ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
×
[PR]上記の広告は3ヶ月以上新規記事投稿のないブログに表示されています。新しい記事を書く事で広告が消えます。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
遺産分割事件や不動産事件を扱っていると、「相手方の弁護士の依頼者は、依頼者以外なのではないか」と疑うことが、ときおりある。
この前の経験だが、遺産分割調停事件で、成立が大詰めになり、最終的に換価して売買代金を折半することになった。
問題は、誰が、どのような方法で換価するかだが、常識的には、一定期間を定め、①当事者双方が共同で一つの仲介業者に「専任」で仲介を依頼するか、②当事者双方が、格別に仲介業者に「一般」で仲介を依頼して、その期間内でそれなりの値段をつけた買い手に売買するという方法をとる。
問題は、その仲介業者を誰にするかで、相手の弁護士は、なぜか、絶対に「うちの仲介業者Ａでなければならない。この点の譲歩はできない」と言い張る。当然、「なんでその仲介業者でなければならないのか」と質問をするが、「依頼者が、Ａ以外は信用できないと言い張っている」。
こっちは、その時点で、「ははあ、この弁護士、そのＡから仕事をもらっているんだな」と感づいたので、「代償金を○〇円で支払ってもらうなら、そちらが取得してかまわない。その上で、そちらが売買すればいいではないか」と提案した。○〇円は、やや高めの代償金である。
もしその弁護士が依頼者の利益を第一に考えているなら、即拒否する金額だが、予想したとおり、その弁護士は、この話に喰いついてきた。その物件は、23区山の手地区の、かなり広めの物件で、業者Ａとしては、いくつかに分筆したうえで、ここに複数の建売住宅を建てようと目論んでおり、その目論みのもとに相手の弁護士に、この事件を紹介したのだ。相手の弁護士も、この点は、認識しており、今後も、事件を紹介してもらうため、Ａが、この物件を処理できるようにする必要があったのだ。
しかも、その弁護士は、「依頼者の確認をとりたい」と言い出し、目の前で携帯で「依頼者」に電話をかけはじめた。「あ、社長、いつもお世話になっております！いや、今、これこれ、こうで、これだけのお金を支払ってもらえれば、全部こっちに渡す、あとはそっちで売るなり、貸すなり、勝手にしてくれと言ってるんですが、どうでしょうか？」
ちなみに、相手の弁護士の依頼者は、85歳の年金暮らしの女性のはずである。
その弁護士は、「社長」という「依頼者」と数分電話でやりとりしたのち、「依頼者は、それでかまわないそうです」と言い、その場で、和解を成立させた。
また、最近の話では、2000万円程度のマンションを共同売却することになったが、相手の弁護士は、なぜか入札制度を利用したいといい「この点は、絶対に譲歩できない」と言い張る。最低売却価格は1200万円に設定するとも言い張る。
しかし、入札型売買となれば、転売目的の業者しか参入しない。当然、相場価格よりは、かなり低い金額になる。
当方が、「エンドユーザーが買い付け証明をだし入札に参加するなんてありえないだろう、仮にエンドユーザーが買付証明をだすとしても、ローン条項なんかどうするんだ」と疑問をていしても、「入札制度は絶対に譲れない」と譲歩しない。また、「こちらの依頼予定の業者はＡで、Ａも、その方法が妥当だと言っている」といっている。
2000万円程度の物件で、入札型の業者買取りなど、ありえない話である。こちらの業者に確認しても、「はあ？」というだけ。
この弁護士の真の依頼者は誰なのか、当然疑問に思うだろう。
不動産屋を通じて弁護士を紹介してもらう場合、不動産業者が、自分の事業のために弁護士を紹介する場合がある。また、弁護士のほうも、その不動産業者の利益だけを考えて動く場合がある。弁護士としては、経営の観点から考えると、一回きりのアナタよりも、今後も事件を紹介してもらえる業者の方が大切だからだ。
もちろん、そういう弁護士はほんの一部だが、そういうケースもあることは認識しておいたほうがいい。
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
遺産分割事件や不動産事件を扱っていると、「相手方の弁護士の依頼者は、依頼者以外なのではないか」と疑うことが、ときおりある。
この前の経験だが、遺産分割調停事件で、成立が大詰めになり、最終的に換価して売買代金を折半することになった。
問題は、誰が、どのような方法で換価するかだが、常識的には、一定期間を定め、①当事者双方が共同で一つの仲介業者に「専任」で仲介を依頼するか、②当事者双方が、格別に仲介業者に「一般」で仲介を依頼して、その期間内でそれなりの値段をつけた買い手に売買するという方法をとる。
問題は、その仲介業者を誰にするかで、相手の弁護士は、なぜか、絶対に「うちの仲介業者Ａでなければならない。この点の譲歩はできない」と言い張る。当然、「なんでその仲介業者でなければならないのか」と質問をするが、「依頼者が、Ａ以外は信用できないと言い張っている」。
こっちは、その時点で、「ははあ、この弁護士、そのＡから仕事をもらっているんだな」と感づいたので、「代償金を○〇円で支払ってもらうなら、そちらが取得してかまわない。その上で、そちらが売買すればいいではないか」と提案した。○〇円は、やや高めの代償金である。
もしその弁護士が依頼者の利益を第一に考えているなら、即拒否する金額だが、予想したとおり、その弁護士は、この話に喰いついてきた。その物件は、23区山の手地区の、かなり広めの物件で、業者Ａとしては、いくつかに分筆したうえで、ここに複数の建売住宅を建てようと目論んでおり、その目論みのもとに相手の弁護士に、この事件を紹介したのだ。相手の弁護士も、この点は、認識しており、今後も、事件を紹介してもらうため、Ａが、この物件を処理できるようにする必要があったのだ。
しかも、その弁護士は、「依頼者の確認をとりたい」と言い出し、目の前で携帯で「依頼者」に電話をかけはじめた。「あ、社長、いつもお世話になっております！いや、今、これこれ、こうで、これだけのお金を支払ってもらえれば、全部こっちに渡す、あとはそっちで売るなり、貸すなり、勝手にしてくれと言ってるんですが、どうでしょうか？」
ちなみに、相手の弁護士の依頼者は、85歳の年金暮らしの女性のはずである。
その弁護士は、「社長」という「依頼者」と数分電話でやりとりしたのち、「依頼者は、それでかまわないそうです」と言い、その場で、和解を成立させた。
また、最近の話では、2000万円程度のマンションを共同売却することになったが、相手の弁護士は、なぜか入札制度を利用したいといい「この点は、絶対に譲歩できない」と言い張る。最低売却価格は1200万円に設定するとも言い張る。
しかし、入札型売買となれば、転売目的の業者しか参入しない。当然、相場価格よりは、かなり低い金額になる。
当方が、「エンドユーザーが買い付け証明をだし入札に参加するなんてありえないだろう、仮にエンドユーザーが買付証明をだすとしても、ローン条項なんかどうするんだ」と疑問をていしても、「入札制度は絶対に譲れない」と譲歩しない。また、「こちらの依頼予定の業者はＡで、Ａも、その方法が妥当だと言っている」といっている。
2000万円程度の物件で、入札型の業者買取りなど、ありえない話である。こちらの業者に確認しても、「はあ？」というだけ。
この弁護士の真の依頼者は誰なのか、当然疑問に思うだろう。
不動産屋を通じて弁護士を紹介してもらう場合、不動産業者が、自分の事業のために弁護士を紹介する場合がある。また、弁護士のほうも、その不動産業者の利益だけを考えて動く場合がある。弁護士としては、経営の観点から考えると、一回きりのアナタよりも、今後も事件を紹介してもらえる業者の方が大切だからだ。
もちろん、そういう弁護士はほんの一部だが、そういうケースもあることは認識しておいたほうがいい。
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
PR
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
暴力団とわかっていて貸す大家さんはいません。貸室の一人に、その手の人が入居してしまうと、一般の方々は、どんどん退室し、最後は、反社会的勢力だけのマンションンみたいになってしまいますから。そうなったら、立地が抜群でも、建物がどんなに素晴らしくても、資産価値はゼロ。貸すどころか売りたくても売れなくなります。
ですから実務上問題になるのは、知らずに暴力団員に貸してしまったらどうなるんだ、ということです。
これについて、国土交通省は、以下に記すような標準賃貸借契約書を定めています。賃貸市場では、国土交通省の標準賃貸借契約書を使うのが常識になっていますから、現在、ほとんどの賃貸借契約書は、上記のような表現が記載されているはずです。
「第Ｘ条 （反社会的勢力の排除）
借主（乙）は、貸主（甲）に対し、次の各号の事項を確約する。
(1) 自らまたは自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役またはこれらに準ずる者をいう。）が、暴力団、暴力団関係企業、総会屋もしくはこれらに
準ずる者またはその構成員（以下総称して「反社会的勢力」という。）ではな
いこと。
(2) 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、本契約の締結をするものではないこと。
(3) 自らまたは第三者を利用して、次の行為をしないこと。
ア 甲に対する脅迫的な言動または暴力を用いる行為。
イ 偽計または威力を用いて甲の業務を妨害し、または信用を毀損する行為。
第Ｙ条 （禁止又は制限される行為）
乙は、本物件の使用に当たり、次の各号に掲げる行為を行ってはならない。
(1) 本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供すること。
(2) 本物件または本物件の周辺において、著しく粗野もしくは乱暴な言動を行い、または威勢を示すことにより、甲、他の賃借人、付近の住民または通行人に不安を覚えさせること。
(3) 本物件を反社会的勢力に占有させ、または本物件に反復継続して反社会的勢力を出入りさせること。
第Ｚ条 （契約の解除）
乙について、次のいずれかに該当した場合には、甲は何らの催告もせずして、本契約を解除することができる。
(1) 第Ｘ条の確約に反する事実が判明したとき。
(2) 契約締結後に自らまたは役員が反社会的勢力に該当したとき。
２．甲は、乙が第Ｙ条に掲げる行為を行った場合は、何らの催告も要せずして、本契約を解除することができる。」
長々と書いてありますが、要するに、暴力団とかその類の連中には貸さない、うっかり見過ごして貸してしまっても、何らの催告もせずして、契約を解除できるという規定です。
ただ、この規定は、具体的な迷惑行為がなくても、反社会的勢力なら問答無用とばかりに契約を解除できることになっています。これって、やりすぎではないか、という意見が一部法曹（特に刑事事件専門弁護士）にあります。
実は、この点が争点となった事案について、最近、最高裁判所の判決がありました。最高裁は、市営団地ですが、以下のように合憲と判断しました。
①地方公共団体は、当該住宅に入居させ又は入居を継続させる者をどのようなものとするのかについては、その性質上、地方公共団体に一定の裁量があるというべきである。
②暴力団員は、集団的に又は常習的に暴力的不法行為等を行うことを助長するおそれがある団体の構成員と定義されている。
③このような暴力団員が市営住宅に入居し続ける場合には、当該市営住宅の他の入居者等の生活の平穏が害されるおそれを否定することはできない。
④暴力団員は、自らの意思により暴力団を脱退し、そうすることで暴力団員でなくなることが可能である。
⑤暴力団員が市営住宅の明渡しをせざるを得ないとしても、当該市営住宅以外における居住についてまで制限を受けるわけではない。
⑥本件規定による居住の制限は、公共の福祉による必要かつ合理的なものであることが明らかである。したがって、本件規定は、憲法２２条１項に違反しない。
大家さんの場合は、市よりも、「貸す・貸さない」について、より強い裁量権がありますから、市営団地の規定が合憲なら、国土交通省の規定も、当然、合憲ということになります。
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
暴力団とわかっていて貸す大家さんはいません。貸室の一人に、その手の人が入居してしまうと、一般の方々は、どんどん退室し、最後は、反社会的勢力だけのマンションンみたいになってしまいますから。そうなったら、立地が抜群でも、建物がどんなに素晴らしくても、資産価値はゼロ。貸すどころか売りたくても売れなくなります。
ですから実務上問題になるのは、知らずに暴力団員に貸してしまったらどうなるんだ、ということです。
これについて、国土交通省は、以下に記すような標準賃貸借契約書を定めています。賃貸市場では、国土交通省の標準賃貸借契約書を使うのが常識になっていますから、現在、ほとんどの賃貸借契約書は、上記のような表現が記載されているはずです。
「第Ｘ条 （反社会的勢力の排除）
借主（乙）は、貸主（甲）に対し、次の各号の事項を確約する。
(1) 自らまたは自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役またはこれらに準ずる者をいう。）が、暴力団、暴力団関係企業、総会屋もしくはこれらに
準ずる者またはその構成員（以下総称して「反社会的勢力」という。）ではな
いこと。
(2) 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、本契約の締結をするものではないこと。
(3) 自らまたは第三者を利用して、次の行為をしないこと。
ア 甲に対する脅迫的な言動または暴力を用いる行為。
イ 偽計または威力を用いて甲の業務を妨害し、または信用を毀損する行為。
第Ｙ条 （禁止又は制限される行為）
乙は、本物件の使用に当たり、次の各号に掲げる行為を行ってはならない。
(1) 本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供すること。
(2) 本物件または本物件の周辺において、著しく粗野もしくは乱暴な言動を行い、または威勢を示すことにより、甲、他の賃借人、付近の住民または通行人に不安を覚えさせること。
(3) 本物件を反社会的勢力に占有させ、または本物件に反復継続して反社会的勢力を出入りさせること。
第Ｚ条 （契約の解除）
乙について、次のいずれかに該当した場合には、甲は何らの催告もせずして、本契約を解除することができる。
(1) 第Ｘ条の確約に反する事実が判明したとき。
(2) 契約締結後に自らまたは役員が反社会的勢力に該当したとき。
２．甲は、乙が第Ｙ条に掲げる行為を行った場合は、何らの催告も要せずして、本契約を解除することができる。」
長々と書いてありますが、要するに、暴力団とかその類の連中には貸さない、うっかり見過ごして貸してしまっても、何らの催告もせずして、契約を解除できるという規定です。
ただ、この規定は、具体的な迷惑行為がなくても、反社会的勢力なら問答無用とばかりに契約を解除できることになっています。これって、やりすぎではないか、という意見が一部法曹（特に刑事事件専門弁護士）にあります。
実は、この点が争点となった事案について、最近、最高裁判所の判決がありました。最高裁は、市営団地ですが、以下のように合憲と判断しました。
①地方公共団体は、当該住宅に入居させ又は入居を継続させる者をどのようなものとするのかについては、その性質上、地方公共団体に一定の裁量があるというべきである。
②暴力団員は、集団的に又は常習的に暴力的不法行為等を行うことを助長するおそれがある団体の構成員と定義されている。
③このような暴力団員が市営住宅に入居し続ける場合には、当該市営住宅の他の入居者等の生活の平穏が害されるおそれを否定することはできない。
④暴力団員は、自らの意思により暴力団を脱退し、そうすることで暴力団員でなくなることが可能である。
⑤暴力団員が市営住宅の明渡しをせざるを得ないとしても、当該市営住宅以外における居住についてまで制限を受けるわけではない。
⑥本件規定による居住の制限は、公共の福祉による必要かつ合理的なものであることが明らかである。したがって、本件規定は、憲法２２条１項に違反しない。
大家さんの場合は、市よりも、「貸す・貸さない」について、より強い裁量権がありますから、市営団地の規定が合憲なら、国土交通省の規定も、当然、合憲ということになります。
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
1月の冬牡丹が終わると2月は湯島天神の梅です。で、今年も、行ってきました。湯島天神の梅。毎年、毎年、この猫の額みたいな境内に来て梅を鑑賞するのですが、われながら、よくこれだけワンパターンを繰り返せると感心します。自分には、想像力とか挑戦心が欠如しているんだなと思います。
写真だけは、毎年、違った撮影スタイルにするのですが、もうネタ切れという感もあります。
で、下の写真は、その湯島天神の梅。ここは白梅が有名ですが、何時みてもきれいです。写真は、クリックすると拡大します。
この狭い境内で、色々な催しが開催されます。下の写真左と真ん中は、境内の一部で行われた茶道。ちなみに左の写真、カメラを上にもちあげてテキトーに写したんだけど、それなりに写っていますね。右の写真、たぶん、梅の盆栽の展示会です。このほか、手打ちそば、とか、東大漫画会による漫画似顔絵とか、あとはベリーダンスも催されていました。狭い境内で色々な催し、定番の屋台もぎっしり。さらに、合格お礼に来られた方も多く、本当に、人、人、人。写真は、クリックすると拡大します。
こんな人、人の境内ですが、不忍通り挟んだ反対側は、歓楽街。ポン引きがひどい、「朝キャバクラ」とかいって、朝からポン引きしています。このポン引き達が、交代のため30分ほど姿を消す時間帯があるのですが、その時間帯にビルの隙間から猫が姿を現します。この交代時間を狙って地域猫の人がくるからでしょう。写真は、ポン引き交代タイムに姿を現した猫ちゃん。写真は、クリックすると拡大します。
追記
今日、ＢＳフジで、スペシャルドラマ『猫侍 玉之丞 江戸へ行く』をやってましたね。この調子なら、たぶん、「猫侍３」も放映してくれそうです。楽しみです。
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
1月の冬牡丹が終わると2月は湯島天神の梅です。で、今年も、行ってきました。湯島天神の梅。毎年、毎年、この猫の額みたいな境内に来て梅を鑑賞するのですが、われながら、よくこれだけワンパターンを繰り返せると感心します。自分には、想像力とか挑戦心が欠如しているんだなと思います。
写真だけは、毎年、違った撮影スタイルにするのですが、もうネタ切れという感もあります。
で、下の写真は、その湯島天神の梅。ここは白梅が有名ですが、何時みてもきれいです。写真は、クリックすると拡大します。
この狭い境内で、色々な催しが開催されます。下の写真左と真ん中は、境内の一部で行われた茶道。ちなみに左の写真、カメラを上にもちあげてテキトーに写したんだけど、それなりに写っていますね。右の写真、たぶん、梅の盆栽の展示会です。このほか、手打ちそば、とか、東大漫画会による漫画似顔絵とか、あとはベリーダンスも催されていました。狭い境内で色々な催し、定番の屋台もぎっしり。さらに、合格お礼に来られた方も多く、本当に、人、人、人。写真は、クリックすると拡大します。
こんな人、人の境内ですが、不忍通り挟んだ反対側は、歓楽街。ポン引きがひどい、「朝キャバクラ」とかいって、朝からポン引きしています。このポン引き達が、交代のため30分ほど姿を消す時間帯があるのですが、その時間帯にビルの隙間から猫が姿を現します。この交代時間を狙って地域猫の人がくるからでしょう。写真は、ポン引き交代タイムに姿を現した猫ちゃん。写真は、クリックすると拡大します。
追記
今日、ＢＳフジで、スペシャルドラマ『猫侍 玉之丞 江戸へ行く』をやってましたね。この調子なら、たぶん、「猫侍３」も放映してくれそうです。楽しみです。
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
不動産投資被害その１、その２からお読みください。
[悪徳商法を見抜く]
以下の点を考慮して、悪徳業者か否かを見抜いてください。
① 断っても執拗にアポイントを要求する電話勧誘があるか？長時間ファミレスや喫茶店などで勧誘を受ける。
② 絶対に利益が出るなど断定的な話は受けてないか？（禁止されている営業方法です
③ 家族に内緒だなど怪しい言葉を言う（家族にばれるとストっプがかかるか
④ 即日契約を迫る。銀行の融資申し込みや、手付金、中間金などの手続きをやたらに急がせる。
⑤ 無料セミナーをやたらと開催する。（開催費用や広告宣伝費は、そのマンションの価格に転嫁されている）
[悪徳業者を見抜く]
１、登録番号を確認する
いつころから営業しているかを確認します。最近の登録なら要注意！ある程度古くからあり、地域に根差した営業を続けている業者なら安心して取引ができる場合が多いが、絶対というわけではない。
２、連絡先等の情報を確認する
電話番号がフリーダイヤルや携帯番号だけであったり、住所の記載がない場合は、要注意です。住所に記載があっても、実体がない場合もありますから、現地に行って会社の存在を確認するのも一つです。
３、中古物件の場合、売り主が登記簿に出てこない売買、売買の時に登記上の売り主と面談できない売買は、ほぼ100％不動産転がし物件です。手は出さないこと。
４、不動産売買が、サンタメ契約という不自然な売買契約になっている売買は、土地転がしの売買であり、高値をつかまされるリスクを覚悟したほうがいい。
業界では、印紙代節約というが、土地転がしをして消費者にババをつかませる目的の場合がある。
[二次被害に注意!]
被害者救済のＮＰＯ法人と称する怪しげな団体から、被害者の方々に「マンション投資にご用心！」などと封筒に書かれた、ダイレクトメールが送られているようだ。内容は、被害相談の受付や弁護士の紹介を勧めるもので、このような誘いにのると二次被害が発生する。
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
不動産投資被害その１、その２からお読みください。
[悪徳商法を見抜く]
以下の点を考慮して、悪徳業者か否かを見抜いてください。
① 断っても執拗にアポイントを要求する電話勧誘があるか？長時間ファミレスや喫茶店などで勧誘を受ける。
② 絶対に利益が出るなど断定的な話は受けてないか？（禁止されている営業方法です
③ 家族に内緒だなど怪しい言葉を言う（家族にばれるとストっプがかかるか
④ 即日契約を迫る。銀行の融資申し込みや、手付金、中間金などの手続きをやたらに急がせる。
⑤ 無料セミナーをやたらと開催する。（開催費用や広告宣伝費は、そのマンションの価格に転嫁されている）
[悪徳業者を見抜く]
１、登録番号を確認する
いつころから営業しているかを確認します。最近の登録なら要注意！ある程度古くからあり、地域に根差した営業を続けている業者なら安心して取引ができる場合が多いが、絶対というわけではない。
２、連絡先等の情報を確認する
電話番号がフリーダイヤルや携帯番号だけであったり、住所の記載がない場合は、要注意です。住所に記載があっても、実体がない場合もありますから、現地に行って会社の存在を確認するのも一つです。
３、中古物件の場合、売り主が登記簿に出てこない売買、売買の時に登記上の売り主と面談できない売買は、ほぼ100％不動産転がし物件です。手は出さないこと。
４、不動産売買が、サンタメ契約という不自然な売買契約になっている売買は、土地転がしの売買であり、高値をつかまされるリスクを覚悟したほうがいい。
業界では、印紙代節約というが、土地転がしをして消費者にババをつかませる目的の場合がある。
[二次被害に注意!]
被害者救済のＮＰＯ法人と称する怪しげな団体から、被害者の方々に「マンション投資にご用心！」などと封筒に書かれた、ダイレクトメールが送られているようだ。内容は、被害相談の受付や弁護士の紹介を勧めるもので、このような誘いにのると二次被害が発生する。
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
不動産投資被害その１からお読みください
[被害の実体]
１、業者が営業で勧めるマンションや一棟ものは、割高な場合がほとんどである。たいていは、一つの物件で数百万円単位以上の転売益を確保することを会社から命令されている。そのため、割高な物件を、あの手、この手で販売することになる。
２、必ず行われるのが、意図的に事実と異なる甘い見通しで収支のシュミレーションを示すことである。
例えば、ローン金利も見込まれる家賃の金額が35年間ずっと同一金額で作成されているような収支表を示し、どれだけ得かを力説する。
しかし、どんなマンションも家賃はやがて下がっていく。その一方で、ローン金利は変動する。
また、当然掛かる修繕費、管理費、募集に掛かる費用等の諸経費がシュミレーションに反映されていない。管理費は増額し、後々大規模修繕費が必要となる。何よりもマンションの劣化に伴い次第に入居者募集が難しくなる。
このようなシュミレーションは現実離れしている。
３、また住宅ローンが組みにくくなることを説明しない。
投資用マンション購入のためのローンがある場合には、本人が居住するための住宅ローンの審査の際に考慮され、そのローン分は融資できなくなることを説明しない。投資用マンションを購入したばかりに、自分の家が買えないというケースもある。
まず自分の住宅を購入するのが先決なのに、それを説明しない。
[購入した後の顛末]
実際に購入した後に、どうなるのか？
最初に提案があったシミュレーションとは異なり、キャッシュフローが出ない。
持ち出しになる。
しかも、時間の経過とともに空き室が増え、入居者を確保するために家賃を次第に下げていく。しかし、家賃を大幅に下げても入居者は埋まらなくなる。
危険を察知し、売却しようにも、市場と大幅に乖離しているため 売れる見込みが無いと言われる。
最後は、全てを失って自己破産となる。
[
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
不動産投資被害その１からお読みください
[被害の実体]
１、業者が営業で勧めるマンションや一棟ものは、割高な場合がほとんどである。たいていは、一つの物件で数百万円単位以上の転売益を確保することを会社から命令されている。そのため、割高な物件を、あの手、この手で販売することになる。
２、必ず行われるのが、意図的に事実と異なる甘い見通しで収支のシュミレーションを示すことである。
例えば、ローン金利も見込まれる家賃の金額が35年間ずっと同一金額で作成されているような収支表を示し、どれだけ得かを力説する。
しかし、どんなマンションも家賃はやがて下がっていく。その一方で、ローン金利は変動する。
また、当然掛かる修繕費、管理費、募集に掛かる費用等の諸経費がシュミレーションに反映されていない。管理費は増額し、後々大規模修繕費が必要となる。何よりもマンションの劣化に伴い次第に入居者募集が難しくなる。
このようなシュミレーションは現実離れしている。
３、また住宅ローンが組みにくくなることを説明しない。
投資用マンション購入のためのローンがある場合には、本人が居住するための住宅ローンの審査の際に考慮され、そのローン分は融資できなくなることを説明しない。投資用マンションを購入したばかりに、自分の家が買えないというケースもある。
まず自分の住宅を購入するのが先決なのに、それを説明しない。
[購入した後の顛末]
実際に購入した後に、どうなるのか？
最初に提案があったシミュレーションとは異なり、キャッシュフローが出ない。
持ち出しになる。
しかも、時間の経過とともに空き室が増え、入居者を確保するために家賃を次第に下げていく。しかし、家賃を大幅に下げても入居者は埋まらなくなる。
危険を察知し、売却しようにも、市場と大幅に乖離しているため 売れる見込みが無いと言われる。
最後は、全てを失って自己破産となる。
[
にほんブログ村
[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。発売１０日で増刷決定です）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）