ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
朝日新聞の「8月25日 11:21」のネット記事です。
「 ある日突然、暮らしている家や土地から出ていくよう迫られた――。大都市の地価が上昇するなか、地主から不当な立ち退きを求められたという相談が弁護士のもとに増えている。執拗（しつよう）な嫌がらせを受けるケースもあり、弁護士らは「ブラック地主」問題として実態の把握に乗り出した。」
「相談の増加を受け、借地・借家問題に詳しい東京の弁護士らが６月、「ブラック地主・家主対策弁護団」を結成した。法的根拠もないのに、借り主に不当な要求をしてくる地主を「ブラック地主（家主）」と呼び、対策を取り始めている。地主の業者が自家用車の前に車を止めて家から出られないようにしたり、自宅の軒先に「売地」と書かれた看板を突然置かれたりした被害もあるという。」
要するに、昔の地上げ屋まがいみたいな行為でしょうか。
こういうトラブルの原因は二つあります。
一つは、現在の借地借家法が、社会情勢の現実とかけ離れていること。昔も今も、借家法等で借家人や借地人は強力に保護され、いったん貸したら、ほとんど立退請求は不可能です。このような処理は、かっては、合理性がありました。深刻な住宅不足で、借家を追い出されたら、次の住居がなかなか見つからないという社会的背景があったからです。
しかし、現在は、慢性的に住宅は過剰であり、不動産賃貸市場は、完全に賃借人主導の市場になっています。借家人をここまで保護する経済的合理性はありません。
むしろ、一部の賃借人が居座るため、買い手もつかず、建替えもできない中古建物が市場にあふれ、社会経済的に大変な損失になっています。
もう一つは、不動産投資家に特有の行動パターンで、無理な借金をして、投資不動産を購入したあげく、資金的に追い詰められた一部の大家や地主が暴走することです。
無理な資金繰りをして土地付きアパートを購入した。全員退去してもらったが、一室に老夫婦が住んでいて、立ち退かない。これでは、売却も建て替えもできない、弁護士に相談しても、立退きは難しいという。しかし、このまま、あの夫婦にいすわられると、資金繰りが行き詰まり、支払い不能になる。そこで、嫌がらせをして、あるいは脅して何とか立ち退かせようと暴走してしまうわけです。
大家さん側からすると、「ブラック地主対策というけど、要するに、過払い金みたいに、金儲けのため、事件の掘り起こしをやっているんだろう」と言われる方もいます。かって、「過払い金返還の次は更新料返還事件だ」と色めきたった弁護士が少なからずいたことを考えると、大家さん側が、「事件の掘り起こしを狙った悪徳弁護士連中」と思いたくなるのはわからないわけではないですが、法律は法律。ブラック大家と言われないように注意しましょう。そのためには、無理な資金繰りはしないことが必要です。
なお、このような事件の背景には、近時の不動産市場の異常な高騰があります。ただ、現在、不動産市場は小康状態にあり、近日中に下落するという投資家もいます。現に、７月の東証ＲＥＩＴ指数.TREITは暴落しましたが、８月・９月も値段は低迷したままです。やがて来る不動産市況をの鎮静化とともに、この問題は、終焉するはずです。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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朝日新聞の「8月25日 11:21」のネット記事です。
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なお、このような事件の背景には、近時の不動産市場の異常な高騰があります。ただ、現在、不動産市場は小康状態にあり、近日中に下落するという投資家もいます。現に、７月の東証ＲＥＩＴ指数.TREITは暴落しましたが、８月・９月も値段は低迷したままです。やがて来る不動産市況をの鎮静化とともに、この問題は、終焉するはずです。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
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1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
神々の戦いー大相撲9月場所初日を見てきました。
写真はクリックすると拡大します。
驚いたことは、相撲女子が激増したこと。観客の半分以上は、女性でした。自分の記憶では、去年あたりは、他のスポーツに比較して女性は多かったものの、全体の1割程度で、しかも、ほとんどが中高年。しかし、今回は、若い女性が激増。どうなっているんだ？
一方、男性は、たいていはくたびれた中高年。男性が多いのは、接待客中心のたまり席（砂かぶり）。それ以外、特に2階の椅子席は、女性、しかも若い女性。写真はクリックすると拡大します。
今日も白熱した取り組みばかりでした。
相撲の９９％は、立ち合いで決まると言います。下の写真、頭と頭をぶつけあい、痛くないんでしょうか？写真はクリックすると拡大します。
相撲は、勝敗以外に見ることろが多くあります。塩まきも、その一つ。写真はクリックすると拡大します。
今日は、白鵬が負けました。下の写真、座布団が舞っています。観客は皆、頭を抱えています。飛んでくるのは、座布団だけという保証はないですから。
取り組みが終わって、跳ね太鼓が夕焼け空に響きわたります。写真はクリックすると拡大します。
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一方、男性は、たいていはくたびれた中高年。男性が多いのは、接待客中心のたまり席（砂かぶり）。それ以外、特に2階の椅子席は、女性、しかも若い女性。写真はクリックすると拡大します。
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相撲の９９％は、立ち合いで決まると言います。下の写真、頭と頭をぶつけあい、痛くないんでしょうか？写真はクリックすると拡大します。
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今日は、白鵬が負けました。下の写真、座布団が舞っています。観客は皆、頭を抱えています。飛んでくるのは、座布団だけという保証はないですから。
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
不動産取引では、決済の時に仲介手鵜数料を支払うのが常識です。そこで、世間では、不動産仲介業者の仲介手数料は、売買が「決裁」されたときに支払うものというのが常識です。
しかし、このブログでたびたび述べているとおり、不動産業界の常識は世間の非常識。ともかく互いに契約書に名前を書いて判をおせば、売買契約は「成立」したのだから、仲介手数料は請求できるというのが業界の「常識」です。
そうすると、相手が勝手に手付け解約をしたとか、債務不履行で解除したとか、そういう場合でも、仲介手数料を支払うことになるのか、と世間はびっくりしますが、業界では、それが常識です。
ただ、必ず仲介手数料をもらえるというわけではありません。場合を分けて考えてみましょう。
[仲介業者に責任がある場合]
仲介業者に重要事項説明違反等があり、そのため売買契約が解除された場合は、仲介手数料を請求できません。
[仲介業者に責任がない場合]
【ローン条項による解除】
標準媒介契約約款では、ローン（融資）不成立に伴う解除の場合は、報酬請求権は発生しないと定められています。そのため、売買実務上は、問題になりません。仮に、標準媒介契約約款とは異なる定めをしたら、その合理性、当事者に充分な説明をしたかを仲介業者は強く問われることになります。
【手付け解除】
手付解除した場合も仲介手数料を払わなければいけないかについては、意見が分かれています。
支払うべきだという説は、契約が成立しているから、支払わない理由はないとし、支払う必要はないという説は、肯仲介手数料は成功報酬だから、完全に契約が完了して初めて請求できる報酬であると主張します。
学説や判例では、どちらかといえば、肯定派の方が多いぐらいです。
しかし、宅建業者の監督機関である国土交通省や各都道府県が出している宅建主任者向けの指導書などには、仲介手数料は、あくまで最終的に有効に仲介が成立したことで得られる報酬であるという趣旨を明示しています。
仮に、請求された場合は、国民生活センターや法律相談会などに、契約書を持参して具体的に相談してみましょう。
また、解約された方は、解約手付け相当額の利益しか得ていないのに、仲介手数料全額を認めると、当事者が損をする場合には、判例上は、おおめね仲介手数料を減額して支払いを命じています。
【当事者の債務不履行】
仲介業者は、売買契約を成立させることで報酬が発生します。その後の履行については責任を負いません。従って、契約成立後、債務不履行によって契約が解除されても、仲介業者に報酬請求権はあります。
ただし、判例上は、減額したケースもあります。
[ＯＭＡＫＥ 徳島ミニ旅行]
仕事で徳島に行ってきました。天候は最悪でしたが、ネコちゃんには会えました。写真は、クリックすると拡大します。
雨が止んだので、近くの徳島城址に行ってきました。下の写真は、この城址にある「竜王さんのクス」と言われる樹齢600年の楠。昭和9年の室戸台風で倒れたそうです。写真は、クリックすると拡大します。
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不動産取引では、決済の時に仲介手鵜数料を支払うのが常識です。そこで、世間では、不動産仲介業者の仲介手数料は、売買が「決裁」されたときに支払うものというのが常識です。
しかし、このブログでたびたび述べているとおり、不動産業界の常識は世間の非常識。ともかく互いに契約書に名前を書いて判をおせば、売買契約は「成立」したのだから、仲介手数料は請求できるというのが業界の「常識」です。
そうすると、相手が勝手に手付け解約をしたとか、債務不履行で解除したとか、そういう場合でも、仲介手数料を支払うことになるのか、と世間はびっくりしますが、業界では、それが常識です。
ただ、必ず仲介手数料をもらえるというわけではありません。場合を分けて考えてみましょう。
[仲介業者に責任がある場合]
仲介業者に重要事項説明違反等があり、そのため売買契約が解除された場合は、仲介手数料を請求できません。
[仲介業者に責任がない場合]
【ローン条項による解除】
標準媒介契約約款では、ローン（融資）不成立に伴う解除の場合は、報酬請求権は発生しないと定められています。そのため、売買実務上は、問題になりません。仮に、標準媒介契約約款とは異なる定めをしたら、その合理性、当事者に充分な説明をしたかを仲介業者は強く問われることになります。
【手付け解除】
手付解除した場合も仲介手数料を払わなければいけないかについては、意見が分かれています。
支払うべきだという説は、契約が成立しているから、支払わない理由はないとし、支払う必要はないという説は、肯仲介手数料は成功報酬だから、完全に契約が完了して初めて請求できる報酬であると主張します。
学説や判例では、どちらかといえば、肯定派の方が多いぐらいです。
しかし、宅建業者の監督機関である国土交通省や各都道府県が出している宅建主任者向けの指導書などには、仲介手数料は、あくまで最終的に有効に仲介が成立したことで得られる報酬であるという趣旨を明示しています。
仮に、請求された場合は、国民生活センターや法律相談会などに、契約書を持参して具体的に相談してみましょう。
また、解約された方は、解約手付け相当額の利益しか得ていないのに、仲介手数料全額を認めると、当事者が損をする場合には、判例上は、おおめね仲介手数料を減額して支払いを命じています。
【当事者の債務不履行】
仲介業者は、売買契約を成立させることで報酬が発生します。その後の履行については責任を負いません。従って、契約成立後、債務不履行によって契約が解除されても、仲介業者に報酬請求権はあります。
ただし、判例上は、減額したケースもあります。
[ＯＭＡＫＥ 徳島ミニ旅行]
仕事で徳島に行ってきました。天候は最悪でしたが、ネコちゃんには会えました。写真は、クリックすると拡大します。
雨が止んだので、近くの徳島城址に行ってきました。下の写真は、この城址にある「竜王さんのクス」と言われる樹齢600年の楠。昭和9年の室戸台風で倒れたそうです。写真は、クリックすると拡大します。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
アベノミクスと東京オリンピックで加熱した不動産市場も、鎮静化の兆しを見せてきた。もともと、今回の不動産市況は、国が無理やり資産価値をあげるという「異次元の経済政策」をとったことから、端を発していた。
[従来の経済政策]
景気刺激策は、常識的には、「金利を引き下げる政策」をとる。金利を引き下げればお金を借りやすくなる→不動産や消費に資金が流れる→景気が回復する、というパターンである。ところが、わが国では、永年にわたり景気回復のために金利を引き下げるだけ引き下げてきたが、効果は、ほとんどなかった。バブル崩壊で、借金をしての投資は怖いという恐怖感が国民にしみついたからだ。
[アベノミクス]
そこで、アベノミクスでは、「金利を下げてもみなさんが買わないなら、国が買います」という政策に出た。買いまくってインフレを引き起こし、資産価値上昇を導こうというものである。
資本主義社会で、投資の対象は、主に不動産か株だが、まさか国が土地や株を買いまくるわけにはいかない。そこで、土地や株の先行指標となる商品を買いまくることで、最終的には土地や株の資産価値をあげようと考えた。
その先行指標となる商品とは、ETF（指数連動型上場投資信託）とREIT（不動産投資信託）だ。これらは、資本市場、不動産市場の先行指標と言われている。日銀は、これらの先行指標商品を買いまくって市場価格をあげ、これにより、株式市場と不動産市況を活性化しようと目論んだ。
さらに、日銀は、国債も買いまくった。買いまくれば国債の値は上がる。国債の値が上がるということは、国債の金利が下がるということだ。国債の金利が下がれば、国債に向かった投資資金は、株と不動産に流れ、これらの価格を押し上げるもとになる。同時に金利が低下すれば円安も進行し、海外の投資資金を国内に呼び込むことができる。
[アベノミクスの成果]
これらの政策は、現時点では、成功している。アジアを中心としたマネーが日本の株式市場や不動産市場に流れ込み、日経ダウは値上がりを続け、不動産も上昇し、湾岸地区等では異様な値段になってきている。
一部の人達は、アベノミクスは貧富の差を拡大した、とか、一部の大企業だけが儲かる政策だと「人道主義的な批判」をする人もいる。確かに「貧しいものが豊かになり、貧富の差をなくす経済政策」が理想だが、どこにそんな経済政策があるのだ？「額に汗して働く人が報われる社会をつくれ」とスローガンを掲げても、具体的に、どういう経済政策をとればいいのだ？それを可能にする政策を示さない限り、そんなスローガンは、何の意味もない。
アベノミクスにより現時点では、日本経済は、明らかに回復基調になった。これは、大変な功績だ。
[加熱する不動産投機は、いつまで続く?]
しかし、不動産市況に関する限り、官制相場の限界が見えつつある。巨額の投資マネーが運用されていて、不動産市況を端的に表現するのがJ-REITだが、７月の東証ＲＥＩＴ指数.TREITが急落した。投資家は、Ｊ─ＲＥＩＴに対する警戒姿勢を強めている。外国マネーの売り越しも続いている。
もともとＪ─ＲＥＩＴの好調ぶりは、日銀の買い支えに依存している側面が強い。ＮＡＶ（ネット・アセット・バリュー）（注 株のＰＢＲ（１株純資産）倍率と似たようなもの）をみると、欧米の１倍前後に対し、Ｊ─ＲＥＩＴは１．４倍程度。日銀による買い支えがＪ─ＲＥＩＴの好調要因の一つだ。
不動産市況の過熱ぶりは東京オリンピックまで続くという見方があるし、Ｊ─ＲＥＩＴの下落が、そのまま不動産不況につながるとは限らない。しかし、マンション建設ラッシュは終了し、銀行も、不動産融資に対し、高い利回りを求めるようになった。
右肩上がりに上がり続けた不動産が、今、難しい局面に立たされていることは確かだ。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
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「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
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３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
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（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
アベノミクスと東京オリンピックで加熱した不動産市場も、鎮静化の兆しを見せてきた。もともと、今回の不動産市況は、国が無理やり資産価値をあげるという「異次元の経済政策」をとったことから、端を発していた。
[従来の経済政策]
景気刺激策は、常識的には、「金利を引き下げる政策」をとる。金利を引き下げればお金を借りやすくなる→不動産や消費に資金が流れる→景気が回復する、というパターンである。ところが、わが国では、永年にわたり景気回復のために金利を引き下げるだけ引き下げてきたが、効果は、ほとんどなかった。バブル崩壊で、借金をしての投資は怖いという恐怖感が国民にしみついたからだ。
[アベノミクス]
そこで、アベノミクスでは、「金利を下げてもみなさんが買わないなら、国が買います」という政策に出た。買いまくってインフレを引き起こし、資産価値上昇を導こうというものである。
資本主義社会で、投資の対象は、主に不動産か株だが、まさか国が土地や株を買いまくるわけにはいかない。そこで、土地や株の先行指標となる商品を買いまくることで、最終的には土地や株の資産価値をあげようと考えた。
その先行指標となる商品とは、ETF（指数連動型上場投資信託）とREIT（不動産投資信託）だ。これらは、資本市場、不動産市場の先行指標と言われている。日銀は、これらの先行指標商品を買いまくって市場価格をあげ、これにより、株式市場と不動産市況を活性化しようと目論んだ。
さらに、日銀は、国債も買いまくった。買いまくれば国債の値は上がる。国債の値が上がるということは、国債の金利が下がるということだ。国債の金利が下がれば、国債に向かった投資資金は、株と不動産に流れ、これらの価格を押し上げるもとになる。同時に金利が低下すれば円安も進行し、海外の投資資金を国内に呼び込むことができる。
[アベノミクスの成果]
これらの政策は、現時点では、成功している。アジアを中心としたマネーが日本の株式市場や不動産市場に流れ込み、日経ダウは値上がりを続け、不動産も上昇し、湾岸地区等では異様な値段になってきている。
一部の人達は、アベノミクスは貧富の差を拡大した、とか、一部の大企業だけが儲かる政策だと「人道主義的な批判」をする人もいる。確かに「貧しいものが豊かになり、貧富の差をなくす経済政策」が理想だが、どこにそんな経済政策があるのだ？「額に汗して働く人が報われる社会をつくれ」とスローガンを掲げても、具体的に、どういう経済政策をとればいいのだ？それを可能にする政策を示さない限り、そんなスローガンは、何の意味もない。
アベノミクスにより現時点では、日本経済は、明らかに回復基調になった。これは、大変な功績だ。
[加熱する不動産投機は、いつまで続く?]
しかし、不動産市況に関する限り、官制相場の限界が見えつつある。巨額の投資マネーが運用されていて、不動産市況を端的に表現するのがJ-REITだが、７月の東証ＲＥＩＴ指数.TREITが急落した。投資家は、Ｊ─ＲＥＩＴに対する警戒姿勢を強めている。外国マネーの売り越しも続いている。
もともとＪ─ＲＥＩＴの好調ぶりは、日銀の買い支えに依存している側面が強い。ＮＡＶ（ネット・アセット・バリュー）（注 株のＰＢＲ（１株純資産）倍率と似たようなもの）をみると、欧米の１倍前後に対し、Ｊ─ＲＥＩＴは１．４倍程度。日銀による買い支えがＪ─ＲＥＩＴの好調要因の一つだ。
不動産市況の過熱ぶりは東京オリンピックまで続くという見方があるし、Ｊ─ＲＥＩＴの下落が、そのまま不動産不況につながるとは限らない。しかし、マンション建設ラッシュは終了し、銀行も、不動産融資に対し、高い利回りを求めるようになった。
右肩上がりに上がり続けた不動産が、今、難しい局面に立たされていることは確かだ。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
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■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
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２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
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「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
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３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
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（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
司法研修所の同窓会が、登別で開かれたので参加してきました。出席者は100人ちょっとで参加者は4人に一人ということになります。東京や横浜で開催した別の期は、たくさんの参加者がいたそうですから、場所の選定が、かなり参加人数に影響を与えたことは間違いなさそうです。
検事に任官した人は、ほぼ全員公証人になっていました。還暦を検事で迎えることが出来る人は、少数のようです。裁判官も定年間近の人が多く、今後について、色々と考えておられる裁判官もいました。
下の写真は、同窓会が開かれたホテルです。クリックすると拡大します。猫は置物ではありません。「このホテルの敷地に猫はいません」とホテルの方から言われていましたが、自分を歓迎したのか、ちゃんと現れてポーズをとってくれました。写真はクリックすると拡大します。
さて、登別というと地獄谷です。下の写真左が、その地獄谷。噴煙あげるこの場所は、立ち入り禁止区域です。もう一つの観光名所が、クマ牧場、下の写真右は、そのクマ牧場の入り口付近です。この階段を上って、クマ牧場に行きます。写真はクリックすると拡大します。
登別の繁華街、温泉街は「極楽通り」と言います。この極楽通りを歩いていくと地獄谷に行きつきます。極楽を歩いた先は地獄という、なんか意味ありげな設定です。下の写真が、いずれも極楽通り。登別の一番の繁華街です。写真はクリックすると拡大します。
この極楽通りを右に曲がるとクマ牧場があります。下の写真は、そのクマ牧場に行く道路。写真はクリックすると拡大します。「極楽通りをまっすぐ行くと地獄なら、右へ曲がればいい」と思っても、今度は、クマが待ち構えているわけで、やはり、意味ありげな設定です。
高台に上ると、街と登別の山々が一望できます。下の写真がそうですが、猫ちゃんの背後に、ちらっと山が見えます。写真はクリックすると拡大します。
下の写真左と中央は、同窓会を終えて一人で行った定山渓温泉の山々です。数年前にはたくさんの猫ちゃんに会えたのですが、今回は、街の環境が変わったのか、猫ちゃんには会えませんでした。写真右は、札幌から空港に行くＪＲ線の車窓からみたソバ畑です。8月ですが、菜の花も咲いています。写真はクリックすると拡大します。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
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２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
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改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
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（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
司法研修所の同窓会が、登別で開かれたので参加してきました。出席者は100人ちょっとで参加者は4人に一人ということになります。東京や横浜で開催した別の期は、たくさんの参加者がいたそうですから、場所の選定が、かなり参加人数に影響を与えたことは間違いなさそうです。
検事に任官した人は、ほぼ全員公証人になっていました。還暦を検事で迎えることが出来る人は、少数のようです。裁判官も定年間近の人が多く、今後について、色々と考えておられる裁判官もいました。
下の写真は、同窓会が開かれたホテルです。クリックすると拡大します。猫は置物ではありません。「このホテルの敷地に猫はいません」とホテルの方から言われていましたが、自分を歓迎したのか、ちゃんと現れてポーズをとってくれました。写真はクリックすると拡大します。
さて、登別というと地獄谷です。下の写真左が、その地獄谷。噴煙あげるこの場所は、立ち入り禁止区域です。もう一つの観光名所が、クマ牧場、下の写真右は、そのクマ牧場の入り口付近です。この階段を上って、クマ牧場に行きます。写真はクリックすると拡大します。
登別の繁華街、温泉街は「極楽通り」と言います。この極楽通りを歩いていくと地獄谷に行きつきます。極楽を歩いた先は地獄という、なんか意味ありげな設定です。下の写真が、いずれも極楽通り。登別の一番の繁華街です。写真はクリックすると拡大します。
この極楽通りを右に曲がるとクマ牧場があります。下の写真は、そのクマ牧場に行く道路。写真はクリックすると拡大します。「極楽通りをまっすぐ行くと地獄なら、右へ曲がればいい」と思っても、今度は、クマが待ち構えているわけで、やはり、意味ありげな設定です。
高台に上ると、街と登別の山々が一望できます。下の写真がそうですが、猫ちゃんの背後に、ちらっと山が見えます。写真はクリックすると拡大します。
下の写真左と中央は、同窓会を終えて一人で行った定山渓温泉の山々です。数年前にはたくさんの猫ちゃんに会えたのですが、今回は、街の環境が変わったのか、猫ちゃんには会えませんでした。写真右は、札幌から空港に行くＪＲ線の車窓からみたソバ畑です。8月ですが、菜の花も咲いています。写真はクリックすると拡大します。
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「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）