ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
住宅紛争審査会委員に就任していると、ときおり、研修の案内がきます。「審査委員として、研修に努めなさい」ということなのでしょう。
今回は、建物耐震改修がテーマで、これは、住宅紛争審査審査会委員である以前に、不動産オーナーとして、非常に興味がある問題でしたから、喜んで受講させていただきました。
以下は、セミナーの要点です。建築士の方々には、初歩的な知識なのでしょうが、紛争審査委員あるいはオーナーとして、最低限認識しておくべき知識です。
記
１、建物の耐震基準は、昭和56年に建築基準法が大改正され、技術基準も大幅な変更になった。
（したがって、昭和56年以前に建築された建物は、耐震性に大きな問題があることになる。中古物件購入は、昭和57年以降の物件に限ったほうがいいことになる。）
２、平成7年の阪神淡路大地震を契機として同年12月に「建築物の耐震改修促進に関する法律」が施行された。
これは、「昭和56年以前の建物は、建築当時は違法ではなかったから、違法な建物ではないが、現在の建築基準法には適合しない既存不適格建物である。今までは、公共建物の耐震改修工事をし、民間の建物は、放置されてきた。国民の皆さん、これを、放置せず、できるだけ現在の耐震基準に適合するようにがんばってください」という法律である。
３、これは所有者に対する努力義務規定ですが、平成23年4月1日に、東京都では「緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を促進する条例」を制定し、緊急輸送道路沿いの道に面した建築物は、「必ず耐震工事をしなさい」と義務付けしました。
もし首都圏直下型大地震がおきたとき、救急車や消防車は、緊急輸送道路を走ることになるが、この道路沿いの建物が倒壊して道路をふさいだら、どうしようもないことになる。道路沿いの建築物だけは耐震改修工事をしておかなければならない、という危機意識から、制定されたものです。
そうなると、緊急輸送道路沿いの建物のオーナーたちは、耐震改修工事を行わなければならなくなります。
４、この法律の特色は、「耐震改修工事」という特殊な改修工事を認めたことです。
本来、建物を増築、改築する場合は、事前に確認申請をする必要があります（建築基準法6条）。
しかし、そうなると、単に耐震構造（建築基準法20条）を守る工事だけではすまされず、他にも、いろいろと順守すべき規定があり、結果として、大規模な改修工事になってしまいます。
その結果、費用も時間も膨大になり、オーナーは、資金繰りに関係から足踏みしてしまいます。耐震改修工事は、いっこうに進まなくなります。
５、そこで、耐震改築促進法では、所轄行政庁から「耐震改修工事」であるというお墨付きをもらえば、建築基準法3条2項（確認申請の除外規定）により、建築確認はもらわずに耐震改修工事ができる、と規定しました。これだと、オーナーの費用負担は、ぐっと少なくなり、工期も大幅に短縮できる、そうなれば、民間でも、どんどん耐震改修工事を行うだろうと目論んだわけです。
６、ただし、どんな建物でも、この耐震改築促進法の適用を受けるわけではありません。もともと違法な建物はだめで、「建築基準法の耐震基準の変更の結果、既存不適格建物となった建物だけ」が対象です。
具体的には、
① 昭和56年以前の建物であること
② 従前の建築基準法に違反していないこと
③ 耐震診断において、補強が必要であると判断されたこと
の3要件が必要になります。
次回は、耐震改修工事の方法について、述べたいと思います。
にほんブログ村
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今回は、建物耐震改修がテーマで、これは、住宅紛争審査審査会委員である以前に、不動産オーナーとして、非常に興味がある問題でしたから、喜んで受講させていただきました。
以下は、セミナーの要点です。建築士の方々には、初歩的な知識なのでしょうが、紛争審査委員あるいはオーナーとして、最低限認識しておくべき知識です。
記
１、建物の耐震基準は、昭和56年に建築基準法が大改正され、技術基準も大幅な変更になった。
（したがって、昭和56年以前に建築された建物は、耐震性に大きな問題があることになる。中古物件購入は、昭和57年以降の物件に限ったほうがいいことになる。）
２、平成7年の阪神淡路大地震を契機として同年12月に「建築物の耐震改修促進に関する法律」が施行された。
これは、「昭和56年以前の建物は、建築当時は違法ではなかったから、違法な建物ではないが、現在の建築基準法には適合しない既存不適格建物である。今までは、公共建物の耐震改修工事をし、民間の建物は、放置されてきた。国民の皆さん、これを、放置せず、できるだけ現在の耐震基準に適合するようにがんばってください」という法律である。
３、これは所有者に対する努力義務規定ですが、平成23年4月1日に、東京都では「緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を促進する条例」を制定し、緊急輸送道路沿いの道に面した建築物は、「必ず耐震工事をしなさい」と義務付けしました。
もし首都圏直下型大地震がおきたとき、救急車や消防車は、緊急輸送道路を走ることになるが、この道路沿いの建物が倒壊して道路をふさいだら、どうしようもないことになる。道路沿いの建築物だけは耐震改修工事をしておかなければならない、という危機意識から、制定されたものです。
そうなると、緊急輸送道路沿いの建物のオーナーたちは、耐震改修工事を行わなければならなくなります。
４、この法律の特色は、「耐震改修工事」という特殊な改修工事を認めたことです。
本来、建物を増築、改築する場合は、事前に確認申請をする必要があります（建築基準法6条）。
しかし、そうなると、単に耐震構造（建築基準法20条）を守る工事だけではすまされず、他にも、いろいろと順守すべき規定があり、結果として、大規模な改修工事になってしまいます。
その結果、費用も時間も膨大になり、オーナーは、資金繰りに関係から足踏みしてしまいます。耐震改修工事は、いっこうに進まなくなります。
５、そこで、耐震改築促進法では、所轄行政庁から「耐震改修工事」であるというお墨付きをもらえば、建築基準法3条2項（確認申請の除外規定）により、建築確認はもらわずに耐震改修工事ができる、と規定しました。これだと、オーナーの費用負担は、ぐっと少なくなり、工期も大幅に短縮できる、そうなれば、民間でも、どんどん耐震改修工事を行うだろうと目論んだわけです。
６、ただし、どんな建物でも、この耐震改築促進法の適用を受けるわけではありません。もともと違法な建物はだめで、「建築基準法の耐震基準の変更の結果、既存不適格建物となった建物だけ」が対象です。
具体的には、
① 昭和56年以前の建物であること
② 従前の建築基準法に違反していないこと
③ 耐震診断において、補強が必要であると判断されたこと
の3要件が必要になります。
次回は、耐震改修工事の方法について、述べたいと思います。
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不動産業界には、世間の常識と異なる常識がいくつかある。その一つが転売である。
仲介業者さんが、Ａさんから所有する不動産の売却先を探してくれるよう頼まれた。そこで、Ｂさんを紹介し、1000万円で売買が成立した。
この場合、仲介業者の受領できる手数料は、双方からそれぞれ３％＋6万円が上限である。本件では､72万円が上限である。
ところが仲介業者は、Ｂさんが、2000万円でもほしいというので、Ａさんから1000万円で買い、直ちにＢさんに2000万円で転売した。つまり、土地転がしをした。
この場合、仲介業者の得た利益は1000万円である。
これが土地転がしであるが、こういう単純な土地転がしは少ない。仲介業者に譲渡益が発生するし、土地転がしが売り主にばれるからだ。
普通、仲介業者は、「どこかのつぶれてきた会社」を買主に仕立て、まずＡさんに、その会社を買主として1000万円で売却させる。次に、その会社を売り主に仕立て上げ、Ｂさんに2000万円で売却させる。
仲介業者は、転売益のほかに、売り主と買主から仲介手数料をもらえる。しかも、譲渡益は、「どこかのつぶれた会社」に発生しており、税務署としては仲介業者に課税の手段がない。
業者の弁解は、こうである。
「Ａさんは、1000万円での売却に同意していた。Ｂさんも、2000万円の購入に同意していた。全員が了解済みであり、問題はない」
これはかなり世間常識に反するが、業界では、常識である。昭和時代の土地高騰では、業者は、大手不動産業者を含めて、平気でこういう土地転がしをしていた。不動産の価格は一つなのに、買取価格とか末端価格などというありえない用語が日常化し、消費者を（土地転がしの最後の顧客、つまり投機目的ではなく、真に土地がほしい人）エンドユーザーなどという用語で平気でよんでいた。
このような土地転がしが日常化することは、不動産市場への信頼を害することから、法務省は、不動産登記法を改正し、中間省略登記を禁止した。土地転がしは、多くの場合、中間省略登記を行うからである。
上記の例でいえば、本来は、Ａ→「どこかのつぶれた会社」または仲介業者→Ｂと登記すべきであるが、これだと、登記簿に土地転がしをしたことが如実に反映されてしまう。そこで、中間省略登記をして、Ａ→Ｂと登記してしまう。これだと土地転がしは、なかなかばれない。
しかし、それでも、司法書士や弁護士等は、不動産業界に「土地転がし」の需要があることから、何とかして中間省略登記を合法化しようと、いろいろな構成を考えている。ただ、土地転がしの必要があるからとは正面から言えないので、建前上は、登録免許税の節約という表現をしている。
福岡高裁平成２４年３月１３日判決は、
宅建業法４６条が宅建業者による代理又は媒介における報酬について規制しているところ、これは一般大衆を保護する趣旨をも含んでおり、これを超える契約部分は無効であること（最判昭和４５年２月２６日判決）、被控訴人らは宅建業法３１条１項により信義誠実義務を負うことからすれば、宅建業者が、その顧客と媒介契約によらずに売買契約により不動産取引を行うためには、当該売買契約についての宅建業者とその顧客との合意のみならず、媒介契約によらずに売買契約によるべき合理的根拠を具備する必要があり、これを具備しない場合には、宅建業者は、売買契約による取引ではなく、媒介契約による取引に止めるべき義務がある。
として、土地転がしを否定している。
この宅建業者は、直接取引を行いその後転売することによって、６００万円の利益を得ている。媒介の手数料は上限は７２万４５００円だから、差額の５２７万円程は丸儲けとなる。
それでも、一審は、この土地転がしを合法だと判断しており、業界の「常識」にそった判決をくだしている。地裁裁判官が、そのように判断するほど、土地転がしは、日本社会に根差した常識なのだろう。
にほんブログ村
追伸
是非、ご購入ください。
最新版
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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不動産業界には、世間の常識と異なる常識がいくつかある。その一つが転売である。
仲介業者さんが、Ａさんから所有する不動産の売却先を探してくれるよう頼まれた。そこで、Ｂさんを紹介し、1000万円で売買が成立した。
この場合、仲介業者の受領できる手数料は、双方からそれぞれ３％＋6万円が上限である。本件では､72万円が上限である。
ところが仲介業者は、Ｂさんが、2000万円でもほしいというので、Ａさんから1000万円で買い、直ちにＢさんに2000万円で転売した。つまり、土地転がしをした。
この場合、仲介業者の得た利益は1000万円である。
これが土地転がしであるが、こういう単純な土地転がしは少ない。仲介業者に譲渡益が発生するし、土地転がしが売り主にばれるからだ。
普通、仲介業者は、「どこかのつぶれてきた会社」を買主に仕立て、まずＡさんに、その会社を買主として1000万円で売却させる。次に、その会社を売り主に仕立て上げ、Ｂさんに2000万円で売却させる。
仲介業者は、転売益のほかに、売り主と買主から仲介手数料をもらえる。しかも、譲渡益は、「どこかのつぶれた会社」に発生しており、税務署としては仲介業者に課税の手段がない。
業者の弁解は、こうである。
「Ａさんは、1000万円での売却に同意していた。Ｂさんも、2000万円の購入に同意していた。全員が了解済みであり、問題はない」
これはかなり世間常識に反するが、業界では、常識である。昭和時代の土地高騰では、業者は、大手不動産業者を含めて、平気でこういう土地転がしをしていた。不動産の価格は一つなのに、買取価格とか末端価格などというありえない用語が日常化し、消費者を（土地転がしの最後の顧客、つまり投機目的ではなく、真に土地がほしい人）エンドユーザーなどという用語で平気でよんでいた。
このような土地転がしが日常化することは、不動産市場への信頼を害することから、法務省は、不動産登記法を改正し、中間省略登記を禁止した。土地転がしは、多くの場合、中間省略登記を行うからである。
上記の例でいえば、本来は、Ａ→「どこかのつぶれた会社」または仲介業者→Ｂと登記すべきであるが、これだと、登記簿に土地転がしをしたことが如実に反映されてしまう。そこで、中間省略登記をして、Ａ→Ｂと登記してしまう。これだと土地転がしは、なかなかばれない。
しかし、それでも、司法書士や弁護士等は、不動産業界に「土地転がし」の需要があることから、何とかして中間省略登記を合法化しようと、いろいろな構成を考えている。ただ、土地転がしの必要があるからとは正面から言えないので、建前上は、登録免許税の節約という表現をしている。
福岡高裁平成２４年３月１３日判決は、
宅建業法４６条が宅建業者による代理又は媒介における報酬について規制しているところ、これは一般大衆を保護する趣旨をも含んでおり、これを超える契約部分は無効であること（最判昭和４５年２月２６日判決）、被控訴人らは宅建業法３１条１項により信義誠実義務を負うことからすれば、宅建業者が、その顧客と媒介契約によらずに売買契約により不動産取引を行うためには、当該売買契約についての宅建業者とその顧客との合意のみならず、媒介契約によらずに売買契約によるべき合理的根拠を具備する必要があり、これを具備しない場合には、宅建業者は、売買契約による取引ではなく、媒介契約による取引に止めるべき義務がある。
として、土地転がしを否定している。
この宅建業者は、直接取引を行いその後転売することによって、６００万円の利益を得ている。媒介の手数料は上限は７２万４５００円だから、差額の５２７万円程は丸儲けとなる。
それでも、一審は、この土地転がしを合法だと判断しており、業界の「常識」にそった判決をくだしている。地裁裁判官が、そのように判断するほど、土地転がしは、日本社会に根差した常識なのだろう。
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森公任 監修
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長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
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森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
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「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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「過払いバブル”も終焉を迎えようとしている。月別の返還請求件数は連続して減少を記録。全国の弁護士、司法書士が我先に取り合ったため、さすがに案件数自体が減少してきたわけだ。
さらに時効も迫っている。返還請求の時効は10年。'06年の改正貸金業法施行後、貸金業者は利息の引き下げを行ったため、グレーゾーン金利での借入自体がその施行付近で終了している。あと数年で「過払い金」そのものが消滅するのだ。
そんな状況下、大幅に経費を削減せざるを得ない弁護士事務所が増えている。単に過払い金返還請求の案件が減っただけでなく、広告に多くの費用を捻出したことや、相談料や着手金の無料化を進めたことで、業績悪化が進んだのだ。新しい収益の柱を見つけなければ、弁護士といえども生き残りが厳しいのである。」
http://npn.co.jp/article/detail/41373704/より
多くの町弁が過払いバブルで潤ったのはもう昔の話。債務整理や過払いが急激に減少する一方で、弁護士数が激増し、弁護士が歯科医のようになるのは時間の問題ともいわれている。
企業法務系弁護士も、証券化やＭ＆Ａの仕事が激減し、同様、窮地に立っている。
この影響は、高齢弁護士と若手弁護士に、特に著しい。高齢弁護士は急激に仕事が減少し、若手弁護士は、なかなか独立できない。実際、独立の目途といわれる5年目になっても、勤務先事務所から独立できない、独立の目途さえたたない弁護士がごまんといる。
弁護士も、いまや生き残りを意識し、マーケテイングを考えないと経営が難しい時代になったのだ。
ただ、マーケティングというと、いまだに反発する弁護士もいるのも事実で、「顧客はむこうから来るもので、自分から「集客」しようなどと考えるのは弁護士として品がない」という意見は、いまだに弁護士業界に根強く、この傾向は、都会よりは地方、一定規模の事務所よりは零細事務所に、若年弁護士よりは高齢弁護士に顕著である。
どちらの意見が正しいかは、歴史が証明することになろうが、現実に経営困難に陥っている事務所が数多くいるのは事実で、そういう事務所に「広告やマーケティングなどは品がないから、そのまま黙って飢えろ」というわけにはいかないだろう。その事務所が経営困難から脱却するには、弁護士マーケティングを学ぶのも一つの方法だ。
で、そういう需要もあって、最近は、経営コンサルタントの大御所船井総研が弁護士業界にコンサルタント業を熱心に売り込んでいる。自分も、そのホームページを見てみたが、自分の知っておられる先生もいて、へぇーと思ったりする。
まあ、その内容は、ホームページの作成とかＳＥＯ対策というありきたりの話で、地方では、このレベルで十分通用するが、東京では、もはやこのレベルではほとんど効果はないだろう。
あと、びっくりしたのが、弁護士向けの経営セミナー。参加料が数万円するが、すぐに定員いっぱいになるそうだ。セミナーの講師は、いわゆる「成功」した弁護士だが、船井総研がうまいのは、この講師は、決して「勝ち組」と言われるほどのレベルの弁護士ではなく、勤務弁護士数名をやとっている程度の、「平均レベルの成功」した弁護士を講師にしていることだ。これだと受講者も、「ちょっと努力すれば手が届く」と考え、人気をよぶのだ。これが、何百人規模の弁護士事務所のトップだと、受講者としては実感がわかず、逆にセミナーが売れないのではないか。このあたりは、船井総研の商売のうまさを感ずる。
まあ、逆に言えば、この「ちょっと成功した弁護士」の経営セミナーが人気を呼ぶというのは、多くの弁護士が、経営困難に直面している証左でもあるだろう。
なお、弁護士の中には、船井総研のような正統派のマーケティングではなく、問題のあるマーケテイィングに手を出すものもいる。
例えば、ある弁護士法人。あちこちに「多重債務者被害ＮＰＯ」みたいなホームページを作り、多重債務者が、そこにいくと、そのＮＰＯが、その弁護士法人を紹介するようにしている。その弁護士法人は、他に、同様なおとり広告を使っているようで、例えば夫婦生活円満コンサルタントと称する人にブログで「○○法律事務所が代理人になると、すぐに離婚を成立させてしまうので、私には最大の敵」などと書かせている記事を見たときは、笑ってしまった。
逆に言うと、船井総研を利用している弁護士事務所は、少なくとも、違法あるいは問題ある営業活動はしていない証左ではないかと思う。実際に、名前を見ても、弁護士仲間からブラックと目されている人はいない。
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さらに時効も迫っている。返還請求の時効は10年。'06年の改正貸金業法施行後、貸金業者は利息の引き下げを行ったため、グレーゾーン金利での借入自体がその施行付近で終了している。あと数年で「過払い金」そのものが消滅するのだ。
そんな状況下、大幅に経費を削減せざるを得ない弁護士事務所が増えている。単に過払い金返還請求の案件が減っただけでなく、広告に多くの費用を捻出したことや、相談料や着手金の無料化を進めたことで、業績悪化が進んだのだ。新しい収益の柱を見つけなければ、弁護士といえども生き残りが厳しいのである。」
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多くの町弁が過払いバブルで潤ったのはもう昔の話。債務整理や過払いが急激に減少する一方で、弁護士数が激増し、弁護士が歯科医のようになるのは時間の問題ともいわれている。
企業法務系弁護士も、証券化やＭ＆Ａの仕事が激減し、同様、窮地に立っている。
この影響は、高齢弁護士と若手弁護士に、特に著しい。高齢弁護士は急激に仕事が減少し、若手弁護士は、なかなか独立できない。実際、独立の目途といわれる5年目になっても、勤務先事務所から独立できない、独立の目途さえたたない弁護士がごまんといる。
弁護士も、いまや生き残りを意識し、マーケテイングを考えないと経営が難しい時代になったのだ。
ただ、マーケティングというと、いまだに反発する弁護士もいるのも事実で、「顧客はむこうから来るもので、自分から「集客」しようなどと考えるのは弁護士として品がない」という意見は、いまだに弁護士業界に根強く、この傾向は、都会よりは地方、一定規模の事務所よりは零細事務所に、若年弁護士よりは高齢弁護士に顕著である。
どちらの意見が正しいかは、歴史が証明することになろうが、現実に経営困難に陥っている事務所が数多くいるのは事実で、そういう事務所に「広告やマーケティングなどは品がないから、そのまま黙って飢えろ」というわけにはいかないだろう。その事務所が経営困難から脱却するには、弁護士マーケティングを学ぶのも一つの方法だ。
で、そういう需要もあって、最近は、経営コンサルタントの大御所船井総研が弁護士業界にコンサルタント業を熱心に売り込んでいる。自分も、そのホームページを見てみたが、自分の知っておられる先生もいて、へぇーと思ったりする。
まあ、その内容は、ホームページの作成とかＳＥＯ対策というありきたりの話で、地方では、このレベルで十分通用するが、東京では、もはやこのレベルではほとんど効果はないだろう。
あと、びっくりしたのが、弁護士向けの経営セミナー。参加料が数万円するが、すぐに定員いっぱいになるそうだ。セミナーの講師は、いわゆる「成功」した弁護士だが、船井総研がうまいのは、この講師は、決して「勝ち組」と言われるほどのレベルの弁護士ではなく、勤務弁護士数名をやとっている程度の、「平均レベルの成功」した弁護士を講師にしていることだ。これだと受講者も、「ちょっと努力すれば手が届く」と考え、人気をよぶのだ。これが、何百人規模の弁護士事務所のトップだと、受講者としては実感がわかず、逆にセミナーが売れないのではないか。このあたりは、船井総研の商売のうまさを感ずる。
まあ、逆に言えば、この「ちょっと成功した弁護士」の経営セミナーが人気を呼ぶというのは、多くの弁護士が、経営困難に直面している証左でもあるだろう。
なお、弁護士の中には、船井総研のような正統派のマーケティングではなく、問題のあるマーケテイィングに手を出すものもいる。
例えば、ある弁護士法人。あちこちに「多重債務者被害ＮＰＯ」みたいなホームページを作り、多重債務者が、そこにいくと、そのＮＰＯが、その弁護士法人を紹介するようにしている。その弁護士法人は、他に、同様なおとり広告を使っているようで、例えば夫婦生活円満コンサルタントと称する人にブログで「○○法律事務所が代理人になると、すぐに離婚を成立させてしまうので、私には最大の敵」などと書かせている記事を見たときは、笑ってしまった。
逆に言うと、船井総研を利用している弁護士事務所は、少なくとも、違法あるいは問題ある営業活動はしていない証左ではないかと思う。実際に、名前を見ても、弁護士仲間からブラックと目されている人はいない。
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前々回に続いて、不動産管理を述べます。今回は、不動産管理のうち、入居者管理についてです。
入居者の確保は、不動産賃貸業の中核です。この業務は、入居者の募集と入居者の確保に大別できます。
[入居者の募集]
（投資物件のブランド化）
入居者を募集するのは、まず「住んでみたい」と思わせることが必要です。そのためには、建物のデザインやしゃれたネーミング等に十分配慮する必要があります。
そのうえで、多くの広告媒体を通じて入居者を募集します。ここいらあたりはお願いしている不動産業者さんがご存知でしょうが、特に大型賃貸物件の場合は、雑誌、新聞、ダイレクトメールや、賃貸専門の雑誌を通じた広告が必要になります。
（反社会的勢力の排除）
入居者の選定は、最重要課題です。入居者のなかに暴力団関係者が紛れ込んでいると、たちまち、噂は広まり、一般の方々は、その物件を敬遠します。ましてや暴力団の組事務所とか風俗などに使用されたら、もうまともな物件とはみなされません。
（入居者の選定）
普通の方々でも、居住者の場合は、その年収、テナントの場合は、営業力を確認する必要があります。年収の高い人が住み始めると同様な収入の方々が住み始めます。営業力の高いテナントがはいると、その集客力にあやかろうと、つぎつぎとテナントの申し込みがあり、最終的には集客力の高いテナントを確保できます。
入居申込者の調査は、居住用の場合は収入証明書の提出や就業証明書等で調査し、営業用の場合は会社謄本、申告書等を確保することで行います。
なお、選定する場合は、長期に借りてくれるかどうかも考慮する必要があります。
[入居後の管理]
（クレーム処理）
入居者の管理で一番大切なものは、クレーム処理です。入居者とトラブルを起こすと賃料の滞納や弁護士費用の増加など経費を増加させるばかりか、他の入居者に悪いイメージを与えることになります。
かといって、入居者の身勝手な行為を見過ごすと、それが全体に広がり、管理が乱れることになります。
これを防ぐためには、普段から入居者との密な交流を確保する必要があります。
（集金の徹底）
賃料の確保は、極めて重要で、いいかげんな賃料の支払いを容認していると、入居者の責任感が希薄となり、支払い意欲さえ失うことになります。期日を過ぎたら、しつこいと思われるくらい賃料請求をする必要があります。
（書類の整理）
入居者との契約書類等はきちんと整理する必要があります。いざ裁判等になったら、「言った、言わない」など裁判所は相手にしません。ものをいうのは、すべて書類です。
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前々回に続いて、不動産管理を述べます。今回は、不動産管理のうち、入居者管理についてです。
入居者の確保は、不動産賃貸業の中核です。この業務は、入居者の募集と入居者の確保に大別できます。
[入居者の募集]
（投資物件のブランド化）
入居者を募集するのは、まず「住んでみたい」と思わせることが必要です。そのためには、建物のデザインやしゃれたネーミング等に十分配慮する必要があります。
そのうえで、多くの広告媒体を通じて入居者を募集します。ここいらあたりはお願いしている不動産業者さんがご存知でしょうが、特に大型賃貸物件の場合は、雑誌、新聞、ダイレクトメールや、賃貸専門の雑誌を通じた広告が必要になります。
（反社会的勢力の排除）
入居者の選定は、最重要課題です。入居者のなかに暴力団関係者が紛れ込んでいると、たちまち、噂は広まり、一般の方々は、その物件を敬遠します。ましてや暴力団の組事務所とか風俗などに使用されたら、もうまともな物件とはみなされません。
（入居者の選定）
普通の方々でも、居住者の場合は、その年収、テナントの場合は、営業力を確認する必要があります。年収の高い人が住み始めると同様な収入の方々が住み始めます。営業力の高いテナントがはいると、その集客力にあやかろうと、つぎつぎとテナントの申し込みがあり、最終的には集客力の高いテナントを確保できます。
入居申込者の調査は、居住用の場合は収入証明書の提出や就業証明書等で調査し、営業用の場合は会社謄本、申告書等を確保することで行います。
なお、選定する場合は、長期に借りてくれるかどうかも考慮する必要があります。
[入居後の管理]
（クレーム処理）
入居者の管理で一番大切なものは、クレーム処理です。入居者とトラブルを起こすと賃料の滞納や弁護士費用の増加など経費を増加させるばかりか、他の入居者に悪いイメージを与えることになります。
かといって、入居者の身勝手な行為を見過ごすと、それが全体に広がり、管理が乱れることになります。
これを防ぐためには、普段から入居者との密な交流を確保する必要があります。
（集金の徹底）
賃料の確保は、極めて重要で、いいかげんな賃料の支払いを容認していると、入居者の責任感が希薄となり、支払い意欲さえ失うことになります。期日を過ぎたら、しつこいと思われるくらい賃料請求をする必要があります。
（書類の整理）
入居者との契約書類等はきちんと整理する必要があります。いざ裁判等になったら、「言った、言わない」など裁判所は相手にしません。ものをいうのは、すべて書類です。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
世間的には3連休の最後の日、両国に大相撲見物に行ってきました。
11時ころ、家を出たのですが、そのときすでに雪が降り始め、？と思いました。
両国に着いたころ、雪の降り方は本格的になりましたが、すでに予約で切符を購入していることもあり、あまり危機意識をもたないまま、両国国技館に入りました。
いつものとおり、まず、12時から提供される、一杯250円のちゃんこを食べ、席に行って、幕の内弁当を食べ、相撲あんみつをたべ、取り組みも三段目から幕下と進み、十両土俵入りを見て、すっかり悦にいっているところで、家からメール。
「雪で総武線がストップしている！」
しかし、お客さんは、続々と来ている。おかしいなと思いながら、廊下に出て外を眺めると、かなり積もっている。
そこに第二弾のメールきた。
「あちこちの電車がとまったり遅れたりしている。早く帰ったほうがいい」
そこで、横綱土俵入りを見たあと、幕内以降の相撲を見ることなく国技館を後にしました。
自分が国技館を出るころも、続々とお客さんが来ていたし、あの時間帯に国技館を出る人は、すくなかったけど、家族の意見に従って正解でした。
総武線は動かず、タクシー乗り場は、列になっているものの、タクシーは一台もいない。大江戸線から地下鉄を乗り継いで、何とか家に帰ってきました。
稀勢の里の相撲は見られませんでしたが、高見盛は見ることができました。十両の、それも、もう少しでぎりぎり幕下という地位ですが、高見盛が登場したときは、半分しか埋まっていない国技館が大声援でした。
昨年の初場所は、急な要件が入り、せっかく購入した切符をキャンセル。今年は大雪。来年こそは、きちんと見物したいですね。
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11時ころ、家を出たのですが、そのときすでに雪が降り始め、？と思いました。
両国に着いたころ、雪の降り方は本格的になりましたが、すでに予約で切符を購入していることもあり、あまり危機意識をもたないまま、両国国技館に入りました。
いつものとおり、まず、12時から提供される、一杯250円のちゃんこを食べ、席に行って、幕の内弁当を食べ、相撲あんみつをたべ、取り組みも三段目から幕下と進み、十両土俵入りを見て、すっかり悦にいっているところで、家からメール。
「雪で総武線がストップしている！」
しかし、お客さんは、続々と来ている。おかしいなと思いながら、廊下に出て外を眺めると、かなり積もっている。
そこに第二弾のメールきた。
「あちこちの電車がとまったり遅れたりしている。早く帰ったほうがいい」
そこで、横綱土俵入りを見たあと、幕内以降の相撲を見ることなく国技館を後にしました。
自分が国技館を出るころも、続々とお客さんが来ていたし、あの時間帯に国技館を出る人は、すくなかったけど、家族の意見に従って正解でした。
総武線は動かず、タクシー乗り場は、列になっているものの、タクシーは一台もいない。大江戸線から地下鉄を乗り継いで、何とか家に帰ってきました。
稀勢の里の相撲は見られませんでしたが、高見盛は見ることができました。十両の、それも、もう少しでぎりぎり幕下という地位ですが、高見盛が登場したときは、半分しか埋まっていない国技館が大声援でした。
昨年の初場所は、急な要件が入り、せっかく購入した切符をキャンセル。今年は大雪。来年こそは、きちんと見物したいですね。
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