか反戦という社会問題を訴えるとか、人間の心の奥底に迫るとか
そういう難しいテーマは扱っていません。
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今日、映画「猫侍」を見てきました。人は切れても猫は切れない剣豪の物語で、以下にホームページがあります。
http://nekozamurai.info/
ストーリーは、以下の通り。
「時は幕末、かつて「百人斬り」の呼び名で畏怖された剣豪・斑目久太郎は、藩をクビになり、今はしがない浪人暮らし。貧乏長屋で傘張りを生業として食いつなぐ日々を送っていた。
そんな久太郎に「猫を斬ってほしい」という奇妙な依頼が舞い込んでくる。依頼主は「犬派」の一派・米沢一家の若頭で、敵対する「猫派」相川一家の親分が飼う愛猫玉の丞を暗殺してほしいという。
なんでも今度のお代官様は、大の猫好き。そのお代官様の猫と相川親分の白猫玉の丞が結婚する、そうなると、猫派の相川一家が、このあたりを牛耳ってしまい、犬派の米沢一家は、追い込まれてしまう。そうなる前に玉の丞を切り殺そうというもので、代金は、5両。
剣豪・斑目久太郎は部屋に忍び込み切ろうとするが、どうしても、切れない。結局、自分で飼うことになる。」
そのあと、敵討ちとか色々な話が絡み合うが、派手な立ち回りシーンはあるものの、誰ひとり切られることなく、一滴の血も流れない。出てくる人も、ワルぶっているけれど、実は善人ばかりのお人好し。最後は、ともかく、みんな仲良くというハッピーエンド、寅さんみたいなユートピア映画です。
なんか、わけのわからないストリーですが、見ていて胸が、ちょびっと熱くなる映画で、個人的には、すごく面白かったです。もう一度見たいくらいですね。シニアだから1000円だし。
東京では新宿と豊洲の映画館で上映しており、自分は豊洲の方にいきました。
新しい映画館だけに、見やすく、椅子も豪華でした。
一番奥は、なんか純白の豪華なシートで、しかも二人掛け。あれ、恋人用なんですかねぇ。誰も座ってなかったけど。
観客は、家族連れ、恋人どうし、老夫婦とか色々でした。
下の写真は、映画館のある豊洲ララポートです。
クリックすると拡大します。
この映画、実はテレビドラマの映画版で、ＴＶではＢＳフジで放映していたようです。知りませんでした。再放送の予定ないかなぁ。
下の写真は、今日、お昼に食べたエチオピアカレー。エチオピアとカレーって、なんか関係あるんでしょうか。
一番辛くない野菜カレーにしましたが、自分には、適度な辛さでした。野菜がごろごろはいっていて、おいしかったです。
エチオピアカレーの写真。クリックすると拡大します
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是非、ご購入ください。
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ニコンのフラッグシップ機であるＤ４の後継機Ｄ４ｓが発表されました。
このカメラは、報道カメラマン向けの機種で、値段は、60数万円。自分は、買いません、というか、買えません（＾＾）。
この時期の発表は、明らかに今年のワールドカップを意識したものです。プロは、発売したばかりのカメラは、リスクが大きいんで使わないといいます。発売して２，３か月経過したカメラを使うとなると、やはり３月上旬あたりに発売するのがタイムリミットなんでしょう。
ニコンとしては、Ｄ３でようやくスポーツ分野でキャノンに追い付いただけに、Ｄ４ｓの開発は必死だったんでしょうね。
ニコン最大の失敗作Ｄ２のせいもあって、一時は、スポーツ大会になると、カメラマン席にキャノンの白レンズばかり並んでいましたが、ロンドンオリンピック以降は、むしろニコンの黒レンズの方が多い気がします。
最大の進歩はＡＦ機能の向上のようです。ただ、これはデータに表れないので、自分としては、それがどの程度の進歩なのか、さっぱりわかりません。
Ｄ４が発売された当初は、ＡＦがＦ８に対応できることから、ライバル機であるキャノン１ＤＸに優位に立ちましたが、暫くして、１ＤＸがＦ８に対応できるようになると、キャノンのＡＦの方がいい、なんて噂を、あちこちで聞きました。この点を意識した改良でしょう。
あと、特筆すべきは、感度の高さと肌のトーン再現。
Ｄ４では、データ上の感度の高さでは１ＤＸに負けていたものの、実際は、ニコンＤ４の方が高感度特性がいいという話は聞いていました。今度は、なんとISO 409600相当まで撮影できるというから、すごいです。データでも、１ＤＸより上になりました。
それから、肌のトーン。これも、よくなったようです。キャノンの方が肌の色再現性がいい、とか、あの色ではニコンは使えない、なんてモデル撮影家の方々の意見もあったようです。
一方、キャノン１ＤＸの後継機は、噂がまったくありません。ロンドンオリンピック以降、ニコンに押され気味ですが、あっと驚く新作の発表があるのでしょうか？
はたしてワールドカップは、黒レンズ（ニコン）と白レンズ（キャノン）のどちらが多いか、今から、楽しみです。
外野席としては、白黒半々で、ニコンとキャノン、これからも熾烈な開発競争をしてもらいたいですね。
↓上野動物園のホッキョクグマ君です。
顔をこすりつけています。
写真は、クリックすると拡大します。
↓上野動物園のパンダくんです。
ササが好きなんですねえ
写真は、クリックすると拡大します。
↓不忍池で。
氷が張り詰めた池から
希少動物 雀ちゃんがとびたちました。
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さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
ニコンのフラッグシップ機であるＤ４の後継機Ｄ４ｓが発表されました。
このカメラは、報道カメラマン向けの機種で、値段は、60数万円。自分は、買いません、というか、買えません（＾＾）。
この時期の発表は、明らかに今年のワールドカップを意識したものです。プロは、発売したばかりのカメラは、リスクが大きいんで使わないといいます。発売して２，３か月経過したカメラを使うとなると、やはり３月上旬あたりに発売するのがタイムリミットなんでしょう。
ニコンとしては、Ｄ３でようやくスポーツ分野でキャノンに追い付いただけに、Ｄ４ｓの開発は必死だったんでしょうね。
ニコン最大の失敗作Ｄ２のせいもあって、一時は、スポーツ大会になると、カメラマン席にキャノンの白レンズばかり並んでいましたが、ロンドンオリンピック以降は、むしろニコンの黒レンズの方が多い気がします。
最大の進歩はＡＦ機能の向上のようです。ただ、これはデータに表れないので、自分としては、それがどの程度の進歩なのか、さっぱりわかりません。
Ｄ４が発売された当初は、ＡＦがＦ８に対応できることから、ライバル機であるキャノン１ＤＸに優位に立ちましたが、暫くして、１ＤＸがＦ８に対応できるようになると、キャノンのＡＦの方がいい、なんて噂を、あちこちで聞きました。この点を意識した改良でしょう。
あと、特筆すべきは、感度の高さと肌のトーン再現。
Ｄ４では、データ上の感度の高さでは１ＤＸに負けていたものの、実際は、ニコンＤ４の方が高感度特性がいいという話は聞いていました。今度は、なんとISO 409600相当まで撮影できるというから、すごいです。データでも、１ＤＸより上になりました。
それから、肌のトーン。これも、よくなったようです。キャノンの方が肌の色再現性がいい、とか、あの色ではニコンは使えない、なんてモデル撮影家の方々の意見もあったようです。
一方、キャノン１ＤＸの後継機は、噂がまったくありません。ロンドンオリンピック以降、ニコンに押され気味ですが、あっと驚く新作の発表があるのでしょうか？
はたしてワールドカップは、黒レンズ（ニコン）と白レンズ（キャノン）のどちらが多いか、今から、楽しみです。
外野席としては、白黒半々で、ニコンとキャノン、これからも熾烈な開発競争をしてもらいたいですね。
↓上野動物園のホッキョクグマ君です。
顔をこすりつけています。
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↓上野動物園のパンダくんです。
ササが好きなんですねえ
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↓不忍池で。
氷が張り詰めた池から
希少動物 雀ちゃんがとびたちました。
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是非、ご購入ください。
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
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[合意更新の場合]
当事者間で、次の契約内容を合意し更新契約をした場合、契約書に更新料の支払いが明記されていれば、それが不当の高額でない限り、賃借人は、更新料を支払う義務があります。
この更新料支払特約が有効なこと、これにより、過払い専門ハゲタカ法律事務所が虎視眈々と狙っていた更新料返還ビジネスが頓挫したことは、前回のブログで述べたとおりです。
それでは、法定更新の場合にも、更新料支払特約があれば、賃貸人は、更新料支払請求ができるでしょうか。
[法定更新の場合]
「借地借家法」では、貸主が借主に対して、
契約期間満了の１年前から６カ月前までの間に、
正当な理由のある更新拒絶の通知をするか、条件を変更しなければ更新しないという通知をしない限り、
契約は前と同じ条件で自動的に更新される
と規定されており、これを「法定更新」といいます。
[法定更新で更新料支払特約がない場合]
更新料支払いについて合意がない場合、更新料を支払わなくても契約が自動的に更新されますから、借主は更新料を支払う必要はありません。判例も、借地に関する事案ではありますが、「更新料の支払い義務は慣習上認められるものではない」としています（最高裁／昭和51年10月１日）。
[法定更新で更新料支払特約がある場合]
更新料支払特約がある場合は、ケースバイケースです。
「合意により更新できるが、更新料を支払え」という趣旨の賃貸借契約なら、合意更新の場合の更新料を定めた場合です。
しかし、「賃貸借契約が更新されたときは、合意更新であると法定更新であるとを問わず、借主は、更新料として、新賃料の１カ月分を貸主に支払わなければならない」と書かれている場合には、更新料を請求できる可能性があります。
この点は、法定更新の場合にも更新料を支払う必要があるとするもの（東京地裁／昭和61年10月15日判決）と、法定更新の場合には更新料を支払う必要はないとするもの（東京地裁／平成２年７月30日判決）があり、判断が分かれています。
最近の注目すべき判例に東京地裁 平成23年11月30日判決があります。
事案の概要は、以下の通りです。
１、更新料支払特約があった。
２、賃借人は、合意更新ができた場合のみ支払うものだと考えていた。
３、賃貸人は、更新から2年経過後、1週間以内に更新料を支払わなければ、解除すると通知した。
４、賃借人は、不満に思いながらも、期間経過後数日してから更新料を支払った。
５、賃貸人は、期間内に更新料支払特約がなかったとして契約を解除した。
判例は、以下のように判断し、賃貸借契約の解除を認めませんでした。
１、更新料支払合意が成立しており、たとえ法定更新でも、本合意は法定更新を除く趣旨とは考えられないから、更新料の支払い義務はある。
２、しかし、約定の支払期日を２年も経過したとしても、また催告期限を過ぎた後に支払ったとしても、本件では、賃貸借契約を解除できない。
なぜなら
① 当惑しながらも、催告期限の９日後には更新料を全額支払っている
② これまで約定の賃料及び共益費を遅滞なく支払ってきたことに鑑みると、賃借人には更新料の支払意思も支払能力もあったものであり、支払が遅滞したのは、ただ単に更新合意書を取り交わすまでは更新料は支払わなくてよいものと認識していたためであって、かつ、その認識については、賃貸人にも原因があった。
したがって、信頼関係を破壊していると求めるに足りない特段の事情があるというべきである。
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この点は、法定更新の場合にも更新料を支払う必要があるとするもの（東京地裁／昭和61年10月15日判決）と、法定更新の場合には更新料を支払う必要はないとするもの（東京地裁／平成２年７月30日判決）があり、判断が分かれています。
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事案の概要は、以下の通りです。
１、更新料支払特約があった。
２、賃借人は、合意更新ができた場合のみ支払うものだと考えていた。
３、賃貸人は、更新から2年経過後、1週間以内に更新料を支払わなければ、解除すると通知した。
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判例は、以下のように判断し、賃貸借契約の解除を認めませんでした。
１、更新料支払合意が成立しており、たとえ法定更新でも、本合意は法定更新を除く趣旨とは考えられないから、更新料の支払い義務はある。
２、しかし、約定の支払期日を２年も経過したとしても、また催告期限を過ぎた後に支払ったとしても、本件では、賃貸借契約を解除できない。
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① 当惑しながらも、催告期限の９日後には更新料を全額支払っている
② これまで約定の賃料及び共益費を遅滞なく支払ってきたことに鑑みると、賃借人には更新料の支払意思も支払能力もあったものであり、支払が遅滞したのは、ただ単に更新合意書を取り交わすまでは更新料は支払わなくてよいものと認識していたためであって、かつ、その認識については、賃貸人にも原因があった。
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