ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
不動産業者が宅地建物取引を行い、顧客に損害を与えた場合、いちいち裁判をするより、この全国宅地建物取引業保証協会、つまり全宅保証を利用すると、スピーディーにかつ効果的に解決できる場合があります。
この全宅保証の業務は、苦情解決業務と弁済業務の二つがあります。
苦情解決業務とは、宅建業者とのトラブルについて、仲介をし、仲裁案を提示します。宅建業者が「よけいなお世話だ」といって仲介を拒むと、へたすると除名されますから、それなりに効果があります。
同業者の仲介なんて信じられないという方もおられますが、自分の経験から言えば、結構、顧客目線にたってくれます。
弁済業務とは、宅建業者が宅建取引で顧客に損害を与えた場合、全宅保証が弁済金を立て替えてくれる制度です。仲介業者に弁済能力が不足している場合は、全宅保証に申し出をすると、賠償金を立て替えてくれます。
ただし、対象は、不動産取引のうち、宅地建物取引上の債権に限られます。つまり、宅建業者が宅地建物取引を行うに際して生じた債権です。
例えば、①仲介業者の重要事項説明に不十分な点があり賠償請求したが支払わない、②業者に不動産を売却したが、色々理由をつけて売買代金を支払わない、③建築条件付き売買契約を締結したが、建築プランで話しがまとまらないので、解除したが、売買代金を返金してくれない等の場合は、まず全宅保証に苦情の申し出をし、最終的には、全宅保証から弁済を受けることができます。
もちろん、判決を得て、その判決に基づいて全宅保証に弁済請求をすることもできます。
したがって、宅建業者であっても、宅地建物取引上の債権でない場合は、全宅保証に弁済請求はできません。
この点について面白い判決があります。東京地裁 平成25年4月8日判決で、買主が、宅建業者との間で行った不動産取引に関し、不法行為に基づく損害賠償請求権を取得したにもかかわらず、同社がその支払をしないとして、同社を会員とする保証協会に対して、宅建業法64条の8第2項に基づき認証申出をしたところ、同協会がこれを拒否したため、申出者が認証を求めた事案で、その請求が棄却されました。その詳細は次回に述べます。
なお、（社）全国宅地建物取引業保証協会は、千代田区岩本町２丁目６−３ 全宅連会館 · 03-5821-8121にあり、（社）全国宅地建物取引業保証協会 東京本部は、東京都千代田区富士見２丁目２−４ 東京不動産会館 4Fにあります。
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[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。すでに7000部、弁護士の5人に一人が購入している計算になります）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
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「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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ただし、対象は、不動産取引のうち、宅地建物取引上の債権に限られます。つまり、宅建業者が宅地建物取引を行うに際して生じた債権です。
例えば、①仲介業者の重要事項説明に不十分な点があり賠償請求したが支払わない、②業者に不動産を売却したが、色々理由をつけて売買代金を支払わない、③建築条件付き売買契約を締結したが、建築プランで話しがまとまらないので、解除したが、売買代金を返金してくれない等の場合は、まず全宅保証に苦情の申し出をし、最終的には、全宅保証から弁済を受けることができます。
もちろん、判決を得て、その判決に基づいて全宅保証に弁済請求をすることもできます。
したがって、宅建業者であっても、宅地建物取引上の債権でない場合は、全宅保証に弁済請求はできません。
この点について面白い判決があります。東京地裁 平成25年4月8日判決で、買主が、宅建業者との間で行った不動産取引に関し、不法行為に基づく損害賠償請求権を取得したにもかかわらず、同社がその支払をしないとして、同社を会員とする保証協会に対して、宅建業法64条の8第2項に基づき認証申出をしたところ、同協会がこれを拒否したため、申出者が認証を求めた事案で、その請求が棄却されました。その詳細は次回に述べます。
なお、（社）全国宅地建物取引業保証協会は、千代田区岩本町２丁目６−３ 全宅連会館 · 03-5821-8121にあり、（社）全国宅地建物取引業保証協会 東京本部は、東京都千代田区富士見２丁目２−４ 東京不動産会館 4Fにあります。
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
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平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
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1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
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2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
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「最新 図解で早わかり
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森公任 ・ 森元みのり 共同監修
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３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
PR
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
賃貸しているアパートとかビルの耐震性が足りない、ということは、ままあります。放置すると地震かなんかが来て倒壊する、その前に建て替えたい、明け渡しを求める正当理由がある、まあ、こういう理由づけですね。
現在の建築基準法では、おおむね震度6程度の地震に十分耐えるような耐震構造になっていることが必要です。（新耐震基準）。
これに対し、昭和56年以前は震度5程度に耐えることが要求されていました。
これがどう違うかというと、被害程度と被害確率の差に顕著に現れます。例えば、阪神・淡路大震災の被害状況を見ると、旧耐震の建物は30％弱が大破以上の被害を受けたことに対し、新耐震の建物は数%にとどまっていたそうです。皆さんの建物は、昭和56年より前ですか後ですか？
そこで旧耐震基準の建物なんか、もともと、耐震性が弱い上に、何十年もたつとコンクリートの酸化がどんどん進んでおり、コンクリートの中の鉄筋が、かなり錆びてきている。かなりもろくなっている。「ちょっと揺れただけで倒壊しそうだ、建替えの必要性があるから出て行ってくれんか」こう言いたくなる大家さんの気持ち、わかりますね。
こういうとき、大家さんは、まず自分の建物の耐震基準を測定する必要があります。
耐震基準は、どのように判断するかというと、日本建築防災協会発行の「既存鉄骨鉄筋コンクリート造建築物の耐震診断基準同解説」があり、これに基づいて診断することになります。
診断法には第1次診断法、第２次診断法、第３次診断法があります。
第１次診断法は、壁量（かべりょう）による診断です。
建物重量と柱・壁の断面積等で耐震力を推定する簡略検討法です。
これは、設計図さえ残っていれば計算できます。
第2次診断法は、 柱・壁・コンクリート強度・鉄筋量等から建物の強さと粘りを推定する方法です。設計図が残っている必要がありますが、設計図の計算だけでは不十分で、コンクリートや建物の劣化状態の診断が必要になります。
第3次診断法は、 梁・柱・壁の強さと粘りから推定する詳細な検討法です。
この診断は、専門的知識が必要で、素人にはできません。もちろん、弁護士にも無理です。耐震診断を専門とする専門建築士に頼む必要がありますが、大家さんも一応の知識は身に着けておく必要があります。
次回は、判例検討をします。
稀勢の里11連勝!!ガンバレ！
（こういう期待するとたいてい次の日負けるんだよなぁ。何度も裏切られているから）
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
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賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
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こういうとき、大家さんは、まず自分の建物の耐震基準を測定する必要があります。
耐震基準は、どのように判断するかというと、日本建築防災協会発行の「既存鉄骨鉄筋コンクリート造建築物の耐震診断基準同解説」があり、これに基づいて診断することになります。
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第3次診断法は、 梁・柱・壁の強さと粘りから推定する詳細な検討法です。
この診断は、専門的知識が必要で、素人にはできません。もちろん、弁護士にも無理です。耐震診断を専門とする専門建築士に頼む必要がありますが、大家さんも一応の知識は身に着けておく必要があります。
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
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1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
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（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
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３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
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[司法書士の本人確認義務]
司法書士は登記手続きを本人に代わって代理登記するのが主たる業務ですが、法律は司法書士に「代理人」という概念では説明できない義務－本人確認義務を課しています。
売り主が本人なのかきちんと確認しなさいという義務です。
目の前に売り主がいる、この売り主は、本当に登記簿上の名義人と同一人物なのか、この確認を司法書士に課しているわけです。
個人的には、そんなもの、買主の責任だろう、わずかな手数料しかもらえない司法書士にそこまで義務を課すのかと同情したくなりますが、まあ、お上の意向がそうならやむをえないでしょう。
最近、問題となった判例で東京地裁 平成26年11月17日判決（判例時報2247号39頁）があります。不動産を購入した買主が、実は売り主が別人であることを見抜けず、しかし、見抜けなかったのは司法書士の責任だと買主が司法書士を訴えたのです。
判決によれば、
① 司法書士は「売り主」から運転免許証や印鑑登録証明書の登記申請書類の真否確認を含む登記義務者の本人確認を委任された。
② 本件運転免許証にはインクのにじみのようなものがあった。
③ 本件印鑑登録証明書にも印字のずれや消去した文字の残像のようなものがあった。
④ 平成21年に東京法務局及び東京司法書士会がした注意喚起では、偽造された印鑑登録証明書には氏名や住所等の上書きした部分に消去した文字の残像が一部残っているなどと紹介されている。
⑤ 司法書士としては、不審であると思うべきで、「売り主」に、本人であるか否かを証明できる客観的資料の提出をさらに求めるとともに、買主に対しても不審な点があることを伝えて注意喚起をするべき義務があった。
⑥ ところが司法書士は、本件印鑑登録証等に現れた不審な痕跡を看過し運転免許証の顔写真との風貌の一致や生年月日等を確認したのみで本人性の確認を終えている。
⑦ したがって、司法書士には、運転免許証や印鑑登録証明書等の登記申請書類の真否の確認を含む本人の確認を怠った過失があると認められる。
しかし、売り主が本人かどうかなんて、買主の責任で判断すべき事柄で、自分でろくな調査もしないまま、司法書士に責任を負えと言うのは、どっか筋違いかなという気がします。
特にこの事案では、本件不動産を紹介されてから本件登記申請の前日に至るまで「売主」と一度も面会していないし、自らプロに頼んで「売主」の本人性や本件不動産の権利性を裏付ける資料を事前に徴求するということもしていません。
そのため裁判所は、7割の過失相殺をしています。それでも、本件売買契約の代金3500万円及び委任契約の報酬78000円の合計3507万8000円のうち3割に相当する1052万3400円の限度で損害賠償金の支払義務を認めています。
これは、不動産投資一般にいえるけど、いくらサラリーマンでも、専業主婦でも、不動産を購入する以上は、全てのリスクを自己が負担するという意識が求められます。特に信用ある仲介業者を経ての売買ではなく、「口コミ」での紹介物件の売買は、地面師が暗躍している可能性が高いと思ってください。
[大相撲]
大相撲5月場所初日にいってきました。最近、土俵下にいる審判部の親方が気になります。お、あの力士、年とったなあとか、現役時代はぶくぶくだったのに今はガリガリになったなあとか、同時に、自分も、年を重ねたなぁとか、色々な思いがこみあげてきます。
下の写真、照ノ富士対逸ノ城です。期待のモンゴル力士同士の決戦で、いつも大相撲になるのですが、この日も力相撲でした。写真は、クリックすると拡大します。
大相撲の力士たちは、結構空中を飛んでいます。固い土俵にずどんと落ちてよく怪我をしないですね。写真は、クリックすると拡大します。
稀勢の里３連！期待できるかな？
この力士、期待すると見事に裏切るから
期待しないほうがいいのかな
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[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。すでに7000部、弁護士の5人に一人が購入している計算になります）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
司法書士は登記手続きを本人に代わって代理登記するのが主たる業務ですが、法律は司法書士に「代理人」という概念では説明できない義務－本人確認義務を課しています。
売り主が本人なのかきちんと確認しなさいという義務です。
目の前に売り主がいる、この売り主は、本当に登記簿上の名義人と同一人物なのか、この確認を司法書士に課しているわけです。
個人的には、そんなもの、買主の責任だろう、わずかな手数料しかもらえない司法書士にそこまで義務を課すのかと同情したくなりますが、まあ、お上の意向がそうならやむをえないでしょう。
最近、問題となった判例で東京地裁 平成26年11月17日判決（判例時報2247号39頁）があります。不動産を購入した買主が、実は売り主が別人であることを見抜けず、しかし、見抜けなかったのは司法書士の責任だと買主が司法書士を訴えたのです。
判決によれば、
① 司法書士は「売り主」から運転免許証や印鑑登録証明書の登記申請書類の真否確認を含む登記義務者の本人確認を委任された。
② 本件運転免許証にはインクのにじみのようなものがあった。
③ 本件印鑑登録証明書にも印字のずれや消去した文字の残像のようなものがあった。
④ 平成21年に東京法務局及び東京司法書士会がした注意喚起では、偽造された印鑑登録証明書には氏名や住所等の上書きした部分に消去した文字の残像が一部残っているなどと紹介されている。
⑤ 司法書士としては、不審であると思うべきで、「売り主」に、本人であるか否かを証明できる客観的資料の提出をさらに求めるとともに、買主に対しても不審な点があることを伝えて注意喚起をするべき義務があった。
⑥ ところが司法書士は、本件印鑑登録証等に現れた不審な痕跡を看過し運転免許証の顔写真との風貌の一致や生年月日等を確認したのみで本人性の確認を終えている。
⑦ したがって、司法書士には、運転免許証や印鑑登録証明書等の登記申請書類の真否の確認を含む本人の確認を怠った過失があると認められる。
しかし、売り主が本人かどうかなんて、買主の責任で判断すべき事柄で、自分でろくな調査もしないまま、司法書士に責任を負えと言うのは、どっか筋違いかなという気がします。
特にこの事案では、本件不動産を紹介されてから本件登記申請の前日に至るまで「売主」と一度も面会していないし、自らプロに頼んで「売主」の本人性や本件不動産の権利性を裏付ける資料を事前に徴求するということもしていません。
そのため裁判所は、7割の過失相殺をしています。それでも、本件売買契約の代金3500万円及び委任契約の報酬78000円の合計3507万8000円のうち3割に相当する1052万3400円の限度で損害賠償金の支払義務を認めています。
これは、不動産投資一般にいえるけど、いくらサラリーマンでも、専業主婦でも、不動産を購入する以上は、全てのリスクを自己が負担するという意識が求められます。特に信用ある仲介業者を経ての売買ではなく、「口コミ」での紹介物件の売買は、地面師が暗躍している可能性が高いと思ってください。
[大相撲]
大相撲5月場所初日にいってきました。最近、土俵下にいる審判部の親方が気になります。お、あの力士、年とったなあとか、現役時代はぶくぶくだったのに今はガリガリになったなあとか、同時に、自分も、年を重ねたなぁとか、色々な思いがこみあげてきます。
下の写真、照ノ富士対逸ノ城です。期待のモンゴル力士同士の決戦で、いつも大相撲になるのですが、この日も力相撲でした。写真は、クリックすると拡大します。
大相撲の力士たちは、結構空中を飛んでいます。固い土俵にずどんと落ちてよく怪我をしないですね。写真は、クリックすると拡大します。
稀勢の里３連！期待できるかな？
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期待しないほうがいいのかな
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[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。すでに7000部、弁護士の5人に一人が購入している計算になります）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
昨年に引き続き、友人二人とウオーキングを兼ねて、根津神社のつつじ、上野東照宮の春牡丹、亀戸の藤を、てくてく歩いて見てきました。いずれも江戸時代から続く「お江戸名所」です。スマホだと、ドアツードアで、歩いた距離は17キロ。結構歩きました。
下の写真は根津。いずれもクリックすると拡大します。
左の写真は、根津の街並み。ビルやマンションが立ち並ぶ不忍通りを一歩入ると、こういう街並みが広がります。不思議な街ですね、谷根千って。
右の写真は、根津神社の境内で。お祭りだったようです。
谷根千は猫で有名なところ。写真左は、根津の裏通り。人が行きかう根津の街に、しっかり溶け込んでいました。写真右は、自転車の籠で熟睡する猫ちゃん。ほんとに猫に優しい街なんですね。柱に根津ツツジ祭りのポスターがはってあります。いずれもクリックすると拡大します。
根津から上野に行き、そこから亀戸天神に向かいました。上野、亀戸間は結構、距離、ありました。疲れました。
ここの天神は藤が有名ですが、地味だけど池の亀も有名です。「亀」戸だからでしょうか。
写真左は、亀戸の藤。宝石みたいにきれいです。写真真ん中は、亀戸天神の心字池。ここの池は、亀が主役で、錦鯉は脇役です。写真右は、亀戸天神でお参りする人。いずれもクリックすると拡大します。なお、この池、どう見ても「心」という字には見えないのですが、真上からみると、「心」に見えなくもないそうです。
亀戸天神付近で猫ちゃんにも会ってきました。左の写真は、屋根に飛び移る瞬間の猫。猫のジャンプ力、すごいですねぇ。右の写真は、亀戸天神に通ずる道を横切る猫ちゃん。背後の緑は亀戸天神の境内です。いずれもクリックすると拡大します。
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[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
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森公任 監修
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編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
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(おかげさまで爆発的に売れています。すでに7000部、弁護士の5人に一人が購入している計算になります）
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1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
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森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
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「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
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「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
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２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
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改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
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[クーリングオフの適用要件]
クーリングオフというのは、普通、日常生活での買い物とか、消費者法分野の制度ですが、不動産について、クーリングオフの制度はあります。
クーリングオフの対象になる不動産売買は、以下の要件に該当する場合です。
① 宅地建物取引業者（宅建業者）、つまりプロが契約の売り主であること。
② 買主が宅地建物取引業者ではない、つまりシロウトであること。
③ 宅地または建物の売買契約であること。（賃貸はダメ）
④ 事務所や店舗以外の場所での申し込み（契約）であること。
[クーリングオフが適用されない場合]
したがって、賃貸借契約や新築・増改築工事の請負契約等には、宅建業法のクーリングオフ規定の適用はありません。
例えば、１Ｒマンション投資無料セミナーに参加したあと、営業マンが家に押しかけてきて、家で売買契約に署名させられた場合なんか、クーリングオフできます。
しかし、事務所での売買なら適用がないことになります。
自宅や勤務先で契約した場合でも、その場所が買主の申し出による場合には、やはり適用ありません。先に事務所等で買受けの申込みをしていれば、契約の場所が事務所以外でもかまいません。
抜け穴だらけです。当然、悪徳業者ほど、この抜け穴を利用しています。
[特商法の適用]
それでは、特定商取引法は適用されるかというと、特定商取引法では、「宅建業者の行う宅地建物取引業」は特定商取引法の適用除外となっています。（宅建業には特商法は適用されません。）
宅建業に該当「する」不動産取引の場合、消費者には、宅建業法に基づくクーリングオフしかありません。
宅建業に該当「しない」不動産取引を行う場合は、販売方法によっては特定商取引法が適用され、クーリングオフできる場合があります。新築、増改築工事、リフォーム等の工事請負契約を訪問販売で受注した場合なんかそうです。
[消費者契約法]
買主がシロウトの場合、消費者契約法が適用されますから、クーリングオフが無理でも、不実の告知や事実の不告知があれば、消費者契約法の規定により契約を取消すことができます。
[クーリングオフの行使方法]
この不動産のクーリングオフ制度は、宅地建物取引業法（宅建業法）に規定されています。 法律で定められたクーリングオフできる期間は、
① アナタが買受けの申込みをし（契約締結日ではない）
② 業者がクーリングオフの告知をした日から
③ ８日間（初日参入）で、
この期間内にクーリングオフ通知書をクーリングオフ期間内に発信すればＯＫです。通知書の到着は期限後でもかまいません。
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[新刊のご案内]
「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4240
森公任 ・ 森元みのり共同 監修で三修社から出版しました。
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
発行日： 2016/02/10。
「重要解説＋用語辞典の２つの機能を１冊に集約
売買から賃貸、相続・登記、税金まで
「難しい」「複雑」「なじみにくい」
取引の全体像と実務上重要な法律用語が短時間でわかる！
●本書の特徴
【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。すでに7000部、弁護士の5人に一人が購入している計算になります）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
賃貸、売買、欠陥住宅、そのほか不動産に関するご相談を承っております。何時でもお電話ください。
[クーリングオフの適用要件]
クーリングオフというのは、普通、日常生活での買い物とか、消費者法分野の制度ですが、不動産について、クーリングオフの制度はあります。
クーリングオフの対象になる不動産売買は、以下の要件に該当する場合です。
① 宅地建物取引業者（宅建業者）、つまりプロが契約の売り主であること。
② 買主が宅地建物取引業者ではない、つまりシロウトであること。
③ 宅地または建物の売買契約であること。（賃貸はダメ）
④ 事務所や店舗以外の場所での申し込み（契約）であること。
[クーリングオフが適用されない場合]
したがって、賃貸借契約や新築・増改築工事の請負契約等には、宅建業法のクーリングオフ規定の適用はありません。
例えば、１Ｒマンション投資無料セミナーに参加したあと、営業マンが家に押しかけてきて、家で売買契約に署名させられた場合なんか、クーリングオフできます。
しかし、事務所での売買なら適用がないことになります。
自宅や勤務先で契約した場合でも、その場所が買主の申し出による場合には、やはり適用ありません。先に事務所等で買受けの申込みをしていれば、契約の場所が事務所以外でもかまいません。
抜け穴だらけです。当然、悪徳業者ほど、この抜け穴を利用しています。
[特商法の適用]
それでは、特定商取引法は適用されるかというと、特定商取引法では、「宅建業者の行う宅地建物取引業」は特定商取引法の適用除外となっています。（宅建業には特商法は適用されません。）
宅建業に該当「する」不動産取引の場合、消費者には、宅建業法に基づくクーリングオフしかありません。
宅建業に該当「しない」不動産取引を行う場合は、販売方法によっては特定商取引法が適用され、クーリングオフできる場合があります。新築、増改築工事、リフォーム等の工事請負契約を訪問販売で受注した場合なんかそうです。
[消費者契約法]
買主がシロウトの場合、消費者契約法が適用されますから、クーリングオフが無理でも、不実の告知や事実の不告知があれば、消費者契約法の規定により契約を取消すことができます。
[クーリングオフの行使方法]
この不動産のクーリングオフ制度は、宅地建物取引業法（宅建業法）に規定されています。 法律で定められたクーリングオフできる期間は、
① アナタが買受けの申込みをし（契約締結日ではない）
② 業者がクーリングオフの告知をした日から
③ ８日間（初日参入）で、
この期間内にクーリングオフ通知書をクーリングオフ期間内に発信すればＯＫです。通知書の到着は期限後でもかまいません。
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「図解 最新 不動産契約 基本法律用語辞典 」
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定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
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【第1部】：見開き構成で不動産をめぐる法律の基本事項46項目を平易に解説。
【第２部】：これだけは知っておきたい！実務上重要な800用語を厳選収録。
●本書で取り扱うおもな分野
売買／借地／借家／道路・境界／建築工事をめぐる法律／マンション管理／不動産登記／担保／競売／任意売却／不動産の税金 など重要解説+用語辞典の2つの機能を1冊に集約しました。」
是非、ご購入ください！
以下の本もすでに出版しています。
「図解で早わかり 借地借家 法」
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
[専門家向け書籍]
「簡易算定表だけでは解決できない養育費・婚姻費用算定事例集」
新日本法規出版株式会社
編著／森公任（弁護士）、森元みのり（弁護士）
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50910.html
■価格（税込）：3,780円
平成27年9月発売
「★適切な養育費・婚姻費用を算定するために！
◆「養育費・婚姻費用算定表」を単純に適用できない、さまざまな事情を抱えた事例を取り上げ、増額や減額の要因となる事情別に分類しています。
◆各事例では、算定上の「POINT」を示した上で、裁判所の判断やその考え方についてわかりやすく解説しています。
◆家事事件に精通した弁護士が、豊富な経験を踏まえて執筆しています。 」
(おかげさまで爆発的に売れています。すでに7000部、弁護士の5人に一人が購入している計算になります）
[一般向け書籍]
1．夫婦親子関係
「カラー版 一番よくわかる 離婚の準備・手続き・生活設計」
共同著編者 森 公任・森元 みのり
2015年0７月 発売
http://www.seitosha.co.jp/2_3950.html
販売価格 1,404円
離婚に悩むあなたの「知りたい」に応える決定版！！
「離婚という難題に直面している方の一歩を踏み出す道しるべになる本書は、離婚が認められる理由から、離婚までの準備、お金や子供についての考え方、離婚に関わるさまざまな手続きまで、離婚前後のあらゆるステージを網羅し、図解＆イラストでわかりやすく解説しています！ 」
（発売から現在まで、Amazon・家庭法部門でナンバー１のベストセラーになっています。）
２．遺産相続関係
「図解 相続・贈与・財産管理の法律と税金がわかる事典」
森 公任・森元 みのり 共同監修
2015年05月 発売
定価： 1,944円（本体：1,800円＋税）
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4172
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
３．倒産法関係
「最新 図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 ・ 森元みのり共同 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（大学の倒産法授業でもテキストとして利用されているべストセラーです）