ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
稀勢の里が無事大関に昇進しました。直近3場所、３３勝には届きませんでしたが、色々な思惑から、何とか無事に大関昇進決定です。
九州場所は、がらがら。冬巡業も売り上げが芳しくない、ここで二人目の日本人大関登場となれば、東西に、日本人大関が並び立つ、さあ、今度は、このライバル同士のどちらが先に横綱になれるか、当然、話題はもりあがる。冬巡業は売れるし、初場所も盛り上がる。
こういう思惑での大関昇進については、西欧的スポーツの精神から異論を唱える人も多いと思いますが、自分は、賛成です。こういう手法で、無理やり二人のライバルを並び立たせるのは、相撲界が昔からやってきた手法で、実際、二人とも、大成する場合が多いのです。
自分の記憶では、先代貴乃花（今の貴乃花審判部長のお父さん）は、たしか、輪島に善戦したとか言う理由で、9勝か8勝で大関になり、当時は、おいおい、大丈夫かと心配しましたが、その後、名大関として、歴史に名前を残しました。
師匠の急死や相撲の取り口が正々堂々としていることから、世間でも、32勝での大関昇進には、おおむね好意的なようです。
稀勢の里が、今後、名大関になるか、無事大関に昇進したものの、すぐに転落してしまうか、一抹の不安はありますが、初場所は、是非、国技館で稀勢の里の勇姿を見たいですね。
切符、今のうちにかっとこうかな？
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九州場所は、がらがら。冬巡業も売り上げが芳しくない、ここで二人目の日本人大関登場となれば、東西に、日本人大関が並び立つ、さあ、今度は、このライバル同士のどちらが先に横綱になれるか、当然、話題はもりあがる。冬巡業は売れるし、初場所も盛り上がる。
こういう思惑での大関昇進については、西欧的スポーツの精神から異論を唱える人も多いと思いますが、自分は、賛成です。こういう手法で、無理やり二人のライバルを並び立たせるのは、相撲界が昔からやってきた手法で、実際、二人とも、大成する場合が多いのです。
自分の記憶では、先代貴乃花（今の貴乃花審判部長のお父さん）は、たしか、輪島に善戦したとか言う理由で、9勝か8勝で大関になり、当時は、おいおい、大丈夫かと心配しましたが、その後、名大関として、歴史に名前を残しました。
師匠の急死や相撲の取り口が正々堂々としていることから、世間でも、32勝での大関昇進には、おおむね好意的なようです。
稀勢の里が、今後、名大関になるか、無事大関に昇進したものの、すぐに転落してしまうか、一抹の不安はありますが、初場所は、是非、国技館で稀勢の里の勇姿を見たいですね。
切符、今のうちにかっとこうかな？
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家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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世間では、特に九州では、ソフトバンクと中日の頂上決戦に注目が集まり、おかげで、大相撲九州場所は、観客が激減。
今場所は、琴奨菊に続く日本人大関が誕生するかどうか場所だから、もう少し注目されてもいいと思うが、世間の関心は、さっぱり。まあ、世間を恨んでもしょうがないか。
さて、その注目の稀勢の里だが、ついに二敗目を喫してしまった。昨日、琴欧州に薄氷の勝利をつかんだとき、立ち合いが非常に悪かった。その立ち会いの悪さは今日も続き、好調とは言えない日馬富士に頭をつけられ、最後は粘り負け。Σ(ﾟдﾟ;)
稀勢の里が大関候補と言われて久しいが、好調だった場所の翌場所は、たいてい負け越し。これを繰り返してきた。
「歴史は繰り返す」って、言葉が一瞬頭に浮かぶ。
ハァ（u＿u。)テンションがさがるなぁ。
それに、確か、
そのあとに、
「二回目は悲劇だが、3回目は喜劇だ」という言葉が続くはず。稀勢の里は何回目の挑戦だ？喜劇を通り越したら、何と言えばいいんだ？
そういうおまえはどうなんだ、と言われると反論できないけど、これは、無責任な評論家かぶりの話。
来年1月の初場所は見物に行こう！そん時、大関になっていてくれよなぁ。
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世間では、特に九州では、ソフトバンクと中日の頂上決戦に注目が集まり、おかげで、大相撲九州場所は、観客が激減。
今場所は、琴奨菊に続く日本人大関が誕生するかどうか場所だから、もう少し注目されてもいいと思うが、世間の関心は、さっぱり。まあ、世間を恨んでもしょうがないか。
さて、その注目の稀勢の里だが、ついに二敗目を喫してしまった。昨日、琴欧州に薄氷の勝利をつかんだとき、立ち合いが非常に悪かった。その立ち会いの悪さは今日も続き、好調とは言えない日馬富士に頭をつけられ、最後は粘り負け。Σ(ﾟдﾟ;)
稀勢の里が大関候補と言われて久しいが、好調だった場所の翌場所は、たいてい負け越し。これを繰り返してきた。
「歴史は繰り返す」って、言葉が一瞬頭に浮かぶ。
ハァ（u＿u。)テンションがさがるなぁ。
それに、確か、
そのあとに、
「二回目は悲劇だが、3回目は喜劇だ」という言葉が続くはず。稀勢の里は何回目の挑戦だ？喜劇を通り越したら、何と言えばいいんだ？
そういうおまえはどうなんだ、と言われると反論できないけど、これは、無責任な評論家かぶりの話。
来年1月の初場所は見物に行こう！そん時、大関になっていてくれよなぁ。
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不動産業界の常識と一般社会の常識が、大きく隔たることがある。
不動産を売りたいと業者に頼むとき、一番警戒しなければならないのは、建売・転売をもくろむ業者が結構いることだ。
たとえばアナタが、Ａという不動産屋に手持ち物件の売却を依頼しに行く。業者とは専任売買契約を結ぶ。で、あなたは、そのＡが真剣に買主を探してくれると思ったら、大間違いである。
Ａにとっては、1000万円の物件を売っても仲介手数料は、36万円にしかならない。もちろん、頻繁に売買すれば良いのだが、売買物件の仲介など、そうあるものではない。そこで、何を考えるかというと、一つは建売であり、もう一つは転売である。
土地が売り物のときは、そのまま売りにだす業者は少ない。たいていは建設業者と組んで、建築条件付きで顧客を探す。小さな不動産屋などは、建設業を兼ねているところもあり、その場合は、自社建築物件として売りだす。建売の儲けは大きく、一度、これを味わえば、土地の仲介を頼まれ、そのまま売りにだすことなど、バカバカしくなる。
建築条件付きだから更地として売るより、売主は、ずっと安く売ることになる。逆に、買主も、土地はお手頃だが、建築はかなり割高の請負契約の締結を強いられることになる。
仲に入って建売した業者だけが儲けるわけだが、それがこの世界の常識だから、悪いことをしているという意識などは持たない。土地を売る時は、売主の意向とは関係なく、建売というのが、不動産業界の常識だ。
たまに、不動産屋の店頭で更地のまま売りに出ていることもあるが、あれは、建築業者が、この値段では建売の採算がとれないという高額の値をつけた物件のみで、お手頃値段の土地が市場に流れることは少ない。
マンションの仲介を頼むと、建売はできないが、結構転売をして、多額の利益を得るのが、この業界の常識みたいなところがあった。大手の不動産業者も、バブルの頃なんか平気でやっていた。
たとえば、顧客Ａに、「この物件なら頑張っても1000万円です」と言って、1000万円での仲介を引き受ける。その一方、2000万円で買い手Ｂを見つける。
こうして、1000万円でＡから買い、2000万円でＢに売る。一瞬にして1000万円儲かる。売買契約は、Ａから藁人形のＣ（倒産した会社が多い）に売り、藁人形のＣからＢに売った形をとるが、移転登記は、ＡからＢに中間省略の形で行われる。真実の流れを登記簿に反映すると、詐欺まがいの転売をしたことが分かるからである。
われわれ部外者から見ると、詐欺としか見えないが、業界では、このような転売を悪いことだと思う人は少ない。なぜなら、Ａは1000万円で売ることに同意し、Ｂは2000万円で買うことに同意していた。同意しているんだから、問題ないだろうと考えるのだ。1000万円で仕入れて2000万円で売るという発想だ。
法務省が中間省略登記を事実上禁止したのは、こういう詐欺まがいの転売が日常的に横行していたからだ。
不動産屋は中間省略登記が事実上禁止され非常に困惑した。土地転がしが困難になったからだが、あの手この手で、何とか中間省略登記を可能にさせようと、対策を練っているようだ。
今は、大手の不動産業者は、露骨にこういう手段を取ることは少なくなったが、街の不動産屋の世界では、いまだに、こういう手法が残っている。
それにしても、某弁護士が、不動産業者の「不動産転がしを可能にしようと、いいろいろな理屈をつけて、中間省略登記禁止を骨抜きにしようとしているのは、疑問がある。
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不動産業界の常識と一般社会の常識が、大きく隔たることがある。
不動産を売りたいと業者に頼むとき、一番警戒しなければならないのは、建売・転売をもくろむ業者が結構いることだ。
たとえばアナタが、Ａという不動産屋に手持ち物件の売却を依頼しに行く。業者とは専任売買契約を結ぶ。で、あなたは、そのＡが真剣に買主を探してくれると思ったら、大間違いである。
Ａにとっては、1000万円の物件を売っても仲介手数料は、36万円にしかならない。もちろん、頻繁に売買すれば良いのだが、売買物件の仲介など、そうあるものではない。そこで、何を考えるかというと、一つは建売であり、もう一つは転売である。
土地が売り物のときは、そのまま売りにだす業者は少ない。たいていは建設業者と組んで、建築条件付きで顧客を探す。小さな不動産屋などは、建設業を兼ねているところもあり、その場合は、自社建築物件として売りだす。建売の儲けは大きく、一度、これを味わえば、土地の仲介を頼まれ、そのまま売りにだすことなど、バカバカしくなる。
建築条件付きだから更地として売るより、売主は、ずっと安く売ることになる。逆に、買主も、土地はお手頃だが、建築はかなり割高の請負契約の締結を強いられることになる。
仲に入って建売した業者だけが儲けるわけだが、それがこの世界の常識だから、悪いことをしているという意識などは持たない。土地を売る時は、売主の意向とは関係なく、建売というのが、不動産業界の常識だ。
たまに、不動産屋の店頭で更地のまま売りに出ていることもあるが、あれは、建築業者が、この値段では建売の採算がとれないという高額の値をつけた物件のみで、お手頃値段の土地が市場に流れることは少ない。
マンションの仲介を頼むと、建売はできないが、結構転売をして、多額の利益を得るのが、この業界の常識みたいなところがあった。大手の不動産業者も、バブルの頃なんか平気でやっていた。
たとえば、顧客Ａに、「この物件なら頑張っても1000万円です」と言って、1000万円での仲介を引き受ける。その一方、2000万円で買い手Ｂを見つける。
こうして、1000万円でＡから買い、2000万円でＢに売る。一瞬にして1000万円儲かる。売買契約は、Ａから藁人形のＣ（倒産した会社が多い）に売り、藁人形のＣからＢに売った形をとるが、移転登記は、ＡからＢに中間省略の形で行われる。真実の流れを登記簿に反映すると、詐欺まがいの転売をしたことが分かるからである。
われわれ部外者から見ると、詐欺としか見えないが、業界では、このような転売を悪いことだと思う人は少ない。なぜなら、Ａは1000万円で売ることに同意し、Ｂは2000万円で買うことに同意していた。同意しているんだから、問題ないだろうと考えるのだ。1000万円で仕入れて2000万円で売るという発想だ。
法務省が中間省略登記を事実上禁止したのは、こういう詐欺まがいの転売が日常的に横行していたからだ。
不動産屋は中間省略登記が事実上禁止され非常に困惑した。土地転がしが困難になったからだが、あの手この手で、何とか中間省略登記を可能にさせようと、対策を練っているようだ。
今は、大手の不動産業者は、露骨にこういう手段を取ることは少なくなったが、街の不動産屋の世界では、いまだに、こういう手法が残っている。
それにしても、某弁護士が、不動産業者の「不動産転がしを可能にしようと、いいろいろな理屈をつけて、中間省略登記禁止を骨抜きにしようとしているのは、疑問がある。
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家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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大屋稼業にとって、一番切実な問題は家賃滞納である。これは、大屋業を営む上でどうしても直面する問題である。
ただ、自分の経験から言わせると、家賃滞納が起きる物件というのは一つの特徴があるように思う。ただし、これは、自分の見解であって、正しいかどうかは分からない。
さて、通帳を見ると、借家人Ａは、また今月も払ってこない。不動産屋に確認すると、「いやー、社長、われわれも催促しているんですがねぇ」という曖昧な、しかし、やる気がない返事が返ってくる。
アナタは、不動産屋に賃料の支払いを催促するように頼む。しかし、アナタにとっては、死活的に貴重な収入源でも、不動産屋からすれば、管理物件でもない限り、所詮は、たまに仲介手数料が入る程度の顧客。真剣に催促などしない。
弁護士のところにいけば、とんでもない料金が請求されるのではないか心配するアナタは、本を読んだり、ネットを検索したりして、何か方策はないかと検討するが、その方策が見つかることはない。
大屋さんの気持ちはわかるが、まず、確認すべきは、家賃滞納に原因はないかと調査することである。実は、物件に不具合があり、そのため、店子が怒って家賃の支払いを拒否しているケースが、かなりあるのだ。
アナタは、「それなら、不動産屋が教えてくれるはずだ」と思うかもしれない。しかし、必ずしも、そうとは限らないのだ。
自分は、ある仲介専門の不動産屋の仕事をしていて、よく家賃滞納の相談を受けていた。不動産屋から、滞納があると、その催促や明け渡し訴訟を依頼される。相談してくるのは、その物件の担当者ではなく、会社の社長か専務である。
で、必ず、「その物件の担当者にもう一度事情を聞いてください」と質問を投げ返す。すると「この前の件、水道漏れがあって家賃の支払いを拒否していた」等、店子が、それなりの理由があって支払いを拒否しているケースがかなりあった。
アナタは、それなら、何で物件担当社員が、その旨を報告しないのだ、と思うだろう。確かにきちんと対応する社員もいる。しかし、必ずしも、そういう社員ばかりではない。店子がクレームをつけても、そのクレームを放置し、「催促しても支払わない」という報告しかしない社員もいるのだ。「自分の業務は、入居者をつけるだけ」と割り切り、それ以外の業務は一切しない。
入居者からすれば、仲介業者にクレームを伝えたから、当然、そのクレームは、大屋さんに伝わり、大屋さんと仲介業者さんで、真剣に検討してくれるだろうと思い込む。
一方、大屋さんは、仲介業者さんから、何の連絡もないから、店子は理由もなく家賃支払いを拒否していると思い込む。
仲に入った仲介業者、とくに現場の担当者は、「おれは、客をつけるだけが仕事なんだ。便利屋じゃないよ。忙しいんだ。クレーム処理も任せるなら、別料金くれよ」となる。
管理物件でも、似たような現象があるが、斡旋だけを依頼している大屋さんは、あまり不動産屋には期待しないことだ。賃料不払いがあったら、自ら店子に連絡して事情を聴いた方がよい。
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大屋稼業にとって、一番切実な問題は家賃滞納である。これは、大屋業を営む上でどうしても直面する問題である。
ただ、自分の経験から言わせると、家賃滞納が起きる物件というのは一つの特徴があるように思う。ただし、これは、自分の見解であって、正しいかどうかは分からない。
さて、通帳を見ると、借家人Ａは、また今月も払ってこない。不動産屋に確認すると、「いやー、社長、われわれも催促しているんですがねぇ」という曖昧な、しかし、やる気がない返事が返ってくる。
アナタは、不動産屋に賃料の支払いを催促するように頼む。しかし、アナタにとっては、死活的に貴重な収入源でも、不動産屋からすれば、管理物件でもない限り、所詮は、たまに仲介手数料が入る程度の顧客。真剣に催促などしない。
弁護士のところにいけば、とんでもない料金が請求されるのではないか心配するアナタは、本を読んだり、ネットを検索したりして、何か方策はないかと検討するが、その方策が見つかることはない。
大屋さんの気持ちはわかるが、まず、確認すべきは、家賃滞納に原因はないかと調査することである。実は、物件に不具合があり、そのため、店子が怒って家賃の支払いを拒否しているケースが、かなりあるのだ。
アナタは、「それなら、不動産屋が教えてくれるはずだ」と思うかもしれない。しかし、必ずしも、そうとは限らないのだ。
自分は、ある仲介専門の不動産屋の仕事をしていて、よく家賃滞納の相談を受けていた。不動産屋から、滞納があると、その催促や明け渡し訴訟を依頼される。相談してくるのは、その物件の担当者ではなく、会社の社長か専務である。
で、必ず、「その物件の担当者にもう一度事情を聞いてください」と質問を投げ返す。すると「この前の件、水道漏れがあって家賃の支払いを拒否していた」等、店子が、それなりの理由があって支払いを拒否しているケースがかなりあった。
アナタは、それなら、何で物件担当社員が、その旨を報告しないのだ、と思うだろう。確かにきちんと対応する社員もいる。しかし、必ずしも、そういう社員ばかりではない。店子がクレームをつけても、そのクレームを放置し、「催促しても支払わない」という報告しかしない社員もいるのだ。「自分の業務は、入居者をつけるだけ」と割り切り、それ以外の業務は一切しない。
入居者からすれば、仲介業者にクレームを伝えたから、当然、そのクレームは、大屋さんに伝わり、大屋さんと仲介業者さんで、真剣に検討してくれるだろうと思い込む。
一方、大屋さんは、仲介業者さんから、何の連絡もないから、店子は理由もなく家賃支払いを拒否していると思い込む。
仲に入った仲介業者、とくに現場の担当者は、「おれは、客をつけるだけが仕事なんだ。便利屋じゃないよ。忙しいんだ。クレーム処理も任せるなら、別料金くれよ」となる。
管理物件でも、似たような現象があるが、斡旋だけを依頼している大屋さんは、あまり不動産屋には期待しないことだ。賃料不払いがあったら、自ら店子に連絡して事情を聴いた方がよい。
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不動産オーナーの最大の関心は、空き室率をできるだけ少なくすることである。賃貸業者向けのセミナーでも、どうしたら空き室を少なくするか、に重点を置いたセミナーが盛んである。
無料セミナーでは、空き室対策として、効果的なリフォームだとか、色々いっているが、これらは、要するにリフォーム業者の営業活動に他ならない。こういうセミナーで色々と勉強することは無駄ではないが、たぶん、効果はほとんどない。所詮は、無料セミナーという名目での営業活動である。
空き室対策で一番有効な方法は「仲介業者が熱心に顧客を案内する物件になる」ことである。普通、顧客は、まず不動産業者の店頭に行き、何か良い物件はないか探す。しかし、不動産賃貸物件は無数にある。仲介業者は、店頭に訪れた顧客に、「お勧め物件はこれです」といくつか案内する。顧客は、業者の案内した物件の中から、お気に入りの物件を決める。
このとき、仲介業者は、どういう基準で物件を紹介しているかというと、自分達に一番利益をもたらす物件を優先的に紹介する。もちろん、決まりそうにない物件、たとえば常識外れの高額家賃の物件なんかは、案内しない。しかし、相場内なら、より多くの手数料がもたらされる自社管理物件を優先的に案内する。
結局、有効な空き室対策は、「仲介業者に仲介の意欲をかきたてさせるような物件」という、あたり前の結論になる。管理をゆだねるのが無理としても、少なくとも、更新は仲介業者に任せないと、その業者は二度とその物件を案内しなくなる。また、本来は違法な広告料も、その支払い拒否すると、次の仲介はないと思ったほうがいい。
しかし、だからといって、仲介業者に大盤振る舞いをすると、仲介業者がいいカモにしてしまい、今度は賃貸業が成り立たなくなる。
このあたりのバランスが難しいところだ。
不動産投資拡大に熱心な人、あるいは逆に不動産投資の資金繰りに困っている人は、仲介業者に支払う手数料をできるだけ少なくしようとして、更新は自分で処理するとか、広告料の支払いを拒否するケースが、結構ある。業者のセールストークにのせられてはいけないが、あまり経費削減に走ると、空き室を招いてしまう。
このあたりのバランスをとるのが難しい。
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不動産オーナーの最大の関心は、空き室率をできるだけ少なくすることである。賃貸業者向けのセミナーでも、どうしたら空き室を少なくするか、に重点を置いたセミナーが盛んである。
無料セミナーでは、空き室対策として、効果的なリフォームだとか、色々いっているが、これらは、要するにリフォーム業者の営業活動に他ならない。こういうセミナーで色々と勉強することは無駄ではないが、たぶん、効果はほとんどない。所詮は、無料セミナーという名目での営業活動である。
空き室対策で一番有効な方法は「仲介業者が熱心に顧客を案内する物件になる」ことである。普通、顧客は、まず不動産業者の店頭に行き、何か良い物件はないか探す。しかし、不動産賃貸物件は無数にある。仲介業者は、店頭に訪れた顧客に、「お勧め物件はこれです」といくつか案内する。顧客は、業者の案内した物件の中から、お気に入りの物件を決める。
このとき、仲介業者は、どういう基準で物件を紹介しているかというと、自分達に一番利益をもたらす物件を優先的に紹介する。もちろん、決まりそうにない物件、たとえば常識外れの高額家賃の物件なんかは、案内しない。しかし、相場内なら、より多くの手数料がもたらされる自社管理物件を優先的に案内する。
結局、有効な空き室対策は、「仲介業者に仲介の意欲をかきたてさせるような物件」という、あたり前の結論になる。管理をゆだねるのが無理としても、少なくとも、更新は仲介業者に任せないと、その業者は二度とその物件を案内しなくなる。また、本来は違法な広告料も、その支払い拒否すると、次の仲介はないと思ったほうがいい。
しかし、だからといって、仲介業者に大盤振る舞いをすると、仲介業者がいいカモにしてしまい、今度は賃貸業が成り立たなくなる。
このあたりのバランスが難しいところだ。
不動産投資拡大に熱心な人、あるいは逆に不動産投資の資金繰りに困っている人は、仲介業者に支払う手数料をできるだけ少なくしようとして、更新は自分で処理するとか、広告料の支払いを拒否するケースが、結構ある。業者のセールストークにのせられてはいけないが、あまり経費削減に走ると、空き室を招いてしまう。
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