ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
借地借家法で規定されながら、実務では、ほとんど機能していな借家人の権利に「造作買取請求権」というのがあります。
建物賃貸借契約が終了した場合に、借家人が建物に設置した物について、賃貸人に金銭を請求する場合があります。その法的根拠としては、有益費償還請求権と、造作買取請求権の２つがあります。
どちらも、賃借人が建物に付加してその建物の価値を高めた場合は、賃貸借終了時に、その時点で増加している価値の返還を請求できるというものです。
有益費も造作も、大家さんの家の価値を増加させていることには間違いありません。ところが、同じ「価値を増大させる行為」でも、この二つの権利、要件が違います。
有益費の場合は、大家さんの承諾は要らないし、また価値の増加部分を当然に請求できます。ところが、造作の場合は、賃貸借契約に明記すれば、排除できますし、現に、多くの賃貸借契約では、この造作買取請求権が、あたり前のように排除されています。また、仮に排除されていなくても、大家さんの承諾が必要になります。
それでは、有益費と造作は、どう違うのでしょう？有益費は、借家人の改良工事等の結果が、賃貸建物の一部として建物の構成部分となり、その所有権が賃貸人に帰属することとなる場合のものをいいます。
造作とは、「建物に付加された物で、借家人の所有に属し、かつ、建物の使用・収益に客観的便益を付与するもの」をいいます。造作は動産ではありますが、建物に設置され、容易に取り外しができないもので、建物の使用価値を増大させるものがこれに当たります。（取り外しが容易でなものは、造作には当たりません）。
造作の具体例としては、店舗の釣り棚、雨戸、広告用表示用板、木造の間仕切り、空調設備等があり、据付け戸棚とダクト等一式があります。
アナタが入居者の方から立ち退くにあたって、入居者が設置した物についての金銭請求がなされた場合には、まず、それが有益費償還請求に関するものか、造作買取請求に関するものかを判断しなければなりません。
取り外しができないものなら、場合によっては費用の償還請求に応ずる必用が出てきます。逆に、簡単に取り外しができるものなら、「アンタが持っていきなさい」と言って追い返すことができます。
取り外しができるが容易でない場合は、造作です。
その場合は、まず造作が同意したものかどうかを確認しましょう。もし無断で取り付けたものなら、拒否すべきです。
もしアナタが同意したものなら、アナタは契約書を取り出して条文をチェックすべきです。そこにはたいてい、造作買取請求権を排除する特約が記載されているはずです。その記載を見つけたら、断固拒否すればよいのです。
例えば、借家人が立ち退くにあたって、エアコンの買取を請求してきた。これは、取り外しが容易ではないが、不可能でもないから、「造作」にあたります。しかし、それはアナタの承諾を得ることなく、勝手に取り付けたなら、拒否することはできますし、普通は、拒否します。
ついうっかり同意したとしても、契約書を見れば、たいてい、造作買取請求の放棄が明記されています。アナタは、その契約書を示し、拒否すればよいのです。
不幸にも、ついうっかり、同意し、しかも、契約書にも放棄が明記してなかったら、残念ながら、エアコンを買い取らなければなりません。
しかし、そう心配する必要はありません。あなたが支払うべき価格は、買い取り代金では、ありません。その時のエアコンの価格です。
何年か使用したエアコン、そんなもの、今、いくらで売れますか？
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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借地借家法で規定されながら、実務では、ほとんど機能していな借家人の権利に「造作買取請求権」というのがあります。
建物賃貸借契約が終了した場合に、借家人が建物に設置した物について、賃貸人に金銭を請求する場合があります。その法的根拠としては、有益費償還請求権と、造作買取請求権の２つがあります。
どちらも、賃借人が建物に付加してその建物の価値を高めた場合は、賃貸借終了時に、その時点で増加している価値の返還を請求できるというものです。
有益費も造作も、大家さんの家の価値を増加させていることには間違いありません。ところが、同じ「価値を増大させる行為」でも、この二つの権利、要件が違います。
有益費の場合は、大家さんの承諾は要らないし、また価値の増加部分を当然に請求できます。ところが、造作の場合は、賃貸借契約に明記すれば、排除できますし、現に、多くの賃貸借契約では、この造作買取請求権が、あたり前のように排除されています。また、仮に排除されていなくても、大家さんの承諾が必要になります。
それでは、有益費と造作は、どう違うのでしょう？有益費は、借家人の改良工事等の結果が、賃貸建物の一部として建物の構成部分となり、その所有権が賃貸人に帰属することとなる場合のものをいいます。
造作とは、「建物に付加された物で、借家人の所有に属し、かつ、建物の使用・収益に客観的便益を付与するもの」をいいます。造作は動産ではありますが、建物に設置され、容易に取り外しができないもので、建物の使用価値を増大させるものがこれに当たります。（取り外しが容易でなものは、造作には当たりません）。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
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「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
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改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
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「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
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東京では、土地が高価だから、土地付き一戸建てというと、たいていミニ開発・ミニ分譲です。
例えば200坪くらいの土地を8つに分け、25坪くらいにして販売する。これだと建売も手ごろな価格となり、売りやすくなります。
しかし、その土地の一面しか公道に面していないときは，２００坪の土地の真ん中に私道を設け、区各地購入者は、その私道をとおって公道に通ずるという方法をとります。
こういう場合、その真ん中の私道は、各区画所有者が共有するという形をとります。もちろん、認定私道になれば文句はないけど、認定私道がとれないときでも、各区画所有者は、その共有地を私道として通行するという合意―私道使用契約を取り交わします。が、仮に、私道使用契約という合意書面がなくても、私道として利用するという暗黙の了解がある場合が、ほとんどでしょう。
それでは、この場合、区画所有者の一人が、第三者にその土地を譲渡した場合は、どうなるでしょう？
私道として共有地を使うという約束は、単なる「その当人同士の約束」ですから、土地を購入した第三者を拘束できないとも考えられます。特に同じ区画でも、公道に面した土地を購入した人なんか、「俺には、この共有地を通る必要なんかない。公道に面していない連中は、通ってもよいけど、俺の共有部分について通行料を支払え」なんて堂々と要求したりします。
まさか、そんな人いるのかと思う方もおられるかもしれませんが、自分は、こういう事件を何件か扱ったことがあります。世の中には、変わった方もおられるんですね。おまけに、その時、担当裁判官が、「ただで通るんだから、金を払うのは当然じゃないのか」という間抜けな事を言い出して、あわてた記憶があります。
結論から言うと、こんな言い分は通りません。
というのは、民法254条は、「共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行使することができる。」と規定しているからです。
この規定は、普通は、他の共有者が立て替えたとか固定資産税を指すとされていますが、私道契約という約束も含まれます。
もっとも、最近は、私道部分を共有にせず、細かく細分化し、互いに、相手の私道に通ずる土地を持ちあうという形態も行われています。この場合でも、私道使用契約は、当事者を拘束すると解釈されています。
事案は、ちょっと違いますが、東京地裁平成２５年３月26日判決は、この問題を扱ったものです。
私道に接する宅地があり、その私道は、道路として利用するという私道使用契約がある。その私道に面した宅地の一つが売買された。買主が私道を利用しようとすると、従前からそこにいる所有者が、新しい所有者が私道として利用するのを何かと妨害する。
そこで買主が、従前からいる宅地所有者に私道使用権の確認と妨害排除の裁判を起こした。
そういう事案で、裁判所は、この私道使用契約が、新たな購入者にも及ぶことを認め、私道使用権の確認と妨害排除の請求を認めました。
もっとも、この事案では、私道契約という文書があり、被告は、この私道使用契約は、一時的な約束だという争い方をしたようですが、裁判所は、「文書には、そのような限定はない」と被告の主張を退けました。
判例の事案では、私道使用契約という文書があったのですが、実際は、こういう文書があることは少なく、所有者間の暗黙の了解として処理されています。
多くの場合は、不都合はありませんが、本件のようにトラブルになると、その内容や範囲を巡って食い違いがみられます。
こういうトラブルがなくても、いざ売ろうとすると購入者から「銀行がローンの条件として通行承諾書の要求をしています」と言われて、売るのが難しくなったという例は、それなりにあります。
開発業者は、こういうトラブルを避けるために、ミニ開発をするときは、きちんと合意書を作成し、できれば、公正証書なんかにしておくのが望ましいですね。ただ、そういう開発業者は少なく、またトラブルが発生したときは、その開発業者がつぶれてしまっているなんてこともあります。
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「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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東京では、土地が高価だから、土地付き一戸建てというと、たいていミニ開発・ミニ分譲です。
例えば200坪くらいの土地を8つに分け、25坪くらいにして販売する。これだと建売も手ごろな価格となり、売りやすくなります。
しかし、その土地の一面しか公道に面していないときは，２００坪の土地の真ん中に私道を設け、区各地購入者は、その私道をとおって公道に通ずるという方法をとります。
こういう場合、その真ん中の私道は、各区画所有者が共有するという形をとります。もちろん、認定私道になれば文句はないけど、認定私道がとれないときでも、各区画所有者は、その共有地を私道として通行するという合意―私道使用契約を取り交わします。が、仮に、私道使用契約という合意書面がなくても、私道として利用するという暗黙の了解がある場合が、ほとんどでしょう。
それでは、この場合、区画所有者の一人が、第三者にその土地を譲渡した場合は、どうなるでしょう？
私道として共有地を使うという約束は、単なる「その当人同士の約束」ですから、土地を購入した第三者を拘束できないとも考えられます。特に同じ区画でも、公道に面した土地を購入した人なんか、「俺には、この共有地を通る必要なんかない。公道に面していない連中は、通ってもよいけど、俺の共有部分について通行料を支払え」なんて堂々と要求したりします。
まさか、そんな人いるのかと思う方もおられるかもしれませんが、自分は、こういう事件を何件か扱ったことがあります。世の中には、変わった方もおられるんですね。おまけに、その時、担当裁判官が、「ただで通るんだから、金を払うのは当然じゃないのか」という間抜けな事を言い出して、あわてた記憶があります。
結論から言うと、こんな言い分は通りません。
というのは、民法254条は、「共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行使することができる。」と規定しているからです。
この規定は、普通は、他の共有者が立て替えたとか固定資産税を指すとされていますが、私道契約という約束も含まれます。
もっとも、最近は、私道部分を共有にせず、細かく細分化し、互いに、相手の私道に通ずる土地を持ちあうという形態も行われています。この場合でも、私道使用契約は、当事者を拘束すると解釈されています。
事案は、ちょっと違いますが、東京地裁平成２５年３月26日判決は、この問題を扱ったものです。
私道に接する宅地があり、その私道は、道路として利用するという私道使用契約がある。その私道に面した宅地の一つが売買された。買主が私道を利用しようとすると、従前からそこにいる所有者が、新しい所有者が私道として利用するのを何かと妨害する。
そこで買主が、従前からいる宅地所有者に私道使用権の確認と妨害排除の裁判を起こした。
そういう事案で、裁判所は、この私道使用契約が、新たな購入者にも及ぶことを認め、私道使用権の確認と妨害排除の請求を認めました。
もっとも、この事案では、私道契約という文書があり、被告は、この私道使用契約は、一時的な約束だという争い方をしたようですが、裁判所は、「文書には、そのような限定はない」と被告の主張を退けました。
判例の事案では、私道使用契約という文書があったのですが、実際は、こういう文書があることは少なく、所有者間の暗黙の了解として処理されています。
多くの場合は、不都合はありませんが、本件のようにトラブルになると、その内容や範囲を巡って食い違いがみられます。
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連休を利用して函館にいってきました。
函館は、なぜか懐かしく感ずる光景が多いですね。
下の写真は、函館花火大会の写真です。写真は、クリックすると拡大します。東京のような派手さはありませんが、少年時代に見た花火大会を、なんとなく思い出しました。
下の写真は、元町にある洋館です。写真は、クリックすると拡大します。少年時代、およそ洋館なるものとは無縁の生活でしたが、遠い日々に、ここにいたような気がします。
函館は、長崎のように坂の街です。写真は、クリックすると拡大します。
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下の写真は、函館花火大会の写真です。写真は、クリックすると拡大します。東京のような派手さはありませんが、少年時代に見た花火大会を、なんとなく思い出しました。
下の写真は、元町にある洋館です。写真は、クリックすると拡大します。少年時代、およそ洋館なるものとは無縁の生活でしたが、遠い日々に、ここにいたような気がします。
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
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銀行からお金を借りるとき家とか土地を担保に入れます。ただ、銀行は担保に入れるだけだから、その土地を利用する権限は、ありません。抵当権者は、その土地の金銭的価値（交換価値）だけを把握し、利用権（使用価値）が把握していないからです。
しかし、実際は、交換価値と使用価値は一体不可分で、使用価値をゆがめることで、その土地の交換価値を減少させることができます。
色々な方法がありますが、一番ポピュラーな方法は、「ありえないような賃貸借」を「設定」することです。そのパターンはおおむね決まっており、高額な保証金と低額な家賃という組み合わせです。
こういう賃貸借が「設定」されていると、この物件を落札した方は、毎月、採算の取れないような家賃しか収集できず、反面、入居者が立ち退くときは、高額な保証金を返還することになります。その結果、いくら安値で落札しても、落札者は、採算がとれません。
まあ、こんな賃貸借を裁判所が認めるわけはありませんが、それでも、こういう賃貸借を堂々と主張して居座る連中は、まともな連中じゃありませんから、普通は、よほどの低額でない限り、落札はパスすることになります。
その結果、抵当権者の抵当権の価値を侵害することになります。
この場合、抵当権者は、抵当権実行前に、抵当権に基づいて入居者を追い出すことができれば、効果的に競売を実地できます。
そこで、抵当権者が、抵当権に基づいて入居者に対し、明渡請求をしましたが
最高裁は、平成３年３月２２日、この明渡請求を否定しました。
しかし、この判決は、あまりにも非常識で、事件屋のばっこを許すことになったことから、最高裁は、新たに、以下の通り、抵当権に基づく明け渡し請求を認めました（最高裁平成11年11月24日大法廷判決）。
１、不法占有の場合
「所有者以外の第三者が抵当不動産を不法占有している場合」（つまり、勝手に占有屋が占有している場合）は、
その結果、
抵当不動産の交換価値の実現が妨げられ、抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となるような状態があるとき
抵当権者は、占有者に対し、抵当権に基づく妨害排除請求として、上記状態の排除を求めることができる」、
２、不法占有でない場合
抵当権設定登記後に抵当不動産の所有者から占有権原の設定を受けてこれを占有する場合（つまり、所有者も、競売妨害に加担している場合）は
① その占有権原の設定に抵当権の実行としての競売手続を妨害する目的が認められ、
② その占有により抵当不動産の交換価値の実現が妨げられて抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となるような状態があるときは、
抵当権者は、当該占有者に対し、抵当権に基づく妨害排除請求として、上記状態の排除を求めることができる」、
３、「抵当不動産の所有者において抵当権に対する侵害が生じないように抵当不動産を適切に維持管理することが期待できない場合」
抵当権者は、占有者に対し、直接自己への抵当不動産の明渡しを求めることができる
最高裁の事案は、賃貸人と賃借人がグループ会社のような関係で、高額の敷金設定をしつつ、適正賃料を大幅に下回る賃料としたという、典型的な詐害的賃貸借といえるような事案でした。
弁護士として、こういう事件で占有者側の代理人になるって、ちょっときつい、というか、恥ずかしいですね。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
銀行からお金を借りるとき家とか土地を担保に入れます。ただ、銀行は担保に入れるだけだから、その土地を利用する権限は、ありません。抵当権者は、その土地の金銭的価値（交換価値）だけを把握し、利用権（使用価値）が把握していないからです。
しかし、実際は、交換価値と使用価値は一体不可分で、使用価値をゆがめることで、その土地の交換価値を減少させることができます。
色々な方法がありますが、一番ポピュラーな方法は、「ありえないような賃貸借」を「設定」することです。そのパターンはおおむね決まっており、高額な保証金と低額な家賃という組み合わせです。
こういう賃貸借が「設定」されていると、この物件を落札した方は、毎月、採算の取れないような家賃しか収集できず、反面、入居者が立ち退くときは、高額な保証金を返還することになります。その結果、いくら安値で落札しても、落札者は、採算がとれません。
まあ、こんな賃貸借を裁判所が認めるわけはありませんが、それでも、こういう賃貸借を堂々と主張して居座る連中は、まともな連中じゃありませんから、普通は、よほどの低額でない限り、落札はパスすることになります。
その結果、抵当権者の抵当権の価値を侵害することになります。
この場合、抵当権者は、抵当権実行前に、抵当権に基づいて入居者を追い出すことができれば、効果的に競売を実地できます。
そこで、抵当権者が、抵当権に基づいて入居者に対し、明渡請求をしましたが
最高裁は、平成３年３月２２日、この明渡請求を否定しました。
しかし、この判決は、あまりにも非常識で、事件屋のばっこを許すことになったことから、最高裁は、新たに、以下の通り、抵当権に基づく明け渡し請求を認めました（最高裁平成11年11月24日大法廷判決）。
１、不法占有の場合
「所有者以外の第三者が抵当不動産を不法占有している場合」（つまり、勝手に占有屋が占有している場合）は、
その結果、
抵当不動産の交換価値の実現が妨げられ、抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となるような状態があるとき
抵当権者は、占有者に対し、抵当権に基づく妨害排除請求として、上記状態の排除を求めることができる」、
２、不法占有でない場合
抵当権設定登記後に抵当不動産の所有者から占有権原の設定を受けてこれを占有する場合（つまり、所有者も、競売妨害に加担している場合）は
① その占有権原の設定に抵当権の実行としての競売手続を妨害する目的が認められ、
② その占有により抵当不動産の交換価値の実現が妨げられて抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となるような状態があるときは、
抵当権者は、当該占有者に対し、抵当権に基づく妨害排除請求として、上記状態の排除を求めることができる」、
３、「抵当不動産の所有者において抵当権に対する侵害が生じないように抵当不動産を適切に維持管理することが期待できない場合」
抵当権者は、占有者に対し、直接自己への抵当不動産の明渡しを求めることができる
最高裁の事案は、賃貸人と賃借人がグループ会社のような関係で、高額の敷金設定をしつつ、適正賃料を大幅に下回る賃料としたという、典型的な詐害的賃貸借といえるような事案でした。
弁護士として、こういう事件で占有者側の代理人になるって、ちょっときつい、というか、恥ずかしいですね。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
（以下の情報は、
http://www.idea-law.jp/sakano/blog/archives/2014/07/03.html
より引用させていただきました。）
全国で近時、最も（ワ）号事件（地方裁判所民事事件）が多かったのは平成２１年度であるが、この年度の事件数の指数を100とすると、平成２５年度（ワ）号事件の指数は、６２．６である。全国的に、地裁民事事件が、40％弱減少しているということになる。
一方、弁護士は、平成２１年度の弁護士数を100とすると、平成２５年度は、130・0と増加している。
事件数が3分の２に激減しているのに弁護士は1，3倍になっているのだから、60歳以上の高齢弁護士や30歳未満の若手弁護士が事務所経営に苦戦するのは、やむを得ないだろう。40代から50代は、今のところ影響は壊滅的ではないが、その時期は近づいているように感ずる。
こういうこともあって最近の修習生は、東京や大阪を避けて、地方で開業するケースが増えている。
しかし、実際は、地方の方が厳しいようだ。
指数のワースト１０を以下に挙げる。
１．青森地裁管内 ２６．８
２．秋田地裁管内 ３０．１
３．盛岡地裁管内 ３３．０
４．福島地裁管内 ３４．９
５．宮崎地裁管内 ３７．４
６．佐賀地裁管内 ３７．９
６．旭川地裁管内 ３７．９
８．函館地裁管内 ３８．１
９．松江地裁管内 ３８．４
10．長崎地裁管内 ４０．１
これを見ると、弁護士過疎地域と言われる地方ほど、地裁民事事件が激減していることがわかる。青森は、たった4年間で地裁民事事件が4分の１に激減している。
一方、弁護士数は、これらの地域は、以下の通り激増している。
１．青森地裁管内 １６１．１
２．秋田地裁管内 １２３．８
３．盛岡地裁管内 １３５．６
４．福島地裁管内 １４５．１
５．宮崎地裁管内 １４３．０
６．佐賀地裁管内 １５１．６
６．旭川地裁管内 １５４．５
８．函館地裁管内 １４１．２
９．松江地裁管内 １５４．３
10．長崎地裁管内 １４１．２
青森は、事件が4年間で4分の1に激減すると反面、弁護士は160％増である。
しかも、地方には、これといった企業法務も少ない。
これらの地域では、多くの弁護士業が経営困難に陥っているのではないかと心配している。
一方、東京はどうかというと、極端に二極分化がすすんでいる。特に債務整理系事務所の二極化が激しく、大手だったＭＩＲＡＩＯやＩＴＪは、今は弁護士数が5名程度だし、ベル・アクティブイノベーションは、弁護士は一人だけの事務所になった。
おなじ債務整理系でも、もともと１～3名程度だった事務所は、廃業に追い込まれている事務所が多く、中には、倒産する弁護士事務所も、出てきている。
ライブドアニュース（http://news.livedoor.com/article/detail/9000477/）によると
「弁護士法人フォーリーフ法律事務所は６月２５日、東京地裁より破産開始決定を受けた。破産管財人には内藤平弁護士が選任された。
負債総額は債権者約３６０名に対し約７８００万円。
弁護士法人の倒産は弁護士法人ユニヴァーサル法律事務所（ＴＳＲ企業コード：297363395、新宿区、２５年１月破産）に次いで５例目。
債務整理を専門とする弁護士事務所。社員の駒場豊弁護士が平成２５年７月１１日に日本弁護士連合会より業務停止の懲戒処分を受け、同日に社員の欠亡により解散となった。そのため、残務整理を選任された弁護士が清算人となって当法人の事後処理を進めてきたが、相談者からの預り金を事務所経費に流用するなどの管理不徹底で債務超過状態にあることが判明し、今回の措置となった。 なお、債権者の大半は相談者で、ほかに従業員やリース業者などが含まれている。」
まだ、一部の債務整理系事務所は頑張っているが、はたして、何時まで続くだろうか。
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さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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03-3553-5916
（以下の情報は、
http://www.idea-law.jp/sakano/blog/archives/2014/07/03.html
より引用させていただきました。）
全国で近時、最も（ワ）号事件（地方裁判所民事事件）が多かったのは平成２１年度であるが、この年度の事件数の指数を100とすると、平成２５年度（ワ）号事件の指数は、６２．６である。全国的に、地裁民事事件が、40％弱減少しているということになる。
一方、弁護士は、平成２１年度の弁護士数を100とすると、平成２５年度は、130・0と増加している。
事件数が3分の２に激減しているのに弁護士は1，3倍になっているのだから、60歳以上の高齢弁護士や30歳未満の若手弁護士が事務所経営に苦戦するのは、やむを得ないだろう。40代から50代は、今のところ影響は壊滅的ではないが、その時期は近づいているように感ずる。
こういうこともあって最近の修習生は、東京や大阪を避けて、地方で開業するケースが増えている。
しかし、実際は、地方の方が厳しいようだ。
指数のワースト１０を以下に挙げる。
１．青森地裁管内 ２６．８
２．秋田地裁管内 ３０．１
３．盛岡地裁管内 ３３．０
４．福島地裁管内 ３４．９
５．宮崎地裁管内 ３７．４
６．佐賀地裁管内 ３７．９
６．旭川地裁管内 ３７．９
８．函館地裁管内 ３８．１
９．松江地裁管内 ３８．４
10．長崎地裁管内 ４０．１
これを見ると、弁護士過疎地域と言われる地方ほど、地裁民事事件が激減していることがわかる。青森は、たった4年間で地裁民事事件が4分の１に激減している。
一方、弁護士数は、これらの地域は、以下の通り激増している。
１．青森地裁管内 １６１．１
２．秋田地裁管内 １２３．８
３．盛岡地裁管内 １３５．６
４．福島地裁管内 １４５．１
５．宮崎地裁管内 １４３．０
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６．旭川地裁管内 １５４．５
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おなじ債務整理系でも、もともと１～3名程度だった事務所は、廃業に追い込まれている事務所が多く、中には、倒産する弁護士事務所も、出てきている。
ライブドアニュース（http://news.livedoor.com/article/detail/9000477/）によると
「弁護士法人フォーリーフ法律事務所は６月２５日、東京地裁より破産開始決定を受けた。破産管財人には内藤平弁護士が選任された。
負債総額は債権者約３６０名に対し約７８００万円。
弁護士法人の倒産は弁護士法人ユニヴァーサル法律事務所（ＴＳＲ企業コード：297363395、新宿区、２５年１月破産）に次いで５例目。
債務整理を専門とする弁護士事務所。社員の駒場豊弁護士が平成２５年７月１１日に日本弁護士連合会より業務停止の懲戒処分を受け、同日に社員の欠亡により解散となった。そのため、残務整理を選任された弁護士が清算人となって当法人の事後処理を進めてきたが、相談者からの預り金を事務所経費に流用するなどの管理不徹底で債務超過状態にあることが判明し、今回の措置となった。 なお、債権者の大半は相談者で、ほかに従業員やリース業者などが含まれている。」
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