ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
不動産投資には、転売して利益をあげるキャピタル・ゲインと、不動産を運用して利益を上げるインカム・ゲインがある。
欧米がインカム・ゲイン主体だったのにたいし、わが国は、バブル崩壊まではキャピタル・ゲインが圧倒的に主流で、銀行の融資も、事業の収益よりも、担保となる不動産価格が融資基準だった。
しかし、高度成長社会から欧米レベルの成熟社会へと発展した今、不動産投資の主たる目的は、インカム・ゲインである。一時、ブームとなった不動産ファンドやそれに伴う不動産の証券化も、インカム・ゲインを狙ったものである。
したがって、今後の不動産投資は、不動産市況を見て転売時期を図るというよりも、取得しあるいは建築した貸しビルや賃貸マンションなどをしっかりと管理し、できるだけ高収益をあげようとする姿勢が必要となる。適正な不動産管理こそが、不動産投資の王道なのだ。
そして適正な管理を通じて、最大の期間収益が確保出来るようになれば、それは、その不動産の価値そのものをあげることになり、最終的には、転売価格も最高になる。
現在の不動産投資は、何を買うか、何を建てるかも大切だが、取得した不動産を、どのように管理するかも大切なのだ。
その不動産管理は、大別して、建物の維持管理・入居者管理・財務管理の３つから成り立っている。
[建物の維持管理]は、以下のとおりである。
１、 建物の外壁・共用部分・屋根・庭園部分を保守・修繕を行い、維持する。
２、 建物に付属した機械設備を保全・維持する。換気設備、空調設備、電気設備、ガス水道設備、エレベーター設備等である。
３、 建物の清潔さを維持するために、定期的でこまめな清掃も欠かせない。
建物の物的な設備維持は、以上の３点だが、現在は、これに加えて、
保安警備（不審な入居者の排斥、受け付け、オートロック等）
防災管理
も必須である。
これらは、一見、無用な支出に見えるが、建物が清潔に保たれ、見た目も美しく、諸設備もきちんと作動し、安全で、防災にも備えがあれば、たとえ、建物が古くなったとしても、建物全体の価値を高め、インカム・ゲインを高めるとともに、敷地を含めて資産価値を高めキャピタル・ゲインを高めることが可能となる。
管理にかかる費用は、直接は、投資効果に反映しないが、長期的にみれば、投資効果を確実に高めることができる。
英米の不動産は、物件の状況が非常に重視される。今後は、日本も、不動産は、取得から管理へと移るだろう。
次回は、入居者管理・財務管理について述べます。
にほんブログ村
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不動産投資には、転売して利益をあげるキャピタル・ゲインと、不動産を運用して利益を上げるインカム・ゲインがある。
欧米がインカム・ゲイン主体だったのにたいし、わが国は、バブル崩壊まではキャピタル・ゲインが圧倒的に主流で、銀行の融資も、事業の収益よりも、担保となる不動産価格が融資基準だった。
しかし、高度成長社会から欧米レベルの成熟社会へと発展した今、不動産投資の主たる目的は、インカム・ゲインである。一時、ブームとなった不動産ファンドやそれに伴う不動産の証券化も、インカム・ゲインを狙ったものである。
したがって、今後の不動産投資は、不動産市況を見て転売時期を図るというよりも、取得しあるいは建築した貸しビルや賃貸マンションなどをしっかりと管理し、できるだけ高収益をあげようとする姿勢が必要となる。適正な不動産管理こそが、不動産投資の王道なのだ。
そして適正な管理を通じて、最大の期間収益が確保出来るようになれば、それは、その不動産の価値そのものをあげることになり、最終的には、転売価格も最高になる。
現在の不動産投資は、何を買うか、何を建てるかも大切だが、取得した不動産を、どのように管理するかも大切なのだ。
その不動産管理は、大別して、建物の維持管理・入居者管理・財務管理の３つから成り立っている。
[建物の維持管理]は、以下のとおりである。
１、 建物の外壁・共用部分・屋根・庭園部分を保守・修繕を行い、維持する。
２、 建物に付属した機械設備を保全・維持する。換気設備、空調設備、電気設備、ガス水道設備、エレベーター設備等である。
３、 建物の清潔さを維持するために、定期的でこまめな清掃も欠かせない。
建物の物的な設備維持は、以上の３点だが、現在は、これに加えて、
保安警備（不審な入居者の排斥、受け付け、オートロック等）
防災管理
も必須である。
これらは、一見、無用な支出に見えるが、建物が清潔に保たれ、見た目も美しく、諸設備もきちんと作動し、安全で、防災にも備えがあれば、たとえ、建物が古くなったとしても、建物全体の価値を高め、インカム・ゲインを高めるとともに、敷地を含めて資産価値を高めキャピタル・ゲインを高めることが可能となる。
管理にかかる費用は、直接は、投資効果に反映しないが、長期的にみれば、投資効果を確実に高めることができる。
英米の不動産は、物件の状況が非常に重視される。今後は、日本も、不動産は、取得から管理へと移るだろう。
次回は、入居者管理・財務管理について述べます。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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アパートやビルを建てたものの、ローンが返済できず競売となり先祖伝来の土地まで失ったという例は結構多い。投資用マンションを購入したものの、返済が行き詰り、給料を差し押さえられ、会社を辞めざるを得なくなったという例も多い。その原因を探ると、アパートや貸しビルを建てる際、あるいはマンションを購入する際に、当然、行うべき収支計算をしていないか、不十分な収支計算をしていることがほとんどである。
たとえば、我が家が面ししている道路には、バブルのころ、8件以上の貸しビル,貸しマンションが建築されたが、このうち、4棟は、10年以内に競売にかかってしまっている。バブル崩壊に伴う家賃の急激な値下がりという逆風もあったが、半分が競売というのは、半端な数字ではない。
統計上、アパートや貸しビルは、8割の人が「業者にすすめられて」建築している。また、サラリーマンなどに人気のワンルームマンションなどは、業者の無料セミナー相談会なんかに行って,巧みな会話に乗せられて購入した例が多い。
しかし、業者は建物を建てる、あるいは不動産を販売するという営業活動のために不動産投資を勧めているのであって、「お客様の有利な資産運用」といいうのは、建前にすぎない。
よく不動産業者などが無料セミナーなんか開いているが、まあ、あんなものは話半分に聞いておいたほうがよい。
さて、アナタが、本気で不動産投資をし、あるいは資産運用としてワンルームマンションを購入しようとしたら、まず自分で自分なりに収入と支出のバランス、つまり事業収支を計算する必要がある。
場合によったら、親交のある銀行に収支計算を依頼してもよい。
収支計算をするうえ、考慮すべき項目は以下のとおりである。
１、 総事業費
建築費×1，5が大体の目安と言われている。1億円の建築費なら、最終的に1億5000万円程度が総事業費となる場合が多い。
この総事業費に含まれる費用は、
（１） 設計関連費用
設計料・測量、地質調査費用・企画料
（２） 公租公課
消費税・印紙代・不動産取得税（建物）
（３） 登記関連費用
建物表示登記、保存登記費用
（４） 融資関連費用
抵当権設定費・火災保険料／生命保険料・工事期間中金利・ローン保証料その他
ただし、これは、すべてが順調に行った場合。大規模な建築の場合や、住宅密集地などでは、予想外の支出が発生する。立ち退き料とか近隣からのクレーム、解体が予想外に高額となる等、いろいろな問題が発生する。
これらの支出は事前に総額を計算することが困難で、ここにリスクがある。予想外の支出となったときは、勇気ある撤退も検討する必要がある。
２、 収入関連費用
（１）相場の家賃で計算しているか
（２）今後の家賃の推移はどうか
（３）空き室率をどの程度計算するか
この3点は、地元の不動さん業者やネットなどで情報収集するしかないが、同時に、自分でこまめに現地を調査する必要もある。
特に郊外で空き地が多い場所などは、今後も、アパート等が建築され、供給過多が予想される。都心の一等地でもないかぎり、この収入計算は、かなりシビアに行うべきだろう。
日本の若年人口は、今後減少の一途をたどり、かってのような住宅供給不足ということは考えられない。地方や郊外は、早期に投下資本を回収できるような計画が必要だ。
３、支出関連費用
事業収支を計算するうえで軽視しがちなのが、事業を始めた後の支出だ。つい[年間家賃÷取得価格]という単純計算をしていませんか？
当然の話だが、不動産を保有・運用する以上、ランニングコストが掛かってくる。
[建物全体にかかる費用]
例えば租税公課では、毎年固定資産税や都市計画税がかかるし、不動産管理会社に管理を委託すれば、毎月管理費や清掃費用・保守点検費用などが掛かる。建物の維持管理の為にも定期的なメンテナンスコスト（修繕費用）が掛かる。
また10年を単位に大規模修繕を行う必要があるが、その費用も相当かかる。
[個々の部屋にかかる費用]
入居者が交代するごとにリフォーム代がかかるし、水回りも定期的に修理の必要性がでてくる。
また、設備がどんどん古くなり競争力が衰えてくるので、競争力を維持するためには、室内の設備も定期的に一新する必要性もある。
4、金利
融資の金利差は、毎月の支出の差として考えると、わずかな金額だが、総体的にみると、１％の金利差は無視できない差である。例えば、10億円の建築費でも、１％の金利差は、年間で1000万円、10年で１億円の差となる。できるだけ有利な金利で融資を組む必要がある。
さらに、将来の金利も考える必要がある。
現在、我が国は、世界に例を見ないほどの異常な低金利になっており、この異常な低金利がいつまで続くか、全く予測がつかない。
もう２０年以上も前から、「こんな低金利は、いつまでも続かない。もうすぐ金利が上がる」と言われ続けてきた。しかし、多くのエコノミストの予想に反して、金利は上昇しない。
これを防ぐためには固定金利で借り入れをすればよいが、銀行は、事業リスクを負担する固定金利での融資は及び腰だ。また固定金利と言っても、「完全な固定」ではないことに注意する必要がある。変動金利ほど変動しないレベルが固定金利と認識しておいたほうがいい。銀行は、最終的には固定金利でも損することはない仕組みになっているのだ。
５、結論
以上を踏まえて、最終的にキャッシュフローを把握する。損益計算の予想は当然として、キャッシュフローの観点からも収支計算するべきだ。
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アパートやビルを建てたものの、ローンが返済できず競売となり先祖伝来の土地まで失ったという例は結構多い。投資用マンションを購入したものの、返済が行き詰り、給料を差し押さえられ、会社を辞めざるを得なくなったという例も多い。その原因を探ると、アパートや貸しビルを建てる際、あるいはマンションを購入する際に、当然、行うべき収支計算をしていないか、不十分な収支計算をしていることがほとんどである。
たとえば、我が家が面ししている道路には、バブルのころ、8件以上の貸しビル,貸しマンションが建築されたが、このうち、4棟は、10年以内に競売にかかってしまっている。バブル崩壊に伴う家賃の急激な値下がりという逆風もあったが、半分が競売というのは、半端な数字ではない。
統計上、アパートや貸しビルは、8割の人が「業者にすすめられて」建築している。また、サラリーマンなどに人気のワンルームマンションなどは、業者の無料セミナー相談会なんかに行って,巧みな会話に乗せられて購入した例が多い。
しかし、業者は建物を建てる、あるいは不動産を販売するという営業活動のために不動産投資を勧めているのであって、「お客様の有利な資産運用」といいうのは、建前にすぎない。
よく不動産業者などが無料セミナーなんか開いているが、まあ、あんなものは話半分に聞いておいたほうがよい。
さて、アナタが、本気で不動産投資をし、あるいは資産運用としてワンルームマンションを購入しようとしたら、まず自分で自分なりに収入と支出のバランス、つまり事業収支を計算する必要がある。
場合によったら、親交のある銀行に収支計算を依頼してもよい。
収支計算をするうえ、考慮すべき項目は以下のとおりである。
１、 総事業費
建築費×1，5が大体の目安と言われている。1億円の建築費なら、最終的に1億5000万円程度が総事業費となる場合が多い。
この総事業費に含まれる費用は、
（１） 設計関連費用
設計料・測量、地質調査費用・企画料
（２） 公租公課
消費税・印紙代・不動産取得税（建物）
（３） 登記関連費用
建物表示登記、保存登記費用
（４） 融資関連費用
抵当権設定費・火災保険料／生命保険料・工事期間中金利・ローン保証料その他
ただし、これは、すべてが順調に行った場合。大規模な建築の場合や、住宅密集地などでは、予想外の支出が発生する。立ち退き料とか近隣からのクレーム、解体が予想外に高額となる等、いろいろな問題が発生する。
これらの支出は事前に総額を計算することが困難で、ここにリスクがある。予想外の支出となったときは、勇気ある撤退も検討する必要がある。
２、 収入関連費用
（１）相場の家賃で計算しているか
（２）今後の家賃の推移はどうか
（３）空き室率をどの程度計算するか
この3点は、地元の不動さん業者やネットなどで情報収集するしかないが、同時に、自分でこまめに現地を調査する必要もある。
特に郊外で空き地が多い場所などは、今後も、アパート等が建築され、供給過多が予想される。都心の一等地でもないかぎり、この収入計算は、かなりシビアに行うべきだろう。
日本の若年人口は、今後減少の一途をたどり、かってのような住宅供給不足ということは考えられない。地方や郊外は、早期に投下資本を回収できるような計画が必要だ。
３、支出関連費用
事業収支を計算するうえで軽視しがちなのが、事業を始めた後の支出だ。つい[年間家賃÷取得価格]という単純計算をしていませんか？
当然の話だが、不動産を保有・運用する以上、ランニングコストが掛かってくる。
[建物全体にかかる費用]
例えば租税公課では、毎年固定資産税や都市計画税がかかるし、不動産管理会社に管理を委託すれば、毎月管理費や清掃費用・保守点検費用などが掛かる。建物の維持管理の為にも定期的なメンテナンスコスト（修繕費用）が掛かる。
また10年を単位に大規模修繕を行う必要があるが、その費用も相当かかる。
[個々の部屋にかかる費用]
入居者が交代するごとにリフォーム代がかかるし、水回りも定期的に修理の必要性がでてくる。
また、設備がどんどん古くなり競争力が衰えてくるので、競争力を維持するためには、室内の設備も定期的に一新する必要性もある。
4、金利
融資の金利差は、毎月の支出の差として考えると、わずかな金額だが、総体的にみると、１％の金利差は無視できない差である。例えば、10億円の建築費でも、１％の金利差は、年間で1000万円、10年で１億円の差となる。できるだけ有利な金利で融資を組む必要がある。
さらに、将来の金利も考える必要がある。
現在、我が国は、世界に例を見ないほどの異常な低金利になっており、この異常な低金利がいつまで続くか、全く予測がつかない。
もう２０年以上も前から、「こんな低金利は、いつまでも続かない。もうすぐ金利が上がる」と言われ続けてきた。しかし、多くのエコノミストの予想に反して、金利は上昇しない。
これを防ぐためには固定金利で借り入れをすればよいが、銀行は、事業リスクを負担する固定金利での融資は及び腰だ。また固定金利と言っても、「完全な固定」ではないことに注意する必要がある。変動金利ほど変動しないレベルが固定金利と認識しておいたほうがいい。銀行は、最終的には固定金利でも損することはない仕組みになっているのだ。
５、結論
以上を踏まえて、最終的にキャッシュフローを把握する。損益計算の予想は当然として、キャッシュフローの観点からも収支計算するべきだ。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
平成２４年はすっかりお世話になりました。２５年もよろしくお願いします。
さて、２４年から２５年にかけて、個人的な話題を述べたいと思います。
[出版]
来年の、そう遠くない時期に、出版される「大家さん向けの本」を監修する予定です。具体的な話が決まり次第、改めて紹介させていただきます。
大家さんは、この本、一冊あれば、何の心配もいりません。大家業を営むに必要な知識が全部記載されています。
[ニコンＤ800]
12月にニコンＤ800を購入し、さっそく試し撮りしてみました。
気づいた点は、高感度でも、画像がしっかり確保されていること。あくまで自分レベルでの話ですが、Ｄ300のときは800までが限界でしたが、Ｄ800は6400まで大丈夫です。
そこで、最近、自分は、絞りと速度を自分で設定し、感度が自動的に変化するようにカメラを設定し直しました。変則的な設定ですが、これが非常に便利です。
なお、撮影の半分は、ＤＸモードです。結構便利です。
[不動産投資]
このブログは、いくつかのジャンルに分かれていますが、意外なことに、一番人気があったジャンルが不動産投資のようです。
年齢的に、今後、自分が不動産投資をすることはありえませんが、これからの世代のために、より実践的な不動産投資の極意を、いくつかピックアップして述べていきたいと思います。
[大相撲]
稀勢ノ里の横綱昇進が理想ですが、無理でも、優勝はしてもらいたいですね。
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大家さんは、この本、一冊あれば、何の心配もいりません。大家業を営むに必要な知識が全部記載されています。
[ニコンＤ800]
12月にニコンＤ800を購入し、さっそく試し撮りしてみました。
気づいた点は、高感度でも、画像がしっかり確保されていること。あくまで自分レベルでの話ですが、Ｄ300のときは800までが限界でしたが、Ｄ800は6400まで大丈夫です。
そこで、最近、自分は、絞りと速度を自分で設定し、感度が自動的に変化するようにカメラを設定し直しました。変則的な設定ですが、これが非常に便利です。
なお、撮影の半分は、ＤＸモードです。結構便利です。
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年齢的に、今後、自分が不動産投資をすることはありえませんが、これからの世代のために、より実践的な不動産投資の極意を、いくつかピックアップして述べていきたいと思います。
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借地借家法40条では、一時使用のための賃貸借は借地借家法が適用されない、としている。つまり、契約期間が終了すれば、法定更新されることなく終了する。それだけでなく、借家人・借地人保護の特別規定はすべて適用されず、民法の一般原則に戻ることになる。
地主や大家さんには、理想的な賃貸借だ。
この賃貸借を一時使用目的の賃貸借と言い、定期借家制度が利用できる以前は、借家人が半永久的に居座るのを防ぐ目的で盛んに利用されていた。当時は、住宅が慢性的に供給不足で、今のように大家が入居者確保に必死になるということもなく、むしろ、早期に出て行ってもらいたいというスタンスだったという背景事情もある。自分も、この一時使用賃貸借契約の作成とか契約チェックが、事務所の重要な収入源だったことがある。
今は、定期借家制度ができたこと、大家が入居者確保に懸命になる社会的背景から、一時使用目的賃貸借は、急激に減少した。それでも、いまだに相応の利用のされかたをしている。
例えば、「会場をイベント期間中だけ利用する」、「避暑や避寒のために一時的に家をあけるので、その間だけ貸す」等の場合に、この契約が利用されている。
この一時使用目的の賃貸借は、借地借家法の適用がなくなるので、裁判所は、認定にかなり慎重である。
契約書に一時使用賃貸借契約書と明記するのは当然であるが、明記すれば、何でもかんでも一時使用賃貸借となるわけではない。
最高裁判所は、一時使用賃貸借か否かの認定について次のように述べている。
「必ずしもその期間の長短だけを標準として決せられるものではなく
賃貸借の目的、動機、その他諸般の事情から
当該賃貸借を短期間内に限り存続させる趣旨のものであることが
客観的に判断される場合」
が一時使用賃貸借にあたると述べている。
具体的には、
どういう経緯で契約を締結するにいたったか
建物利用目的は何か
建物が現実にどのように運用されているか
契約期間
賃料改定の事情
などを総合的に判断することになろう。
一時使用賃貸借を作成するさいは、
名称を一時使用賃貸借とするのは当然として
イベント会場に利用する等目的を具体的に記載する必要がある。
また、期間も短いのは当然として、
賃料を固定し、高額の権利金、敷金を排除し
更新もありえないことを
明記する必要がある。
一時使用賃貸借契約には、国土交通省作成の標準賃貸借契約書は用意されていないから、自分で作成する必要があるが、できれば弁護士に依頼するのがのぞましい。
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借地借家法40条では、一時使用のための賃貸借は借地借家法が適用されない、としている。つまり、契約期間が終了すれば、法定更新されることなく終了する。それだけでなく、借家人・借地人保護の特別規定はすべて適用されず、民法の一般原則に戻ることになる。
地主や大家さんには、理想的な賃貸借だ。
この賃貸借を一時使用目的の賃貸借と言い、定期借家制度が利用できる以前は、借家人が半永久的に居座るのを防ぐ目的で盛んに利用されていた。当時は、住宅が慢性的に供給不足で、今のように大家が入居者確保に必死になるということもなく、むしろ、早期に出て行ってもらいたいというスタンスだったという背景事情もある。自分も、この一時使用賃貸借契約の作成とか契約チェックが、事務所の重要な収入源だったことがある。
今は、定期借家制度ができたこと、大家が入居者確保に懸命になる社会的背景から、一時使用目的賃貸借は、急激に減少した。それでも、いまだに相応の利用のされかたをしている。
例えば、「会場をイベント期間中だけ利用する」、「避暑や避寒のために一時的に家をあけるので、その間だけ貸す」等の場合に、この契約が利用されている。
この一時使用目的の賃貸借は、借地借家法の適用がなくなるので、裁判所は、認定にかなり慎重である。
契約書に一時使用賃貸借契約書と明記するのは当然であるが、明記すれば、何でもかんでも一時使用賃貸借となるわけではない。
最高裁判所は、一時使用賃貸借か否かの認定について次のように述べている。
「必ずしもその期間の長短だけを標準として決せられるものではなく
賃貸借の目的、動機、その他諸般の事情から
当該賃貸借を短期間内に限り存続させる趣旨のものであることが
客観的に判断される場合」
が一時使用賃貸借にあたると述べている。
具体的には、
どういう経緯で契約を締結するにいたったか
建物利用目的は何か
建物が現実にどのように運用されているか
契約期間
賃料改定の事情
などを総合的に判断することになろう。
一時使用賃貸借を作成するさいは、
名称を一時使用賃貸借とするのは当然として
イベント会場に利用する等目的を具体的に記載する必要がある。
また、期間も短いのは当然として、
賃料を固定し、高額の権利金、敷金を排除し
更新もありえないことを
明記する必要がある。
一時使用賃貸借契約には、国土交通省作成の標準賃貸借契約書は用意されていないから、自分で作成する必要があるが、できれば弁護士に依頼するのがのぞましい。
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不況で収入を断たれ、家賃が滞る非正規労働者らが増える中、家賃保証会社の強引な取り立てが問題になりました。そして、これを規制すべく、家賃債務保証業適正化法案が閣議決定を経て、参議院本会議でも全会一致で可決したにもかかわらず、衆議院本会議で2010/6/16継続審査に付されて結局廃案になったようです
法案のポイントは、連帯保証業者等に対し、国土交通相への登録や5年ごとの登録更新を義務づけた点もさることながら、それ以上に、強引な取り立てを刑事的制裁を加えても、禁止しようとしたことでした。
すなわち、法案では、大家や管理会社、連帯保証業者が、滞納を理由に賃借人を脅迫して
▽住居の鍵を無断で取り換えて閉め出す
▽深夜や早朝に連続して訪問や電話で家賃を取り立てる
▽室内から勝手に家具や衣類を運び出す
などの私生活の平穏を害する行為を禁止していました。
違反すれば、2年以下の懲役または300万円以下の罰金、あるいは両方を科す、としています。
まあ、こういう行為の禁止は、当然と言えば当然ですが、これらの行為を一つの犯罪類型とし、これに刑事罰を加えることを明記したのが特徴でした。
にもかかわらず、実に何の根拠もなく、突然、廃案になってしまいました。
廃案になった根拠が全く分かりません。
大家さんの中には、「滞納を事実上認めるものだ」としていた方もおられ、それに対する配慮かもしれません。
しかし、何よりも、大きな原因は、マスコミも騒がなくなったし、票にも結び付かないからほっとけ、というのが、真実でしょう。ここに日本の政治の「現実」、国会議員のレベルが如実に現れています。まあ、国民のレベルと政治家のレベルは同一と言いますから、何でもかんでも政治家が悪い、という単純な考え方には賛成できませんが。
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不況で収入を断たれ、家賃が滞る非正規労働者らが増える中、家賃保証会社の強引な取り立てが問題になりました。そして、これを規制すべく、家賃債務保証業適正化法案が閣議決定を経て、参議院本会議でも全会一致で可決したにもかかわらず、衆議院本会議で2010/6/16継続審査に付されて結局廃案になったようです
法案のポイントは、連帯保証業者等に対し、国土交通相への登録や5年ごとの登録更新を義務づけた点もさることながら、それ以上に、強引な取り立てを刑事的制裁を加えても、禁止しようとしたことでした。
すなわち、法案では、大家や管理会社、連帯保証業者が、滞納を理由に賃借人を脅迫して
▽住居の鍵を無断で取り換えて閉め出す
▽深夜や早朝に連続して訪問や電話で家賃を取り立てる
▽室内から勝手に家具や衣類を運び出す
などの私生活の平穏を害する行為を禁止していました。
違反すれば、2年以下の懲役または300万円以下の罰金、あるいは両方を科す、としています。
まあ、こういう行為の禁止は、当然と言えば当然ですが、これらの行為を一つの犯罪類型とし、これに刑事罰を加えることを明記したのが特徴でした。
にもかかわらず、実に何の根拠もなく、突然、廃案になってしまいました。
廃案になった根拠が全く分かりません。
大家さんの中には、「滞納を事実上認めるものだ」としていた方もおられ、それに対する配慮かもしれません。
しかし、何よりも、大きな原因は、マスコミも騒がなくなったし、票にも結び付かないからほっとけ、というのが、真実でしょう。ここに日本の政治の「現実」、国会議員のレベルが如実に現れています。まあ、国民のレベルと政治家のレベルは同一と言いますから、何でもかんでも政治家が悪い、という単純な考え方には賛成できませんが。
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