ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
借家人に出て行ってもらうさい、正当事由を補強するため、立退き料の支払いを申し出る。大家が、正当事由があるとして明け渡しを求めるときは、必ず、この正当事由の問題に直面する。
この立退き料は、借地借家法施行以前には、法律のどこにも規定がなく、しかし、裁判では、当たり前のように主張されていた不思議な概念だった。
借地借家法の28条で、ようやく、「明渡の正当事由の判断にあたり、賃貸人が申し出た立ち退き料の額を考慮して正当事由を判断する」と規定されるにいたった。
ところで、この立退き料と正当事由の関係はどうかというと、全く不明である。
賃貸人側の通説的な見解は、「正当事由がないとき、あるいは不足するときに、これを補完するため」に支払われるのが立ち退き料だ、という考えである。
例えば、明渡が認められる正当事由を100点としたとき、賃貸人の正当事由が50％点しか立証できないとき、残りの50点を補完するのが立退き料だという考えである。100点を立証できれば、立退き料は不要ということになる。
これに対し、賃借人側から主張されるのが、立退き料は、正当事由を立証できたときに、「賃借人の経済的損害を補填するため」の制度であり、正当事由の不足を補完するような性質のものではない、という考えである。
例えば、明渡が認められる正当事由を100点としたとき、賃貸人の正当事由が50％点しか立証できないときは、立退き料は問題にならない。100点を立証できたときに、初めて立ち退き料をいくらにするかという問題になる、という考えである。
この問題を正面から論じた判例はなく、判例自体が、色々な基準を適当に言っており、そこには全く統一性はない。同じ裁判官が、異なる判決で、異なる見解を平気で述べたりする。
離婚原因とか解雇理由なども、「正当事由」の判断同様、裁判官の裁量に委ねられる部分が大きいとはいえ、ある程度の予測はできる。ところが、正当事由の判断になると、その「ある程度の予測」さえできない。
しかし、本来、ここは、正当事由による明渡を求める訴訟での基本中の基本だから、この根っこの部分がいい加減だと、正当事由の認定や立ち退き料の金額について、客観的な判断ができないことになる。事実、正当事由による明渡を求める裁判の勝敗は、ほとんど予測不能である。
正当事由による明渡を求める裁判は、表現は悪いが、ある意味、丁半博打に似ているところさえある。「センセ、この裁判勝てますか」という質問に、まともに答えられない唯一の分野が、この「正当事由による明渡」である。（続く）
[ＯＭＡＫＥ];
瀬戸内に浮かぶ大久野島に行ってきました。下の写真左は、そのウサギです。右の写真は、島で見かけた不思議な集団です。どちらもクリックすると拡大します。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
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建物明渡が認められる正当事由とはその１・２からお読みください。
[賃借人が建物の使用を必要とする事情]
「賃借人が建物の使用を必要とする事情」は、居住用なら、家族として地元に定着していることや子供の学校問題が「必要とする事情」になるだろう。
もっとも、都心で夜間人口が少ないような場所だと、地元に定着している等は、正当事由としては、やや弱い。逆に地方の郊外などでは、住んでいることそれ自体が「当正当事由」になる。
ただ、少なくとも東京都心では、実務上問題になるのは、賃借人が、そこで小売業等の営業している場合である。ここで商売をつづけてきて顧客がこれだけついている。これだけ儲かっている、出ていくなんてとんでもない、ここを出て行ったらどうやって今後の生活を確保するんだ？
これは、立退き拒否のかなり強い根拠になる。ただ、裁判では、申告書等で、これらの営業利益を証明する必要がある。
問題は、おそらく、かなりの零細企業が、申告額は現実の利益額よりも少ないことだ。「逆粉飾」である。
売り上げ除外か経費増幅かはともかくとして、真実の利益はこれだけだということを客観的な資料で説明しないと裁判所は納得しない。
利益があまり上がっていない、赤字続きだとなると、「賃借人は、立退き料目当てで拒否しているだけだ」として、裁判所が厳しい視線を向けることになる。
賃借人としては、訴訟になったら、ただ単に、「ここを出て行ったら生活できません」と防戦するだけでなく、賃貸人の主張する「賃貸人が建物の使用を必要とする事情」を、責める必要がある。
賃貸人が、明渡後の設計プランを示した時、本当に採算があうのか、そもそも建築基準法上、そういう設計が可能なのか、これをつぶさに検討すると、意外と賃貸人のプランが、いい加減な場合がある。逆に言えば、賃貸人としては、きちんとファイナンスの専門家やや設計士の助言を取り入れて、明渡後の利用プランを明示する必要がある。
[ＯＭＡＫＥ]
瀬戸内に浮かぶ大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。左の写真は、毒ガス製造施設の一つです。
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連休を利用して瀬戸内の島めぐりしてきました。行ったのは佐柳島（さなぎしま）と本島（ほんじま）です。どちらも香川県です。
下の写真は、そのうち、本島から見た瀬戸大橋です。ちょっとぼやけているけど、クリックして拡大してみて下さい。
どちらも限界集落またはそれに近いと言われる島で、香川県の観光名所からは、ほぼ完全に、はずれています。アクセスも悪く、例えば、佐柳島は、9時半の船に乗って島につくと、3時半まで帰りの船がありません。もちろん、島には食堂もコンビニもありません。
しかし、自分は、人であふれかえる観光名所よりは、こういう場所をゆっくりと歩くのが好きです。観光客は、ほとんどおらず、しかも、島の人達は、みんな親切です。全員、にこやかに挨拶をしてきます。
下の写真は、佐柳島に住むおばあさん。一緒にいる猫はクロ。普段は町役場の人達から餌をもらっていますが、休みの日は、町役場の人が来ないので、役場の人に頼まれて、このおばあさんが、餌をかわりにやるんだそうです。クロは、このおばあさんが大好きで、遠くからおばあさんが「クロー！！」と呼ぶと、それこそ全速力でかけて来ます。クロとおばさんは、互いに心の支えになっているのかもしれません。
ここでは、糞がくさいと文句を言う人もいないし、やった餌を置きっぱなしにしても、誰も文句はいいません。写真は、クリックすると拡大します。
本島もそうですが、佐柳島には、ともかく廃屋が多い。以前は、その廃屋に父母や子供たちが仲良く暮らしていたのでしょうが、今は、荒れはてています。下の写真は、その廃屋の一つです。
廃屋になるには、理由があるはずで、廃屋の一つ一つには、家族にとって、困難なドラマがあったはずです。写真は、クリックすると拡大します。
それでも、海は澄んだ青で、猫たちは元気です。下の写真は、いずれも、佐柳島です。特に右の写真、猫のジャンプ力ってすごいですね。「置きピン」して400分の1秒で写したんですが、それでも、微妙に被写体ブレしています。写真は、クリックすると拡大します。
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連休を利用して瀬戸内の島めぐりしてきました。行ったのは佐柳島（さなぎしま）と本島（ほんじま）です。どちらも香川県です。
下の写真は、そのうち、本島から見た瀬戸大橋です。ちょっとぼやけているけど、クリックして拡大してみて下さい。
どちらも限界集落またはそれに近いと言われる島で、香川県の観光名所からは、ほぼ完全に、はずれています。アクセスも悪く、例えば、佐柳島は、9時半の船に乗って島につくと、3時半まで帰りの船がありません。もちろん、島には食堂もコンビニもありません。
しかし、自分は、人であふれかえる観光名所よりは、こういう場所をゆっくりと歩くのが好きです。観光客は、ほとんどおらず、しかも、島の人達は、みんな親切です。全員、にこやかに挨拶をしてきます。
下の写真は、佐柳島に住むおばあさん。一緒にいる猫はクロ。普段は町役場の人達から餌をもらっていますが、休みの日は、町役場の人が来ないので、役場の人に頼まれて、このおばあさんが、餌をかわりにやるんだそうです。クロは、このおばあさんが大好きで、遠くからおばあさんが「クロー！！」と呼ぶと、それこそ全速力でかけて来ます。クロとおばさんは、互いに心の支えになっているのかもしれません。
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「建物明渡が認められる正当事由とは その１」からお読みください。
有効利用を強調しすぎると、裁判官によっては、そんなに儲かるなら高額の立ち退き料を支払うべきだと言い出す裁判官もいる。
逆に高額の立退き料を避けるため、有効利用を強く言わないと、裁判官によっては「それなら明け渡しを求める正当理由がない」と言い出す裁判官もいる。
このあたりは、裁判所で統一基準がなく、裁判官が個人の主観でてんでばらばらに判断しているというのが実情だ。
個人的には、正当事由の必要性が証明できればできるほど立退きが困難となり、高額の立退き料が必要になるというのは、ありえない話だと思うが、こういう論理矛盾的思考を平気で行う裁判官が多い。
また、こういう有効利用の必要性は、その有効利用が地方公共団体あるいは国の都市計画に沿うもので公共的に有益であることを証明する必要がある。ただ単に「儲かりまっせ」というのでは、論外だ。
以上は都会の都心の話である。地方の空き地だらけの郊外で、いくら有効利用を主張しても、単に「大家の金儲け」として相手にされない。
それでは、地方の場合は、正当理由としては、何があるだろう？賃貸人としては、建物の修繕維持に費用がかかりすぎ、このままでは賃貸経営が成り立たないことや、倒壊の危険性、火災のリスクなどを主張することになるが、都心と異なり立証要件は厳しい。従前の維持修繕費、今後予想される維持費と賃料収入、こういうものを図示し、裁判官に分かりやすく証明する必要がある。
いずれの場合も、転居の可能性やその費用負担の申し出、さらには立ち退き料の申し出を補完的に行う必要がある。このうち、立退き料については後日に述べる。
[ＯＭＡＫＥ]
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森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
発売予定は、10月31日です。是非、ご購読下さい。
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
「建物明渡が認められる正当事由とは その１」からお読みください。
有効利用を強調しすぎると、裁判官によっては、そんなに儲かるなら高額の立ち退き料を支払うべきだと言い出す裁判官もいる。
逆に高額の立退き料を避けるため、有効利用を強く言わないと、裁判官によっては「それなら明け渡しを求める正当理由がない」と言い出す裁判官もいる。
このあたりは、裁判所で統一基準がなく、裁判官が個人の主観でてんでばらばらに判断しているというのが実情だ。
個人的には、正当事由の必要性が証明できればできるほど立退きが困難となり、高額の立退き料が必要になるというのは、ありえない話だと思うが、こういう論理矛盾的思考を平気で行う裁判官が多い。
また、こういう有効利用の必要性は、その有効利用が地方公共団体あるいは国の都市計画に沿うもので公共的に有益であることを証明する必要がある。ただ単に「儲かりまっせ」というのでは、論外だ。
以上は都会の都心の話である。地方の空き地だらけの郊外で、いくら有効利用を主張しても、単に「大家の金儲け」として相手にされない。
それでは、地方の場合は、正当理由としては、何があるだろう？賃貸人としては、建物の修繕維持に費用がかかりすぎ、このままでは賃貸経営が成り立たないことや、倒壊の危険性、火災のリスクなどを主張することになるが、都心と異なり立証要件は厳しい。従前の維持修繕費、今後予想される維持費と賃料収入、こういうものを図示し、裁判官に分かりやすく証明する必要がある。
いずれの場合も、転居の可能性やその費用負担の申し出、さらには立ち退き料の申し出を補完的に行う必要がある。このうち、立退き料については後日に述べる。
[ＯＭＡＫＥ]
瀬戸内に浮かぶ大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
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1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
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森公任 森元みのり 共同監修
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03-3553-5916
京都で研修所のクラス会があったのでぶらりと行ってきました。新幹線で片道2時間程度。わずか百数十年前の江戸時代は、健脚の人でも7日間。人の進歩は新幹線並みです。
で下の写真左は「行き」の新幹線で食べた崎陽軒の「焼売（シュウマイ）弁当」、右は京都駅で購入し「帰り」の新幹線で食べた「黒毛和牛すき焼き御膳」。焼売弁当は、あのキングオブ弁当のチキン弁当50年よりも長く70年の歴史があるそうです。写真は、クリックすると拡大します。
京都駅に着き、そこから祇園方面に向かいましたが、すでに日が傾いていました。左の写真は、暮れなずむ京の街です。右の写真は、クラス会が開かれた料亭。雰囲気も食事も、いかにもキョウトという感じでした。写真は、クリックすると拡大します。
次の日、銀閣寺付近に向かいました。左の写真は、バスの中から見た平安神宮、真ん中の写真は「哲学の道」で見かけたお坊さん。右の写真は、「哲学の道」に沿って流れる川で見かけた馬鹿でかい鯉。写真は、クリックすると拡大します。
もちろん、猫ちゃんにも会ってきました。ただ、紅葉は、ちょっと早かったです。右の写真、ワゴンに入っている子猫ちゃんたちです。見たときは、びっくりしましたが、うちの弁護士が、一昨年、同じようにワゴンに入っている子猫を見たそうです。毎年、子猫を「更新」しているのでしょうか？写真は、クリックすると拡大します。
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図解で早わかり 借地借家 法
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