ニャラリーガルはなちゃんのひねもすのたり日記
森法律事務所のトップに君臨するニャラリーガルハナちゃんとハナちゃんに従える下僕所長、それぞれの、ひねもすのたりのたりの日々を送ります。このブログで、社会に何かを発信しているわけではありません。
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http://www.mori-law-office.com/fudousan/index.html
03-3553-5916
[正当事由とは]
賃借人に問題はないけれども賃貸人側の都合で明渡し請求をする場合は、賃貸人に「正当事由」が必要である。訴訟になったら、裁判官に明渡の「正当事由」があることを納得させなければならない。
では、どういう場合に明渡の正当事由があると言えるだろうか。
借地借家法28条は、この点につき、次のように規定している。
記
１、 賃貸人が建物の使用を必要とする事情
２、 賃借人が建物の使用を必要とする事情
３、建物の賃貸借に関する従前の経緯
４、建物の利用状況
５、建物の現況
６、賃貸人が申し出た立ち退き料の額
を考慮して正当事由を判断する。
このうち、一番重視されるのは、１と2だろう。３ないし５は、1，2の「事情」の中で特に重要な事項を例示したものと考えられる。
裁判所の判断としては、まず賃貸人が建物の使用を必要とする事情を吟味し、ついで賃借人側が建物の使用を必要とする事情を吟味し、最後にこの両者を比較して判断することになる。この比較にあたって、建物の賃貸借に関する従前の経緯・建物の利用状況・建物の現況等が考慮される。これが、正当事由の判断プロセスである。
[賃貸人の正当事由]
「賃貸人が建物の使用を必要とする事情」の典型例は、「賃貸人が、他に住む場所がない」というケースだが、こういう例は、現実には、あまりない。
多くの場合、正当事由は、建替え・高度利用の観点から主張されることが多い。建物が木造の上、極端に老朽化している。周囲は、ビルかマンションばかりだ。
建替えて高度利用したい。
こういう場合、地方では、正当事由が認定されることは少ないが、東京・大阪といった大都会の都心なら、建替えや高度利用を理由として正当事由が認定されることが多い。
賃貸人としては、訴訟では、街全体の写真とか、建物の老朽化が分かる写真とか、そういうものを整理して裁判所に出すことで、老朽化がいかにひどいかを裁判官に納得させる必要がある。町内会からクレームがきているし、消防署からも目をつけられているとなると、さらに正当事由が補強される。
その一方で、新たに高度利用した場合の具体的な図面、そこから上がる収益、街に与える影響、こういうものを数字や図、写真などで裁判所に示す必要がある。
問題は、有効利用をどこまで強調するかである。このさじ加減が難しい。（続く）
[ＯＭＡＫＥ]
瀬戸内に浮かぶ大久野島に行ってきました。下の写真は、そのウサギです。クリックすると拡大します。
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図解で早わかり 借地借家 法
森公任 監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=3945
三修社 定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「賃貸借契約を締結すると、貸主と借主は長期間にわたってつき合うことになります。
長期の契約の間に貸主と借主との間でトラブルが生じてしまう可能性は決して低くありません。
本書は、借りる側、貸す側のどちらの立場からも必要となる借地借家法の基本事項を中心に解説しています。
賃貸借契約においてしばしばトラブルになりやすい、敷金・賃料・必要費・有益費といった金銭がらみの問題は、図表を使いながらわかりやすく説明しました。
「相続・遺言をめぐる法律と税金トラブル解決法 」
森 公任 (監修), 森元 みのり (監修)
1,944円（税込）1,800円（税抜） 三修社
発売予定は、10月31日です。是非、ご購読下さい。
「非嫡出子の相続分改正や
平成27年1月施行の相続税制改正など、最新の内容をわかりやすく解説! 相続の基本ルールから遺言、財産評価、遺産分割、 相続税・贈与税対策まで。法律・税金の重要事項、手続きを幅広く網羅」
【本書でとりあげる主なテーマ】
相続の基本ルール/遺産分割/遺言書の書き方/相続財産の評価/相続税・贈与税のしくみ/税金対策/相続問題をサポートする機関や相談先/公正証書作成/調停や審判の手続き/相続登記/申告手続き など「ケース別相続分早わかり」など、豊富な図解とQ&Aで相続問題を平易に解説!
「図解で早わかり 倒産法のしくみ」
森公任 森元みのり 共同監修
http://www.sanshusha.co.jp/np/details.do?goods_id=4054
（楽天ブックのベストセラーで、大学のテキストとしても広く利用されています）
定価： 1,890円（本体：1,800円＋税）
「法的整理から私的整理まで、様々な倒産制度のしくみや実務上のポイントがわかる。
また、解散・清算、Ｍ＆Ａの知識まで倒産関連の知識を集約。
さらに、法人破産以外の個人民事再生や個人破産についてもフォローした一冊！ 」
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記
１、 賃貸人が建物の使用を必要とする事情
２、 賃借人が建物の使用を必要とする事情
３、建物の賃貸借に関する従前の経緯
４、建物の利用状況
５、建物の現況
６、賃貸人が申し出た立ち退き料の額
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