ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
小さな小さな撮像素子を搭載したニコン１シリーズ。このシリーズは、カメラオタクからは、あまり注目されていない。価格･comによると売れ筋ランキングでは、Ｖ３は、186位、Ｊ４は、206位。新製品なのに、このありさまだ。毎年、ニューモデルを出しているということもあろうが、世間の注目度が、どの程度かわかる。
価格.comを見ると、値下がりも激しい。Ｖ３の平均価格は、現時点では、82,000円で、発売直後の製品なのに、もう3000円程度値下がりしている。1年もすれば、今のＶ２とおなじ価格になるのではないか。
このカメラの悲劇の原因は、ニコンが買ってほしいと思う顧客層と現実に購入している顧客層が、かなり違うということだろう。
カメラのデザインや宣伝を見ればわかるが、ニコンは、カメラにあまり興味のない女性が「まあ、このカメラ、かわいい！！」といって衝動買いをすることを期待して企画している。しかし、実際の購入者は、そういう人は少数で、多くはすでに高級デジタル一眼を持っているカメラオタクだ。ニコンは、このシリーズに関しては、マーケティングで失敗していると言わざるを得ない。
ところでＶ３の後を追う形で発表された、Ｊ４は、62,000円だから、その価格差は2万円ほどだ。しかし、基本性能を見ると、感度、画素数、高速連射速度、いずれも共通である。広告を見ると違いは、ＥＶＦが追加可能かどうかしかない。
EVFは、一眼レフのファインダーに似せたもので、高速で動くものを撮影したり、望遠レンズを使用する場合は、なくてはならぬ必需品である。あの背面の液晶じゃ、動きのあるものにはお手上げだし、明るいところだとよく確認できない。記念撮影か風景写真くらいしか写せない。EVFは必需品だ。
しかし、それだけで2万円の差って大きすぎる。ここにEVFの価格を加えれば、さらに価格差が広がる。
そこで調べてみると、以下の違いがあることが分かった。
エレクトロニックシャッターの他にフォーカルプレーンシャッターの有無
チルト式液晶モニター
モードダイヤル
連写可能枚数が40コマ対20コマ。
ゴミ取り機能。
赤外リモコンの使用可否。
通常連写速度が6fps(V)/5fps(J)。
これに対し、J4がＶ３に勝っているのはカラーバリエーションが2色対4色とか、小さくて軽いくらい。
2万円で、この違いを大きいとみるか、小さいとみるかは人によって異なるだろうが、自分としては、これだけの差があって2万円というのは、Ｊ4に比べてＶ3は、かなりお買い得だとおもう。自分の撮影対象からして、チルト式液晶モニターはありがたい。また、高速撮影時、エレクトロニックシャッターでは画像がゆがむことがあると聞いている。
ＯＭＡＫＥ
今日、千住をあるいたら、藤の花がもう咲いていました。もう藤ですか。何にもしないまま、今年も、半分近く終わりました。（写真はクリックすると拡大します）
藤の花の近くで見かけたチューリップ。背後の蛸がなんとなく面白い。（写真はクリックすると拡大します）
貧乏暇なしのとおり、今日、仕事があったので、休日だけど事務所に行きました。下の写真は、事務所に行く途中にわたる橋から見た霊岸橋(左）と近くの新川公園に咲いていたハナミズキ(右）。（写真はクリックすると拡大します）。
今日は、一日、どんよりした日でしたね。事務所近くの隅田川です。（写真はクリックすると拡大します）右の写真はモノクロではありません。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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小さな小さな撮像素子を搭載したニコン１シリーズ。このシリーズは、カメラオタクからは、あまり注目されていない。価格･comによると売れ筋ランキングでは、Ｖ３は、186位、Ｊ４は、206位。新製品なのに、このありさまだ。毎年、ニューモデルを出しているということもあろうが、世間の注目度が、どの程度かわかる。
価格.comを見ると、値下がりも激しい。Ｖ３の平均価格は、現時点では、82,000円で、発売直後の製品なのに、もう3000円程度値下がりしている。1年もすれば、今のＶ２とおなじ価格になるのではないか。
このカメラの悲劇の原因は、ニコンが買ってほしいと思う顧客層と現実に購入している顧客層が、かなり違うということだろう。
カメラのデザインや宣伝を見ればわかるが、ニコンは、カメラにあまり興味のない女性が「まあ、このカメラ、かわいい！！」といって衝動買いをすることを期待して企画している。しかし、実際の購入者は、そういう人は少数で、多くはすでに高級デジタル一眼を持っているカメラオタクだ。ニコンは、このシリーズに関しては、マーケティングで失敗していると言わざるを得ない。
ところでＶ３の後を追う形で発表された、Ｊ４は、62,000円だから、その価格差は2万円ほどだ。しかし、基本性能を見ると、感度、画素数、高速連射速度、いずれも共通である。広告を見ると違いは、ＥＶＦが追加可能かどうかしかない。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
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森公任 森元みのり 共同監修
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また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
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改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
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「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
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不動産仲介業者の主たる業務は、世間的には、「お客を見つける」ことと思われています。買主を探す、いい物件を紹介してもらう、そのついでに契約書も作成してもらう。これが、顧客のニーズです。
しかし、仲介業者の主たる業務は、買い手・売り手を見つけることではなく、売買契約について両当事者の仲にたち、後日、トラブルが発生しないよう防止することです。
不動産業者は、売買契約の媒介においては、売買対象物における重要事項につき調査し、委任者に告知すべき義務があります。そこで、不動産業者が仲介をする場合には、媒介業者として、土地や建物を購入しようとする買い主に対し、重要な事項を書面に記載し、これに基づき説明することになっています（宅建業法35条）。
問題は、何が重要事項なのか、ということです。これが不明確です。
というのは、「何が重要か」は人によってさまざまで、不動産業者は、買主の意向をくみ取って、重要と思われる事項を説明しなければなりません。結局のところ、「そのような事情があるのであれば、当該物件は購入しなかった（借りなかった）」といえるだけ買い主（借主）にとって当該契約締結にあったって重要視される事項」を重要事項というものといえます。
所有権の有無や制限物権、宅地造成等規制法、都市計画法、建築基準法上の接道義務、指導要綱に規定された行政指導、文化財保護法５７条の２の文化財包蔵地法令上の規制等は、もちろん、隣地との境界紛争、管理費や固定資産税滞納も重要な事項です。さらには騒音、周辺環境特に今後高層建物が建つか否か、日照、通風、眺望、周辺施設、不動産取引に対する課税、軟弱地盤、地中埋設物、土壌汚染等々。それ以外にも、色々とあります。
判例を見ると以下が「重要事項」とされています。
(1) おなじ賃貸マンションに、賃借人に暴力団組員がいるのか否か（東京地判H9.10.20）
(2) 耐火性が建築基準法上求められているマンションの一部が木造部分の建築基準法上の違法建築である（横浜地裁H9.5.26）
(3) 土地売買にあたって、根抵当権設定登記が付せられている（東京地判H8.7.12）
(4) 建物賃貸借において、差押登記が付せられていること（東京地判H4.4.16）
(5) 土地売買において、行政指導による建築制限の存在（東京高判H2.1.25・大阪高判S58.7.19）
(6)自殺者が出ていた、犯行現場であるか否か
[眺望]
重要事項でしばしば問題になるのが「眺望」です。実務上、眺望が重要事項か否かでトラブルになり、多くの場合、眺望も説明すべきだとして、賠償責任を認めています。ただ契約解除を認めた判例は少数です。
ところが、福岡地裁Ｈ18･2･2は、眺望について重要な説明義務違反があったとして、売買契約の解除を認めています。業者は、全室オーシャンビューとして物件を販売しましたが、完成してみると、海は見えるものの、前方数メートルに電信柱がたち、さらに送電線が3本走っていることから、「これじゃ、楽しみにしていた眺望がだいなしだ」として、売買契約の解除を求めたものです。
裁判所は、購入者が眺望を重視していたことを認め、売買契約の解除をみとめました。
[降雨による浸水の恐れ]
判例ではありませんが、多くの市町村で、「行政指導」がなされています。
「不動産業者は、地形などの地域の状況から明らかに浸水のおそれがないときを除いては、取引対象となる土地（建物）が、降雨によって浸水するおそれがあることについて、取引に際して調査する義務がある。
土地の浸水又は冠水が数年に一回しかないときでも、『浸水又は冠水が２、３年に１回あった』旨の説明をするよう努める義務がある。」
[保安林指定]
ちょっとかわった判例で、保安林の指定についての調査義務を認めた最高裁判例があります。
「山林の売買を仲介する場合には、買主に対して交付すべき物件説明書に都市計画法、森林法などの法令に基づく制限の記載欄があり、かつ、目的たる山林が山間地に所在していて森林法による保安林の指定が推測される場合には、登記簿上の地目が保安林でなく、また現地に保安林指定の標識がないときであつても、宅地建物取引業者には、所轄機関に照会して右山林について保安林の指定があるかどうかを調査すべき注意義務がある（最判S55.6.5）」
買主としては、仲介業者から渡される「物件希望表」等の書面に、自分の希望をきちんと書いておくべきです。また、業者としては、事前にきちんと買主から希望をリサーチしておくべきです。
これさえ、きちんと行われていれば、トラブルにはならないでしょう。
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図解で早わかり 借地借家 法
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「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
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森公任 森元みのり 共同監修
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また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
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森公任 ・ 森元みのり 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
不動産仲介業者の主たる業務は、世間的には、「お客を見つける」ことと思われています。買主を探す、いい物件を紹介してもらう、そのついでに契約書も作成してもらう。これが、顧客のニーズです。
しかし、仲介業者の主たる業務は、買い手・売り手を見つけることではなく、売買契約について両当事者の仲にたち、後日、トラブルが発生しないよう防止することです。
不動産業者は、売買契約の媒介においては、売買対象物における重要事項につき調査し、委任者に告知すべき義務があります。そこで、不動産業者が仲介をする場合には、媒介業者として、土地や建物を購入しようとする買い主に対し、重要な事項を書面に記載し、これに基づき説明することになっています（宅建業法35条）。
問題は、何が重要事項なのか、ということです。これが不明確です。
というのは、「何が重要か」は人によってさまざまで、不動産業者は、買主の意向をくみ取って、重要と思われる事項を説明しなければなりません。結局のところ、「そのような事情があるのであれば、当該物件は購入しなかった（借りなかった）」といえるだけ買い主（借主）にとって当該契約締結にあったって重要視される事項」を重要事項というものといえます。
所有権の有無や制限物権、宅地造成等規制法、都市計画法、建築基準法上の接道義務、指導要綱に規定された行政指導、文化財保護法５７条の２の文化財包蔵地法令上の規制等は、もちろん、隣地との境界紛争、管理費や固定資産税滞納も重要な事項です。さらには騒音、周辺環境特に今後高層建物が建つか否か、日照、通風、眺望、周辺施設、不動産取引に対する課税、軟弱地盤、地中埋設物、土壌汚染等々。それ以外にも、色々とあります。
判例を見ると以下が「重要事項」とされています。
(1) おなじ賃貸マンションに、賃借人に暴力団組員がいるのか否か（東京地判H9.10.20）
(2) 耐火性が建築基準法上求められているマンションの一部が木造部分の建築基準法上の違法建築である（横浜地裁H9.5.26）
(3) 土地売買にあたって、根抵当権設定登記が付せられている（東京地判H8.7.12）
(4) 建物賃貸借において、差押登記が付せられていること（東京地判H4.4.16）
(5) 土地売買において、行政指導による建築制限の存在（東京高判H2.1.25・大阪高判S58.7.19）
(6)自殺者が出ていた、犯行現場であるか否か
[眺望]
重要事項でしばしば問題になるのが「眺望」です。実務上、眺望が重要事項か否かでトラブルになり、多くの場合、眺望も説明すべきだとして、賠償責任を認めています。ただ契約解除を認めた判例は少数です。
ところが、福岡地裁Ｈ18･2･2は、眺望について重要な説明義務違反があったとして、売買契約の解除を認めています。業者は、全室オーシャンビューとして物件を販売しましたが、完成してみると、海は見えるものの、前方数メートルに電信柱がたち、さらに送電線が3本走っていることから、「これじゃ、楽しみにしていた眺望がだいなしだ」として、売買契約の解除を求めたものです。
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土地の浸水又は冠水が数年に一回しかないときでも、『浸水又は冠水が２、３年に１回あった』旨の説明をするよう努める義務がある。」
[保安林指定]
ちょっとかわった判例で、保安林の指定についての調査義務を認めた最高裁判例があります。
「山林の売買を仲介する場合には、買主に対して交付すべき物件説明書に都市計画法、森林法などの法令に基づく制限の記載欄があり、かつ、目的たる山林が山間地に所在していて森林法による保安林の指定が推測される場合には、登記簿上の地目が保安林でなく、また現地に保安林指定の標識がないときであつても、宅地建物取引業者には、所轄機関に照会して右山林について保安林の指定があるかどうかを調査すべき注意義務がある（最判S55.6.5）」
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森公任 監修
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「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
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「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
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「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
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森公任 ・ 森元みのり 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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江戸時代の桜の名所は、上野と飛鳥山。で、自分も、先週、北区の飛鳥山と上野に行ってきました。もっとも、桜を見るのが目的というよりは別の目的があり、ついでに桜を見て来たのですが。
下の写真は、その飛鳥山の桜です。写真はクリックすると拡大します。
花見というと、自分は、すぐに落語の名作「長屋の花見」を思い出します。
貧乏長屋の連中が家主に呼びだされ，店賃（たなちん）の催促ではないかとおそるおそる行ってみると，みなで花見に行こうと言う。家主が用意した酒の代りの水（番茶を水で薄めたものでほとんど水）、玉子焼の代りのたくあん、蒲鉾代わりの大根などを持って花見に出かけ、そこでの珍妙な問答を面白おかしく落語にしたものです。（江戸時代、卵焼きや蒲鉾は、超高級品でした。）そのいくつかを紹介すると
「蒲鉾」(実は大根)を食う段になり
「大家さん、あっしゃあこれが好きでね、毎朝味噌汁の実につかいます。胃の悪いときには蒲鉾おろしにしまして」
「何だ？」
「練馬の方でも、蒲鉾畑が少なくなりまして。
うん、こりゃ漬けすぎですっぺえ」
玉子焼き(実は沢庵)は
「尻尾じゃねえとこをくんねえ」
大家が熊さんに、おまえは俳句に凝ってるそうだから、一句どうだと言うと
「長屋中歯をくいしばる花見かな」
酔った気分はどうだと聞くと
「去年、井戸へ落っこちたときとそっくりだ」
一人が湯のみをじっと見て
「大家さん、近々長屋にいいことがあります」
「そんなことがわかるかい？」
「酒柱が立ちました」
長屋の花見の舞台は上野。下の写真は、その上野の桜です。写真はクリックすると拡大します。
1枚目の写真は、樹のほらの中から雀が、首をだしています。顔を斜めに傾け何を見ているんでしょう。
2枚目の写真は、不忍池の桜です。桜の上空を都鳥がとび、樹に小鳥がとまっています。写真はクリックすると拡大します。
今日は、鎌倉に行ってきました。下の写真は、電車の中で食べた「花見弁当」という駅弁。この駅弁、すごい人気のようです。朝7時に購入したのですが、すでに一つしか残っていませんでした。長屋の人たちが見たら、豪華さに卒倒しちゃうんじゃないんでしょうか。写真はクリックすると拡大します。
実は、毎年、この時期になると、この鎌倉の、いつもの場所に行きます。毎年、この場所で、いつも同じ猫ちゃんに会います。今年も、また同じ猫ちゃんたちに会うことが出来ました。みんな冬を越せたようです。良かった、良かった。
下の写真は、その場所で咲いていた桜です。また来年も、同じ猫ちゃんたちに会いたいですね。写真は、クリックすると拡大します。
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森公任 監修
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「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
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定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
江戸時代の桜の名所は、上野と飛鳥山。で、自分も、先週、北区の飛鳥山と上野に行ってきました。もっとも、桜を見るのが目的というよりは別の目的があり、ついでに桜を見て来たのですが。
下の写真は、その飛鳥山の桜です。写真はクリックすると拡大します。
花見というと、自分は、すぐに落語の名作「長屋の花見」を思い出します。
貧乏長屋の連中が家主に呼びだされ，店賃（たなちん）の催促ではないかとおそるおそる行ってみると，みなで花見に行こうと言う。家主が用意した酒の代りの水（番茶を水で薄めたものでほとんど水）、玉子焼の代りのたくあん、蒲鉾代わりの大根などを持って花見に出かけ、そこでの珍妙な問答を面白おかしく落語にしたものです。（江戸時代、卵焼きや蒲鉾は、超高級品でした。）そのいくつかを紹介すると
「蒲鉾」(実は大根)を食う段になり
「大家さん、あっしゃあこれが好きでね、毎朝味噌汁の実につかいます。胃の悪いときには蒲鉾おろしにしまして」
「何だ？」
「練馬の方でも、蒲鉾畑が少なくなりまして。
うん、こりゃ漬けすぎですっぺえ」
玉子焼き(実は沢庵)は
「尻尾じゃねえとこをくんねえ」
大家が熊さんに、おまえは俳句に凝ってるそうだから、一句どうだと言うと
「長屋中歯をくいしばる花見かな」
酔った気分はどうだと聞くと
「去年、井戸へ落っこちたときとそっくりだ」
一人が湯のみをじっと見て
「大家さん、近々長屋にいいことがあります」
「そんなことがわかるかい？」
「酒柱が立ちました」
長屋の花見の舞台は上野。下の写真は、その上野の桜です。写真はクリックすると拡大します。
1枚目の写真は、樹のほらの中から雀が、首をだしています。顔を斜めに傾け何を見ているんでしょう。
2枚目の写真は、不忍池の桜です。桜の上空を都鳥がとび、樹に小鳥がとまっています。写真はクリックすると拡大します。
今日は、鎌倉に行ってきました。下の写真は、電車の中で食べた「花見弁当」という駅弁。この駅弁、すごい人気のようです。朝7時に購入したのですが、すでに一つしか残っていませんでした。長屋の人たちが見たら、豪華さに卒倒しちゃうんじゃないんでしょうか。写真はクリックすると拡大します。
実は、毎年、この時期になると、この鎌倉の、いつもの場所に行きます。毎年、この場所で、いつも同じ猫ちゃんに会います。今年も、また同じ猫ちゃんたちに会うことが出来ました。みんな冬を越せたようです。良かった、良かった。
下の写真は、その場所で咲いていた桜です。また来年も、同じ猫ちゃんたちに会いたいですね。写真は、クリックすると拡大します。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
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「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
不動産市況は、都市部を中心に活発化しており、とくに、江東区、港区、中央区といった東京湾岸部では、バブル時の様相さえ呈している。しかし、それは、都市部などの一部の地域で、地方では不動産価格の下落が止まらないし、アパートなどは、都市部でさえも、相変わらずの状況だ。
特に、地方の空き家は、かなり深刻な問題で、社会経済的損失ばかりか、防犯や防火からも問題がある。
国土交通省では、この問題を克服すべく、有識者による検討会で個人住宅の賃貸流通の促進について議論を重ねてきたが、その最終報告書の賃貸借ガイドライが話題を呼んでいる。
「賃貸借ガイドライン」では、個人が自宅を賃貸化する際に活用が考えられる、A～Cの3つの契約形態を提示している。
Aタイプは「賃貸一般型」。これは、従来の賃貸借である。
Bタイプは「事業者借上げ型」で、いわゆるサブリース型である。
Cタイプが「借主負担DIY型」という新しい形態である。
このうち、話題を呼んでいるのがＣタイプである。
これは、借主が、安く借りて、自己負担で好みの模様替えを行う新しい契約形態で、Ａ・Ｂタイプと比較すると以下の通りとなる・
従来型 Ａ・Ｂタイプ
貸主が貸し出す前に自己負担で必要な修繕や清掃を行う
ＤＩＹ Ｃタイプ
貸主は原則として、入居前や入居中の修繕義務を負わない（主要な構造部分は貸主が修繕）
従来型 Ａ・Ｂタイプ
入居中の修繕は原則として貸主が負担して修繕する
ＤＩＹ Ｃタイプ
入居中の修繕は、借主が自己負担で修繕する。
従来型 Ａ・Ｂタイプ
借主が壁紙の貼り替えなどの模様替え（DIY）を行うことは原則禁止
ＤＩＹ Ｃタイプ
借主の模様替えは自由。
従来型 Ａ・Ｂタイプ
退去時には通常の損耗や経年劣化を除き、借主には原状回復が求められる
ＤＩＹ Ｃタイプ
その箇所については退去時に原状回復義務を負わない
従来型 Ａ・Ｂタイプ
賃料は市場相場並みに設定される
ＤＩＹ Ｃタイプ
賃料は市場相場よりも安く設定される
住宅に不具合はなく現状のまま使える「現状有姿」の場合に比べ、最初から故障や不具合など修繕を要する箇所がある「一部要修繕」の場合は、賃料はさらに引き下げて設定される（借主が修繕をせず、不便な状態のまま住み続ける場合も考えられる）
DIY型の貸主のメリットは、以下の通りである。
自己負担や手間をかけずに貸せる
DIYを行った借主が長期間する可能性が高く安定収入を期待できる
退去時にDIYでレベルアップした状態で戻る。
DIY型の借主のメリットは、以下の通りである。
持ち家のように自分の好みで模様替えができる
自己負担を加味した安い賃料で借りられ、さらに工夫次第で自己負担の額を下げられる
DIYした箇所を前の状態に戻す義務がない。
ただし、これらのメリットはデメリットの裏返しでもある。
問題は、エアコンといった取り外しが可能な「造作（ぞうさ）」について。
ガイドラインでは、借主が行った造作について、退去時に貸主にそれを買い取るよう請求することはできないが、そのまま残すか借主が持ち去るかは双方で協議をすることとしている。
DIYタイプが普及するためには、住宅は提供されるものではなく、自ら手を加えて良くしていくものという価値観が広がることが前提だが、ここいあらたりの意識変革ができるか、これが今後の課題だろう。
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また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
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特に、地方の空き家は、かなり深刻な問題で、社会経済的損失ばかりか、防犯や防火からも問題がある。
国土交通省では、この問題を克服すべく、有識者による検討会で個人住宅の賃貸流通の促進について議論を重ねてきたが、その最終報告書の賃貸借ガイドライが話題を呼んでいる。
「賃貸借ガイドライン」では、個人が自宅を賃貸化する際に活用が考えられる、A～Cの3つの契約形態を提示している。
Aタイプは「賃貸一般型」。これは、従来の賃貸借である。
Bタイプは「事業者借上げ型」で、いわゆるサブリース型である。
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これは、借主が、安く借りて、自己負担で好みの模様替えを行う新しい契約形態で、Ａ・Ｂタイプと比較すると以下の通りとなる・
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賃料は市場相場よりも安く設定される
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DIY型の貸主のメリットは、以下の通りである。
自己負担や手間をかけずに貸せる
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DIYタイプが普及するためには、住宅は提供されるものではなく、自ら手を加えて良くしていくものという価値観が広がることが前提だが、ここいあらたりの意識変革ができるか、これが今後の課題だろう。
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最近、家などに、頻繁に「お手持ちの不動産、うりませんか」という電話がくる。手紙は、毎日、何通も来る。その手紙には、たいてい、「重要な書類です。必ず見てください」と書いてあり、気になってあけてみると、「今なら、即高価買い取り」とか、「あなたのお手持ちの物件をぜひ購入したいというお客様がおられます」とか、書いてある。
この手紙をみて、それなら、この手紙の差出会社に売却を依頼しようかなんて思う人がいるんだろか。
それと、ネットでも、学生会館と並んで不動産投資の宣伝がやたらと多い。以前は、債務整理系法律事務所の「無料で過払い返還」とか「必ず賠償額をアップ！交通事故」という類の宣伝がやたらと目についたが、今は、不動産会社の不動産投資の宣伝が多い。「わたしは、こうして、勝ち組になった！その不動産投資ノウハウを大公開」なんて類の宣伝で、最近は、「投資物件バスツァー」なんていうのまででてきた。
不動産投資をやたらとあおる宣伝は、自分が若いころにもあった。歴史は繰り返すということか。もし繰り返すとしたら、また、今回も、大量の財政破綻者が出現するだろう。
不動産投資には、守らなければならない原則がある。それは、
「不動産投資の宣伝が目につくときは、不動産投資はしない」
ということである。嵐は必ず過ぎる、それを待てば良い。
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本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
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さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
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森公任 ・ 森元みのり 監修
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この手紙をみて、それなら、この手紙の差出会社に売却を依頼しようかなんて思う人がいるんだろか。
それと、ネットでも、学生会館と並んで不動産投資の宣伝がやたらと多い。以前は、債務整理系法律事務所の「無料で過払い返還」とか「必ず賠償額をアップ！交通事故」という類の宣伝がやたらと目についたが、今は、不動産会社の不動産投資の宣伝が多い。「わたしは、こうして、勝ち組になった！その不動産投資ノウハウを大公開」なんて類の宣伝で、最近は、「投資物件バスツァー」なんていうのまででてきた。
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不動産投資には、守らなければならない原則がある。それは、
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森公任 監修
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