ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
ミラーレスカメラには、とんと興味がなかったが、最近、気になるミラーレスカメラがある。ニコンＶ３である。ボディーで324ｇ。
自分の使っているＤ８００が約1キロで、これに約800ｇのAF-S NIKKOR 28-300mm f/3.5-5.6G ED VRをつけて使用しているので、重量は、ボディとレンズで1､8キロということになる。付属品の重量も考えれば、約2キロだ。これを首からぶらさげて歩き回るのは、かなり、しんどい。
しかし、ニコンＶ３に、プレミアムキッドとして付属しているNIKKOR VR 10-30mm f/3.5-5.6は、約115ｇだから、レンズとあわせても、約440ｇ。5分の１の重さだ。
ただ、自分が興味を引かれるのは、重さよりも、速射性だ。ＡＦ追随で、なんと秒間20コマ！！
今のＤ８００は、秒4コマで、以前使用していたＤ300の秒5コマよりも、遅い。1コマの違いとはいえ、実際に撮影してみると、かなり、かったるく感ずる。
それにニコンｖ３は、レリーズタイムラグも短い。
この小さくて軽いカメラなら、気軽に持ち歩けるし、Ｄ８００とも併用できる。
もちろん、問題はある。画質だ。あの小さな撮像素子の画質は、あちこちでボロクソに言われている。
確かに、あのサイズの撮像素子で、フルサイズはもちろん、ＡＰＳ－Ｃサイズやフォーサーズと比較して画質を論じたら、ひとたまりもないだろう。
しかし、今日、横浜で岩合さんの写真展「ねこ」を見て、考えを変えた。
岩合さんの使用するカメラの撮像素子は、ＡＰＳ－Ｃサイズよりも小さいフォーサーズ。Ａサイズに伸ばすと、画質は相当に荒くなる。おそらくプリントの一流専門家が処理したのだろうが、それでも、画質は鮮明とはいえなかった｡
しかし、鑑賞している人で、それを気にしている人は誰もいなかった。要は、何が写っているかが大切で、決定的瞬間さえ写っていれば、多少、ピンボケだろうが、露出が多少狂っていようが、それは、写真にとって本質的なことではない。ましてや、カメラメカオタクが盛んに言う「周辺光量の低下」とか、モアレ、ノイズなど、「ある」よりは「ない」ほうがいい、というレベルの問題だ。一部の評論家やメカオタクがやるような、画像を等倍に拡大して、画質がどうのこうのなんて、およそ意味のない議論だ。
広告写真を写すわけではないからだ。
実は、自分にとって問題なのは、画質よりもマネーだ。このカメラの外観は、安物コンデジそっくりだが、値段は初心者向けのＡＰＳ－Ｃサイズの一眼レフカメラよりも高い！！例えば、ニコンＤ3300の倍近い値段だ。そのせいもあって、さっぱり人気がない。すぐに値段が急落する気がする。
どうするかなぁ。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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確かに、あのサイズの撮像素子で、フルサイズはもちろん、ＡＰＳ－Ｃサイズやフォーサーズと比較して画質を論じたら、ひとたまりもないだろう。
しかし、今日、横浜で岩合さんの写真展「ねこ」を見て、考えを変えた。
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しかし、鑑賞している人で、それを気にしている人は誰もいなかった。要は、何が写っているかが大切で、決定的瞬間さえ写っていれば、多少、ピンボケだろうが、露出が多少狂っていようが、それは、写真にとって本質的なことではない。ましてや、カメラメカオタクが盛んに言う「周辺光量の低下」とか、モアレ、ノイズなど、「ある」よりは「ない」ほうがいい、というレベルの問題だ。一部の評論家やメカオタクがやるような、画像を等倍に拡大して、画質がどうのこうのなんて、およそ意味のない議論だ。
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仲介業者が不動産を１億円で買う買主を見つけてくれたので、売買契約を締結することになった。しかし、いざ、売買契約を締結する段になり、アナタは、仲介業者の仲介手数料を支払うのが惜しくなる。アナタは、売り主に電話をして、そっとささやく。
「買主さん、客見つけただけで、双方からあわせて６％＋12万円なんて、べらぼうじゃないですか？1億円だから、買主見つけただけで６１２万円。私の年収と同じです。この契約キャンセルして、あとで二人だけでそっと契約しませんか」
買主は、「それもそうだ」といって、売り主とタッグを組んで、仲介業者抜きにして売買契約を締結した。
この場合、仲介業者は、仲介手数料を請求できるだろうか？
仲介手数料は契約を「成立」させたこと対する対価だから、「成立」がない以上、報酬は請求できそうもないが、世の中、そう甘くはない。結論からいうと、仲介報酬は請求できる。
というのは、一般媒介契約約款書には、「一般媒介契約の有効期間内又は有効期間の満了後２年以内に、依頼主が、仲介業者の紹介によって知った相手方と仲介業者を排除して目的物件の売買又は交換の契約を締結した時は、仲介業者は、依頼主に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求できる」との記載が、普通は、あるからである。業界では、このような行為を「抜き」行為というそうで、ちゃんと、契約書に対策はうってあるのである。
ただ、約款には、請求できるのは、「契約の成立に寄与した割合」に限られる。前述した例では、１００％寄与があるといえるが、１００％と言えないケースとは、どういう場合だろう？
これを扱った判例がある。東京地判 平24・11・16がそれである。
[事案の概要]
事案の概要は、以下の通り。
媒介業者Ｘは、買主Ｙとの間で、平成22年９月６日、一般媒介契約書に基づき、本件媒介契約（契約締結後３ケ月H22.12.５まで）を締結した。
↓
売主と買主Ｙは、Ｘの媒介で、ローン条項付で売買契約を締結し、決済日を４日後の同月10日と決定した。
↓
Ｘは、契約以前から、本件物件に通行権の負担があることを知っていたが、Ｘが買主Ｙに、その通行権の負担が記載された本件和解調書を示して教えたのは、契約当日だった。
↓
驚いたＹは、契約の翌日である平成22年９月７日、融資先銀行に対し、本件和解調書を示して、その存在につき説明したところ、本件銀行から、融資条件の変更に当たるから、融資が予定通り平成22年９月10日までに行うことは無理である旨の回答を受けた。
↓
Ｙは、Ｘに相談し、同月９日、本件売買契約の融資特約条項に基づいて本件売買契約を解除した。
↓
Ｙは、Ｘに対する不信から、Ｘに再度交渉を依頼することなく、解除の当日、弁護士に買主との交渉を依頼した。
ＹはＸに対し、本件解除後も本件物件の売買交渉を継続していることをＸに対し告げていない。
↓
平成22年９月10日、Ｙと買主は、本件物件所有者である会社Ｙ１を新設分割するという手法で、買主に、「売却」した。
↓
Ｘは、媒介契約に基づき、Ｙ及びＹ１に対し、媒介手数料等の支払いを求めて提訴した。
[裁判所の判断]
１、以下の２点を考慮し、Ｘが、売買契約２の成立に寄与した割合は５割と認めた。
第１点
本件売買契約は、Ｘの提案により融資特約条項に基づいて解除されたものであり、本件和解調書が、本件売買契約当日までＹに呈示されなかったことが主たる原因となったものと認められることからすれば、ＹがＸではなく弁護士に売買契約２の交渉を依頼したことに相応の理由がある
第２点
あらたな売買契約は、Ｙ代理人による交渉がなければ締結に至らなかったことが推認される
２、ただ、この約款は、不動産取引の媒介に誠実に努力した媒介者の媒介報酬を意図的に排除する目的で、売買契約の当事者間で直接に取引することを防止する目的で規定されている。本件の買主に、そのような意図はない。
これについて裁判所は、次のように判断している。
「本件相当額報酬請求権を認める期間を媒介契約の有効期間の満了後２年以内と長期に定めていることからすれば、上記媒介者を意図的に排除する目的の有無にかかわらず、媒介者の行った労力に対し、その効果が残存していると認められる相当な期間について、媒介者の寄与に応じて仲介手数料の支払義務を認める趣旨があるものと解する」
なお、本件では、ローン条項がある売買契約で、ローンが通らなかったため、契約が解除されたときは、やはり仲介手数料は請求できるだろうか？という点も争われたようである。
驚くべきことに、「できる」というのが、業界の主流であり、これに同意見を述べる御用学者もいる。仲介手数料は、契約を「成立」させたことに対する報酬であり、いったん成立した以上は、その後、解除されても、「成立」したことにはかわりはない、というのが、その理由だ。
しかし、判例の主流は、「媒介契約が、代金についての融資の不成立を解除条件として締結された後、融資の不成立が確定し、これを理由として契約が解除された時には、媒介業者に対して、仲介手数料の支払義務がない」と解している。
まあ、ローン条項で契約が解除されても、なお、仲介手数料を堂々と請求するような非常識な業者は少ないだろうが、この業界では、世間の常識とは異なる非常識が常識として通用している。中には、そういう非常識を平気で行う業者もいると聞いたことがある。仲介業者に依頼するときは、契約が解除されたら仲介手数料を支払う必要があるのか、一応、確認したほうがよい。
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仲介業者が不動産を１億円で買う買主を見つけてくれたので、売買契約を締結することになった。しかし、いざ、売買契約を締結する段になり、アナタは、仲介業者の仲介手数料を支払うのが惜しくなる。アナタは、売り主に電話をして、そっとささやく。
「買主さん、客見つけただけで、双方からあわせて６％＋12万円なんて、べらぼうじゃないですか？1億円だから、買主見つけただけで６１２万円。私の年収と同じです。この契約キャンセルして、あとで二人だけでそっと契約しませんか」
買主は、「それもそうだ」といって、売り主とタッグを組んで、仲介業者抜きにして売買契約を締結した。
この場合、仲介業者は、仲介手数料を請求できるだろうか？
仲介手数料は契約を「成立」させたこと対する対価だから、「成立」がない以上、報酬は請求できそうもないが、世の中、そう甘くはない。結論からいうと、仲介報酬は請求できる。
というのは、一般媒介契約約款書には、「一般媒介契約の有効期間内又は有効期間の満了後２年以内に、依頼主が、仲介業者の紹介によって知った相手方と仲介業者を排除して目的物件の売買又は交換の契約を締結した時は、仲介業者は、依頼主に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求できる」との記載が、普通は、あるからである。業界では、このような行為を「抜き」行為というそうで、ちゃんと、契約書に対策はうってあるのである。
ただ、約款には、請求できるのは、「契約の成立に寄与した割合」に限られる。前述した例では、１００％寄与があるといえるが、１００％と言えないケースとは、どういう場合だろう？
これを扱った判例がある。東京地判 平24・11・16がそれである。
[事案の概要]
事案の概要は、以下の通り。
媒介業者Ｘは、買主Ｙとの間で、平成22年９月６日、一般媒介契約書に基づき、本件媒介契約（契約締結後３ケ月H22.12.５まで）を締結した。
↓
売主と買主Ｙは、Ｘの媒介で、ローン条項付で売買契約を締結し、決済日を４日後の同月10日と決定した。
↓
Ｘは、契約以前から、本件物件に通行権の負担があることを知っていたが、Ｘが買主Ｙに、その通行権の負担が記載された本件和解調書を示して教えたのは、契約当日だった。
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第１点
本件売買契約は、Ｘの提案により融資特約条項に基づいて解除されたものであり、本件和解調書が、本件売買契約当日までＹに呈示されなかったことが主たる原因となったものと認められることからすれば、ＹがＸではなく弁護士に売買契約２の交渉を依頼したことに相応の理由がある
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三日目 古代の人々の街
旅行最後の日は、荒神谷遺跡に行きました。個人的には、遺跡には興味がないのですが、3人のうちの１人の意向を最優先する旅行で、その人が遺跡オタクなので、島根県出雲市斐川町にある、この遺跡に行ったのです。
30年前、道路をつくるため山を削っていたところ、山の斜面から国内最多の358本の銅剣が発見されたそうです。なぜ、こんな場所に、なぜ、これだけの大量の銅剣が発見されたのか、謎が謎を呼び、諸説入り乱れているようで、遺跡オタクには、非常に有名な遺跡のようです。まあ、自分には、どうでも良い話ですが。
レンタカーを走らせ、荒神谷遺跡に行ってみると、駐車場はガラガラ。博物館に入ると、入口に切符をきるおじいさんが一人いるだけ。他にお客さんは、誰もいません。
それだけに、おじいさんは、満面笑みを浮かべて、自分たちを歓迎してくれました。
友人が、この遺跡について、おじいさんに話題を持ちかけると、おじいさんは「待ってました」とばかりに、話し始め、互いにうんちくの応酬みたいな会話になってしまいました。
そのうんちく応酬合戦に全くついていけない自分は、博物館をでて、遺跡の周囲を散歩しました。下の写真は、博物館の外に広がる豊かな田園風景です。風の音以外は、何の音もしませんでした。(写真は、クリックすると拡大します）
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「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
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さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
三日目 古代の人々の街
旅行最後の日は、荒神谷遺跡に行きました。個人的には、遺跡には興味がないのですが、3人のうちの１人の意向を最優先する旅行で、その人が遺跡オタクなので、島根県出雲市斐川町にある、この遺跡に行ったのです。
30年前、道路をつくるため山を削っていたところ、山の斜面から国内最多の358本の銅剣が発見されたそうです。なぜ、こんな場所に、なぜ、これだけの大量の銅剣が発見されたのか、謎が謎を呼び、諸説入り乱れているようで、遺跡オタクには、非常に有名な遺跡のようです。まあ、自分には、どうでも良い話ですが。
レンタカーを走らせ、荒神谷遺跡に行ってみると、駐車場はガラガラ。博物館に入ると、入口に切符をきるおじいさんが一人いるだけ。他にお客さんは、誰もいません。
それだけに、おじいさんは、満面笑みを浮かべて、自分たちを歓迎してくれました。
友人が、この遺跡について、おじいさんに話題を持ちかけると、おじいさんは「待ってました」とばかりに、話し始め、互いにうんちくの応酬みたいな会話になってしまいました。
そのうんちく応酬合戦に全くついていけない自分は、博物館をでて、遺跡の周囲を散歩しました。下の写真は、博物館の外に広がる豊かな田園風景です。風の音以外は、何の音もしませんでした。(写真は、クリックすると拡大します）
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
先週の土曜から月曜まで、大学時代の友人二人と一緒に島根に旅行に行ってきました。
20歳ころから、変わらぬメンバーで、毎年、旅行をしてきましたが、気が付くと、全員還暦過ぎ。振り返ると、何にもしないままの、あっという間の○十年で、時のたつのは早いものです。
さて、今回の旅行は、ちょっと事情があり、その3人のうちの一人の意向を最優先する旅行でした。
最初の日 妖怪たちの街
最初に行ったのが、境港。なんでも、ここはゲゲゲの鬼太郎の街だそうで、確かに街は、あちこちに鬼太郎など妖怪の彫刻や人形があり、妖怪たちの着ぐるみを来た人が、街中をうろうろしていました（＾＾）。
下の写真は、境港に行くために乗った電車。（クリックすると拡大します）電車の天井なんかには妖怪の絵がかかれ、ここからすでに妖怪ムード満点でした。
街全体が妖怪のテーマパークという感じで、結構、面白かったです。
二日目 神々の街
次の日は、出雲神社に向かいました。下の写真は、出雲神社の入り口付近です（クリックすると拡大します）。人気スポットだけに、観光客であふれ、神々の街という雰囲気はまったくなし。
ただ、境内にはいると、やはり八百万（やおよろず）の神々が集う場所だけに、厳かな雰囲気でした。
下の写真は、出雲神社です（クリックすると拡大します）。近所の神社とは、やはり違いますね。空のむこうから神々が現れて来そうです。
三日目 古代の人々の街（続く）
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20歳ころから、変わらぬメンバーで、毎年、旅行をしてきましたが、気が付くと、全員還暦過ぎ。振り返ると、何にもしないままの、あっという間の○十年で、時のたつのは早いものです。
さて、今回の旅行は、ちょっと事情があり、その3人のうちの一人の意向を最優先する旅行でした。
最初の日 妖怪たちの街
最初に行ったのが、境港。なんでも、ここはゲゲゲの鬼太郎の街だそうで、確かに街は、あちこちに鬼太郎など妖怪の彫刻や人形があり、妖怪たちの着ぐるみを来た人が、街中をうろうろしていました（＾＾）。
下の写真は、境港に行くために乗った電車。（クリックすると拡大します）電車の天井なんかには妖怪の絵がかかれ、ここからすでに妖怪ムード満点でした。
街全体が妖怪のテーマパークという感じで、結構、面白かったです。
二日目 神々の街
次の日は、出雲神社に向かいました。下の写真は、出雲神社の入り口付近です（クリックすると拡大します）。人気スポットだけに、観光客であふれ、神々の街という雰囲気はまったくなし。
ただ、境内にはいると、やはり八百万（やおよろず）の神々が集う場所だけに、厳かな雰囲気でした。
下の写真は、出雲神社です（クリックすると拡大します）。近所の神社とは、やはり違いますね。空のむこうから神々が現れて来そうです。
三日目 古代の人々の街（続く）
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
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敷金精算と原状回復をめぐる苦情、トラブルが増加しています。すでに旧建設省は、平成年11年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発行し、同16年2月に国土交通省住宅局が改訂しました。
このガイドラインには、さまざまな事例について、貸主と借主のどちらが、どの程度、費用を負担すべきかという基準が、事細かに示されています。
ガイドラインに強制力はありませんが、裁判所が概ねガイドラインに沿った内容で判断しており、事実上、法規範に近い効力をもっています。
貸主も、借主も、判断にまよったときは、このガイドラインに沿って行動すれば、無用なトラブルは回避できるはずです。
さらに東京都の場合は、平成16年10月1日から、「東京都で賃貸住宅紛争防止条例（東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例）」（平成16年3月30日に都議会で可決）が施行されました。
この条例は、東京都内に存在する不動産業者に対して、入居中の修理や原状回復の費用負担に関して、まず法律の一般原則を説明し、次に実際の契約での費用負担特約がどうなっているのかを、独立した書面で借主に説明する義務を課したものです。
この条例は不動産業者が対象であり、貸主は何ら規制の対象にはなっていません。説明する事を義務付けられたのは家主でなく不動産業者だけです。
また、消費者保護の条例ですから、店舗・事務所等の事業用賃貸物件は、この条例による説明の必要はありませんし、居住を目的とする建物についての条例ですので、倉庫や店舗の賃貸借には適用されません。
借主に、説明すべきは、以下の3点です。
① 退室時の原状回復費用の負担について、経年変化（時間の経過に伴って生じる損耗）や通常損耗（通常の使用に伴って生じる程度の損耗）は、貸主の負担であること。
② 故意・過失、善管注意義務違反（他人のものを借りている場合、借主は、契約が終了し明け渡すまでの間、相当な注意を払って物件を使用する義務があり、これに反すること）による損耗は借主の負担であること。
③ 以上の一般原則通りでなくても、双方が合意すれば、特約を取り決める事ができること（この特約は、公序良俗に反したり、借地借家法・消費者契約法などに反した場合は無効となる）。
ただし、特約があればよいかというと、どんな特約を結んでも、裁判所は、だいたい、強引に特約の趣旨が明確でないと認定して、無効にします。借主が消費者の場合は、通常損耗等を借主負担にするのは、非常に困難です。
なお、この東京ルールに反しても、貸主に罰則はありません。仲介する不動産業者が、都知事より指導及び勧告を受けるだけます。
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さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
敷金精算と原状回復をめぐる苦情、トラブルが増加しています。すでに旧建設省は、平成年11年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発行し、同16年2月に国土交通省住宅局が改訂しました。
このガイドラインには、さまざまな事例について、貸主と借主のどちらが、どの程度、費用を負担すべきかという基準が、事細かに示されています。
ガイドラインに強制力はありませんが、裁判所が概ねガイドラインに沿った内容で判断しており、事実上、法規範に近い効力をもっています。
貸主も、借主も、判断にまよったときは、このガイドラインに沿って行動すれば、無用なトラブルは回避できるはずです。
さらに東京都の場合は、平成16年10月1日から、「東京都で賃貸住宅紛争防止条例（東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例）」（平成16年3月30日に都議会で可決）が施行されました。
この条例は、東京都内に存在する不動産業者に対して、入居中の修理や原状回復の費用負担に関して、まず法律の一般原則を説明し、次に実際の契約での費用負担特約がどうなっているのかを、独立した書面で借主に説明する義務を課したものです。
この条例は不動産業者が対象であり、貸主は何ら規制の対象にはなっていません。説明する事を義務付けられたのは家主でなく不動産業者だけです。
また、消費者保護の条例ですから、店舗・事務所等の事業用賃貸物件は、この条例による説明の必要はありませんし、居住を目的とする建物についての条例ですので、倉庫や店舗の賃貸借には適用されません。
借主に、説明すべきは、以下の3点です。
① 退室時の原状回復費用の負担について、経年変化（時間の経過に伴って生じる損耗）や通常損耗（通常の使用に伴って生じる程度の損耗）は、貸主の負担であること。
② 故意・過失、善管注意義務違反（他人のものを借りている場合、借主は、契約が終了し明け渡すまでの間、相当な注意を払って物件を使用する義務があり、これに反すること）による損耗は借主の負担であること。
③ 以上の一般原則通りでなくても、双方が合意すれば、特約を取り決める事ができること（この特約は、公序良俗に反したり、借地借家法・消費者契約法などに反した場合は無効となる）。
ただし、特約があればよいかというと、どんな特約を結んでも、裁判所は、だいたい、強引に特約の趣旨が明確でないと認定して、無効にします。借主が消費者の場合は、通常損耗等を借主負担にするのは、非常に困難です。
なお、この東京ルールに反しても、貸主に罰則はありません。仲介する不動産業者が、都知事より指導及び勧告を受けるだけます。
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