ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
×
[PR]上記の広告は3ヶ月以上新規記事投稿のないブログに表示されています。新しい記事を書く事で広告が消えます。
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
6月になると江戸庶民の楽しみは、花ショウブである。長屋の連中や商家は、時期が来ると葛飾にある堀切菖蒲園に菖蒲を見に行った。浮世絵にも、堀切菖蒲園の菖蒲は、しばしば登場する。
今は、あちこちに菖蒲の名所が出来ており、堀切菖蒲園は、周囲の環境や規模の小ささから、新興勢力に押され気味だが、江戸町人文化研究者を自称する自分としては、やはり、堀切菖蒲園を外すわけにはいかない。
で、今朝、その堀切菖蒲園に行ってきました。今の堀切はＴＯＫＹＯそのもので、江戸のような風情はないが、それでも、菖蒲園の一角だけは、江戸そのものである。
下の写真は、その堀切菖蒲園。写真は、クリックすると拡大します。
この付近には、他にも色々な花が咲いています。左は、菖蒲です。写真は、クリックすると拡大します。
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
6月になると江戸庶民の楽しみは、花ショウブである。長屋の連中や商家は、時期が来ると葛飾にある堀切菖蒲園に菖蒲を見に行った。浮世絵にも、堀切菖蒲園の菖蒲は、しばしば登場する。
今は、あちこちに菖蒲の名所が出来ており、堀切菖蒲園は、周囲の環境や規模の小ささから、新興勢力に押され気味だが、江戸町人文化研究者を自称する自分としては、やはり、堀切菖蒲園を外すわけにはいかない。
で、今朝、その堀切菖蒲園に行ってきました。今の堀切はＴＯＫＹＯそのもので、江戸のような風情はないが、それでも、菖蒲園の一角だけは、江戸そのものである。
下の写真は、その堀切菖蒲園。写真は、クリックすると拡大します。
この付近には、他にも色々な花が咲いています。左は、菖蒲です。写真は、クリックすると拡大します。
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
PR
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
今年、3月、友人二人と島根に旅行しました。このことは、以前のブログで述べていましたが、実は、そのとき、石見銀山にも行きました。
他の場所は、別の友人の希望で行ったのですが、石見銀山は、自分の希望で実現しました。
下の写真は、その石見銀山の写真です。写真はクリックすると拡大します。
一泊目は松江に泊まり、二日目は出雲にとまり、3日目の午前に石見銀山に向かいました。下の写真は、一泊目の朝。背後は宍道湖です。写真はクリックすると拡大します。
地元の人に話を聞くと、世界遺産に登録されたころは、大勢の観光客が連日観光バスで押しかけ、それはもう、大変なにぎわいだったそうです。しかし、数年もしないうちに、潮が引くように観光客がいなくなり、今は観光バスも廃止されたそうです。写真は、その石見銀山のメインストリートです。静かです。観光客は、ほとんどいません。写真はクリックすると拡大します。観光客のために投入した資金は、回収できたのでしょうか。
お昼ころになると、下の写真のように、少しは観光客を見かけるようになりました。写真はクリックすると拡大します。
おそらく、他の世界遺産登録地も似たようなものなんでしょう。こういう現実を見ると、世界遺産登録って何の意味があるのか、考えてしまいます。
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
今年、3月、友人二人と島根に旅行しました。このことは、以前のブログで述べていましたが、実は、そのとき、石見銀山にも行きました。
他の場所は、別の友人の希望で行ったのですが、石見銀山は、自分の希望で実現しました。
下の写真は、その石見銀山の写真です。写真はクリックすると拡大します。
一泊目は松江に泊まり、二日目は出雲にとまり、3日目の午前に石見銀山に向かいました。下の写真は、一泊目の朝。背後は宍道湖です。写真はクリックすると拡大します。
地元の人に話を聞くと、世界遺産に登録されたころは、大勢の観光客が連日観光バスで押しかけ、それはもう、大変なにぎわいだったそうです。しかし、数年もしないうちに、潮が引くように観光客がいなくなり、今は観光バスも廃止されたそうです。写真は、その石見銀山のメインストリートです。静かです。観光客は、ほとんどいません。写真はクリックすると拡大します。観光客のために投入した資金は、回収できたのでしょうか。
お昼ころになると、下の写真のように、少しは観光客を見かけるようになりました。写真はクリックすると拡大します。
おそらく、他の世界遺産登録地も似たようなものなんでしょう。こういう現実を見ると、世界遺産登録って何の意味があるのか、考えてしまいます。
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
日本の不動産市場は、欧米人には信じられないことだらけだが、その一つが中古建物の評価だ。
一言でいえば、欧米が中古住宅中心なのに日本は新築中心ということ。
『平成21年度国土交通白書』によれば、中古住宅の供給量を示す「既存住宅流通戸数」は17.1万戸であり、全体の住宅供給量のうち中古住宅が占める割合は13.5%に留まる。同じ時期の先進各国の既存住宅流通シェアを見てみると、フランスで66.4%、アメリカで77.6%、そしてイギリスでは88.8%である。
また、日本は、年数の経過とともに住宅価格が下がるのは当たり前で、減価償却期間がすぎれば、建物価格はゼロと評価されることが多い。日本の不動産業界は、「25年で建物の価値はゼロになる」というのが常識で、中古住宅は取り壊して更地にして売るというのが、いまだに業界の常識だ。
ところが、欧米では築年数にあまり重きを置いていない。特に、イギリスでは築年数の古いものほど価値が高くなる、といった日本とは全く逆の現象が起こっている。
日本と欧米の中古住宅に対する認識の違いは、湿気が多いという気候の違いと、朽ち果てやすい木造建物中心と言われる住宅文化の違いと言われることが多いが、それよりも、住宅水準の違いが大きい。
欧米では100年前の建物と今の建物は、設備の点を除けば、さほど違いはない。ところが日本では、100年前と今では、建物がまるで違う。
特に、戦後日本は、終戦直後の混乱期での極度な住宅不足から出発し、高度成長の時代も、急激な人口増加と経済成長によって慢性的な住宅不足が続いたが、その時期に建てられた住宅は、高品質とは言いがたい住宅が多い。古い＝粗悪品というイメージができあがった。
また急激な経済成長と欧米文化の流入によってライフスタイルが激変しつづけた結果、家の間取り、構造も、全く変わった。「古い物件＝現在のライフスタイルに合わない」というイメージもできあがった。
しかし、今の日本では、古い＝粗悪品・現在のライフスタイルに合わないというイメージとは程遠く、立派な中古住宅が市場に出ている。
かつては耐震性や耐久性に問題があった日本家屋だが、建築技術が進化し、また木造以外にも鉄筋コンクリート造など様々な工法が一般化した現在では、これらの問題はクリアされつつある。特に耐震性については、度重なる建築基準法の改正や耐震リフォーム工事の普及により大きく向上している。
また、今後は3世代に渡って住めるような、より優れた構造を持つ「長期優良住宅」「ロングライフ住宅」が主流になる可能性も高い。
今後は、イギリス・アメリカ型の中古住宅中心の市場へと変化していくのではないか。
ただ、中古住宅では、その建物の状態を正確に判断できる制度が必要で、これがないと、消費者は、安心して中古住宅を購入できない。
中古住宅市場が成熟しているアメリカでは、取引の諸制度がしっかりと整備されている。
中古住宅セールスには、ホームインスペクターによる中古住宅の検査は絶対に欠かせないとされている。家を売る際にはその家についての詳細を正直に書き込んで役所に提出せねばならないが、家を買う側はさらにインスペクターを雇って検査する。
例えば冬が長い中西部では暖房システムは必須で、暖房設備については、詳細な意見が述べられる。暖房同様に冷房設備、屋根、土台、上水、下水、電気系統なども検査され、その結果で中古住宅の概要がつかめる。
日本でも、これを見習う動きがでている。５月３０日付日経朝刊では、経産省はリフォーム後の一戸建てや集合住宅の資産価値を評価する新基準を導入すると伝えている。
築年数が経っても省エネ性能や耐震性が上がれば、資産価値に反映できるようにするそうだ。
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
日本の不動産市場は、欧米人には信じられないことだらけだが、その一つが中古建物の評価だ。
一言でいえば、欧米が中古住宅中心なのに日本は新築中心ということ。
『平成21年度国土交通白書』によれば、中古住宅の供給量を示す「既存住宅流通戸数」は17.1万戸であり、全体の住宅供給量のうち中古住宅が占める割合は13.5%に留まる。同じ時期の先進各国の既存住宅流通シェアを見てみると、フランスで66.4%、アメリカで77.6%、そしてイギリスでは88.8%である。
また、日本は、年数の経過とともに住宅価格が下がるのは当たり前で、減価償却期間がすぎれば、建物価格はゼロと評価されることが多い。日本の不動産業界は、「25年で建物の価値はゼロになる」というのが常識で、中古住宅は取り壊して更地にして売るというのが、いまだに業界の常識だ。
ところが、欧米では築年数にあまり重きを置いていない。特に、イギリスでは築年数の古いものほど価値が高くなる、といった日本とは全く逆の現象が起こっている。
日本と欧米の中古住宅に対する認識の違いは、湿気が多いという気候の違いと、朽ち果てやすい木造建物中心と言われる住宅文化の違いと言われることが多いが、それよりも、住宅水準の違いが大きい。
欧米では100年前の建物と今の建物は、設備の点を除けば、さほど違いはない。ところが日本では、100年前と今では、建物がまるで違う。
特に、戦後日本は、終戦直後の混乱期での極度な住宅不足から出発し、高度成長の時代も、急激な人口増加と経済成長によって慢性的な住宅不足が続いたが、その時期に建てられた住宅は、高品質とは言いがたい住宅が多い。古い＝粗悪品というイメージができあがった。
また急激な経済成長と欧米文化の流入によってライフスタイルが激変しつづけた結果、家の間取り、構造も、全く変わった。「古い物件＝現在のライフスタイルに合わない」というイメージもできあがった。
しかし、今の日本では、古い＝粗悪品・現在のライフスタイルに合わないというイメージとは程遠く、立派な中古住宅が市場に出ている。
かつては耐震性や耐久性に問題があった日本家屋だが、建築技術が進化し、また木造以外にも鉄筋コンクリート造など様々な工法が一般化した現在では、これらの問題はクリアされつつある。特に耐震性については、度重なる建築基準法の改正や耐震リフォーム工事の普及により大きく向上している。
また、今後は3世代に渡って住めるような、より優れた構造を持つ「長期優良住宅」「ロングライフ住宅」が主流になる可能性も高い。
今後は、イギリス・アメリカ型の中古住宅中心の市場へと変化していくのではないか。
ただ、中古住宅では、その建物の状態を正確に判断できる制度が必要で、これがないと、消費者は、安心して中古住宅を購入できない。
中古住宅市場が成熟しているアメリカでは、取引の諸制度がしっかりと整備されている。
中古住宅セールスには、ホームインスペクターによる中古住宅の検査は絶対に欠かせないとされている。家を売る際にはその家についての詳細を正直に書き込んで役所に提出せねばならないが、家を買う側はさらにインスペクターを雇って検査する。
例えば冬が長い中西部では暖房システムは必須で、暖房設備については、詳細な意見が述べられる。暖房同様に冷房設備、屋根、土台、上水、下水、電気系統なども検査され、その結果で中古住宅の概要がつかめる。
日本でも、これを見習う動きがでている。５月３０日付日経朝刊では、経産省はリフォーム後の一戸建てや集合住宅の資産価値を評価する新基準を導入すると伝えている。
築年数が経っても省エネ性能や耐震性が上がれば、資産価値に反映できるようにするそうだ。
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
立ち退き料の金額は、どうやって計算するのでしょう？これについては、明確な計算式はなく、どの案件にも共通する基準というのもありません。もっぱら、裁判官の「直観」によっているのが現状です。
まず「立ち退き料」とは、なんでしょう？
これは、立ち退くことによって借家人が受ける不利益を補填する補償です。そこで、
第１に、引越するための費用です。引越業者に頼む費用なんかがその典型です。
しかし、それ以外にも、次の移転先の敷金、保証金、不動産仲介費用なども、引越のための費用です。
それと大きいのが、差額賃料です。引っ越し先の賃料との差額分を大家に負担させるのか、負担させるとしてもどこまで負担させるか。
第２に、借家人が立ち退くことで失う利益・権利の補償も重視されます。その場所で築いた営業権を失うことによる損失、休業することによる損失、予想される減収等が、補償の対象になります。
第３に、借家権価格という観点から立ち退き料を算定する場合もあります。
この借家権価格は、土地価格に借地割合に借家割合を掛け、これに建物の40%の価格を足して算出します。これを割合方式計算式といいます。
借地権割は、税務署の路線価図に定められています。東京を例にとると、住居地区ではおおむね6～７割、商業地区では、おおむね７～8割です。
また、借家権割合は、相続評価基準では、土地の借地権割合の3割とされており、たいていは、この割合で計算します。
なお、それ以外に、少数ではありますが、以下の考え方もあります。
差益還元方式（差額賃料還元方式）
今借りたら払う賃料と現実に支払っている賃料の差額を賃借人の権利と考え、この権利を金利としてとらえ、そこから元本に当たる借家権価格を算出しようというものです。
この方式は、高度経済成長の時代、家賃が右肩上がりに上がり続けましたが、そういう時代には妥当します。しかし、バブル崩壊以降、家賃が低迷している現状では、適用範囲は制限されるでしょう。
比準方式計算式
実際の取引事例の価格を基準に当該借家の価格を出そうというものです。しかし、不動産売買と異なり、参考事例は、そうあるものではないし、立ち退き料は個別性が強いので、単純な比較は困難です。
判例
判例を見ると、数億円という、あっと驚くような立ち退き料が認められていますが、その判例が何時頃の判例かに注意する必要があります。
バブル経済時代の判例は参考になりません、
今後、建て替え予定の建物を貸すときの注意点
新借地借家法では、取り壊し予定の建物については「確定期限付きの賃貸借」として、期限が来れば正当事由の有無や立退料の支払を要せず、借家契約を終了させこがことが出来ます。
契約書は公正証書にする必要はありませんが、1年未満の期間は認められません。また、取り壊し予定は「法令または契約で」一定期間経過後に取り壊しが明らかな場合に限られます。また、建物を取り壊す理由となる事情を契約書などの書面で明確に記載しなくてはなりません。
貸主個人の単なる予定では、認められません。
この要件に当てはまらないない場合はやはり従来通り「一時使用」として契約します。
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
立ち退き料の金額は、どうやって計算するのでしょう？これについては、明確な計算式はなく、どの案件にも共通する基準というのもありません。もっぱら、裁判官の「直観」によっているのが現状です。
まず「立ち退き料」とは、なんでしょう？
これは、立ち退くことによって借家人が受ける不利益を補填する補償です。そこで、
第１に、引越するための費用です。引越業者に頼む費用なんかがその典型です。
しかし、それ以外にも、次の移転先の敷金、保証金、不動産仲介費用なども、引越のための費用です。
それと大きいのが、差額賃料です。引っ越し先の賃料との差額分を大家に負担させるのか、負担させるとしてもどこまで負担させるか。
第２に、借家人が立ち退くことで失う利益・権利の補償も重視されます。その場所で築いた営業権を失うことによる損失、休業することによる損失、予想される減収等が、補償の対象になります。
第３に、借家権価格という観点から立ち退き料を算定する場合もあります。
この借家権価格は、土地価格に借地割合に借家割合を掛け、これに建物の40%の価格を足して算出します。これを割合方式計算式といいます。
借地権割は、税務署の路線価図に定められています。東京を例にとると、住居地区ではおおむね6～７割、商業地区では、おおむね７～8割です。
また、借家権割合は、相続評価基準では、土地の借地権割合の3割とされており、たいていは、この割合で計算します。
なお、それ以外に、少数ではありますが、以下の考え方もあります。
差益還元方式（差額賃料還元方式）
今借りたら払う賃料と現実に支払っている賃料の差額を賃借人の権利と考え、この権利を金利としてとらえ、そこから元本に当たる借家権価格を算出しようというものです。
この方式は、高度経済成長の時代、家賃が右肩上がりに上がり続けましたが、そういう時代には妥当します。しかし、バブル崩壊以降、家賃が低迷している現状では、適用範囲は制限されるでしょう。
比準方式計算式
実際の取引事例の価格を基準に当該借家の価格を出そうというものです。しかし、不動産売買と異なり、参考事例は、そうあるものではないし、立ち退き料は個別性が強いので、単純な比較は困難です。
判例
判例を見ると、数億円という、あっと驚くような立ち退き料が認められていますが、その判例が何時頃の判例かに注意する必要があります。
バブル経済時代の判例は参考になりません、
今後、建て替え予定の建物を貸すときの注意点
新借地借家法では、取り壊し予定の建物については「確定期限付きの賃貸借」として、期限が来れば正当事由の有無や立退料の支払を要せず、借家契約を終了させこがことが出来ます。
契約書は公正証書にする必要はありませんが、1年未満の期間は認められません。また、取り壊し予定は「法令または契約で」一定期間経過後に取り壊しが明らかな場合に限られます。また、建物を取り壊す理由となる事情を契約書などの書面で明確に記載しなくてはなりません。
貸主個人の単なる予定では、認められません。
この要件に当てはまらないない場合はやはり従来通り「一時使用」として契約します。
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
今日は、すごい暑さでした。
そういえば、もうアジサイの時期です。下の写真は、昨日の朝、日比谷公園で見かけたアジサイです。クリックすると拡大します。
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
今日は、すごい暑さでした。
そういえば、もうアジサイの時期です。下の写真は、昨日の朝、日比谷公園で見かけたアジサイです。クリックすると拡大します。
にほんブログ村
図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
「最新 図解で早わかり
改正対応！ 相続・贈与の法律と税金」
森公任 ・ 森元みのり 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3992
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「本書では、相続分や遺産分割、遺言など相続のしくみについて詳細に解説するとともに、相続税や贈与税のしくみ、教育資金の一括贈与に伴う贈与税の改正など平成２５年度の税制改正についてわかりやすく解説しています。
さらに遺言書や相続手続きにそのまま利用できる書式なども掲載し、相続手続きをスムーズに進めることができるよう工夫しました。」