ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
法務省が、不正取引の温床となった中間省略登記を、事実上、禁止して久しい。
これにより、不動産ブローカーによる土地転がしを防ぎ、登記簿が正確に権利の変動を表すようになった。
しかし、不動産業界からの中間省略登記復活への要望は非常に根強く、業界の要望に応えるべく、弁護士や司法書士が、色々と工夫し、事実上、中間省略登記を認めさせるような契約方法を工夫しているようである。
せんだって、都内某所で不動産売買の決済に立ち会ったが、そこに来た司法書士さんの一人が、さかんに、この新中間省略登記をすすめており、立ち会った仲介業者の一社も、その効用を絶賛していた。
ネットで検索すると、この新中間省略登記に関する情報が氾濫している。「私どもの事務所は、新中間省略登記が得意です！！」という類の宣伝だ。どうやら、司法書士が、この新中間省略登記を使ってより多くの業務を受注しようとしているようだ。歯科医のインプラントみたいなものか。
ただ、この新中間省略登記に熱心なのは一部の司法書士で、多くの司法書士は、この新中間省略登記に慎重なようだ。「自分たちは、職業倫理から、新中間省略登記はしない」という話を、あちこちの司法書士から聞いた。新中間省略登記を積極的に展開しているのは、競争の激しい東京地区の、それも一部の司法書士に限られるようだ。
その仕組みは、こうである。
不動産がＡ→Ｂ→Ｃと売買された。この時、本来、登記はＡ→ＢとＢ→Ｃの二つの移転登記を行わなければならない。
しかし、新中間省略登記は、「第三者のためにする契約」と「他人物売買契約」を組み合わせ、Ｂの頭越しに、Ａ→Ｃの直接移転登記を可能にしようとするものだ。その仕組みは、以下のとおりである。
１、 売り主Ａは、たとえば代金1000万円で第一次買主Ｂに不動産を売り渡す。
２、 ただし、Ａ・Ｂ間で、自ら所有権を移転させることなく、Ａは、Ｂの指定する第3者に所有権を移転することを約す。（第三者のためにする契約―サンタメ契約）
３、 一方、第一次買主Ｂは、第二次買主Ｃ（エンドユーザー）に、代金2000万円で、Ａという他人が所有する物件を売り渡す（他人物売買）。他人物売買でも、売買は債権契約としては有効だから、このような構成も可能である。
４、 決済にあたり、売り主Ａは、第一次買主Ｂから売買代金1000万円を受け取るとともに、ＢもＣから代金2000万円を受領する。
５、 所有権は、ＡからＣに直接移転する。
６、 業界では、このような契約をサンタメ契約（第三者のためにする契約の略だろう）と言っているようである。
多くの司法書士が、新中間省略登記に懐疑的なのは、「これを認めると、結局、かってのようにエンドユーザーを欺罔する土地転がしが可能になるのではないか」ということである。「これでは、中間省略登記を禁止した意味がない、職業倫理から受け入れられない」というのが司法書士の多数派のようだ。
ただ、立ち会った不動産業者は、「この方法は、登録免許税や取得税を「節税」するだけが目的で、エンドユーザーＣを騙すために利用することはない、必ずエンドユーザーに、Ａ→Ｂ間の売買代金を教える」と言っていた。
もしそれが事実なら、あえて、この新中間省略登記を禁止する理由はない。中間省略登記の最大の目的は、業者による土地転がしを防止することだからである。
しかし、「Ａ→Ｂの売買金額を知らせることなく、直接、ＡからＣに移転登記できる」と堂々と宣伝している司法書士事務所も、相当数ある。これは、司法書士自らが、まさに「私どもは、詐欺まがいの土地転がしに協力します」と言っているに等しい。
法務局は、「このようなサンタメ契約の場合、ＡからＣに、直接、移転登記をするのは、構わない」という見解を示しているようで、これが、新中間省略登記を勧める一部司法書士を勢いづかせている。
しかし、自分に言わせれば、これは根本的な勘違いがある。
そもそも登記は、外形にそって行われるし、登記官には形式的審査権しかない。形式に従って判断する限り、第三者のためにする契約と他人物売買契約を組み合わせた売買が行われるのだから、ＡからＣへの直接移転登記を禁止する理由はない。これは、法務局の見解を待つまでもなく当然の話である。
しかし、「登記それ自体が有効かどうか」という問題と、その「登記原因となった売買形式を、そのまま裁判所や国税当局が認めるか」とは、全く別の問題である。
法務局が新中間省略登記を認めたのは、当然で、当たり前のことをいっているにすぎない。法務局は、契約の有効性や賠償責任の有無、課税問題まで回答しているわけではないし、回答する権限もないからである。問題は、裁判所や国税当局が、このサンタメ契約を、そのまま認めるかということである。
第一に、もし、業者が、売り主やエンドユーザーに第1次売買、第二次売買それぞれの売買金額を知らせることなく、このサンタメ契約をして土地転がしをし、後にそれを知った売り主あるいは第二次買主が、「騙された」と訴訟を起こせば、裁判所が、なんらかの賠償を認め、あるいは売買の無効・解除を認めるリスクはある。そうなったら、仲介業者や関与した司法書士は、責任を問われることになる。
本件でいえば、実は、2000万円の買主Ｃがいるのに、Ａは、Ｂに1000万円で売買契約を締結させられている。Ａは、はたして、この事実を知っていたのか？なぜ、このような不自然な売買をする必要があるのか、それを二次買主は、充分理解していたのか？
少なくとも、仲介業者は、この点を開示し十分説明しなければならない。
というのは、仲介業者は、取引に当たり、売買の重要事項を説明する義務があるからだ。
したがって、サンタメ契約全体の仕組みと金の流れ、この新中間登記の仕組みとリスクを十分取引当事者に説明しなければならない。これを怠れば、賠償責任を負うほか、営業停止を含む行政処分を受ける可能性が高い。逆に言えば、仲介業者は、この新中間省略登記を使用するには、相当のリスクを覚悟しなければならないということだ。
第２に、仮に、顧客に充分な説明をして民事上の問題をクリアしても、課税の問題は生ずる。新中間省略登記を勧めている司法書士や業者は、これを「節税」と主張しているが、これについて税務当局から正式な判断がでたわけではない。したがって、これは「節税」なのか、「租税回避なのか」という問題は、いまだに未解決である。
後者なら、悪質な課税として顧客が追徴を受けることになるし、これを勧めた仲介業者や司法書士も、何らかの処分を免れない。
そもそも、登記が形式を基準に判断するのに、課税は、実質に従って課税される。この点は、本当に大丈夫なのか。
しかも、サンタメ契約の「節税」問題は、印紙税や取得税だけでなく、譲渡所得税の問題も生ずる。というのは、かって、中間省略登記は、脱税にも利用されていたからだ。
例えば、Ａ→Ｂの売買が1000万円で、Ｂ→Ｃの売買が2000万円のとき、Ａは1000万円の売買価格を基準に譲渡所得税が課される。またＢも1000万円で仕入れた不動産を2000万円で売ったことになり、1000万円の譲渡所得に課税される。
しかし、Ｂが、単なる藁人形の時、例えば、倒産して放置してある幽霊会社の時、国税は、税金を回収できなくなる。この中間省略登記を利用した脱税は、かなり利用された。
現在は、この新中間省略登記は、件数が少なく、社会問題化していない。しかし、かなり広く使われるようになると、租税回避だとして課税処分を課するリスクはある。
サンタメ契約をするときは、事前に、租税回避の問題が生じないか、国税と十分相談しておく必要がある。
仲介業者も、当然、この課税リスクが未解決であることを顧客に十分説明しておく必要がある。
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是非、ご購入ください。
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
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ただ、この新中間省略登記に熱心なのは一部の司法書士で、多くの司法書士は、この新中間省略登記に慎重なようだ。「自分たちは、職業倫理から、新中間省略登記はしない」という話を、あちこちの司法書士から聞いた。新中間省略登記を積極的に展開しているのは、競争の激しい東京地区の、それも一部の司法書士に限られるようだ。
その仕組みは、こうである。
不動産がＡ→Ｂ→Ｃと売買された。この時、本来、登記はＡ→ＢとＢ→Ｃの二つの移転登記を行わなければならない。
しかし、新中間省略登記は、「第三者のためにする契約」と「他人物売買契約」を組み合わせ、Ｂの頭越しに、Ａ→Ｃの直接移転登記を可能にしようとするものだ。その仕組みは、以下のとおりである。
１、 売り主Ａは、たとえば代金1000万円で第一次買主Ｂに不動産を売り渡す。
２、 ただし、Ａ・Ｂ間で、自ら所有権を移転させることなく、Ａは、Ｂの指定する第3者に所有権を移転することを約す。（第三者のためにする契約―サンタメ契約）
３、 一方、第一次買主Ｂは、第二次買主Ｃ（エンドユーザー）に、代金2000万円で、Ａという他人が所有する物件を売り渡す（他人物売買）。他人物売買でも、売買は債権契約としては有効だから、このような構成も可能である。
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６、 業界では、このような契約をサンタメ契約（第三者のためにする契約の略だろう）と言っているようである。
多くの司法書士が、新中間省略登記に懐疑的なのは、「これを認めると、結局、かってのようにエンドユーザーを欺罔する土地転がしが可能になるのではないか」ということである。「これでは、中間省略登記を禁止した意味がない、職業倫理から受け入れられない」というのが司法書士の多数派のようだ。
ただ、立ち会った不動産業者は、「この方法は、登録免許税や取得税を「節税」するだけが目的で、エンドユーザーＣを騙すために利用することはない、必ずエンドユーザーに、Ａ→Ｂ間の売買代金を教える」と言っていた。
もしそれが事実なら、あえて、この新中間省略登記を禁止する理由はない。中間省略登記の最大の目的は、業者による土地転がしを防止することだからである。
しかし、「Ａ→Ｂの売買金額を知らせることなく、直接、ＡからＣに移転登記できる」と堂々と宣伝している司法書士事務所も、相当数ある。これは、司法書士自らが、まさに「私どもは、詐欺まがいの土地転がしに協力します」と言っているに等しい。
法務局は、「このようなサンタメ契約の場合、ＡからＣに、直接、移転登記をするのは、構わない」という見解を示しているようで、これが、新中間省略登記を勧める一部司法書士を勢いづかせている。
しかし、自分に言わせれば、これは根本的な勘違いがある。
そもそも登記は、外形にそって行われるし、登記官には形式的審査権しかない。形式に従って判断する限り、第三者のためにする契約と他人物売買契約を組み合わせた売買が行われるのだから、ＡからＣへの直接移転登記を禁止する理由はない。これは、法務局の見解を待つまでもなく当然の話である。
しかし、「登記それ自体が有効かどうか」という問題と、その「登記原因となった売買形式を、そのまま裁判所や国税当局が認めるか」とは、全く別の問題である。
法務局が新中間省略登記を認めたのは、当然で、当たり前のことをいっているにすぎない。法務局は、契約の有効性や賠償責任の有無、課税問題まで回答しているわけではないし、回答する権限もないからである。問題は、裁判所や国税当局が、このサンタメ契約を、そのまま認めるかということである。
第一に、もし、業者が、売り主やエンドユーザーに第1次売買、第二次売買それぞれの売買金額を知らせることなく、このサンタメ契約をして土地転がしをし、後にそれを知った売り主あるいは第二次買主が、「騙された」と訴訟を起こせば、裁判所が、なんらかの賠償を認め、あるいは売買の無効・解除を認めるリスクはある。そうなったら、仲介業者や関与した司法書士は、責任を問われることになる。
本件でいえば、実は、2000万円の買主Ｃがいるのに、Ａは、Ｂに1000万円で売買契約を締結させられている。Ａは、はたして、この事実を知っていたのか？なぜ、このような不自然な売買をする必要があるのか、それを二次買主は、充分理解していたのか？
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
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森公任 森元みのり 共同監修
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定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
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(上野のパンダ 写真はクリックすると拡大します）
昨日から今朝にかけての雪、ものすごかったですね。
自分は、まず朝、雪かきをして、そのあと上野に向かいました。
当初、上野の牡丹園に行くつもりだったのですが、
おそらく、カメラを抱えた方々が多数押し寄せるだろうと考え、動物園に行先をかえました。
白い雪に深紅の牡丹という写真もよいですが、雪の中の動物もよいと考えたのです。
で、一番上の写真、おなじみ上野のパンダです。
ササを無心に食べていました。
ガラス越しに写したので、ガラスの汚れも写りましたが。
下の写真は、雪の中を歩く白熊くんです。
この白熊君、真っ赤な箱を持ち歩いていました。
(上野の白熊 写真はクリックすると拡大します）
下の写真は、母親にあまえるオットセイです。
クリックで拡大して見て下さい。子供のオットセイが母親に甘えて安心しきった顔をしています。オットセイも、やはり、子供は母親にあまえるんですね。
この写真、個人的には、かなり気に入っています。
(上野のオットセイ 写真はクリックすると拡大します）
(上野のフラミンゴ 写真はクリックすると拡大します）
上の写真は、フラミンゴ。何か威嚇しています。
下の写真は、不忍池です。
なんかカモをイジメテイルように見えますが。（＾＾）
(不忍池 写真はクリックすると拡大します）
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「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
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おそらく、カメラを抱えた方々が多数押し寄せるだろうと考え、動物園に行先をかえました。
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債務整理系事務所が、過払い金の次に狙いを定めていたのが更新料ビジネスだった。東京等では、賃貸借契約を更新する際、更新料を請求するのが慣習的に行われてきた。この更新料の請求が、消費者法に違反するのではないかと、問題になったのだ。現に、かなりの裁判所で、この更新料無効判決が出されるようになった。
そこで、債務整理系同系列の弁護士事務所が、過払い金事件の減少を見込んで、「更新料を取り戻そう！！」と、広告宣伝活動をするようになった。
ところが、ある最高裁判決を機に、この「更新料ビジネス」は、終焉した。
多くの零細大家さんは、ただでさえ、ローンの支払いに四苦八苦しているところに、「更新料は無効、過去に受領した更新料を返せ」となれば、資金繰りに窮し、倒産必須だったろう。
その判決というのが、平成２３年７月１５日付けの最高裁判決である。この判決は、更新料特約の有効性について判断したもので、大阪高裁段階の判断が分かれた３件の訴訟（２件は無効、１件は有効）についての判断である。
最高裁の判断は以下のとおりである。
１、更新料は、賃料の前払いや補充、賃貸借継続の対価という性質があり、合理性がある。
２．だから、あまりに高額すぎる場合以外は、消費者契約法10条に違反しない。
次の問題は、どういう場合が無効となるかであるが、以下の2点がポイントとなる。
第一要件
更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され、賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している。
最高裁判例を踏まえて以下の対処が必要になる。
（１）契約前に更新料があることを明確にして募集する。
（２）重要事項説明書にも明確に記載する。
（３）できれば、重要事項説明書以外にも更新料について明確な説明書を作成するのも有効である。たとえば、更新料や礼金を含めた実質賃料を、事前に示すことが有効だろう。
第2要件
更新料が高額過ぎない。
実務上は、これが今後の論争点になるだろう。
最高裁に継続した案件は、以下の3つである。
１、礼金 ６万円、月額家賃 ４万５０００円で、更新料 １年ごと１０万円
２、月額家賃３万８０００円で、更新料１年ごと７万６０００円
３、月額賃料５万２０００円、共益費２０００円。礼金は契約当初の４ヶ月
分、更新料を２年ごとに旧賃料の２か月分
これらは、消費者契約法１０条違反にならず、全て有効とされた。
これによれば、関東で慣行とされている、２年に１度、１～２ヶ月分の更新料徴収は消費者契約法１０条違反になることはない。
しかし、このレベルを超えて更新料を取得するときは、更新料が高額過ぎるか否かで、新たな問題を生ずることになる。
[高額過ぎるか否かについての最近の判例]
１、大阪高判 平２４・７・２７は、「このレベルを超えて更新料を取得した」ケースである。
２、同判決で、以下の通り判断し、賃料の3.12 か月分に相当する更新料特約は、かろうじて、消費者契約法10 条に違反しないとして更新料の返還請求を棄却した。なお、本事例の原審は更新料特約そのものは否定せず、高額に過ぎる部分を無効としていた。
「かろうじて」と判断しているところを示すと、このあたりが更新料の限界値なのかもしれない。
２、契約内容は、以下のとおりである。
①ワンルームマンション
②４年間賃借して居住
③礼金18万円、敷金10万円、賃料月額４万8000円、共益費月額5000円（平成20年１月分からはこの他に衛生費月額650円を徴収。）
④契約期間は１年
⑤更新料は15万円であり、賃料の3.125か月分（平成19年12月の更新以降は更新手数料１万0500円も加えると約3.344か月分。）に相当
⑥賃貸人の年間の取得額72万6000円（平成19年まで。４万8000円×12＋15万）の２割以上を占める
⑦賃料月額４万8000円に対し、実質賃料額も月６万0500円と約定上の賃料月額の約1.26倍
３、裁判所の判断は、以下の通り。
①本件更新料特約は、その賃料額や更新期間に照らし、やや高額であることは否めない。しかしながら
②契約期間が１年に対し、その礼金は18万円とされており、本件更新料はこれより低額である
③本件物件の前記の実質賃料、礼金が、本件物件や立地条件（駅に近い等）のであったとまではいえない
④したがって、特約による更新料が高額に過ぎるもので前記の特段の事情が存するとまでは、かろうじていえない。
⑤このようにみてくると、本件更新料条項を消費者契約法10条により無効ということまではできない。
[大家としての対策]
貸借契約書には一義的かつ具体的に更新料特約を記載することが必要だが、それだけでは不十分で、賃借人が、当該物件と他物件とを比較考量できるよう賃借人に更新料について十分な説明を尽くす必要がある。
裁判を起こす人の中には訴訟マニアみたいな人もいるが、「一見お得そうに見えて、結局高い家賃じゃないのか、騙された」という人もいる。
大家としては、「できるだけ高い賃料を得たい」、反面、「できるだけ空き室率を少なくしたい」という観点から、賃料を低めに見せながら、実質賃料を高くしたいと考えたくなるのはわかるが、それはトラブルに発展するリスクがある。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
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森公任 ・ 森元みのり 監修
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「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
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債務整理系事務所が、過払い金の次に狙いを定めていたのが更新料ビジネスだった。東京等では、賃貸借契約を更新する際、更新料を請求するのが慣習的に行われてきた。この更新料の請求が、消費者法に違反するのではないかと、問題になったのだ。現に、かなりの裁判所で、この更新料無効判決が出されるようになった。
そこで、債務整理系同系列の弁護士事務所が、過払い金事件の減少を見込んで、「更新料を取り戻そう！！」と、広告宣伝活動をするようになった。
ところが、ある最高裁判決を機に、この「更新料ビジネス」は、終焉した。
多くの零細大家さんは、ただでさえ、ローンの支払いに四苦八苦しているところに、「更新料は無効、過去に受領した更新料を返せ」となれば、資金繰りに窮し、倒産必須だったろう。
その判決というのが、平成２３年７月１５日付けの最高裁判決である。この判決は、更新料特約の有効性について判断したもので、大阪高裁段階の判断が分かれた３件の訴訟（２件は無効、１件は有効）についての判断である。
最高裁の判断は以下のとおりである。
１、更新料は、賃料の前払いや補充、賃貸借継続の対価という性質があり、合理性がある。
２．だから、あまりに高額すぎる場合以外は、消費者契約法10条に違反しない。
次の問題は、どういう場合が無効となるかであるが、以下の2点がポイントとなる。
第一要件
更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され、賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している。
最高裁判例を踏まえて以下の対処が必要になる。
（１）契約前に更新料があることを明確にして募集する。
（２）重要事項説明書にも明確に記載する。
（３）できれば、重要事項説明書以外にも更新料について明確な説明書を作成するのも有効である。たとえば、更新料や礼金を含めた実質賃料を、事前に示すことが有効だろう。
第2要件
更新料が高額過ぎない。
実務上は、これが今後の論争点になるだろう。
最高裁に継続した案件は、以下の3つである。
１、礼金 ６万円、月額家賃 ４万５０００円で、更新料 １年ごと１０万円
２、月額家賃３万８０００円で、更新料１年ごと７万６０００円
３、月額賃料５万２０００円、共益費２０００円。礼金は契約当初の４ヶ月
分、更新料を２年ごとに旧賃料の２か月分
これらは、消費者契約法１０条違反にならず、全て有効とされた。
これによれば、関東で慣行とされている、２年に１度、１～２ヶ月分の更新料徴収は消費者契約法１０条違反になることはない。
しかし、このレベルを超えて更新料を取得するときは、更新料が高額過ぎるか否かで、新たな問題を生ずることになる。
[高額過ぎるか否かについての最近の判例]
１、大阪高判 平２４・７・２７は、「このレベルを超えて更新料を取得した」ケースである。
２、同判決で、以下の通り判断し、賃料の3.12 か月分に相当する更新料特約は、かろうじて、消費者契約法10 条に違反しないとして更新料の返還請求を棄却した。なお、本事例の原審は更新料特約そのものは否定せず、高額に過ぎる部分を無効としていた。
「かろうじて」と判断しているところを示すと、このあたりが更新料の限界値なのかもしれない。
２、契約内容は、以下のとおりである。
①ワンルームマンション
②４年間賃借して居住
③礼金18万円、敷金10万円、賃料月額４万8000円、共益費月額5000円（平成20年１月分からはこの他に衛生費月額650円を徴収。）
④契約期間は１年
⑤更新料は15万円であり、賃料の3.125か月分（平成19年12月の更新以降は更新手数料１万0500円も加えると約3.344か月分。）に相当
⑥賃貸人の年間の取得額72万6000円（平成19年まで。４万8000円×12＋15万）の２割以上を占める
⑦賃料月額４万8000円に対し、実質賃料額も月６万0500円と約定上の賃料月額の約1.26倍
３、裁判所の判断は、以下の通り。
①本件更新料特約は、その賃料額や更新期間に照らし、やや高額であることは否めない。しかしながら
②契約期間が１年に対し、その礼金は18万円とされており、本件更新料はこれより低額である
③本件物件の前記の実質賃料、礼金が、本件物件や立地条件（駅に近い等）のであったとまではいえない
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⑤このようにみてくると、本件更新料条項を消費者契約法10条により無効ということまではできない。
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03-3553-5916
弁護士数がひたすら増加する一方で、地裁民事の事件数の減少が止まらない。
平成20年には、９２６，８２１件だったのが、２４年は、５９２，５９０件に減少している。２５年度は、さらに、減少したという。弁護士全体の申告総所得額も、平成２０年と対比して３２９９億円から２６９９億円に減少している。全体で600億ほど減少したことになる。その一方で弁護士数はひたすら増加し続け、結果として、赤字の者と所得額５００万円以下の者の合計は５５％になっている。
この弁護士大不況は、債務整理・過払い金事件の大幅な減少が主たる原因である。経験値のほとんどない弁護士を大量採用している債務整理系事務所は、いまだにいくつか健在で、交通事故などに転出することで組織の存続を図っているようだが、厳しいものがあるだろう。
さて、いきなりクラーイ話をしたが、弁護士大不況の原因の小さな一つに筆界特定制度がある。
この制度は、平成１７年、不動産登記法に第６章筆界特定制度の章を設けることで創設された制度である。
境界紛争は、以前は弁護士に依頼して行う境界確定訴訟が唯一の解決手段だった。しかし、筆界特定制度はできてからは、年間1000件あった境界確定訴訟は、年間400件に減少する一方で、筆界特定制度は、年間2000件前後利用されている。
この筆界特定制度の代理人は、弁護士や土地家屋調査士がなれるが、現実には、代理人のほとんどは、土地家屋調査士である。
ただ、多くの人が、この筆界特定制度を、我が家の土地はどこまでかという所有権の範囲―「所有権界」を確定する制度だと誤解しているが、この制度には「所有権界」を確定する機能はまったくない。
筆界特定制度が特定する「筆界」とは、過去の歴史的事実に基づき設けられた一筆の土地として、登記されたときに、行政上、その地番と地番の境を区画する線に過ぎない。それは、どこまで、うちの土地かという問題は、全く次元が異なる。
しかも、境界画定訴訟のように筆界を確定させる形成力はなく、登記官が、現地で事実上、筆界を特定するにすぎない。そのため、登記官の「行政処分行為」が存在せず、不服の申し立ても、取消訴訟も提起できない。きちんと境界を確定させたいなら、従来通り、境界画定訴訟によるしかない。
しかし、それでも、この制度が利用されるのは、筆界が特定すれば、なんとなく所有権界も特定したような気持になること、簡便で費用も安いことにつきる。
「所有権界を確定する機能はない」「筆界を確定させる形成力もない」といっても、多くの方々は「所有権界？形成力？なに、それ？」といって、我々法律家の議論など気にしていないのだろう。
筆界の特定は、筆界特定調査委員会が現地を検分する等して意見書を作成し、その意見書に基づいて筆界特定登記官が筆界特定の事務を行う。筆界特定調査委員会委員は、8割が土地家屋調査士であり、残念ながら弁護士委員は少数である。
なお、筆界は、あくまでも行政上の区割りであるから、いくら当事者間で、ここを筆界にしようという合意が出来ていたとしても、何の意味もなく、筆界登記官は、公図や測量図等から、筆界を特定する。
もちろん、そのような合意書は、所有権界を確定する文書としては有効である。
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平成20年には、９２６，８２１件だったのが、２４年は、５９２，５９０件に減少している。２５年度は、さらに、減少したという。弁護士全体の申告総所得額も、平成２０年と対比して３２９９億円から２６９９億円に減少している。全体で600億ほど減少したことになる。その一方で弁護士数はひたすら増加し続け、結果として、赤字の者と所得額５００万円以下の者の合計は５５％になっている。
この弁護士大不況は、債務整理・過払い金事件の大幅な減少が主たる原因である。経験値のほとんどない弁護士を大量採用している債務整理系事務所は、いまだにいくつか健在で、交通事故などに転出することで組織の存続を図っているようだが、厳しいものがあるだろう。
さて、いきなりクラーイ話をしたが、弁護士大不況の原因の小さな一つに筆界特定制度がある。
この制度は、平成１７年、不動産登記法に第６章筆界特定制度の章を設けることで創設された制度である。
境界紛争は、以前は弁護士に依頼して行う境界確定訴訟が唯一の解決手段だった。しかし、筆界特定制度はできてからは、年間1000件あった境界確定訴訟は、年間400件に減少する一方で、筆界特定制度は、年間2000件前後利用されている。
この筆界特定制度の代理人は、弁護士や土地家屋調査士がなれるが、現実には、代理人のほとんどは、土地家屋調査士である。
ただ、多くの人が、この筆界特定制度を、我が家の土地はどこまでかという所有権の範囲―「所有権界」を確定する制度だと誤解しているが、この制度には「所有権界」を確定する機能はまったくない。
筆界特定制度が特定する「筆界」とは、過去の歴史的事実に基づき設けられた一筆の土地として、登記されたときに、行政上、その地番と地番の境を区画する線に過ぎない。それは、どこまで、うちの土地かという問題は、全く次元が異なる。
しかも、境界画定訴訟のように筆界を確定させる形成力はなく、登記官が、現地で事実上、筆界を特定するにすぎない。そのため、登記官の「行政処分行為」が存在せず、不服の申し立ても、取消訴訟も提起できない。きちんと境界を確定させたいなら、従来通り、境界画定訴訟によるしかない。
しかし、それでも、この制度が利用されるのは、筆界が特定すれば、なんとなく所有権界も特定したような気持になること、簡便で費用も安いことにつきる。
「所有権界を確定する機能はない」「筆界を確定させる形成力もない」といっても、多くの方々は「所有権界？形成力？なに、それ？」といって、我々法律家の議論など気にしていないのだろう。
筆界の特定は、筆界特定調査委員会が現地を検分する等して意見書を作成し、その意見書に基づいて筆界特定登記官が筆界特定の事務を行う。筆界特定調査委員会委員は、8割が土地家屋調査士であり、残念ながら弁護士委員は少数である。
なお、筆界は、あくまでも行政上の区割りであるから、いくら当事者間で、ここを筆界にしようという合意が出来ていたとしても、何の意味もなく、筆界登記官は、公図や測量図等から、筆界を特定する。
もちろん、そのような合意書は、所有権界を確定する文書としては有効である。
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自分は、大体、食事は、お気に入りの立ち食い蕎麦屋「小○蕎麦」で済ますことが多い。友人は、まずいというが、自分は、ここの蕎麦が気に入っている。小○蕎麦とは一桁違う、近所の本格手打ち蕎麦を食べたこともあるが、自分には、小○蕎麦のほうがうまかった。
ただ、ここ一か月ほどは、吉野家の牛鍋が気に入り、何度か通った。一回行くとカードにスタンプを押してくれる。そのスタンプがたまると吉野家の茶碗なんかをくれる。それが目当てでもあった。
で、ついに今日、吉野家のマグカップをゲットしました。
下の写真が、そのマグカップです。吉野家ですが、女子カメラ風に撮影しました。
もう一枚は、事務所から帰る際、裏通りで見かけた光景。
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