ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
最近、建築業者が、地主に一括借り上げ方式でのアパート建築を持ちかける例が非常に多く、同時に、トラブルも多発している。
建築会社「私どもにアパートを建てさせてもらえませんか？」
地主「そうはいっても、ローンが払えるか心配だ」
建築会社「大丈夫です。私どもが30年間、家賃を保証します。家賃でローンを支払えばいいでしょう。」
地主「ええ？！神様みたいなお方じゃのぉ、よし、あんたんとこでアパート建築させてもらおう！！」
まあ、大体、こんなパターンである。世の中にうまい話はないとわかっていても、勧める業者は、それなりに世間的に名の知れた会社だから、ついつい信用して契約する。
最初の10年ほどは蜜月時代が続くが、アパートが古くなり、アパートの市場価値が低くなり、競争力が衰えると、トラブルが勃発する。
一番多い誤解は、大家さんが、「30年間、同一金額で絶対に家賃保証をしてくれる、自分は30年間何もしないで左うちわの生活が送れる」と思いこんだことによるトラブルである。
もともと、この一括借り上げ方式は、建築会社が、建築を受注するための手段として考案されたものだが、断言できることは、「日本全国、どのサブリース契約書を見ても、｢30年間、同一家賃を保証します｣なんて、条項は絶対にない」ということだ。
一つのパターンは、「契約の枠は一応30年間だが、それは、最長、30年間は、更新を繰り返すことができるにすぎない」というものだ。契約期間そのものは2，3年という短期の場合が多い。
「契約期間が30年だとしても、一定期間を過ぎれば、サブリース会社側から契約を解除できる」というパターンも多い。
また、「契約期間は30年だが、途中でサブリース会社は、家賃の減額請求ができ、応じなければ、契約解除できる」というパターンも多い。
いずれのパターンでも、会社側からは自由に解約や更新拒否ができるが、大家から解約すると、かなりのペナルティを支払わなければならないという条項が一般的である。
さらに、ほとんどの契約が、｢家賃保証｣はするが、建物維持に要する修繕費などは、大家負担となっている。
建物の耐用年数経過とともに、建物維持に要するコストは、飛躍的に増えて行く。家賃が同額を保証されても、それ以上に支出が増えて行き、利益はどんどん削られていく。保証するのは｢家賃｣保証であり、｢利益｣保証ではないのだ。
ここからわかるように、家賃保証は、アパート経営に伴うリスクを会社が負担する制度ではない。家賃保証があっても、会社側は、自由に減額請求ができるし、解除や更新拒否もできる。リスクは、やはり、大家さんが負担することになっているのだ。会社はノーリスクを前提として、利益のあがる限度で、大家さんとして行うべき面倒な手続きを代行してくれるにすぎない。
しかも、30年間家賃保証として建てたアパートの建築費は、相場よりもかなり高いことがほとんどだ。相場の数倍という例も珍しくない。建築業者に聞くと、「えー、そんなにべらぼうな建築費なんですか！」とその坪単価の高さにびっくりする。
建築会社が持ち込む｢家賃30年保証のご提案｣などは、相手にしないほうがいい。
にほんブログ村
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最近、建築業者が、地主に一括借り上げ方式でのアパート建築を持ちかける例が非常に多く、同時に、トラブルも多発している。
建築会社「私どもにアパートを建てさせてもらえませんか？」
地主「そうはいっても、ローンが払えるか心配だ」
建築会社「大丈夫です。私どもが30年間、家賃を保証します。家賃でローンを支払えばいいでしょう。」
地主「ええ？！神様みたいなお方じゃのぉ、よし、あんたんとこでアパート建築させてもらおう！！」
まあ、大体、こんなパターンである。世の中にうまい話はないとわかっていても、勧める業者は、それなりに世間的に名の知れた会社だから、ついつい信用して契約する。
最初の10年ほどは蜜月時代が続くが、アパートが古くなり、アパートの市場価値が低くなり、競争力が衰えると、トラブルが勃発する。
一番多い誤解は、大家さんが、「30年間、同一金額で絶対に家賃保証をしてくれる、自分は30年間何もしないで左うちわの生活が送れる」と思いこんだことによるトラブルである。
もともと、この一括借り上げ方式は、建築会社が、建築を受注するための手段として考案されたものだが、断言できることは、「日本全国、どのサブリース契約書を見ても、｢30年間、同一家賃を保証します｣なんて、条項は絶対にない」ということだ。
一つのパターンは、「契約の枠は一応30年間だが、それは、最長、30年間は、更新を繰り返すことができるにすぎない」というものだ。契約期間そのものは2，3年という短期の場合が多い。
「契約期間が30年だとしても、一定期間を過ぎれば、サブリース会社側から契約を解除できる」というパターンも多い。
また、「契約期間は30年だが、途中でサブリース会社は、家賃の減額請求ができ、応じなければ、契約解除できる」というパターンも多い。
いずれのパターンでも、会社側からは自由に解約や更新拒否ができるが、大家から解約すると、かなりのペナルティを支払わなければならないという条項が一般的である。
さらに、ほとんどの契約が、｢家賃保証｣はするが、建物維持に要する修繕費などは、大家負担となっている。
建物の耐用年数経過とともに、建物維持に要するコストは、飛躍的に増えて行く。家賃が同額を保証されても、それ以上に支出が増えて行き、利益はどんどん削られていく。保証するのは｢家賃｣保証であり、｢利益｣保証ではないのだ。
ここからわかるように、家賃保証は、アパート経営に伴うリスクを会社が負担する制度ではない。家賃保証があっても、会社側は、自由に減額請求ができるし、解除や更新拒否もできる。リスクは、やはり、大家さんが負担することになっているのだ。会社はノーリスクを前提として、利益のあがる限度で、大家さんとして行うべき面倒な手続きを代行してくれるにすぎない。
しかも、30年間家賃保証として建てたアパートの建築費は、相場よりもかなり高いことがほとんどだ。相場の数倍という例も珍しくない。建築業者に聞くと、「えー、そんなにべらぼうな建築費なんですか！」とその坪単価の高さにびっくりする。
建築会社が持ち込む｢家賃30年保証のご提案｣などは、相手にしないほうがいい。
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家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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不動産投資には100倍基準という言葉がある。投資物件の坪単価と坪あたりの賃料は100倍を超えてはならないというルールである。
たとえば坪100万円のマンションなら、坪あたり最低でも坪１万円の賃料が回収できなければならない。
この１００倍基準は、新築物件、あるいは自分で建築さする場合に適用されるから、中古物件購入には参考にはならない。
また、この１００倍基準は、都心と地方では、だいぶ意味が異なる。
地方では、当初は投資金額の割に高い賃料が得られる。しかし、年月の経過とともに、急速に競争力を失い、すぐに、いくら家賃を下げても入居者が集まらなくなる。当初は、１００倍基準を軽くクリアしても、すぐにクリアできなくなるのだ。
これに対し、都会とくに都心では、当初は、投資金額の割には高い家賃はとれないが、反面、年月がたっても競争力を失わない。１００倍基準をクリアしていれば、それが将来クリアできなくなる恐れは少ない。
１００倍基準は、都会、特に都心では、投資の参考になるが、地方では、参考にならない。
なお、１００倍基準は、今の低金利時代には、あてはまらない。金利を考えると、125倍基準が妥当だとも言われている。
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不動産投資には100倍基準という言葉がある。投資物件の坪単価と坪あたりの賃料は100倍を超えてはならないというルールである。
たとえば坪100万円のマンションなら、坪あたり最低でも坪１万円の賃料が回収できなければならない。
この１００倍基準は、新築物件、あるいは自分で建築さする場合に適用されるから、中古物件購入には参考にはならない。
また、この１００倍基準は、都心と地方では、だいぶ意味が異なる。
地方では、当初は投資金額の割に高い賃料が得られる。しかし、年月の経過とともに、急速に競争力を失い、すぐに、いくら家賃を下げても入居者が集まらなくなる。当初は、１００倍基準を軽くクリアしても、すぐにクリアできなくなるのだ。
これに対し、都会とくに都心では、当初は、投資金額の割には高い家賃はとれないが、反面、年月がたっても競争力を失わない。１００倍基準をクリアしていれば、それが将来クリアできなくなる恐れは少ない。
１００倍基準は、都会、特に都心では、投資の参考になるが、地方では、参考にならない。
なお、１００倍基準は、今の低金利時代には、あてはまらない。金利を考えると、125倍基準が妥当だとも言われている。
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これまで何度も、執行官や立会人の方と建物明け渡しの強制執行を行ってきた。執行官を連れて行って明け渡しの催告をしても、なお出て行かないという人は、やはり、個性的な方が多い。
このことは、前回のブログで述べた。
記憶に残る事件の二番目は、執行官と一緒に行ったとき、洗濯物を干していた入居者である。
1か月目に、執行官や立会人の方とともに、現地に行き、一ヶ月後に明け渡すことを予告した。その際、入居者は、「必ず退去します」と真摯に約束した。
ところが、大家さんの話では、全然出ていく気配がないという。で、当日になり、立会人や執行官、多数の立ち退き業者と現地に行くと、入居者は、ちょうど、2階のベランダで洗濯物を干しているところだった。
目と目があったので、
「○○さん、何をしているんですか」
「あー、どうも、天気がいいんで洗濯したんですよ」
「今日は、立ち退きの日でしょう」
「えー、そうでしたか？」
入居者は、急いで玄関に降りてきて、
「すっかり忘れていた。あとひと月まってくれ」
という。
自分が、拒否すると、大家さんを呼んでくれという。
「大家さんとは、10年来の付き合いだ。きっと話せばまってくれるはずだ」
自分が、その大家さんから「今日こそは強制的に退去してくれ」と頼まれてきたのだ、と告げても信じない。「自分は、10年来、大家さんと家族ぐるみのつきあいをしてきた、そんなことを言うはずがない」と主張を繰り返す。
やむを得ず、強制執行を告げると、「追い出されたら困る。あとひと月まってくれ」と、一か月前と同じことを繰り返す。
結局、大家さんと入居者共通の友人である僧侶が仲にはいり、しばらく寺の境内に荷物を置くことで立ち退いてくれた。
ちなみに、「家族ぐるみ」ということだが、入居者の奥さんは、子供を連れて3年ほど前に秋田の実家に帰っていた。入居者は一人暮らしをしていた。
その入居者は、非常にお人よしの人で、いわゆる「敵をつくらない人」だった。しかし、そういう人のよさだけでは、逆に周りに迷惑をかけるという典型例である。かっては、高級外車の輸入販売を手掛け、はぶりがよかったのだが、詐欺商法にひっかかって、会社を倒産させたのだ。人のよさで事業を興し、人のよさで失敗した人だった。
その入居者は、しばらくお寺の一角に泊まっていたが、数日後、姿を消した。以来、誰も、その入居者の噂をきいたことがない。
今は、どこで何をしているのか、あれから10年以上たつが、時々、いかにもお人よしの風貌とともに、彼のことを思いだす。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
これまで何度も、執行官や立会人の方と建物明け渡しの強制執行を行ってきた。執行官を連れて行って明け渡しの催告をしても、なお出て行かないという人は、やはり、個性的な方が多い。
このことは、前回のブログで述べた。
記憶に残る事件の二番目は、執行官と一緒に行ったとき、洗濯物を干していた入居者である。
1か月目に、執行官や立会人の方とともに、現地に行き、一ヶ月後に明け渡すことを予告した。その際、入居者は、「必ず退去します」と真摯に約束した。
ところが、大家さんの話では、全然出ていく気配がないという。で、当日になり、立会人や執行官、多数の立ち退き業者と現地に行くと、入居者は、ちょうど、2階のベランダで洗濯物を干しているところだった。
目と目があったので、
「○○さん、何をしているんですか」
「あー、どうも、天気がいいんで洗濯したんですよ」
「今日は、立ち退きの日でしょう」
「えー、そうでしたか？」
入居者は、急いで玄関に降りてきて、
「すっかり忘れていた。あとひと月まってくれ」
という。
自分が、拒否すると、大家さんを呼んでくれという。
「大家さんとは、10年来の付き合いだ。きっと話せばまってくれるはずだ」
自分が、その大家さんから「今日こそは強制的に退去してくれ」と頼まれてきたのだ、と告げても信じない。「自分は、10年来、大家さんと家族ぐるみのつきあいをしてきた、そんなことを言うはずがない」と主張を繰り返す。
やむを得ず、強制執行を告げると、「追い出されたら困る。あとひと月まってくれ」と、一か月前と同じことを繰り返す。
結局、大家さんと入居者共通の友人である僧侶が仲にはいり、しばらく寺の境内に荷物を置くことで立ち退いてくれた。
ちなみに、「家族ぐるみ」ということだが、入居者の奥さんは、子供を連れて3年ほど前に秋田の実家に帰っていた。入居者は一人暮らしをしていた。
その入居者は、非常にお人よしの人で、いわゆる「敵をつくらない人」だった。しかし、そういう人のよさだけでは、逆に周りに迷惑をかけるという典型例である。かっては、高級外車の輸入販売を手掛け、はぶりがよかったのだが、詐欺商法にひっかかって、会社を倒産させたのだ。人のよさで事業を興し、人のよさで失敗した人だった。
その入居者は、しばらくお寺の一角に泊まっていたが、数日後、姿を消した。以来、誰も、その入居者の噂をきいたことがない。
今は、どこで何をしているのか、あれから10年以上たつが、時々、いかにもお人よしの風貌とともに、彼のことを思いだす。
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家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
これまで何度も、執行官や立会人の方と建物明け渡しの強制執行を行ってきた。
執行官を連れて行って明け渡しの催告をしても、なお出て行かないという人は、やはり、個性的な方が多い。
一番、強烈な印象に残っている人は、自分の体を柱にしばりつけ、しかも、木刀を持って我々（執行官、立会人、弁護士）を待っていた人である。彼が言うには、「おれはわざと家賃を滞納したわけではない。リストラされて家賃を払えなくなったのだ。お前らも人間なら、おれの哀しみがわるだろう。にもかかわらず、強制的に追い出そうとするなら、おれは、命をかけて抗議する」。
しかし、そういわれても、リストラされた方の救済は、国が行うべき問題で、家主に経済的な犠牲を強いて解決するような問題ではない。その「哀しみ」は、国と解雇した会社に向けるべきで、関係のない大家に向けられても、大家も困惑するだろう。
執行官は、この光景を見て、かなりためらったが、立会人の方は、すでに人数を手配し、強制執行の準備をしている。ここで引き返しても、立会人には、高額の費用を払わなければならない。執行官も、そのあたりはわかっているから、「まあまあ、あなたのお気持ちはわかりますが」と懸命に説得してくれた。
結局、執行官が上手に説得してくれて、その入居者の方は、自発的に立ち退いてくれた。今から、20年以上前の話だが、いまだに強烈な印象が残っている。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
これまで何度も、執行官や立会人の方と建物明け渡しの強制執行を行ってきた。
執行官を連れて行って明け渡しの催告をしても、なお出て行かないという人は、やはり、個性的な方が多い。
一番、強烈な印象に残っている人は、自分の体を柱にしばりつけ、しかも、木刀を持って我々（執行官、立会人、弁護士）を待っていた人である。彼が言うには、「おれはわざと家賃を滞納したわけではない。リストラされて家賃を払えなくなったのだ。お前らも人間なら、おれの哀しみがわるだろう。にもかかわらず、強制的に追い出そうとするなら、おれは、命をかけて抗議する」。
しかし、そういわれても、リストラされた方の救済は、国が行うべき問題で、家主に経済的な犠牲を強いて解決するような問題ではない。その「哀しみ」は、国と解雇した会社に向けるべきで、関係のない大家に向けられても、大家も困惑するだろう。
執行官は、この光景を見て、かなりためらったが、立会人の方は、すでに人数を手配し、強制執行の準備をしている。ここで引き返しても、立会人には、高額の費用を払わなければならない。執行官も、そのあたりはわかっているから、「まあまあ、あなたのお気持ちはわかりますが」と懸命に説得してくれた。
結局、執行官が上手に説得してくれて、その入居者の方は、自発的に立ち退いてくれた。今から、20年以上前の話だが、いまだに強烈な印象が残っている。
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家賃滞納・建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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家賃を滞納している、何とかしてほしい、という相談は、弁護士として、一番良くうける相談です。
昔は、管理を依頼されている不動産の担当者が、勝手に鍵を変えて強引に借家人の入居を妨害する、無理やり追い出してしまう、などという手法をとりましたが、今は、そんなことをしたら、不動産屋そのものが営業停止処分なんかうけてしまうんで、誰も、そんなことはしません。せいぜい家賃の催告を繰り返す程度。
そうなると、困るのは大屋さん。家賃は入らない、ローンの支払いは来る、弁護士さんに頼むと高い、不動産屋は、相手にしてくれない、そこで、警察に相談に行ったりするが、警察は民事不介入。
結局、不動産屋の紹介で意を決して弁護士に相談に行く。料金を聞くと、強制執行までいくと100万円くらいかかる場合もある、滞納家賃は回収できない、と聞かされて、唖然とする。
100万円？家賃は、1か月8万円だぞ、1年分の家賃じゃないか。何とかならないのか？
ある程度の規模で大屋業している方なら、この程度は、何とかなるが、アパートを一軒持っています、という程度だと、かなり、きつい金額だ。大屋さんといっても、家賃収入でぎりぎりの生活をしている大屋さんも多いのが現実だ。
自分は、もう少し簡易な方法で建物明け渡し手続きを実現できるよう法制度を完備する必要があると思う。特に執行手続きを改善してもらいたい。今の強制執行手続きは、不必要なまでに慎重すぎる。
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家賃を滞納している、何とかしてほしい、という相談は、弁護士として、一番良くうける相談です。
昔は、管理を依頼されている不動産の担当者が、勝手に鍵を変えて強引に借家人の入居を妨害する、無理やり追い出してしまう、などという手法をとりましたが、今は、そんなことをしたら、不動産屋そのものが営業停止処分なんかうけてしまうんで、誰も、そんなことはしません。せいぜい家賃の催告を繰り返す程度。
そうなると、困るのは大屋さん。家賃は入らない、ローンの支払いは来る、弁護士さんに頼むと高い、不動産屋は、相手にしてくれない、そこで、警察に相談に行ったりするが、警察は民事不介入。
結局、不動産屋の紹介で意を決して弁護士に相談に行く。料金を聞くと、強制執行までいくと100万円くらいかかる場合もある、滞納家賃は回収できない、と聞かされて、唖然とする。
100万円？家賃は、1か月8万円だぞ、1年分の家賃じゃないか。何とかならないのか？
ある程度の規模で大屋業している方なら、この程度は、何とかなるが、アパートを一軒持っています、という程度だと、かなり、きつい金額だ。大屋さんといっても、家賃収入でぎりぎりの生活をしている大屋さんも多いのが現実だ。
自分は、もう少し簡易な方法で建物明け渡し手続きを実現できるよう法制度を完備する必要があると思う。特に執行手続きを改善してもらいたい。今の強制執行手続きは、不必要なまでに慎重すぎる。
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