ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記

森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。

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2026/03/21 (Sat)

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2014/10/01 (Wed)

家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916

わが国では、どこでも、何時でも、大家と店子の「出ていけ」「出て行かない」というトラブルが多発している。
こういう場合、大家が真っ先に相談に行くのは、弁護士ではなく、客付けをしてくれた仲介業者である
そこで、以前は、仲介業者が、自分が客付けした賃借人の所に行き、交渉するが、埒があかないとなると、玄関の前に「家賃を払わないなら出て行ってください」という張り紙をし、それでも効果がないときは、強引に鍵を変えて入居できないようにした。賃借人が警察に駆け込んでも、「払わないアンタが悪い」と相手にしなかった。
法令順守の意識が浸透した現在では、さすがにこういう荒っぽい業者は影を潜めたが、地元密着型の不動産業者だと、大家さんとの信頼関係維持のために、いまだに、やむなく賃借人との明渡交渉を行うことが少なくない。

ところが、滞納家賃を理由とした明渡交渉は、法律業務そのものだから、これは弁護士法違反ではないかという指摘は少なからずあった。
これについて最高裁は、平成22年7月20日、弁護士法違反だとして、報酬をもらう約束で立ち退きを請け負った不動産業者について有罪の断罪を下している。この判決を聞いて震えあがった業者の方は少なからずいたと思われる。
このあたりから、大手仲介業者は、「自分たちは、仲介業者で、立ち退きにはかかわれません」などといって、一斉に大家さんの立ち退き依頼を断るようにしている。地元密着型の業者も、今は、管理物件でもない限りは、立退き交渉を行うことはない。
まあ、仲介業者としては、もともと、懇意の大家さんから頼まれてイヤイヤ立退き交渉をしていただけに、手を引く大義名分ができたと、内心は喜んだことだろう。

ただ、この最高裁は判決は、スルガコーポレーション事件に絡むものであり、明渡交渉を行ったのは指定暴力団との関係が取りざたされる企業だったという特殊性があった。しかし、最高裁は、一般論として、報酬目的で立ち退き交渉をするのは弁護士法違反で犯罪だ、と断じているから、堅気の不動産業者でも、報酬目的で立ち退き交渉をすれば犯罪者ということになる。

それでも、いまだに街の不動産業者は、管理物件なんかだと、大家さんに頼まれて、立ち退き交渉をしている。無報酬のサービスだから弁護士法違反ではない、ということだろうが、結局は、今の入居者を追い出して次の新規入居者斡旋の仕事を得ようというのだから、全体的に見れば有償であり、弁護士法違反の疑いはぬぐえない。

もっとも街の不動産業者が立ち退き交渉をして逮捕されたという話は聞かない。警察も、「さすがにそれはやりすぎだろう」と考えているのだろうが、仲介業者が暴力団連中と関わり合いを疑われるときは、刑事事件になるリスクはある。
また暴力団と関係ない業者でも、その仲介業者が借家人と明渡合意書を締結しても、その合意書が弁護士法違反の産物だとして無効になるリスクはある。

賃借人を追い出したいときは、自分で行うか、弁護士に頼むしかない。

[ＯＭＡＫＥ]
瀬戸内に浮かぶ大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。ウサギってホントに早いですね（左）それにジャンプ力もすごい！（写真右　黒い塊はウサギがジャンプしているところです）

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2014/09/27 (Sat)

弁護士から見た建物明渡事件

家賃滞納・建物明渡・欠陥住宅の相談は、不動産案件取扱件数トップレベルの森法律事務所へ
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自分が弁護士になった頃、今のようなＩＴ関連の仕事はなく、また、家事事件もそれほどなく、主に、不動産事件が主力業務だった。特に借地権に絡む事件が多く、境界紛争事件も少なからずあった。
しかし、今、借地人と地主でトラブルになることはほとんどないし、境界紛争も筆界特定制度にとってかわられた。
今ある不動産事件は、主に欠陥住宅と大家による借家人の立ち退き請求事件だ。

この借家人立退請求事件は、大別して、
① 家賃不払いによる立ち退き請求事件、
② 用法違反、無断譲渡等の信頼関係違反を理由とする立ち退き請求事件、
③ 明渡を求める正当理由による立ち退き請求事件、
④ 使用貸借終了を理由とする立ち退き請求事件、
⑤ その他
の5つに大別できる。
① は、家賃を滞納している入居者を追い出そうというものである。
② は、居住用で貸したのに商売しているとか、いつのまに別人が住んでいるという案件である。
③ は、借家人に落ち度はないけど大家さんに使う必要性があるから出て行ってほしいという事件である。
④ は、内縁の妻が住んでいるが別れたから追い出したいとか、相続人の一人が被相続人の死後もただで住み続けているから追い出したいというものである。これは、実質的には、家事事件である。

このうち、①は、債務整理事件のごとく単純で定型的な業務で、弁護士の力量は、さほど関係ない。弁護士としては、「おいしい仕事」であり、過払い事件の終了を見越した債務整理系事務所が、①の業務に、どんどん参入している。
逆に弁護士としての力量が問われるのは③④、特に③だろう。正当事由には明確な判例基準がなく、かなりの専門的知見と労力が必要とされる。弁護士としては、やりがいはあるものの、経済的には、それほど魅力のある仕事ではない。欠陥住宅問題同様、この分野に債務整理系事務所が参入してくることはないだろうし、仮に参入しても、成功は難しいだろう。
②の多くは、①ほど簡単ではないが、③ほど難しくはないというレベルだ。ただ、事案の内容により、①レベルに近い単純事件もあるが、③レベルの事件もある。

さて、一般の方には、なまなましい話であるが、建物明渡事件は、欠陥住宅問題ほどではないにせよ、「割の合わない」仕事という認識が、少数だが一部の弁護士間にある。借家人側にたって裁判に勝っても、借家人としては、従前とおなじ状況が続くだけであり、あまり感謝されることもなく弁護士報酬を支払おうという動機づけが弱い。大家側に立って裁判に勝っても、追い出すのに多額の費用がすでにかかっているのに、さらに弁護士に金を払うのかという気持ちが大家側にある。
弁護士は、苦労して勝訴に導いても、勝って当たり前だろうという依頼者の冷たい視線に戸惑い、さらには報酬をケチられると、もうこの手の事件は、二度とやるまいと密かに考えることになる。

[ＯＭＡＫＥ]
瀬戸内に浮かぶ大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。写真は、クリックすると拡大します。

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2014/09/23 (Tue)

ウサギの島大久野島

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瀬戸内に浮かぶ大久野島に行ってきました。
この島は、戦前は、日本の地図から抹殺されていました。明治30年代に日露戦争開戦に備え、砲台などが設置されていましたが、その後、化学兵器の生産拠点になりました。
毒ガス工場の存在は機密性から秘匿され、一般向け地図においても大久野島一帯は、その存在を抹消されていました。
なんとも恐ろしい歴史の島ですが、今は、180度イメチェンとして、野ウサギが住む癒しの島として、有名になり、休日は多くの家族連れでにぎわっています。
写真は、その癒しの島大久野島のウサギです。夕日を仲良し二匹で見つめています。明日も平和な良い日でありますようにと祈っているのでしょうか。写真は、クリックすると拡大します。

この島は今でも無人島ですが、国民休暇村があり、この休暇村の前の敷地には、特に野兎が集結しています。下の左の写真は、その国民休暇村の敷地前。夜9時ころに撮影したものですが、いまだにご覧のとおりです。
ただ、明け方には姿を消しており、朝6時ころになると再びここに集結しているようです。
下の写真中央は、その敷地で撮影したものです。お茶目ですね。下の写真右は、国民休暇村近くの海辺にいる野ウサギたちです。写真は、クリックすると拡大します。

癒しの島大久野島ですが、忌まわしい遺跡も数多くのこっています。下の写真
左は、その反省を込めて建てた石碑です。この島で化学兵器製造に携わった人たちが判明するだけでも1000人くらい死亡し、残った人たちも、多くが後遺症に苦しんだそうです。
下の写真は、犠牲になった方々のための慰霊碑ですが、癒しの島として多くの家族連れが訪れるようになったことが、何よりも慰めなのではないでしょうか。写真は、クリックすると拡大します。

下の写下は、かって長浦毒ガス貯蔵庫があった場所です。旧陸軍は、ここで密かに毒ガスを製造していました。びらん性の毒ガスで、多いときは、年間1500トン製造していたそうです。写真は、クリックすると拡大します。

写真下は、発電所跡です。毒ガスを製造するための電力を、ここで供給していたそうです。今は、朽ち果てた建物が残るだけです。写真は、クリックすると拡大します。

下の写真は、日露戦争前におかれた北部砲台跡です。写真は、クリックすると拡大します。

下の写真は、その砲台のための火薬庫跡です。壁は煉瓦造りですが、爆発に備えて屋根は簡単な作りだったようです。大戦中は、ここに化学兵器が置かれていたようです。写真は、クリックすると拡大します。

この大久野島に行くには呉線で忠海（ただのうみ）駅でおり、船に乗ります。船は、1時間に二本ほどでていますが、肝心の呉線が、1時間に1本～2本ほどです。乗り遅れたら大変です。
下の写真は、船が来るのを待つ間、その忠海港から、写した呉線の電車と忠海の海です。写真は、クリックすると拡大します。

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2014/09/20 (Sat)

不同沈下の許容範囲

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[許容できない傾き]
欠陥住宅の典型例が不同沈下ですが、じゃあ、どの程度傾いたら「欠陥」と言えるかについては、実は、明確な基準がありません。
完璧に水平ならば問題ないのですが、現実には、完璧な水平」など物理的に不可能で、完璧に水平でないなら全て欠陥とするわけにはいきません。

目安としては、住宅など小規模な建築物の場合、傾斜角については1000分の３以内に止めるべきものとされているそうです。これを超えると、建物全体に歪みが生じ、亀裂や建付不良などの障害が発生する可能性が高くなるそうです。

ただし、これは「均一」に傾いている場合です。建物の途中で傾斜が変化している場合、これを変形角といいますが、この場合は、1000分の2.5に止めるべきものとされています。
というのは、建物各部の傾斜に違いがあると、その境目の部分に異常な力が加わり、建物全体に歪みが生じるからです。
現に、過去の調査研究によれば、木造建築物の場合、変形角が約1000分の１を超える辺りから亀裂が発生し始め、約1000分の２を超え1000分の３に達するくらいになるとほとんどの場合に亀裂が発生することが明らかになっています

もっとも、1000分の2.5とか1000分の３といっても、一応の目安です。
どの程度の不同沈下が許されるのかについては、地盤の特質、建物の構造（鉄筋コンクリート造か木造かなど）、躯体の強度、等により異なってきます。
もし基準を建てるとしたら、「建物に有害な変形を生じさせるか否か」という基準というのが一応の目安でしょう。
最終的には、専門家の鑑定で判断せざるを得ません。

[不同沈下の見つけ方]
ところで、この不同沈下ですが、意外と自覚できないものです。10年あるいはそれ以上の期間にわたって徐々に進行するからです。しかも、1000分の２とか3のレベルの傾きですから。
実は、不同沈下は、最初は、小さな異変から気づくことが多いのです。例えば、「クロスの変色・黒ずみ」は、単なる雨漏りによる可能性もありますが、不同沈下による建物の歪みで生じた隙間から雨が入り込んでいる可能性も否定できません。
その他の「変状」についても同様で、単なる材料や施工の不良による可能性もあるのですが、これらがいくつも生じている場合には、最も重大な欠陥である不同沈下を疑ってみる必要があるのです。

おかしいと思ったら、とりあえず建物各部の傾斜を測る必要があります。レーザー・レベルと呼ばれる、レーザー光を使って水平・垂直を測る装置などは、１万円前後でホームセンターなどで売られています。
この機械を使って、建物全体、あるいは半分といった、ある範囲で共通の傾きがあるか否かを図ります。部分的な傾斜ならともかく、特定範囲で共通した傾向が見られる場合には、不同沈下の可能性が濃厚です。この場合は、建築専門家に早期に専門的な調査を依頼するしかありません。

欠陥住宅 ▲Top

2014/09/18 (Thu)

不同沈下の三つの原因

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前回、ブログで不同沈下と業者の責任を述べましたが、そもそも、なんで不同沈下が起きるんだという基礎的な質問をうけましたので、今回は、その簡単な説明をします。
不同沈下には、３つの原因があります。

「圧密沈下」による「不同沈下」
わが国は、真っ平らな土地はほとんどなく、大体は、斜面になっています。平地に見えても緩やかな斜面です。土地を造成するときは、この斜面を平らにしなければなりません。
この平らにする方法は二つあります。
一つは、ともかく一番低い土地を基準として、それより上にある土地を全部削り取る方法です。これだと、もともとある土地しか使わないので不同沈下という問題は、通常生じません。仮に生じたとしても、過失はないということになる場合が多いでしょう。
しかし、この方法は、金がかかり、非現実的です。削りとる土砂が大量で造成費がかかり、しかも、どこかに捨てなければならず、処分費用が莫大になるからです。

もう一つは、斜面のうち、高い方の土を削り、低い方の地面に盛り土してしまう方法です。これだと工事が少ないし、削り取った土砂をどこに捨てるかという問題が生じません。経済的に極めて合理的です。
現代では、通常、造成地というのは、この後者の方法で、前者の方法は皆無のはずです。前者は、日本がのどかな国だったころの話です。

ところが、この方法には重大な欠陥があります。それは、削り取られた方の地盤は、それこそ何億年という永い歳月をかけて固まった土地なのに、盛り土した方の土地は、せいぜい1，2年の歳月しか経っていないことです。
この違いは土の密度に現れます。
盛り土では、土を単純に積み上げただけでは、土の成分である細かい粒と粒との間に空気や水が入り込んでいるため、粒と粒とはいわばバラバラの状態になっています。
しかし、当初はそのような状態の土でも、土自体の重みや、上に建った建物などの重みによって、中の空気や水が徐々に押し出され、やがては、粒と粒とが密着した状態になります。
その結果、土は固く押し詰まった状態にはなるのですが、そのかわり土の中にもともとあった水や空気がなくなるので、その分、土の体積は減ってしまい、結果的に地盤は沈むことになります。これを「圧密沈下」といいます。これが不同沈下です。
建物が沈下する原因の大半は、この圧密沈下によるものです。その典型例は、近年の造成地の、切土と盛土にまたがって建物を建てた場合の「不同沈下」です。
この「圧密沈下」による「不同沈下」を防ぐには、造成時に注意深く土を固めるしかありません。そのため、盛土する場合には、土を30cm盛るごとに、専用の重機や機械で、グッと地面を押しつぶして人工的に押し固める（転圧・填圧）作業を繰り返すしかありません。
特に、関東ロームの土は、切土したままの地盤は強度が高いのに対し、それを崩してしまうと極端に強度が低くなってしまうといわれています。

土の中の有機物の分解による不同沈下
もう１つよくみられる不同沈下の原因は、土の中の有機物の分解によるものです。
土の中には、肥えた土、つまり、炭素分が多量に含まれている土があります。原野や山林は、そのような有機物が混じった土で覆われているわけですし、沼地や低湿地、畑や水田なども地表の動植物の死骸の有機物が無機物の土に大量に混ざっています。
このような炭素分が多量に含まれている土を造成地とする場合、それらの超えた土を十分に取り除く必要があります。
というのは、その後の時間の経過によって中の有機物が分解され、炭素分が二酸化炭素（CO2）ガスになって地盤から抜け出していきます。そうなると、それまであった炭素が減ってしまいますから、その分地盤の体積が減り、沈下してしまいます。
この様な土地の場合は、単に上から土を盛っただけだと建物の重みで炭素分が二酸化炭素（CO2）ガスになって地盤から抜け出し、地盤が沈下するので、造成にあたっては、これらの肥えた土を十分取り除く必要があるのです。
このような地盤かどうかは、見ただけではわからず、過去の地形図などを調べることで、かつて、沼や河川に近い低地や水田だったかどうかを十分調査する必要があります。

「液状化」による不同沈下
最近、不同沈下で一番話題なのは、浦安あたりの液状化による不同沈下でしょう。
液状化は、多く、土の粒子が大きく粗い砂土質で生じます。
砂質土の場合、普段は、砂粒同士が密着して、比較的強い地盤となっています。ところが、地震による振動が加わると、砂粒の間の地下水の水圧が上がり、その水圧を受けて砂粒同士が離れてしまい、砂と水とが混じった、いわば「どろどろ」の水のような状態になります（液状化）。ひどいときは、高い水圧の水が、地中に隙間の弱い部分から砂と一緒に地上に吹き出すこともあります。
やがて、地震が収まると、水圧は元に戻りますが、砂粒のほうは、隙間が元の状態よりも減った、押し詰まった状態になりますので、地震前よりも全体の体積は減ってしまいます。噴砂によって砂粒自体が噴き出して流出してしまった場合はなおさらです。
これにより、不同沈下が生じます。