ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
賃貸しているアパートとかビルの耐震性が足りない、ということは、ままあります。放置すると地震かなんかが来て倒壊する、その前に建て替えたい、明け渡しを求める正当理由がある、まあ、こういう理由づけですね。
現在の建築基準法では、おおむね震度6程度の地震に十分耐えるような耐震構造になっていることが必要です。（新耐震基準）。
これに対し、昭和56年以前は震度5程度に耐えることが要求されていました。
これがどう違うかというと、被害程度と被害確率の差に顕著に現れます。例えば、阪神・淡路大震災の被害状況を見ると、旧耐震の建物は30％弱が大破以上の被害を受けたことに対し、新耐震の建物は数%にとどまっていたそうです。皆さんの建物は、昭和56年より前ですか後ですか？
そこで旧耐震基準の建物なんか、もともと、耐震性が弱い上に、何十年もたつとコンクリートの酸化がどんどん進んでおり、コンクリートの中の鉄筋が、かなり錆びてきている。かなりもろくなっている。「ちょっと揺れただけで倒壊しそうだ、建替えの必要性があるから出て行ってくれんか」こう言いたくなる大家さんの気持ち、わかりますね。
こういうとき、大家さんは、まず自分の建物の耐震基準を測定する必要があります。
耐震基準は、どのように判断するかというと、日本建築防災協会発行の「既存鉄骨鉄筋コンクリート造建築物の耐震診断基準同解説」があり、これに基づいて診断することになります。
診断法には第1次診断法、第２次診断法、第３次診断法があります。
第１次診断法は、壁量（かべりょう）による診断です。
建物重量と柱・壁の断面積等で耐震力を推定する簡略検討法です。
これは、設計図さえ残っていれば計算できます。
第2次診断法は、 柱・壁・コンクリート強度・鉄筋量等から建物の強さと粘りを推定する方法です。設計図が残っている必要がありますが、設計図の計算だけでは不十分で、コンクリートや建物の劣化状態の診断が必要になります。
第3次診断法は、 梁・柱・壁の強さと粘りから推定する詳細な検討法です。
この診断は、専門的知識が必要で、素人にはできません。もちろん、弁護士にも無理です。耐震診断を専門とする専門建築士に頼む必要がありますが、大家さんも一応の知識は身に着けておく必要があります。
次回は、判例検討をします。
稀勢の里11連勝!!ガンバレ！
（こういう期待するとたいてい次の日負けるんだよなぁ。何度も裏切られているから）
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森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
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本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
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編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
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(おかげさまで爆発的に売れています。すでに7000部、弁護士の5人に一人が購入している計算になります）
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森公任 ・ 森元みのり 共同監修
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３．倒産法関係
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http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
昨年同様、3月の連休を利用して旅行に行ってきました。昨年は3人でしたが、今年は二人。しかし、来年は、また3人になると思います。
熊野古道は、新宮まで行き、そこからバスに乗るのですが、東京モンからすると、ともかく遠い。観光客も大体、関西か中部で、関東モンは少なかったですね。
下の写真は、その熊野古道。写真はクリックすると拡大します。ただし、写真の道は、楽なところ、実際はこんな道ばかりじゃありません。90分歩いてヘトヘトになりました。
20年ほど前、別のコースの熊野古道を歩いたことがありますが、そのときは、仕事のついででしたが、そうたいした疲労感はなかったと記憶しています。20年の歳月を感じました。
熊野古道を通って湯の峰温泉にたどり着きました。写真は、その湯の峰温泉。写真はクリックすると拡大します。
ちょっとした秘湯ムードで、こういう雰囲気最高ですね。「木曽路湯の峰温泉はすべて山の中である」と言う言葉が思い浮かびました。
桜の開花時期で、遠くの山々で桜がひっそりと咲いていました。ゴージャスな桜並木も素晴らしいですが、個人的には、山々でひっそりと咲く桜の方が好きです。写真はクリックすると拡大します。
新宮市には熊野神社の本山があります。熊野神社というと、東京モンには、西新宿高層ビル街のなかにある熊野神社を連想しますが、熊野速玉大社が総本山なんだそうです。
写真は、その熊野速玉大社。全体がおごそかな雰囲気でした。写真はクリックすると拡大します。
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２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
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森公任 ・ 森元みのり共同 監修
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03-3553-5916
借家人に出て行ってもらうさい、正当事由を補強するため、立退き料の支払いを申し出る。大家が、正当事由があるとして明け渡しを求めるときは、必ず、この正当事由の問題に直面する。
この立退き料は、借地借家法施行以前には、法律のどこにも規定がなく、しかし、裁判では、当たり前のように主張されていた不思議な概念だった。
借地借家法の28条で、ようやく、「明渡の正当事由の判断にあたり、賃貸人が申し出た立ち退き料の額を考慮して正当事由を判断する」と規定されるにいたった。
ところで、この立退き料と正当事由の関係はどうかというと、全く不明である。
賃貸人側の通説的な見解は、「正当事由がないとき、あるいは不足するときに、これを補完するため」に支払われるのが立ち退き料だ、という考えである。
例えば、明渡が認められる正当事由を100点としたとき、賃貸人の正当事由が50％点しか立証できないとき、残りの50点を補完するのが立退き料だという考えである。100点を立証できれば、立退き料は不要ということになる。
これに対し、賃借人側から主張されるのが、立退き料は、正当事由を立証できたときに、「賃借人の経済的損害を補填するため」の制度であり、正当事由の不足を補完するような性質のものではない、という考えである。
例えば、明渡が認められる正当事由を100点としたとき、賃貸人の正当事由が50％点しか立証できないときは、立退き料は問題にならない。100点を立証できたときに、初めて立ち退き料をいくらにするかという問題になる、という考えである。
この問題を正面から論じた判例はなく、判例自体が、色々な基準を適当に言っており、そこには全く統一性はない。同じ裁判官が、異なる判決で、異なる見解を平気で述べたりする。
離婚原因とか解雇理由なども、「正当事由」の判断同様、裁判官の裁量に委ねられる部分が大きいとはいえ、ある程度の予測はできる。ところが、正当事由の判断になると、その「ある程度の予測」さえできない。
しかし、本来、ここは、正当事由による明渡を求める訴訟での基本中の基本だから、この根っこの部分がいい加減だと、正当事由の認定や立ち退き料の金額について、客観的な判断ができないことになる。事実、正当事由による明渡を求める裁判の勝敗は、ほとんど予測不能である。
正当事由による明渡を求める裁判は、表現は悪いが、ある意味、丁半博打に似ているところさえある。「センセ、この裁判勝てますか」という質問に、まともに答えられない唯一の分野が、この「正当事由による明渡」である。（続く）
[ＯＭＡＫＥ];
瀬戸内に浮かぶ大久野島に行ってきました。下の写真左は、そのウサギです。右の写真は、島で見かけた不思議な集団です。どちらもクリックすると拡大します。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
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賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法129 」
森 公任 , 森元 みのり共同監修
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
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また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
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