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建物明渡・欠陥住宅不動産弁護士+知財

不動産投資歴30年の弁護士が、不動産投資や管理のコツ、賃料滞納による建物明渡について、日々の雑感を綴ります。時々、脱線して、カメラや相撲に話題がとびます。

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不動産市況は、都市部を中心に活発化しており、とくに、江東区、港区、中央区といった東京湾岸部では、バブル時の様相さえ呈している。しかし、それは、都市部などの一部の地域で、地方では不動産価格の下落が止まらないし、アパートなどは、都市部でさえも、相変わらずの状況だ。
特に、地方の空き家は、かなり深刻な問題で、社会経済的損失ばかりか、防犯や防火からも問題がある。
国土交通省では、この問題を克服すべく、有識者による検討会で個人住宅の賃貸流通の促進について議論を重ねてきたが、その最終報告書の賃貸借ガイドライが話題を呼んでいる。
「賃貸借ガイドライン」では、個人が自宅を賃貸化する際に活用が考えられる、A~Cの3つの契約形態を提示している。
Aタイプは「賃貸一般型」。これは、従来の賃貸借である。
Bタイプは「事業者借上げ型」で、いわゆるサブリース型である。
Cタイプが「借主負担DIY型」という新しい形態である。
このうち、話題を呼んでいるのがCタイプである。
これは、借主が、安く借りて、自己負担で好みの模様替えを行う新しい契約形態で、A・Bタイプと比較すると以下の通りとなる・

従来型 A・Bタイプ  
貸主が貸し出す前に自己負担で必要な修繕や清掃を行う
DIY Cタイプ
貸主は原則として、入居前や入居中の修繕義務を負わない(主要な構造部分は貸主が修繕)

従来型 A・Bタイプ
入居中の修繕は原則として貸主が負担して修繕する
DIY Cタイプ
入居中の修繕は、借主が自己負担で修繕する。

従来型 A・Bタイプ
借主が壁紙の貼り替えなどの模様替え(DIY)を行うことは原則禁止
DIY Cタイプ
借主の模様替えは自由。

従来型 A・Bタイプ
退去時には通常の損耗や経年劣化を除き、借主には原状回復が求められる
DIY Cタイプ
その箇所については退去時に原状回復義務を負わない

従来型 A・Bタイプ
賃料は市場相場並みに設定される
DIY Cタイプ
賃料は市場相場よりも安く設定される
住宅に不具合はなく現状のまま使える「現状有姿」の場合に比べ、最初から故障や不具合など修繕を要する箇所がある「一部要修繕」の場合は、賃料はさらに引き下げて設定される(借主が修繕をせず、不便な状態のまま住み続ける場合も考えられる)

DIY型の貸主のメリットは、以下の通りである。
自己負担や手間をかけずに貸せる
DIYを行った借主が長期間する可能性が高く安定収入を期待できる
退去時にDIYでレベルアップした状態で戻る。

DIY型の借主のメリットは、以下の通りである。
持ち家のように自分の好みで模様替えができる
自己負担を加味した安い賃料で借りられ、さらに工夫次第で自己負担の額を下げられる
DIYした箇所を前の状態に戻す義務がない。

ただし、これらのメリットはデメリットの裏返しでもある。

問題は、エアコンといった取り外しが可能な「造作(ぞうさ)」について。
ガイドラインでは、借主が行った造作について、退去時に貸主にそれを買い取るよう請求することはできないが、そのまま残すか借主が持ち去るかは双方で協議をすることとしている。

DIYタイプが普及するためには、住宅は提供されるものではなく、自ら手を加えて良くしていくものという価値観が広がることが前提だが、ここいあらたりの意識変革ができるか、これが今後の課題だろう。


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