ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
換地処分の法律構成
土地区画整理事業の施行区域内の地権者に対しては、土地区画整理事業の工事が開始されると、通常、将来的に再配置（換地）予定の土地を仮に指定する仮換地の指定処分がおこなわれます。地権者は、最終的には、従前地を失い、再配置（換地）予定の土地を取得しますが、工事開始から換地終了までの間は、この仮換地の土地を使用収益します。
従前地と再配置（換地）予定の土地が経済的に等価とは限りません。この場合は、清算金で調整します。仮に、換地予定地の方が従前地より価値が高ければ地権者は清算金を支払い、換地予定地の方が従前地より価値が低ければ、地権者は清算金を取得します。
仮換地の売買と相続
仮換地の指定処分が行われると、地権者は仮換地上に従前地と同様の使用収益権を取得しますが、同時に従前地の使用収益権が停止されます。一方、従前地の所有者として従前地の処分権は有していますが、仮換地上の処分権はありません。つまり、地権者は、従前地に対しては処分権を、仮換地に対しては、使用収益権を有することになります。
しかし、この二つの権利は、別のものではなく、一体不可分です。地権者は、従前地の所有権を有していることから、仮換地に対して使用収益権を有していることになります。
そこで、地権者が、仮換地しての段階で再配置予定地を売却したいときは、従前地を売却すれば、それと一体になっている仮換地上の使用収益権も買主に移動することになるので、結果的に、地権者は、仮換地中でも、仮換地予定地を売却できると同じ結果になります。
相続も同様に考えることができます。換地予定地を遺産分割で取得する場合、従前地を相続登記することになります。これにより、仮化換地上の使用収益権を「相続」することになります。
なお、遺産分割における遺産評価ですが、対象は、換地予定地でしょうか、従前地でしょうか。換地処分続行中の場合、評価の対象は、新たに取得する換地予定地ではなく、従前地です。後日、換地と従前地の価格の差は、清算金で調整することになっており、その精算金を取得し、あるいは負担するのは、土地所有者だからです。
仮換地の一部の売買 現物分割
例えば100坪の土地があるとして、地権者が、例えば、東半分50坪は保留したまま、西半分50坪を売却したいときは、どうすればいいでしょう？
あるいは、相続でＡ・Ｂ二人の相続人がこの土地を承継し、遺産分割でＡが再配置予定の東半分を現物分割で取得し、Ｂが再配置予定の西半分を現物分割で取得したい場合、どうすればいいでしょう。
仮換地の分割を行う場合は、原則その仮換地に対応する従前地を分筆する必要がありますが、従前地の分筆は、区画整理事務所が管理しているデータを基に地積測量図を作成し、そのうえで分筆登記することになります。このあたりは、必ず、事前に自治体と相談しながらすすめることになります。
ですから、売買の場合、地権者は、まず区画整理事務所が管理しているデータを基に地積測量図を作成して、東半分と西半分にそれぞれ50坪を分筆登記し、そのうえで、仮換地上の使用収益権を分割することになります。逆に言えば、仮換地上の分筆を想定して従前地を分筆することになります。
相続の場合は、現物分割に先立ち、やはり区画整理事務所が管理しているデータを基に地積測量図を作成し、分筆登記をし、そのうえで、仮換地上の使用収益権を「分割」することになります。
いずれの場合も、自治体・区画整理事務所と協議しながらすすめることが大切です。
従前の土地の分筆案、仮換地の分筆案について事務所と協議・調整しながら、公図と仮換地図を基に、地積測量図を作成し、地積測量図照〔分筆）を自治体に提出して、自治体に照合してもらい、それから法務局に分筆登記申請を提出することになります。
なお、売買にあたっては、①清算金の問題が後日生ずる可能性があること（譲渡人帰属）、②土地区画整理事業の事業資金が保留地の売却だけではまかなえないとき、地権者に賦課金が課せられる場合があることは説明したほうがいいでしょう。最高裁（平成２５年３月２２日判決）は、将来賦課金を課せられる可能性があるということを説明しなかったというだけで契約不適合責任（瑕疵担保責任）を問われないと判示していますが、賦課金が課せられているにもかかわらず、それを告げずに売買したような場合は、当然、契約不適合責任を問われるリスクがあります。
参照条文
土地区画整理法129条（処分、手続等の効力）
土地区画整理事業を施行しようとする者、組合を設立しようとする者若しくは施行者又は土地区画整理事業の施行に係る土地若しくはその土地に存する工作物その他の物件について権利を有する者の変更があつた場合においては、この法律又はこの法律に基づく命令、規準、規約、定款若しくは施行規程の規定により従前のこれらの者がした処分、手続その他の行為は、新たにこれらの者となつた者がしたものとみなし、従前のこれらの者に対してした処分、手続その他の行為は、新たにこれらの者となつた者に対してしたものとみなす。
東京オリンピックとコロナ
オリンピックの日本のメダル獲得数、オリンピック期間中のコロナ感染者数、どちらも「爆発的」でした。
先日、三内丸山遺跡を見るために東北新幹線に乗りましたが、電車の中は超満員。銀座も渋谷も、人ではコロナ以前とおなじ。
菅総理も、あちこちから「無能だ」等々非難の大合唱。支持率3割切りました。
しかし、自分は、菅総理大臣は、よくやっていると思います。「無能だ」というけど、選択肢はありません。コロナを抑えるためには、国民に負担をしてもらわなけれならない。国民がそれを拒否するならコロナは感染拡大する。負担はいやだといいつつ、感染が拡大しているけどどうするんだ、といわれても、どうしようもない。
解決法はワクチンしかありません。
森・森元による森法律事務所のビジネス関連書籍のご案内
1,不動産・建築
（１）「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
（２）すぐに役立つ 最新建築基準法と私道・境界・日照権の法律とトラブル解決法
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048261/
（３）「重要用語＆図解 民法改正で変わる！最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4413
（４）「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修。
（5）すぐに役立つ 入門図解 最新マンション管理の法律と実務」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048698/
森公任 ・ 森元みのり 監修
定価： 1,980円 (本体：1,800円＋税）
２、民事一般
（１）改正対応! 民法のしくみと手続き (図解で早わかり)
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048452/
三修社
（２）「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
（３）「すぐに役立つ 債権回収から継続取引、遺言、信託まで 改正対応公正証書のしくみと実践書式集」
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048599/
三修社
（４）「すぐに役立つ 債権回収から継続取引、遺言、信託まで 改正対応公正証書のしくみと実践書式集」
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048599/
（５）「契約知識から下請法まで 最新 請負・業務委託・副業をめぐる法律と実務書式 (事業者必携)」
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048636/
（６）「すぐに役立つ 泣き寝入り無用！職場のトラブルをめぐる法律問題と実践解決書式」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048711/
森公任 ・森元みのり 監修
3、知財
森・森元による
「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384047981/
4、企業法務
（１）森・森元による
「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4438
（２）森・森元による
図解とQ&Aでわかる 最新 特定商取引法と消費者取引の法律問題トラブル解決法 (すぐに役立つ)
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048308/
（３）森・森元による
図解 最新 契約の基本と実務がわかる事典
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048353/
（４）森・森元による
「図解で早わかり 働き方改革法、会社法改正に対応！ 最新会社法務の基本と実務」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048391/
（５）森・森元による
「図解で早わかり 改正法対応！ 最新会社法のしくみと手続き」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048384/
（６）森・森元による
https://www.amazon.co.jp/%E3%81%AE%E3%82%89%E3%81%AD%E3%81%93%E7%89%A9%E8%AA%9E/dp/4863210965
代表と他の猫写真家との共同写真集です。
（２）ぬくぬく（ＤＶＤ）
https://www.amazon.co.jp/%E3%81%AC%E3%81%8F%E3%81%AC%E3%81%8F-DVD-%E6%B8%A9%E6%B0%B4%E6%B4%8B%E4%B8%80/dp/B002GRX0Z2
妻に先立たれ、猫と暮らすオヤジの日々を描いたＤＶＤで、その中の猫写真に、代表の猫写真が使用されています。また美術担当森となっています
土地区画整理事業の施行区域内の地権者に対しては、土地区画整理事業の工事が開始されると、通常、将来的に再配置（換地）予定の土地を仮に指定する仮換地の指定処分がおこなわれます。地権者は、最終的には、従前地を失い、再配置（換地）予定の土地を取得しますが、工事開始から換地終了までの間は、この仮換地の土地を使用収益します。
従前地と再配置（換地）予定の土地が経済的に等価とは限りません。この場合は、清算金で調整します。仮に、換地予定地の方が従前地より価値が高ければ地権者は清算金を支払い、換地予定地の方が従前地より価値が低ければ、地権者は清算金を取得します。
仮換地の売買と相続
仮換地の指定処分が行われると、地権者は仮換地上に従前地と同様の使用収益権を取得しますが、同時に従前地の使用収益権が停止されます。一方、従前地の所有者として従前地の処分権は有していますが、仮換地上の処分権はありません。つまり、地権者は、従前地に対しては処分権を、仮換地に対しては、使用収益権を有することになります。
しかし、この二つの権利は、別のものではなく、一体不可分です。地権者は、従前地の所有権を有していることから、仮換地に対して使用収益権を有していることになります。
そこで、地権者が、仮換地しての段階で再配置予定地を売却したいときは、従前地を売却すれば、それと一体になっている仮換地上の使用収益権も買主に移動することになるので、結果的に、地権者は、仮換地中でも、仮換地予定地を売却できると同じ結果になります。
相続も同様に考えることができます。換地予定地を遺産分割で取得する場合、従前地を相続登記することになります。これにより、仮化換地上の使用収益権を「相続」することになります。
なお、遺産分割における遺産評価ですが、対象は、換地予定地でしょうか、従前地でしょうか。換地処分続行中の場合、評価の対象は、新たに取得する換地予定地ではなく、従前地です。後日、換地と従前地の価格の差は、清算金で調整することになっており、その精算金を取得し、あるいは負担するのは、土地所有者だからです。
仮換地の一部の売買 現物分割
例えば100坪の土地があるとして、地権者が、例えば、東半分50坪は保留したまま、西半分50坪を売却したいときは、どうすればいいでしょう？
あるいは、相続でＡ・Ｂ二人の相続人がこの土地を承継し、遺産分割でＡが再配置予定の東半分を現物分割で取得し、Ｂが再配置予定の西半分を現物分割で取得したい場合、どうすればいいでしょう。
仮換地の分割を行う場合は、原則その仮換地に対応する従前地を分筆する必要がありますが、従前地の分筆は、区画整理事務所が管理しているデータを基に地積測量図を作成し、そのうえで分筆登記することになります。このあたりは、必ず、事前に自治体と相談しながらすすめることになります。
ですから、売買の場合、地権者は、まず区画整理事務所が管理しているデータを基に地積測量図を作成して、東半分と西半分にそれぞれ50坪を分筆登記し、そのうえで、仮換地上の使用収益権を分割することになります。逆に言えば、仮換地上の分筆を想定して従前地を分筆することになります。
相続の場合は、現物分割に先立ち、やはり区画整理事務所が管理しているデータを基に地積測量図を作成し、分筆登記をし、そのうえで、仮換地上の使用収益権を「分割」することになります。
いずれの場合も、自治体・区画整理事務所と協議しながらすすめることが大切です。
従前の土地の分筆案、仮換地の分筆案について事務所と協議・調整しながら、公図と仮換地図を基に、地積測量図を作成し、地積測量図照〔分筆）を自治体に提出して、自治体に照合してもらい、それから法務局に分筆登記申請を提出することになります。
なお、売買にあたっては、①清算金の問題が後日生ずる可能性があること（譲渡人帰属）、②土地区画整理事業の事業資金が保留地の売却だけではまかなえないとき、地権者に賦課金が課せられる場合があることは説明したほうがいいでしょう。最高裁（平成２５年３月２２日判決）は、将来賦課金を課せられる可能性があるということを説明しなかったというだけで契約不適合責任（瑕疵担保責任）を問われないと判示していますが、賦課金が課せられているにもかかわらず、それを告げずに売買したような場合は、当然、契約不適合責任を問われるリスクがあります。
参照条文
土地区画整理法129条（処分、手続等の効力）
土地区画整理事業を施行しようとする者、組合を設立しようとする者若しくは施行者又は土地区画整理事業の施行に係る土地若しくはその土地に存する工作物その他の物件について権利を有する者の変更があつた場合においては、この法律又はこの法律に基づく命令、規準、規約、定款若しくは施行規程の規定により従前のこれらの者がした処分、手続その他の行為は、新たにこれらの者となつた者がしたものとみなし、従前のこれらの者に対してした処分、手続その他の行為は、新たにこれらの者となつた者に対してしたものとみなす。
東京オリンピックとコロナ
オリンピックの日本のメダル獲得数、オリンピック期間中のコロナ感染者数、どちらも「爆発的」でした。
先日、三内丸山遺跡を見るために東北新幹線に乗りましたが、電車の中は超満員。銀座も渋谷も、人ではコロナ以前とおなじ。
菅総理も、あちこちから「無能だ」等々非難の大合唱。支持率3割切りました。
しかし、自分は、菅総理大臣は、よくやっていると思います。「無能だ」というけど、選択肢はありません。コロナを抑えるためには、国民に負担をしてもらわなけれならない。国民がそれを拒否するならコロナは感染拡大する。負担はいやだといいつつ、感染が拡大しているけどどうするんだ、といわれても、どうしようもない。
解決法はワクチンしかありません。
森・森元による森法律事務所のビジネス関連書籍のご案内
1,不動産・建築
（１）「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
（２）すぐに役立つ 最新建築基準法と私道・境界・日照権の法律とトラブル解決法
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048261/
（３）「重要用語＆図解 民法改正で変わる！最新 契約実務 基本法律用語辞典」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4413
（４）「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修。
（5）すぐに役立つ 入門図解 最新マンション管理の法律と実務」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048698/
森公任 ・ 森元みのり 監修
定価： 1,980円 (本体：1,800円＋税）
２、民事一般
（１）改正対応! 民法のしくみと手続き (図解で早わかり)
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048452/
三修社
（２）「 重要事項＆用語 図解 トラブル解決に役立つ
最新 民事訴訟・執行・保全 基本法律用語辞典 」
森公任 ・森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4313
三修社
（３）「すぐに役立つ 債権回収から継続取引、遺言、信託まで 改正対応公正証書のしくみと実践書式集」
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048599/
三修社
（４）「すぐに役立つ 債権回収から継続取引、遺言、信託まで 改正対応公正証書のしくみと実践書式集」
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048599/
（５）「契約知識から下請法まで 最新 請負・業務委託・副業をめぐる法律と実務書式 (事業者必携)」
森公任 ・森元みのり 監修
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048636/
（６）「すぐに役立つ 泣き寝入り無用！職場のトラブルをめぐる法律問題と実践解決書式」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048711/
森公任 ・森元みのり 監修
3、知財
森・森元による
「すぐに役立つ 改正対応 著作権・コンテンツビジネスの法律とトラブル解決マニュアル」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384047981/
4、企業法務
（１）森・森元による
「入門図解 最新 中小企業のための会社法務の法律常識と実務ポイント (事業者必携)」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4438
（２）森・森元による
図解とQ&Aでわかる 最新 特定商取引法と消費者取引の法律問題トラブル解決法 (すぐに役立つ)
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048308/
（３）森・森元による
図解 最新 契約の基本と実務がわかる事典
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048353/
（４）森・森元による
「図解で早わかり 働き方改革法、会社法改正に対応！ 最新会社法務の基本と実務」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048391/
（５）森・森元による
「図解で早わかり 改正法対応！ 最新会社法のしくみと手続き」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048384/
（６）森・森元による
「図解で早わかり 改正対応！株主総会のしくみと手続き」
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048445/#detail01
https://www.sanshusha.co.jp/np/isbn/9784384048445/#detail01
5、その他
（１）のらねこ物語 （写真集）https://www.amazon.co.jp/%E3%81%AE%E3%82%89%E3%81%AD%E3%81%93%E7%89%A9%E8%AA%9E/dp/4863210965
代表と他の猫写真家との共同写真集です。
（２）ぬくぬく（ＤＶＤ）
https://www.amazon.co.jp/%E3%81%AC%E3%81%8F%E3%81%AC%E3%81%8F-DVD-%E6%B8%A9%E6%B0%B4%E6%B4%8B%E4%B8%80/dp/B002GRX0Z2
妻に先立たれ、猫と暮らすオヤジの日々を描いたＤＶＤで、その中の猫写真に、代表の猫写真が使用されています。また美術担当森となっています
PR