ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
Ｑ 賃貸人が破産した場合、賃貸借契約は解除できますか
Ａ 原則としてできません。
双務契約という契約があります。双務契約というのは、互いが債権と債務を持ちあう契約です。つまり、お互いが互いにギブアンドテイクの関係ですね。
例えば、ＡさんがＢさんに不動産を売却する契約を結んだ場合、ＡさんはＢさんに不動産を売る義務を負うと同時に売買代金を請求する権利を持ちます。Ｂさんは、売買代金を支払う義務を負うと同時に不動産を購入する権利を負います。資本主義社会である以上、契約というのは、ほとんどがギブアンドテイクですから、契約というのは、普通は双務契約ということになります。
こういう関係にある契約関係の場合、破産管財人は、双方が未履行なら、契約を解除できることになっています。（53Ⅰ）。
そうなると、賃貸人が破産した場合も、同様に管財人は賃貸借契約を解除して賃借人を追い出すことが可能になります。賃貸借でも、賃借人は賃料を支払う義務と居住する権利を持ち、賃貸には賃料を請求する権利と居住する義務がある双務契約だからです。
しかし、大家さんの破産なんて、賃借人には何の関係もない話で、大家さんが破産したら家をお追い出されるなんて、誰が考えてもおかしい話です。そこで、こういう場合は、契約を解除できないという最高裁判例があり、以来、実務では、賃貸人が破産しても契約は解除できないというのは、常識的な運用になっています。
それじゃあ、こういう場合、管財人はどうするかというと、その不動産をオーナーチェンジ物件として売却するしかありません。もっとも、オーバーローンの場合は、その売却も難しいから、最終的には財団放棄になるでしょう。
なお、抵当権者が賃料を差し押さえていた場合なんかは、賃貸人が破産しても、賃料債権は抵当権者が全部持っていってしまうんで、管財人は、管理費の支払いもできなくなります。こういう場合も、財団放棄になるでしょう。
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追伸
是非、ご購入ください。
最新版
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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Ａ 原則としてできません。
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例えば、ＡさんがＢさんに不動産を売却する契約を結んだ場合、ＡさんはＢさんに不動産を売る義務を負うと同時に売買代金を請求する権利を持ちます。Ｂさんは、売買代金を支払う義務を負うと同時に不動産を購入する権利を負います。資本主義社会である以上、契約というのは、ほとんどがギブアンドテイクですから、契約というのは、普通は双務契約ということになります。
こういう関係にある契約関係の場合、破産管財人は、双方が未履行なら、契約を解除できることになっています。（53Ⅰ）。
そうなると、賃貸人が破産した場合も、同様に管財人は賃貸借契約を解除して賃借人を追い出すことが可能になります。賃貸借でも、賃借人は賃料を支払う義務と居住する権利を持ち、賃貸には賃料を請求する権利と居住する義務がある双務契約だからです。
しかし、大家さんの破産なんて、賃借人には何の関係もない話で、大家さんが破産したら家をお追い出されるなんて、誰が考えてもおかしい話です。そこで、こういう場合は、契約を解除できないという最高裁判例があり、以来、実務では、賃貸人が破産しても契約は解除できないというのは、常識的な運用になっています。
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さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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普通、住宅を購入することは、生涯最大の買い物のはずです。たいていは、住宅購入のために住宅ローンを組んだ段階で、その後の人生は、住宅ローンを支払うために働くということになります。土地神話はとっくに崩壊したし、若い人の持ち家志向は、東京や大阪といった大都市を中心に崩壊しましたが、それでも、自分の家を持ちたいという農耕民族的発想は、日本人のＤＮＡにしっかり組み込まれているようです。
ここでは、自分の家を購入する際の、ちょっとしたポイントを述べましょう。
[新築マンション]
現在、大都市で住宅を購入するとしたら、マンションが普通で、とりわけ新築マンションは、人気が高いようです。
新築マンションを購入する際の最大のウイークポイントは、売れ残りマンションでもない限り、現物を見て購入できないということです。まだ建築工事着手前に購入申し込みをするわけですから。
頼りになるのはモデルルーム見学ですが、モデルルームは、家具とか机とか椅子とか、小さめに作っており、実際以上に広く見えます。この点を認識し、自分の希望する間取りとどこが違うのかを確認し、大体の予想をするしかありません。また、設備はどの程度のグレードか、どこまでがオプションでどこまでが標準装備かの確認も必要です。
眺望とか日当たりのチェックは必須です。日当たりは、方位磁石を持参しチェックすることで、ある程度の予想はできます。
眺望も同様ですが、眺望は、部屋の所在階やバルコニーの向きによって大きく異なることがあるので、図面を参考に想像を働かせるしかありません。
この際、注意すべきは周囲の状況です。近くに大規模な空き地があると、そこに大規模マンションが建築される可能性があります。そうすると、今は日当たり良好でも、たちまち日当たり・眺望の悪い建物になってしまいます。
近所に、あるいは南側に空き地がある場合は、要注意で、今後の利用計画を調査する必要があります。
交通量とか騒音も確認する必要があります。曜日、時間帯を変えて、何度も現地に足を運び、確認すべきです。
もちろん、最寄りの商店街や駅、学校、病院の位置も、現地で歩いて確認する必要があります。自分の勤務先まで何分かかるか、年をとっても可能な通勤時間か、これを何度も確認します。
最後は、その街の特徴です。幅広い世代が住んでいるか、同世代の人ばかりか、これも重要です。かって多摩ニュータウンは、若者憧れの住宅地でしたが、今は、高齢者だけが住む町になっています。人工的な街は、当初はきれいですが、その反動がいずれ来ます。
[中古マンション]
これに対し、中古マンションは、現実に室内を確認して購入できます。これは強みですが、同時に、建物の表面だけを見てしまうという欠点ともなります。
まず現地に行ったら、共用部分を十分確認しましょう。ここを見ることで、そのマンションの住民レベルを大体、予想できるからです。例えば集合ポストを見たらチラシが散乱していた、とか、廊下に荷物が置かれているとなると、かなり個性的な方々が住んでいると考えなければなりません。ゴミ置き場や駐輪場も同様で、きちんと整理整頓されているなら住民レベルは高いでしょうが、ここが乱雑だと、個性豊かな人々が住んでいると考えるしかありません。
掲示板もチェックする必要があります。大規模修繕計画があれば確認できますし、マンション内で何かトラブルのようなものがあるかなども、これで、ある程度は把握できます。
さて、室内に案内されたら、図面からは判断できないものー天井の高さ、梁の出っ張り、床面の段差という構造を確認します。また窓が開いているとき、閉まっているときの、通気性・騒音等の違いも確認する必要があります。
日照や騒音などは、できるだけ現地を繰り返し訪れ、自分で体験しましょう。
もちろん、設備機器なども、現実に動かしてみて確認すべきです。
最寄りの商店街や駅、学校、病院の位置を自分で、現地で歩いて確認する必要があること、街に世代間の偏りがないか等の確認は、新築マンションを購入する場合と同様です。
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新築マンションを購入する際の最大のウイークポイントは、売れ残りマンションでもない限り、現物を見て購入できないということです。まだ建築工事着手前に購入申し込みをするわけですから。
頼りになるのはモデルルーム見学ですが、モデルルームは、家具とか机とか椅子とか、小さめに作っており、実際以上に広く見えます。この点を認識し、自分の希望する間取りとどこが違うのかを確認し、大体の予想をするしかありません。また、設備はどの程度のグレードか、どこまでがオプションでどこまでが標準装備かの確認も必要です。
眺望とか日当たりのチェックは必須です。日当たりは、方位磁石を持参しチェックすることで、ある程度の予想はできます。
眺望も同様ですが、眺望は、部屋の所在階やバルコニーの向きによって大きく異なることがあるので、図面を参考に想像を働かせるしかありません。
この際、注意すべきは周囲の状況です。近くに大規模な空き地があると、そこに大規模マンションが建築される可能性があります。そうすると、今は日当たり良好でも、たちまち日当たり・眺望の悪い建物になってしまいます。
近所に、あるいは南側に空き地がある場合は、要注意で、今後の利用計画を調査する必要があります。
交通量とか騒音も確認する必要があります。曜日、時間帯を変えて、何度も現地に足を運び、確認すべきです。
もちろん、最寄りの商店街や駅、学校、病院の位置も、現地で歩いて確認する必要があります。自分の勤務先まで何分かかるか、年をとっても可能な通勤時間か、これを何度も確認します。
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これに対し、中古マンションは、現実に室内を確認して購入できます。これは強みですが、同時に、建物の表面だけを見てしまうという欠点ともなります。
まず現地に行ったら、共用部分を十分確認しましょう。ここを見ることで、そのマンションの住民レベルを大体、予想できるからです。例えば集合ポストを見たらチラシが散乱していた、とか、廊下に荷物が置かれているとなると、かなり個性的な方々が住んでいると考えなければなりません。ゴミ置き場や駐輪場も同様で、きちんと整理整頓されているなら住民レベルは高いでしょうが、ここが乱雑だと、個性豊かな人々が住んでいると考えるしかありません。
掲示板もチェックする必要があります。大規模修繕計画があれば確認できますし、マンション内で何かトラブルのようなものがあるかなども、これで、ある程度は把握できます。
さて、室内に案内されたら、図面からは判断できないものー天井の高さ、梁の出っ張り、床面の段差という構造を確認します。また窓が開いているとき、閉まっているときの、通気性・騒音等の違いも確認する必要があります。
日照や騒音などは、できるだけ現地を繰り返し訪れ、自分で体験しましょう。
もちろん、設備機器なども、現実に動かしてみて確認すべきです。
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
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さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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賃借人が破産して管財人から賃貸人のところに連絡が来る。自分には経験がなくても、知り合いの同業者で、こういう経験をされた方は結構いるのではないでしょうか。
賃借人が破産したら、破産管財人が、このまま賃貸借契約を継続するか、解除するか決めることになります（破産法53Ⅰ）。ま、破産して事業を閉鎖しようというわけですから、たいていは、解除を選択するでしょう。
そこで問題になるのが、契約書に定めた違約条項です。たいていの契約書には、「賃貸借契約が終了しても立ち退かない場合は、賃料の倍額の使用損害金を支払う」とか、「6か月前に予告せずに契約解除する場合は、6か月分の家賃を支払え」という条項があります。
一番、過酷な条項は、建設協力金方式の賃貸借契約です。あれは、建物賃貸借とは名ばかりで、現実には、土地を借りて自分で建物を建てるという実態を、むりやり大家にお金を貸して大家が建てた、その建物を借りているという建物賃貸借契約にしているわけです。そこで、賃借人が契約を中途で解除した場合は、敷金や建設協力金の返還が不要になるよう、同額の違約金が発生するような契約にしている場合が多い。そうでなけりゃ、このご時世、地主さんは建設協力金方式とはいえ、なかなか土地を提供してくれません。
こういう条項は、通常は、有効と解釈されています。経済的に合理性があることは明らかで、無効と解する理由はないでしょう。
しかし、破産手続きが開始されると、そうはいかない。多くの取引先が泣いているなかで、大家さんだけが甘い汁を吸うというのは、やはり、破産制度の理念にそぐわないことになります。
以下の判例は、そういう破産制度の趣旨から、違約金条項の効力を制限したものです。
「賃貸借契約が終了しても立ち退かない場合は、賃料の倍額の使用損害金を支払う」と条項について
１、 使用損害金は、それが管財人の行為によって発生したものと評価される場合は、財団債権になる（最高裁Ｓ43･6･13）
２、 しかし、財団債権として認められる額は、あくまでも、賃料と同額の範囲に限られる（東京高裁Ｈ21･6.25）
「6か月前に予告せずに契約解除する場合は、6か月分の家賃を支払え」という条項について
東京地裁Ｈ21･1.16
6か月前までの解除予告に代えて賃料・共益費6か月分（1200万円）を支払い、即時解除することができる旨の条項のある賃貸借契約が締結された事案において、当該条項は、解除権を認めた規定にすぎず、他の事由により契約が終了したときに違約金を支払う旨を規定したものではない。
建設協力金方式の賃貸借契約で賃借人が契約を中途で解除した場合、敷金と建設協力金の支払いが不要となる契約について
名古屋高裁Ｈ12･4･7
賃借人は、自動車販売用品店。
賃貸借契約の内容は以下の通り。
「期間15年、賃料月額150万円、敷金2500万円、建設協力金5000万円。
中途解約の場合は、敷金及び建設協力金の未返還部分合計額の違約金が発生する。そこで、賃貸人は、この違約金と敷金及び建設協力金の未返還部分を相殺できる。つまり、中途解約の場合は、敷金も建設協力金も返還する必要はない。」
裁判所の判断は以下の通り。
破産債権者全体の公平を考慮すると、賃貸人の合理的な期待の範囲内で相殺を認めるべきである。本件では2100万円で相殺が認められる。
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追伸
是非、ご購入ください。
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そこで問題になるのが、契約書に定めた違約条項です。たいていの契約書には、「賃貸借契約が終了しても立ち退かない場合は、賃料の倍額の使用損害金を支払う」とか、「6か月前に予告せずに契約解除する場合は、6か月分の家賃を支払え」という条項があります。
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１、 使用損害金は、それが管財人の行為によって発生したものと評価される場合は、財団債権になる（最高裁Ｓ43･6･13）
２、 しかし、財団債権として認められる額は、あくまでも、賃料と同額の範囲に限られる（東京高裁Ｈ21･6.25）
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東京地裁Ｈ21･1.16
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賃貸借契約の内容は以下の通り。
「期間15年、賃料月額150万円、敷金2500万円、建設協力金5000万円。
中途解約の場合は、敷金及び建設協力金の未返還部分合計額の違約金が発生する。そこで、賃貸人は、この違約金と敷金及び建設協力金の未返還部分を相殺できる。つまり、中途解約の場合は、敷金も建設協力金も返還する必要はない。」
裁判所の判断は以下の通り。
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さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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アベノミクスの影響か、マンション販売が好調だ。7月の首都圏の新築マンション発売戸数は、31,6％増で3か月連続プラス。この半年、契約率は8割を超えている。販売価格も、5128万円で、昨年同月比で約10％増加し、㎡単価も、13,2％増の72,7万円になっている。
特に高価なタワーマンションが売れており、これが販売価格、販売単価の増加につながっている。前年同月比はなんと526,9％、新築マンションの約3割に及ぶ。
自分の個人的経験で恐縮だが、わけのわからない不動産屋から、やたらと「所有不動産を売らないか」と自宅に電話がかかってくるようになった。ミニバブルのときは、必ず、こういう怪しい電話がかかってくるのだ。中には、執拗に食い下がり電話を切らない輩もいる。
我が家の周りに15階程度のマンションが次々と建てられ、即日、完売状態が続いている。
これに呼応するかのように、マンション販売業者らによるワンルームマンションの販売合戦も過熱し、あちこちで「無料不動産投資セミナー」が開かれている。
心配なのは、こういう無料セミナーで、収入が限られた人たちが、ワンルームマンションに無茶な投資をしないか、ということである。
現在、ワンルームマンションの表面利回りの平均は４～５％。これは、ワンルームマンションが慢性的に供給過多であること、マンションの維持費や改装費は意外とお金がかかることを考えると、かなり、低い表面利回りだ。現実の利回りは、表面利回りの半分以下だからだ。
ネットなどを見ると、「わたしは、こうしてマンション投資をして勝ち組になった」みたいな記事が氾濫している。そういう記事が嘘だとは言わないが、自分の経験から言わせてもらうと、バブルから25年、自分の周りで不動産に投資して成功を収めた人は、あまりいないばかりか、むしろ多額の負債で破滅した人が少なくない。
Ｍ弁護士は、成年後見人として被後見人のお金を横領して新聞で話題になったが、原因は、不動産投資の失敗だ。二億円以上の負債がある一方で、仕事が激減し、横領という禁じ手に手を出したようだ。
不動産投資がうまくいったのは、昭和40年代まで。それまでは、不動産など投資の対象として誰も意識しなかったからだ。投資の対象として意識されはじめたら、もう、それは投資の対象ではない。
自分は、現在の不動産ミニバブルは、消費税値上げの前の駆け込み需要だと考えている。日本社会の現況から、不動産が長期的に安定した値上がりが続くとは考えられない。むしろ、現在は、「不動産は、売っても買っても損をする」と考えた方がよい。
ただ、損はしても、長期的な安定資産を手に入れたいという考えなら、不動産投資も考えられる。
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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アベノミクスの影響か、マンション販売が好調だ。7月の首都圏の新築マンション発売戸数は、31,6％増で3か月連続プラス。この半年、契約率は8割を超えている。販売価格も、5128万円で、昨年同月比で約10％増加し、㎡単価も、13,2％増の72,7万円になっている。
特に高価なタワーマンションが売れており、これが販売価格、販売単価の増加につながっている。前年同月比はなんと526,9％、新築マンションの約3割に及ぶ。
自分の個人的経験で恐縮だが、わけのわからない不動産屋から、やたらと「所有不動産を売らないか」と自宅に電話がかかってくるようになった。ミニバブルのときは、必ず、こういう怪しい電話がかかってくるのだ。中には、執拗に食い下がり電話を切らない輩もいる。
我が家の周りに15階程度のマンションが次々と建てられ、即日、完売状態が続いている。
これに呼応するかのように、マンション販売業者らによるワンルームマンションの販売合戦も過熱し、あちこちで「無料不動産投資セミナー」が開かれている。
心配なのは、こういう無料セミナーで、収入が限られた人たちが、ワンルームマンションに無茶な投資をしないか、ということである。
現在、ワンルームマンションの表面利回りの平均は４～５％。これは、ワンルームマンションが慢性的に供給過多であること、マンションの維持費や改装費は意外とお金がかかることを考えると、かなり、低い表面利回りだ。現実の利回りは、表面利回りの半分以下だからだ。
ネットなどを見ると、「わたしは、こうしてマンション投資をして勝ち組になった」みたいな記事が氾濫している。そういう記事が嘘だとは言わないが、自分の経験から言わせてもらうと、バブルから25年、自分の周りで不動産に投資して成功を収めた人は、あまりいないばかりか、むしろ多額の負債で破滅した人が少なくない。
Ｍ弁護士は、成年後見人として被後見人のお金を横領して新聞で話題になったが、原因は、不動産投資の失敗だ。二億円以上の負債がある一方で、仕事が激減し、横領という禁じ手に手を出したようだ。
不動産投資がうまくいったのは、昭和40年代まで。それまでは、不動産など投資の対象として誰も意識しなかったからだ。投資の対象として意識されはじめたら、もう、それは投資の対象ではない。
自分は、現在の不動産ミニバブルは、消費税値上げの前の駆け込み需要だと考えている。日本社会の現況から、不動産が長期的に安定した値上がりが続くとは考えられない。むしろ、現在は、「不動産は、売っても買っても損をする」と考えた方がよい。
ただ、損はしても、長期的な安定資産を手に入れたいという考えなら、不動産投資も考えられる。
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最新版
図解で早わかり 借地借家 法
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わが国では、いったん借家人に家を貸すと、期間満了による立ち退きを請求することは、事実上不可能であった。判例法が、事実上、大家からの立ち退き請求権を徹底的に制限したのである。
戦後の慢性的な家不足のため、大家の横暴から借家人を守るためには、やむを得ない判例法だったが、このような極端な借家人保護は、結果的に、不動産の流通をかなり妨げることになった。
この反省から、定期借家権の制度が創設され、その結果、不動産市場は再び流動化することになった。
この定期借家権制度によって生み出されたものがＪリートである。Ｊリートのためにだけ定期借家権が立法化されたものではないが、定期借家権制度がない限り、Ｊリートは産まれなかった。
Ｊリートは、投資家から資金を集めて不動産の運用を図るために設立された投資法人が運用する。
その資金源は、金融機関からの融資と投資家からの投資によって成り立っている。運用益のうち、金融機関には定額を返済し、投資家には運用実績に応じて返済する。そのため、投資に占める割合で金融機関からの融資が多いと、Ｊリートは、投資家にはハイリスクハイリターン商品となり、投資家からの投資割合が多いとＪリートは、投資家にはローリスクローリターンとなる。
いずれにせよ、Ｊリートは投資家や金融機関から集めた資金で不動産を購入し、その不動産を賃貸に出して賃料を得る。この賃料が運用益になるのだが、Ｊリートの性質上、貸したら返ってくるかわからないような賃貸はできない。期限が来れば必ず明け渡すことになる定期借家制度でないかぎり、賃貸という投資はできない。
期間についても、定期借家制度は、制限がない。1年未満の賃貸借期間も20年を超える賃貸借期間も有効である。中途解約もできない。小規模な居住用賃貸借期間関しては、中途解約が認められる場合があるが、Ｊリートは、主にテナントビルが対象だから、問題はない。
しかも、賃料の減額請求ができないという特約を定めることができ、現に、ほとんどの場合、減額請求しないという条項がいれてある。
このように定期借家制度は、投資効率を考え、自由に定めることができるし、賃料収入も安定し、期間が来れば必ず明け渡しを求めることができる。まさにＪリートの投資物件としては、最適なのだ。
Ｊリートは、平成15年末の資産総額は1兆4325億円、ファンド数は10だったが、その後、増大の一途をたどり、それは、わが国に平成のミニバブルをもたらした。
その後、リーマンショックの影響で下降線をたどったが、すぐに盛り返し、平成24年末の資産総額は9倍近い9兆3679億円、ファンド数は37となっている。
ちなみにわが事務所のちっぽけビルでさえも、ちょうどミニバブルの頃購入したこともあり、ファンドと購入を競うことになった。売り主と値引き交渉ができず、今となったら、高い買い物をさせられてしまった。
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わが国では、いったん借家人に家を貸すと、期間満了による立ち退きを請求することは、事実上不可能であった。判例法が、事実上、大家からの立ち退き請求権を徹底的に制限したのである。
戦後の慢性的な家不足のため、大家の横暴から借家人を守るためには、やむを得ない判例法だったが、このような極端な借家人保護は、結果的に、不動産の流通をかなり妨げることになった。
この反省から、定期借家権の制度が創設され、その結果、不動産市場は再び流動化することになった。
この定期借家権制度によって生み出されたものがＪリートである。Ｊリートのためにだけ定期借家権が立法化されたものではないが、定期借家権制度がない限り、Ｊリートは産まれなかった。
Ｊリートは、投資家から資金を集めて不動産の運用を図るために設立された投資法人が運用する。
その資金源は、金融機関からの融資と投資家からの投資によって成り立っている。運用益のうち、金融機関には定額を返済し、投資家には運用実績に応じて返済する。そのため、投資に占める割合で金融機関からの融資が多いと、Ｊリートは、投資家にはハイリスクハイリターン商品となり、投資家からの投資割合が多いとＪリートは、投資家にはローリスクローリターンとなる。
いずれにせよ、Ｊリートは投資家や金融機関から集めた資金で不動産を購入し、その不動産を賃貸に出して賃料を得る。この賃料が運用益になるのだが、Ｊリートの性質上、貸したら返ってくるかわからないような賃貸はできない。期限が来れば必ず明け渡すことになる定期借家制度でないかぎり、賃貸という投資はできない。
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本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました