ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納。建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
よく「一筆の土地」という表現をするが、この表現の語源は、遠く江戸時代の享保の改革にさかのぼる。享保検地の際に「検地帳」が作成され、これには、土地の所在（字名、地番）、土地の等級（上、中、下）、面積、所持者が一筆（一行）で記載されていたので、その後、一個の土地を「一筆」と呼ぶようになったということである。
これほど古くはないが、世間でいう「公図」も、結構古い。
明治維新後、近代的所有権が確立し、一筆の土地ごとに地券が発行された。明治6年になると、地租改正の太政官布告がなされ、全国的に土地調査と地価の確定がなされた。
この土地調査は、農民の抵抗が予想されたので、測量そのものは、ほぼ人民に任せた。
まず一筆の土地ごとに測量が行われ、一筆の土地毎に位置、形状、地番、面積を記載した「野取図」または「一筆限図」が作成され、これを字単位に連合した「字限図」、村単位に連合した「村限図」が作成、提出された。
これら三種類の絵図は「野取絵図」または「字図」と総称され、土地台帳制度における地図、すなわち「公図」の原型となった。
これらの地図の作成にあたり、測量も行われたが、歩測・目測の方が主流で、特に山林や原野などは、ほとんど目測・歩測だった。測量そのものも、当時の測量で、かなりいいかげんだった。
こうして作成されたのが、現在の公図である。よく境界紛争とか相続案件で公図を取り寄せ、地形などを確認するが、公図そのものは、当時の農民たちが歩測とか目測で図って作成したものなのだ。
「公図必ずしも真ならず」というが、「公図は普通は真ではない」というほうが正確である。
今日は、ちょっとした教養編でした。次回は、前回の続きを述べます。
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omake
まったく関係ない話ですが、今秋、いよいよニコンＤ400が販売されそうです。
2420万画素DX CMOSセンサー、画素ピッチは3.82μ（D3200と同じ）
- 常用感度はISO100-6400、拡張でISO50、ISO12800-25600
- EXPEED3プロセッサー
- 測光システムは顔認識と3万のイメージデータを持つ3D Color Matrix Meter III
- ダストリダクション
- 防塵防滴
- ボディはフルマグネシウム合金
- 新しいホワイトバランスシステム
- シャッタスピードは30-1/8000秒
- シャッターの耐久性は20万回、自己診断機能
- カメラのタイムラグは0.012秒
- メディアはCFスロットx1、SDスロットx1
- ファインダーは視野率100%、倍率はおよそ0.94倍
- シャッタースピードは8コマ/秒、オプションのバッテリーパック使用時に9コマ/秒
- 露出計は91000ピクセルRGBセンサー
- 内蔵フラッシュ、コマンダーモード、CLSと完全互換
- AFシステムは進化したMulti-CAM3500DX、51点（15点クロス）
- AFはF8まで可能で、9点のAFポイント（5点が中央、2点が左右）が使用可能
- 液晶モニタは3.2インチ92.1万ドット
- 動画は1080p 30fps
- 動画の露出コントロール
- 録画時間の制限は30pで30分
- 動画の出力はMOV、圧縮と非圧縮
- HDR機能
- スチル用と動画用の2つのライブビューモード
- HDRを含む多くの機能を持つカメラ内エディット機能
- GPSは内蔵されない、GP-1 GPSユニットが必要
- バッテリーはEN-EL15で、バッテリーライフは900枚
- USB3.0
- 重さ800g（ボディのみ）
現在、高画素のフルサイズＤ800が入荷待ちの状態になるほど売れに売れていますが、動物撮影が多い自分は、APS-Cでもいいので高画素より高感度、高速連写が必要です。
今のＤ300は、発売と同時に購入したので、すでに4年経過。カメラのあちこちが塗装がとれたりしています。あのタイの洪水さえなければ、本当は、もうすでに発売していたんでしょうね。
ただ、タイムラグは0.012秒というのは、物理的に不可能なのでは？何かのまちがいでしょう。
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よく「一筆の土地」という表現をするが、この表現の語源は、遠く江戸時代の享保の改革にさかのぼる。享保検地の際に「検地帳」が作成され、これには、土地の所在（字名、地番）、土地の等級（上、中、下）、面積、所持者が一筆（一行）で記載されていたので、その後、一個の土地を「一筆」と呼ぶようになったということである。
これほど古くはないが、世間でいう「公図」も、結構古い。
明治維新後、近代的所有権が確立し、一筆の土地ごとに地券が発行された。明治6年になると、地租改正の太政官布告がなされ、全国的に土地調査と地価の確定がなされた。
この土地調査は、農民の抵抗が予想されたので、測量そのものは、ほぼ人民に任せた。
まず一筆の土地ごとに測量が行われ、一筆の土地毎に位置、形状、地番、面積を記載した「野取図」または「一筆限図」が作成され、これを字単位に連合した「字限図」、村単位に連合した「村限図」が作成、提出された。
これら三種類の絵図は「野取絵図」または「字図」と総称され、土地台帳制度における地図、すなわち「公図」の原型となった。
これらの地図の作成にあたり、測量も行われたが、歩測・目測の方が主流で、特に山林や原野などは、ほとんど目測・歩測だった。測量そのものも、当時の測量で、かなりいいかげんだった。
こうして作成されたのが、現在の公図である。よく境界紛争とか相続案件で公図を取り寄せ、地形などを確認するが、公図そのものは、当時の農民たちが歩測とか目測で図って作成したものなのだ。
「公図必ずしも真ならず」というが、「公図は普通は真ではない」というほうが正確である。
今日は、ちょっとした教養編でした。次回は、前回の続きを述べます。
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まったく関係ない話ですが、今秋、いよいよニコンＤ400が販売されそうです。
2420万画素DX CMOSセンサー、画素ピッチは3.82μ（D3200と同じ）
- 常用感度はISO100-6400、拡張でISO50、ISO12800-25600
- EXPEED3プロセッサー
- 測光システムは顔認識と3万のイメージデータを持つ3D Color Matrix Meter III
- ダストリダクション
- 防塵防滴
- ボディはフルマグネシウム合金
- 新しいホワイトバランスシステム
- シャッタスピードは30-1/8000秒
- シャッターの耐久性は20万回、自己診断機能
- カメラのタイムラグは0.012秒
- メディアはCFスロットx1、SDスロットx1
- ファインダーは視野率100%、倍率はおよそ0.94倍
- シャッタースピードは8コマ/秒、オプションのバッテリーパック使用時に9コマ/秒
- 露出計は91000ピクセルRGBセンサー
- 内蔵フラッシュ、コマンダーモード、CLSと完全互換
- AFシステムは進化したMulti-CAM3500DX、51点（15点クロス）
- AFはF8まで可能で、9点のAFポイント（5点が中央、2点が左右）が使用可能
- 液晶モニタは3.2インチ92.1万ドット
- 動画は1080p 30fps
- 動画の露出コントロール
- 録画時間の制限は30pで30分
- 動画の出力はMOV、圧縮と非圧縮
- HDR機能
- スチル用と動画用の2つのライブビューモード
- HDRを含む多くの機能を持つカメラ内エディット機能
- GPSは内蔵されない、GP-1 GPSユニットが必要
- バッテリーはEN-EL15で、バッテリーライフは900枚
- USB3.0
- 重さ800g（ボディのみ）
現在、高画素のフルサイズＤ800が入荷待ちの状態になるほど売れに売れていますが、動物撮影が多い自分は、APS-Cでもいいので高画素より高感度、高速連写が必要です。
今のＤ300は、発売と同時に購入したので、すでに4年経過。カメラのあちこちが塗装がとれたりしています。あのタイの洪水さえなければ、本当は、もうすでに発売していたんでしょうね。
ただ、タイムラグは0.012秒というのは、物理的に不可能なのでは？何かのまちがいでしょう。
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家賃滞納。建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/
通常、大家がアパートを貸すときは、賃貸住宅標準契約書を使うことが多い。まあ、平均的な契約書だから、この契約書を使用しているかぎり、あまり問題は生じない。
しかし、賃貸借契約は、本来、個別的なものであり、個々の契約ごとに、その特殊性を考慮して締結しなければならない。とりあえずは、標準契約書を使用するとしても、特約条項等を多用する必要がある。
以下では、賃貸借契約を締結するに当たり、大家として注意しなければならない点を列挙しよう。
１、 賃貸人
通常は、所有者が大家であることが多い。この場合は、あまり問題はない。
しかし、最近は、所有と経営の分離から、オーナーは所有するだけで、賃貸業務は、不動産管理会社が行うことも珍しくない。この場合は、
（１）誰が貸すのか、つまり、貸すのは所有者で業者は管理代行だけなのか、それとも、管理業者が貸主になるのか
（２）管理業者が貸主になる場合、その権限は、転貸か否か、
（３）管理代行だけなら、それは委任か否か、
この辺を確認しておく必要がある。
２、 賃借人
（１）賃借人の特定は、賃貸借契約の無断譲渡を防ぐために、極めて重要である。
まず借りるのは個人か法人か。この点を確認する必要がある。
法人の場合は、会社の譲渡・分割あるいは代表者の変更という形式をとることで、自由に賃借権を譲渡されてしまうリスクがある。このリスクをどうやって防止するか。法人代表者を特定し、業務内容等から会社の実体を把握し特定しておかなければならない。
個人の場合、賃借人だけでなく、現実に入居する人物を特定しなければならない。入居者を特定しないと、賃借権譲渡を許す結果となるからだ。若い女性に貸したつもりでいたところ、やくざ者が、恋人として入居してきたという例は、いくらでもある。
入居者の特定は、法人が社宅として利用する場合も必要である。社員を特定しないと、入居者の変更という名目で、賃借権の無断譲渡を許す結果となる。
（２）賃借人の職業や会社の業務内容の把握も、賃貸契約締結に当たり、必須である。どういう入居者かは、資産価値の維持という観点から、非常に重要だからである。
社会的に問題とされる人物の入居を許すと、以後、まともな入居者が来なくなるし、従来の入居者も退室していく。さらに、近隣とのトラブルも増加する。
こうなると、マンションの資産価値は、たちまち下落する。
（続く）
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通常、大家がアパートを貸すときは、賃貸住宅標準契約書を使うことが多い。まあ、平均的な契約書だから、この契約書を使用しているかぎり、あまり問題は生じない。
しかし、賃貸借契約は、本来、個別的なものであり、個々の契約ごとに、その特殊性を考慮して締結しなければならない。とりあえずは、標準契約書を使用するとしても、特約条項等を多用する必要がある。
以下では、賃貸借契約を締結するに当たり、大家として注意しなければならない点を列挙しよう。
１、 賃貸人
通常は、所有者が大家であることが多い。この場合は、あまり問題はない。
しかし、最近は、所有と経営の分離から、オーナーは所有するだけで、賃貸業務は、不動産管理会社が行うことも珍しくない。この場合は、
（１）誰が貸すのか、つまり、貸すのは所有者で業者は管理代行だけなのか、それとも、管理業者が貸主になるのか
（２）管理業者が貸主になる場合、その権限は、転貸か否か、
（３）管理代行だけなら、それは委任か否か、
この辺を確認しておく必要がある。
２、 賃借人
（１）賃借人の特定は、賃貸借契約の無断譲渡を防ぐために、極めて重要である。
まず借りるのは個人か法人か。この点を確認する必要がある。
法人の場合は、会社の譲渡・分割あるいは代表者の変更という形式をとることで、自由に賃借権を譲渡されてしまうリスクがある。このリスクをどうやって防止するか。法人代表者を特定し、業務内容等から会社の実体を把握し特定しておかなければならない。
個人の場合、賃借人だけでなく、現実に入居する人物を特定しなければならない。入居者を特定しないと、賃借権譲渡を許す結果となるからだ。若い女性に貸したつもりでいたところ、やくざ者が、恋人として入居してきたという例は、いくらでもある。
入居者の特定は、法人が社宅として利用する場合も必要である。社員を特定しないと、入居者の変更という名目で、賃借権の無断譲渡を許す結果となる。
（２）賃借人の職業や会社の業務内容の把握も、賃貸契約締結に当たり、必須である。どういう入居者かは、資産価値の維持という観点から、非常に重要だからである。
社会的に問題とされる人物の入居を許すと、以後、まともな入居者が来なくなるし、従来の入居者も退室していく。さらに、近隣とのトラブルも増加する。
こうなると、マンションの資産価値は、たちまち下落する。
（続く）
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物件購入にあたり物件の調査を行う必要がある。しかし、物件調査というのは、購入物件の間取りとか設備とかを調査しても、何の意味もない。大事なことは、その物件を、競合しそうな物件と比較して、どういう点が強みでどういう点が弱点かを十分に把握することだ。
競合物件と購入予定物件を現場に行って観察するとともに登記簿謄本や図面などを取り寄せ、競争力ある物件か否かを調査する。調査対象は、立地条件と建物の現況だ。主に調査すべきは、以下の点である。
[立地条件]
駅からの距離と時間
道路状況
嫌悪施設の有無と距離
スーパー・コンビニ・役所・学校等の有無と距離
[競合物件の現況確認]
間取り
眺望
日照
建物の外観とくにダメージの状況
専用部分と共用部分の使いかって
競合物件を調査し、その入室状況を確認し、それとの対比で、購入予定の物件が、その地域において、どの程度の競争力があるのか、今後、その競争力を維持できるかを推測し、投資するか否かを検討する。
注意すべきは、競合物件は、賃貸専用物件だけではないということだ。分譲マンションがあるときは、その中で賃貸に回されている物件も相当数あると考える必要がある。
しかも、分譲用マンションは、賃貸用マンションと比べて設備、グレード、管理状況がワンランク上というのが世の常識で、入居希望者は、同じ条件なら、分譲マンションを選ぶ。
だから、その対象地域が、今後も分譲マンションの大量販売が予想される地域なら、その地域の今後の人口動向をかんがえながら、投資物件の競争力がどの程度維持できるか、検討する必要もあろう。
ろくに市場調査もしないまま、不動産業者の口車に乗せられて、高利回りだというだけで、投資用ワンルームマンションを購入してはならない。
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物件購入にあたり物件の調査を行う必要がある。しかし、物件調査というのは、購入物件の間取りとか設備とかを調査しても、何の意味もない。大事なことは、その物件を、競合しそうな物件と比較して、どういう点が強みでどういう点が弱点かを十分に把握することだ。
競合物件と購入予定物件を現場に行って観察するとともに登記簿謄本や図面などを取り寄せ、競争力ある物件か否かを調査する。調査対象は、立地条件と建物の現況だ。主に調査すべきは、以下の点である。
[立地条件]
駅からの距離と時間
道路状況
嫌悪施設の有無と距離
スーパー・コンビニ・役所・学校等の有無と距離
[競合物件の現況確認]
間取り
眺望
日照
建物の外観とくにダメージの状況
専用部分と共用部分の使いかって
競合物件を調査し、その入室状況を確認し、それとの対比で、購入予定の物件が、その地域において、どの程度の競争力があるのか、今後、その競争力を維持できるかを推測し、投資するか否かを検討する。
注意すべきは、競合物件は、賃貸専用物件だけではないということだ。分譲マンションがあるときは、その中で賃貸に回されている物件も相当数あると考える必要がある。
しかも、分譲用マンションは、賃貸用マンションと比べて設備、グレード、管理状況がワンランク上というのが世の常識で、入居希望者は、同じ条件なら、分譲マンションを選ぶ。
だから、その対象地域が、今後も分譲マンションの大量販売が予想される地域なら、その地域の今後の人口動向をかんがえながら、投資物件の競争力がどの程度維持できるか、検討する必要もあろう。
ろくに市場調査もしないまま、不動産業者の口車に乗せられて、高利回りだというだけで、投資用ワンルームマンションを購入してはならない。
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投資用物件を購入する動機は、たいてい、長期にわたる安定収入だろう。ともかく一度入手してしまえば、長期にわたり、寝ていても安定収入が得られる。「投資を重ねれば利益が利益を生み、やがては働かなくても家賃だけで生活できるはず。俺は、キリギリスではなくアリになるんだ」
まあ、こういう考えで不動産投資を始めたのではないか。
しかし、以前のブログでも述べたとおり、不動産投資は、長期にわたり資金を凍結することになるから、一歩間違えば、確実に破産の道を歩むことになる。しかも、不動産投資で失敗しても、世間は、欲にかられた哀れなピエロみたいにしか見ない。同情をかうことは決してない。起業をして夢破れた実業家のような同情を受けることはないのだ。理由は簡単である。不動産投資は、証券投資同様、所詮は、ゼロサムゲームにすぎないからだ。
それだけに、不動産投資をするにあたっては、営業マンの口車にのせられることなく、慎重に判断しなければならない。
そういう意味で、たとえワンルームマンション購入でも、事前に慎重な市場調査をされることを強くお勧めする。
市場調査は、マクロ的調査とミクロ的調査に分かれる。
マクロ調査は、今後の人口構成の変化、建設業界の動向、生活スタイルの変化等である。自分が、これから投資しようとしているマンションの間取りとか、立地条件とか、そういったものがマクロ的な社会変化に対応できるものか、慎重に判断する必要がある。
これは、数多くの文献を読み込むことで対応可能である。
これに対し、ミクロ的調査は、自ら歩き回って調査しなければならない。
ミクロ的調査を行うには、まず、自分の投資しようとしている物件のエリアマーケティングの範囲を画する必要がある。大都市圏では、最寄駅が一つの目安になろうが、ワンルームかファミリータイプかで、エリアマーケティングの範囲が異なってくる。
エリアマーケテイングの範囲が決まったら、その範囲内での人口構成の変化、過去の貸家供給状況の推移をこまめに調査する。例えば、
どのような種類・間取りの物件が、どれだけ現在供給されているか 例えば事務所か、ワンルームか、家族用か。
これらの供給は、今後、この地域でどのように推移していくか。
このエリアに特有の事情はないか、
成約賃料・募集賃料はどの程度か、
空き室率はどの程度か
購入を予定している不動産と市場で競合しそうな不動産はどれくらいあり、その空き室率はどうなっているのか、需給バランスはどうか
ほかの競合しそうな物件と比較して購入または建築予定の物件の長所と短所は？
ターゲットとする入居者は、どういう人が対象なのか、その対象者の好みそうな物件か、この地域でのターゲットとする対象者の人口推移はどうか、
等々、細かなチエック項目を作って自ら調査する必要がある。
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投資用物件を購入する動機は、たいてい、長期にわたる安定収入だろう。ともかく一度入手してしまえば、長期にわたり、寝ていても安定収入が得られる。「投資を重ねれば利益が利益を生み、やがては働かなくても家賃だけで生活できるはず。俺は、キリギリスではなくアリになるんだ」
まあ、こういう考えで不動産投資を始めたのではないか。
しかし、以前のブログでも述べたとおり、不動産投資は、長期にわたり資金を凍結することになるから、一歩間違えば、確実に破産の道を歩むことになる。しかも、不動産投資で失敗しても、世間は、欲にかられた哀れなピエロみたいにしか見ない。同情をかうことは決してない。起業をして夢破れた実業家のような同情を受けることはないのだ。理由は簡単である。不動産投資は、証券投資同様、所詮は、ゼロサムゲームにすぎないからだ。
それだけに、不動産投資をするにあたっては、営業マンの口車にのせられることなく、慎重に判断しなければならない。
そういう意味で、たとえワンルームマンション購入でも、事前に慎重な市場調査をされることを強くお勧めする。
市場調査は、マクロ的調査とミクロ的調査に分かれる。
マクロ調査は、今後の人口構成の変化、建設業界の動向、生活スタイルの変化等である。自分が、これから投資しようとしているマンションの間取りとか、立地条件とか、そういったものがマクロ的な社会変化に対応できるものか、慎重に判断する必要がある。
これは、数多くの文献を読み込むことで対応可能である。
これに対し、ミクロ的調査は、自ら歩き回って調査しなければならない。
ミクロ的調査を行うには、まず、自分の投資しようとしている物件のエリアマーケティングの範囲を画する必要がある。大都市圏では、最寄駅が一つの目安になろうが、ワンルームかファミリータイプかで、エリアマーケティングの範囲が異なってくる。
エリアマーケテイングの範囲が決まったら、その範囲内での人口構成の変化、過去の貸家供給状況の推移をこまめに調査する。例えば、
どのような種類・間取りの物件が、どれだけ現在供給されているか 例えば事務所か、ワンルームか、家族用か。
これらの供給は、今後、この地域でどのように推移していくか。
このエリアに特有の事情はないか、
成約賃料・募集賃料はどの程度か、
空き室率はどの程度か
購入を予定している不動産と市場で競合しそうな不動産はどれくらいあり、その空き室率はどうなっているのか、需給バランスはどうか
ほかの競合しそうな物件と比較して購入または建築予定の物件の長所と短所は？
ターゲットとする入居者は、どういう人が対象なのか、その対象者の好みそうな物件か、この地域でのターゲットとする対象者の人口推移はどうか、
等々、細かなチエック項目を作って自ら調査する必要がある。
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家賃滞納。建物明渡の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
長引く不況を反映して、やたらと家賃滞納トラブルが多い。家賃は、公共料金と同じく生活必需品だから、家賃を滞納するというのは、もはや入居者の生活がぎりぎりまで追い詰められているということだ。
大家としては、「家賃を滞納されたらどうするか」というよりも、「家賃を滞納されないようにするにはどうするか」を考えることが必要だ。
まず当然の話だが、滞納すると思われるような入居者を入居させないことだ。入居者がなかなか決まらないときは、不動産屋が斡旋してきた怪しい入居者でも、あせってとびついてしまうが、そういう入居者を仲介する業者ほど、いざとなると「うちは仲介しただけで、そういうトラブルは関係ありません」と開き直る。
連帯保証人も、しっかりと確保する必要がある。往々にして、形だけで連帯保証をとる場合もあるが、これでは意味がない。
やはり、しっかりした連帯保証人を確保して賃貸すべきだし、そういう連帯保証人が確保できないような入居者希望者は断るべきだろう。
入居者を厳選し、連帯保証人を確保しても、それでも滞納者はでる。これを防止するには、大家あるいは管理会社が、常日頃から、入居者と親しく交際する必用がある。
人は誰でも、親しい人への支払いは優先するものである。
それでも、滞納する者は滞納する。こういう場合は、即時に対応することが必要だ。人間の大きいところを見せよう、あるいは、良い人と思われたい、などと鷹揚に構えていると、入居者になめられ、家賃を平気で滞納するようになる。
家賃滞納者をださないようにするといっても、以上のような防止策しかない。
それでも滞納が始まったら、素早く対応するしかないが、何よりも発想の転換が必要だ。損が発生するのは当然として、どうしたら損失を最小減に抑えるかと思考方法を変えるのだ。
多くの大家さんは、家賃滞納が始まると、ともかく家賃を回収することを優先する。「来月支払う」とか「ボーナスの時にまとめて支払う」などという入居者の言葉にとびつき、ひたすら支払いを待つようになる。その結果、滞納家賃の額は、どんどん膨らむ。すると大家は、追い出しをかけるどころか、「家賃を滞納したまま夜逃げするのではないか」と心配し、ひたすら家賃の回収ばかり考え、ますます滞納家賃が膨れ上がる。
かくて弁護士のところに相談がくる段階では、滞納家賃が膨れ上がり、あげくは弁護士から「滞納家賃の回収はあきらめたほうがいい」と言われ、さらに強制退去にかかる費用を聞いて、愕然とするのである。
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長引く不況を反映して、やたらと家賃滞納トラブルが多い。家賃は、公共料金と同じく生活必需品だから、家賃を滞納するというのは、もはや入居者の生活がぎりぎりまで追い詰められているということだ。
大家としては、「家賃を滞納されたらどうするか」というよりも、「家賃を滞納されないようにするにはどうするか」を考えることが必要だ。
まず当然の話だが、滞納すると思われるような入居者を入居させないことだ。入居者がなかなか決まらないときは、不動産屋が斡旋してきた怪しい入居者でも、あせってとびついてしまうが、そういう入居者を仲介する業者ほど、いざとなると「うちは仲介しただけで、そういうトラブルは関係ありません」と開き直る。
連帯保証人も、しっかりと確保する必要がある。往々にして、形だけで連帯保証をとる場合もあるが、これでは意味がない。
やはり、しっかりした連帯保証人を確保して賃貸すべきだし、そういう連帯保証人が確保できないような入居者希望者は断るべきだろう。
入居者を厳選し、連帯保証人を確保しても、それでも滞納者はでる。これを防止するには、大家あるいは管理会社が、常日頃から、入居者と親しく交際する必用がある。
人は誰でも、親しい人への支払いは優先するものである。
それでも、滞納する者は滞納する。こういう場合は、即時に対応することが必要だ。人間の大きいところを見せよう、あるいは、良い人と思われたい、などと鷹揚に構えていると、入居者になめられ、家賃を平気で滞納するようになる。
家賃滞納者をださないようにするといっても、以上のような防止策しかない。
それでも滞納が始まったら、素早く対応するしかないが、何よりも発想の転換が必要だ。損が発生するのは当然として、どうしたら損失を最小減に抑えるかと思考方法を変えるのだ。
多くの大家さんは、家賃滞納が始まると、ともかく家賃を回収することを優先する。「来月支払う」とか「ボーナスの時にまとめて支払う」などという入居者の言葉にとびつき、ひたすら支払いを待つようになる。その結果、滞納家賃の額は、どんどん膨らむ。すると大家は、追い出しをかけるどころか、「家賃を滞納したまま夜逃げするのではないか」と心配し、ひたすら家賃の回収ばかり考え、ますます滞納家賃が膨れ上がる。
かくて弁護士のところに相談がくる段階では、滞納家賃が膨れ上がり、あげくは弁護士から「滞納家賃の回収はあきらめたほうがいい」と言われ、さらに強制退去にかかる費用を聞いて、愕然とするのである。
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