ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
あけましておめでとうございます。
下の写真は、昨年の12月29日に伊豆半島を一周した時の写真です。母と子供、親子３人で彼方の富士山を眺めています。個人的には、この写真、かなり気に入っています。この家族、今年も力をあわせて幸福な日々を送ってもらいたいと思います。
この場所で、何時も、猫にめぐりあいます。左の写真は、朝日のなかを歩いてくる猫ちゃんで、右の写真は、門松のそばにいた猫ちゃん。正月らしい写真なのでアップしました。
毎年、ここに来ますが、いつ来ても、この南伊豆はきれいですね。左は、朝焼けの南伊豆の海です。右は、日がのぼったけど、いまだ海から水蒸気がわきたっている海面です。水蒸気がわきたつのは、海に温泉が流れ込んでいるわけではなく、外気のほうが海面より気温が低いからでしょう。
[不動産市況の悲観説と楽観説]
さてみなさんの一番の関心は、不動産市況の行方でしょうが、一応、下に対立する二つの見解を並べてみました。
この説の対立は、よく見ると、アベノミクスに対する評価の対立と一致します。
「アベノミクスは、金持ちをより金持ちに、貧乏人をより貧乏人にしただけ」と考えると、今の不動産好況は、一部の金持ちが支えているだけで長続きしないと判断することになります。
一方、「アベノミクスは、日本経済を復活させた」と考えると、今の不動産市況は手堅いと考えることになります。
[弱気説 住宅バブル崩壊説]
① 今、売れているのは最初から富裕層にターゲットを絞った高額物件である。
② アベノミクスで富裕層はますます富裕になったから、高額物件は即日完売になる。
③ その結果、統計上は平均値を押し上げて「高契約率・高価格」となる。
④ しかし、2015年の首都圏全体の新築供給戸数は4.12万戸（前年比8.3％減）と、2年連続で前年を下回る見込み。実は、市場そのものは細り続けている。特に特に平均的消費者向けの郊外型マンションに関しては需要がない。
⑤ これは、平均的国民は、一向に景気回復の恩恵を受けていないからである。
⑥ しかも昨年10月以降、売り出し価格では売れないから値段を下げる物件のの割合が、ミニバブルの崩壊が始まったときと同じ、30％台の水準に近づいている。
⑦ 今の好況は、一部富裕層の不動産投資熱に支えられているにすぎない。
[強気説 不動産市況堅調説]
① 好景気の局面では、不動産市況は、多少後退しても、調整に過ぎず、崩壊まですることはない。
② ミニバブル崩壊で、つぶれるデベロッパーはつぶれた。（崩壊前には400社はあったが、現在では150社前後にまで減少している。）
③ 現在は、大手の寡占が強まる中で、不採算案件の施工も減ってきている。
④ デベロッパーの財務体質は良好でミニバブル崩壊時のような業者の投げ売りは考えづらい。不動産市況の多少の「調整」はあっても、「崩壊」はありえない。
⑤ 消費増税前の「経過措置」が16年9月から始まり、駆け込み需要が発生する
⑥ 郊外型マンションが販売されないのは、資材や労務費の高騰により、埼玉や千葉では採算が取れなくなっているためにすぎない。
弊職の考えはどうかというと、正直いってわかりません。ただ、「後退」はあるかもしれないけど「崩壊」はないというのが弊職の考えです。
[新刊のご案内]
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
を三修社から出版します。
2016/1/29に発売予定です。
定価は 1944円。
重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。
不動産業界は、独特な用語がありますが
これを手元に置いておけば
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
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３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
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① 今、売れているのは最初から富裕層にターゲットを絞った高額物件である。
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⑤ これは、平均的国民は、一向に景気回復の恩恵を受けていないからである。
⑥ しかも昨年10月以降、売り出し価格では売れないから値段を下げる物件のの割合が、ミニバブルの崩壊が始まったときと同じ、30％台の水準に近づいている。
⑦ 今の好況は、一部富裕層の不動産投資熱に支えられているにすぎない。
[強気説 不動産市況堅調説]
① 好景気の局面では、不動産市況は、多少後退しても、調整に過ぎず、崩壊まですることはない。
② ミニバブル崩壊で、つぶれるデベロッパーはつぶれた。（崩壊前には400社はあったが、現在では150社前後にまで減少している。）
③ 現在は、大手の寡占が強まる中で、不採算案件の施工も減ってきている。
④ デベロッパーの財務体質は良好でミニバブル崩壊時のような業者の投げ売りは考えづらい。不動産市況の多少の「調整」はあっても、「崩壊」はありえない。
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1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
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２．遺産相続関係
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2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
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改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
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３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
今年も、あと１週間で終わります。今年も何もしないまま1年が終わりそうです。相も変わらず、進歩のない、ゆるゆるの1年でした。
さて、今年の不動産相場ですが、一言で言えば、青空が曇りはじめたということでしょう。
[東証REIT指数]
不動産先行指標と言われる東証REIT指数連動型上場投信は、1月20日に2,120円程度の最高値をつけた後、徐々に価格を下げ、9月8日には、1,613円にまで下げました。しかし、そのあと、価格は多少は持ち直し、12月22日には、1,860円まで持ち直しました。
[弱気な見方]
多少は持ち直したとはいえ、価格が低迷しているところを見ると、市場は将来の不動産価格に悲観的なのかもしれません。
その原因は、やはり、今の不動産市況はバブルなのではないかという不安感でしょう。
市況が、そう考える理由は、〈金融機関の不動産業向け融資〉が高水準で推移しているからです。国内銀行の２０１４年度の新規貸し出しは１０兆円を上回り、バブル絶頂期の１９８９年度やミニバブルと言われた０７年度の水準にほぼ並びました。
しかも、〈販売単価〉も、平成バブル以来の高値になったようです。日経WEB 2015/12/14 14:11記事では「不動産経済研究所（東京・新宿）が14日発表したマンション市場動向調査によると、１戸当たり平均価格は前年同月比21.1％上昇の6328万円で、1991年６月（6946万円）以来、24年半ぶりの高水準となった。」そうです。
日本人の生活水準や購買力が急激に増加したわけではないのに、なぜ、販売価格が上昇を続けるのか、融資でふくらんだだけの不動産価格ではないか、いずれはじけるのではないかという恐怖感は、バブル経済を体験した日本人には、根強いものがあります。
とりわけ販売価格6300万円は、バブルを連想せざるを得ない平均価格です。平均的年収の日本人には到底購入できない価格であり、年収1000万円超のクラスでも厳しいでしょう。なぜ、買えない価格が「平均価格」になるのか。需要と供給の関係から生まれた価格とは異なるのではないか。
日本人というよりも、中国人の爆買によって、今の不動産相場が維持されているのではないかという疑念もあります。
[強気な見方]
しかし、一方で強気な見方もあります。
今の融資は、主に、高い投資利回りを求めて都心の物件への投資や不動産投資信託（ＲＥＩＴ）向け融資が伸びていることや節税で地方でのアパート建築が盛んなことが原因で、実需であり、投機的な投資目的に対する融資ではないという論拠です。
また中国人の爆買は、確かにすごく、最近は、ニセコのスキー場を買ったり、あの星野リゾートからアルファトマムを買い取ったり、やたらと目立ちますが、全体から見れば、わずかなものです。
確かに景気上昇場面では、不動産価格は、実需を超えた価格になります。今後もアベノミクスで好景気が続くかぎり、相場は崩れないし、上がり続けると考えてもおかしくはないでしょう。
いすれの見方が正しいかは、神のみぞ知るところですが、一時は、ひんぱんに自宅の固定電話にかかってきた不動産投資の勧誘が、最近は、かなり減少しました。下がるか否かはともかく、来年も一本調子で上がり続ける可能性は低いのではないでしょうか。
[冬至とクリスマス ゆず切り]
年末は25日まで街はクリスマス一色です。明日はクリスマスイブ。下の写真、下町のサンタ猫ちゃんです。写真はクリックすると拡大します。
個人的には、クリスマスより、22日の冬至がメインイベントです。22日のゆず湯は毎年楽しみにしています。あと、カボチャもちゃんと食べました。そして、何よりも、冬至の日を挟んだ一週間程度だけ提供される神田「まつや」の「ゆず切り」。この「まつや」で、このそばを食べると、「もうすぐ一年が終わるんだんあぁ」と実感します。下の写真は、その神田まつやのゆず切りです。鮮やかな黄金色です。香りもすばらしい。そばを手繰ると、ゆずの香りがつんとします。先週の日曜日、港区の某老舗店でゆずきりを食べましたが、香りも味も、まつやのほうが断然上です。写真はクリックすると拡大します。
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不動産業界は、独特な用語がありますが
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◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
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1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
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販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
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賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
今年も、あと１週間で終わります。今年も何もしないまま1年が終わりそうです。相も変わらず、進歩のない、ゆるゆるの1年でした。
さて、今年の不動産相場ですが、一言で言えば、青空が曇りはじめたということでしょう。
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不動産先行指標と言われる東証REIT指数連動型上場投信は、1月20日に2,120円程度の最高値をつけた後、徐々に価格を下げ、9月8日には、1,613円にまで下げました。しかし、そのあと、価格は多少は持ち直し、12月22日には、1,860円まで持ち直しました。
[弱気な見方]
多少は持ち直したとはいえ、価格が低迷しているところを見ると、市場は将来の不動産価格に悲観的なのかもしれません。
その原因は、やはり、今の不動産市況はバブルなのではないかという不安感でしょう。
市況が、そう考える理由は、〈金融機関の不動産業向け融資〉が高水準で推移しているからです。国内銀行の２０１４年度の新規貸し出しは１０兆円を上回り、バブル絶頂期の１９８９年度やミニバブルと言われた０７年度の水準にほぼ並びました。
しかも、〈販売単価〉も、平成バブル以来の高値になったようです。日経WEB 2015/12/14 14:11記事では「不動産経済研究所（東京・新宿）が14日発表したマンション市場動向調査によると、１戸当たり平均価格は前年同月比21.1％上昇の6328万円で、1991年６月（6946万円）以来、24年半ぶりの高水準となった。」そうです。
日本人の生活水準や購買力が急激に増加したわけではないのに、なぜ、販売価格が上昇を続けるのか、融資でふくらんだだけの不動産価格ではないか、いずれはじけるのではないかという恐怖感は、バブル経済を体験した日本人には、根強いものがあります。
とりわけ販売価格6300万円は、バブルを連想せざるを得ない平均価格です。平均的年収の日本人には到底購入できない価格であり、年収1000万円超のクラスでも厳しいでしょう。なぜ、買えない価格が「平均価格」になるのか。需要と供給の関係から生まれた価格とは異なるのではないか。
日本人というよりも、中国人の爆買によって、今の不動産相場が維持されているのではないかという疑念もあります。
[強気な見方]
しかし、一方で強気な見方もあります。
今の融資は、主に、高い投資利回りを求めて都心の物件への投資や不動産投資信託（ＲＥＩＴ）向け融資が伸びていることや節税で地方でのアパート建築が盛んなことが原因で、実需であり、投機的な投資目的に対する融資ではないという論拠です。
また中国人の爆買は、確かにすごく、最近は、ニセコのスキー場を買ったり、あの星野リゾートからアルファトマムを買い取ったり、やたらと目立ちますが、全体から見れば、わずかなものです。
確かに景気上昇場面では、不動産価格は、実需を超えた価格になります。今後もアベノミクスで好景気が続くかぎり、相場は崩れないし、上がり続けると考えてもおかしくはないでしょう。
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年末は25日まで街はクリスマス一色です。明日はクリスマスイブ。下の写真、下町のサンタ猫ちゃんです。写真はクリックすると拡大します。
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森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
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賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
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https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
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平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
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1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
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「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
当該不動産で殺人事件等忌まわしい事件があっとときは、その当該不動産には心理的瑕疵があるとして、売り主や仲介業者に賠償義務が認められることになる。
しかし、心理的瑕疵は、時の経過などより相当程度風化、希釈化される。その結果、一般人が忌避感を抱く程度にあたらなくなった場合は、瑕疵に該当しなくなったものと判断される。
それでは、何年前までの瑕疵まで心理的瑕疵になるのか。この線引きは実に難しい。
これについて、二つの判例が最近出た。
一つは高松高裁 平成26年6月19日判決で、 20年前の殺人事件を心理的瑕疵にあたるとして、買主の購入目的を知る媒介業者の説明義務違反を認めている。
もう一つは、東京地判Ｈ26･8･7で、建物で17年前に火災事故があったことは、心理的瑕疵にあたらないと判断している。
どちらも、事故の起きた建物は、もはや取り壊されているが、高松高裁では、20年前の事故につき心理的瑕疵を認め、東京地裁では、17年前の事故につき心理的瑕疵を認めていない。
この違いは何だろう？
両者の違いは事故の悲惨さだろう。
20年前の事故は、建物の所有者の内縁の妻が、本件土地と関係のない場所にてその子に殺害され、その遺体がバラバラにされて山中に埋められるという凄まじい事件で、数年後、その子の子が本件建物内で自殺した。
これに対し、17年前の事故は、単なる火災事故である。
この悲惨さの違いが、一方は、20年経過しても心理的瑕疵に該当し、他方は、17年で心理的瑕疵に該当しないと判断が分かれた理由だろう。
（もっとも、高松高裁では1815万円の請求に対し、170万円の賠償請求しか認めていない。）
ただ、心理的瑕疵が時の経過で一般人が忌避感を抱く程度にあたらなくなったか否かは、かなり、裁判官の個人的価値観に影響されることは否めない。不動産取引に詳しい弁護士に聞いても、正確な回答は期待できない。
不動産売買にあたっては、売り主も仲介業者も、かってに心理的瑕疵に該当しないと決めつけずに、たとえずっと昔の事故でも、正直に買主に全て話すことが求められよう。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
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２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
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改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
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３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
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03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
当該不動産で殺人事件等忌まわしい事件があっとときは、その当該不動産には心理的瑕疵があるとして、売り主や仲介業者に賠償義務が認められることになる。
しかし、心理的瑕疵は、時の経過などより相当程度風化、希釈化される。その結果、一般人が忌避感を抱く程度にあたらなくなった場合は、瑕疵に該当しなくなったものと判断される。
それでは、何年前までの瑕疵まで心理的瑕疵になるのか。この線引きは実に難しい。
これについて、二つの判例が最近出た。
一つは高松高裁 平成26年6月19日判決で、 20年前の殺人事件を心理的瑕疵にあたるとして、買主の購入目的を知る媒介業者の説明義務違反を認めている。
もう一つは、東京地判Ｈ26･8･7で、建物で17年前に火災事故があったことは、心理的瑕疵にあたらないと判断している。
どちらも、事故の起きた建物は、もはや取り壊されているが、高松高裁では、20年前の事故につき心理的瑕疵を認め、東京地裁では、17年前の事故につき心理的瑕疵を認めていない。
この違いは何だろう？
両者の違いは事故の悲惨さだろう。
20年前の事故は、建物の所有者の内縁の妻が、本件土地と関係のない場所にてその子に殺害され、その遺体がバラバラにされて山中に埋められるという凄まじい事件で、数年後、その子の子が本件建物内で自殺した。
これに対し、17年前の事故は、単なる火災事故である。
この悲惨さの違いが、一方は、20年経過しても心理的瑕疵に該当し、他方は、17年で心理的瑕疵に該当しないと判断が分かれた理由だろう。
（もっとも、高松高裁では1815万円の請求に対し、170万円の賠償請求しか認めていない。）
ただ、心理的瑕疵が時の経過で一般人が忌避感を抱く程度にあたらなくなったか否かは、かなり、裁判官の個人的価値観に影響されることは否めない。不動産取引に詳しい弁護士に聞いても、正確な回答は期待できない。
不動産売買にあたっては、売り主も仲介業者も、かってに心理的瑕疵に該当しないと決めつけずに、たとえずっと昔の事故でも、正直に買主に全て話すことが求められよう。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
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２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
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「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
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３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
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（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
所有者Ａが、Ｂに建物を賃借し、敷金として賃料2か月分を預かっている。所有者Ａは、この建物をＣに売買した。この場合、Ｂは、ｃから明渡請求があっても拒否されるだろうか。また、賃貸借終了に際して、敷金の返還をＣに求めることができるだろうか。
Ｂは、対抗要件があるから、立ち退く必要はない。また敷金返還債務は、賃貸人の地位に伴うものとして、当然にＣに引き継がれる。これは、まあ、法律家なら、誰でも知っている（保証金も敷金的性質をもつものならば、同様である。）
これと混同しやすいのが、建物が競売にかかり落札されたときである。
例えば、アナタが、賃貸マンション一棟の一部屋を借りて住んでいる。大家さんがローンを支払えず、競売にかかり、Ａさんが落札した。
Ａさんは、アナタの部屋にやってきて、出て行ってほしいといった。アナタは、その申し出を拒否できるか。
アナタは、目的物の占有という対抗要件を備えているから、競落人に対抗できるように思える。しかし、あなたの対抗要件は、任意売却の場合は、買主に対抗できるが、強制競売で落札した場合は、そうはいかない。
強制競売で落札した場合は、「賃貸借契約の対抗要件（借地借家法31条1項）を備えたとき（一般的には物件の引渡し時）」と「担保権（抵当権）の登記を備えたとき」のどちらが先かによって決まるからである。
大家さんが競売をかけられるというのは、たいていは、ローンを組んで建物を建てたものの、ローンが支払えなくなって競売にかけられたという場合です。
当然、ローンの抵当権は、アナタの入居よりも先です。
残念がら、アナタは、落札人から「出ていけ」と言われたら、出ていかざるを得ません。
しかも、賃貸借契約を新所有者に対抗できない以上は、敷金の引継ぎも生じません。アナタは、敷金を丸損して泣き寝入りです。
もちろん、旧オーナーには返還請求できますが、まあ、競売にかけられるような人だから、旧オーナーからの返還は、ほとんど期待できません。
それじゃあ、ふんだりけったりではないか、とアナタは、思うかもしれないけど、民法395条1項は,賃借人保護のため、競落人が買い受けたときから、6ヶ月間は明渡を猶予する制度があります。これで、多少は救われることになりますが、これが最大限の保護。もちろん、この間、賃料が免除されるわけではありません。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
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平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
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1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
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「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
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２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
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森公任 ・ 森元みのり共同 監修
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03-3553-5916
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所有者Ａが、Ｂに建物を賃借し、敷金として賃料2か月分を預かっている。所有者Ａは、この建物をＣに売買した。この場合、Ｂは、ｃから明渡請求があっても拒否されるだろうか。また、賃貸借終了に際して、敷金の返還をＣに求めることができるだろうか。
Ｂは、対抗要件があるから、立ち退く必要はない。また敷金返還債務は、賃貸人の地位に伴うものとして、当然にＣに引き継がれる。これは、まあ、法律家なら、誰でも知っている（保証金も敷金的性質をもつものならば、同様である。）
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
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「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
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「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
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2014/10/01 (Wed)のブログで、最高裁が、「不動産業者による建物明渡交渉は違法」は違法だと断じたこと、事案は暴力団からみだったが最高裁は、一般論として、報酬目的で立ち退き交渉をするのは弁護士法違反で犯罪だ、と断じていること、したがって、堅気の不動産業者でも、報酬目的で立ち退き交渉をすれば犯罪者ということになると述べた。
仮に立ち退き交渉そのものが有料でも、今の入居者を追い出して次の新規入居者斡旋の仕事を得ようというのだから、全体的に見れば有償であり、弁護士法違反になるとも論じた。
しかし、東京地判 平26・6・13は、宅地建物取引業者の従業員の報酬を得ず行った退去交渉に弁護士法違反はないと断じている。
事案の概要は以下のとおりである。（金額との他、事実を修正してあります）
１、Ａは、Ｂと売買契約を締結したが、弁護士を通じて手付け倍返し金100万円を供託して売買契約を解除した。
２、弁護士が、それ以上のことはしなかったので、Ａは、仲介業者のＣに頼んでＢに手付け倍返し金100万円に加えて解決のための金銭100万円を支払い、立ち退いてもらった。
３、当該交渉において、Ｃには問題解決後に本件建物の売却をＣの営業につなげたいとの思惑はあったが、退去交渉に関する報酬は得ていなかった。
４、Ａは、Ｃに、弁護士法違反を理由として、解決のための100万円の損害賠償を求めた。
このようなケースで、東京地裁は、以下のように判断した。
「Xは、Y1の退去交渉はに違反すると主張するが、認定事実に照らすと、弁護士法72条所定の「報酬を得る目的」及び「業とする」の要件の充足を認めることはできず、他にもこれを認める証拠はない。
まあ、事案の解決としては、至極常識的な解決です。自分は明渡の恩恵を受けていながら、解決してくれたＣから、明渡のための金銭を回収しようというのは、いくらなんでも？でしょう。
しかし、本件では、たまたま適法とされましたが、退去交渉が、報酬を得る目的で業としてなされ、弁護士法に違反するとされた裁判例として、最高裁 平22・7・20、東京地判 平20・10・22、東京高判 昭43・12・13 判例時報574-81等、結構、あります。
安易に大家さんからの立退き交渉の依頼は受けないほうが賢明です。
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森公任 監修
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三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
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「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
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販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
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「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
2014/10/01 (Wed)のブログで、最高裁が、「不動産業者による建物明渡交渉は違法」は違法だと断じたこと、事案は暴力団からみだったが最高裁は、一般論として、報酬目的で立ち退き交渉をするのは弁護士法違反で犯罪だ、と断じていること、したがって、堅気の不動産業者でも、報酬目的で立ち退き交渉をすれば犯罪者ということになると述べた。
仮に立ち退き交渉そのものが有料でも、今の入居者を追い出して次の新規入居者斡旋の仕事を得ようというのだから、全体的に見れば有償であり、弁護士法違反になるとも論じた。
しかし、東京地判 平26・6・13は、宅地建物取引業者の従業員の報酬を得ず行った退去交渉に弁護士法違反はないと断じている。
事案の概要は以下のとおりである。（金額との他、事実を修正してあります）
１、Ａは、Ｂと売買契約を締結したが、弁護士を通じて手付け倍返し金100万円を供託して売買契約を解除した。
２、弁護士が、それ以上のことはしなかったので、Ａは、仲介業者のＣに頼んでＢに手付け倍返し金100万円に加えて解決のための金銭100万円を支払い、立ち退いてもらった。
３、当該交渉において、Ｃには問題解決後に本件建物の売却をＣの営業につなげたいとの思惑はあったが、退去交渉に関する報酬は得ていなかった。
４、Ａは、Ｃに、弁護士法違反を理由として、解決のための100万円の損害賠償を求めた。
このようなケースで、東京地裁は、以下のように判断した。
「Xは、Y1の退去交渉はに違反すると主張するが、認定事実に照らすと、弁護士法72条所定の「報酬を得る目的」及び「業とする」の要件の充足を認めることはできず、他にもこれを認める証拠はない。
まあ、事案の解決としては、至極常識的な解決です。自分は明渡の恩恵を受けていながら、解決してくれたＣから、明渡のための金銭を回収しようというのは、いくらなんでも？でしょう。
しかし、本件では、たまたま適法とされましたが、退去交渉が、報酬を得る目的で業としてなされ、弁護士法に違反するとされた裁判例として、最高裁 平22・7・20、東京地判 平20・10・22、東京高判 昭43・12・13 判例時報574-81等、結構、あります。
安易に大家さんからの立退き交渉の依頼は受けないほうが賢明です。
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「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）