2013/01/12 (Sat) 投資はキャピタル・ゲインからインカム・ゲインへ

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不動産投資には、転売して利益をあげるキャピタル・ゲインと、不動産を運用して利益を上げるインカム・ゲインがある。
欧米がインカム・ゲイン主体だったのにたいし、わが国は、バブル崩壊まではキャピタル・ゲインが圧倒的に主流で、銀行の融資も、事業の収益よりも、担保となる不動産価格が融資基準だった。
しかし、高度成長社会から欧米レベルの成熟社会へと発展した今、不動産投資の主たる目的は、インカム・ゲインである。一時、ブームとなった不動産ファンドやそれに伴う不動産の証券化も、インカム・ゲインを狙ったものである。

したがって、今後の不動産投資は、不動産市況を見て転売時期を図るというよりも、取得しあるいは建築した貸しビルや賃貸マンションなどをしっかりと管理し、できるだけ高収益をあげようとする姿勢が必要となる。適正な不動産管理こそが、不動産投資の王道なのだ。
そして適正な管理を通じて、最大の期間収益が確保出来るようになれば、それは、その不動産の価値そのものをあげることになり、最終的には、転売価格も最高になる。
現在の不動産投資は、何を買うか、何を建てるかも大切だが、取得した不動産を、どのように管理するかも大切なのだ。

その不動産管理は、大別して、建物の維持管理・入居者管理・財務管理の３つから成り立っている。

[建物の維持管理]は、以下のとおりである。
１、 建物の外壁・共用部分・屋根・庭園部分を保守・修繕を行い、維持する。
２、 建物に付属した機械設備を保全・維持する。換気設備、空調設備、電気設備、ガス水道設備、エレベーター設備等である。
３、 建物の清潔さを維持するために、定期的でこまめな清掃も欠かせない。
建物の物的な設備維持は、以上の３点だが、現在は、これに加えて、
保安警備（不審な入居者の排斥、受け付け、オートロック等）
防災管理
も必須である。

これらは、一見、無用な支出に見えるが、建物が清潔に保たれ、見た目も美しく、諸設備もきちんと作動し、安全で、防災にも備えがあれば、たとえ、建物が古くなったとしても、建物全体の価値を高め、インカム・ゲインを高めるとともに、敷地を含めて資産価値を高めキャピタル・ゲインを高めることが可能となる。
管理にかかる費用は、直接は、投資効果に反映しないが、長期的にみれば、投資効果を確実に高めることができる。
英米の不動産は、物件の状況が非常に重視される。今後は、日本も、不動産は、取得から管理へと移るだろう。

次回は、入居者管理・財務管理について述べます。



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